Estoppel de propiedad

El estoppel patrimonial es una reclamación legal, especialmente relacionada con el derecho inmobiliario inglés , que puede surgir en relación con los derechos de uso de la propiedad del propietario. Incluso puede ser efectivo en relación con transferencias de propiedad disputadas. El estoppel patrimonial transfiere derechos si

• A alguien se le da una garantía clara de que adquirirá un derecho sobre la propiedad,
• Confían razonablemente en la garantía,
• Actúan sustancialmente en su propio perjuicio basándose en esa garantía, y
• Sería inconcebible retractarse de la promesa.

Si se dan estos elementos de seguridad, confianza, perjuicio e injusticia, la solución habitual será que la propiedad se transfiera al reclamante, si el tribunal considera que la confianza depositada justifica una reclamación en todas las circunstancias.

En el derecho inglés, el impedimento por conducta propia es distinto del impedimento por promesa .

En 1862, en Dillwyn v Llewelyn , se sostuvo que un hijo había adquirido una casa de su padre porque se le dio una notificación escrita de que lo haría, a pesar de nunca haber completado una escritura de transmisión, después de que el hijo invirtiera tiempo y dinero en mejorar la propiedad. ^{[ 1 ]} En Willmott v Barber , ^{[ 2 ]} el juez Fry consideró que debían establecerse cinco elementos antes de que pudiera operar el estoppel de propiedad: ^{[ 3 ]}

• El demandante debe haber cometido un error en cuanto a sus derechos legales;
• El demandante debe haber realizado algún acto de confianza;
• El demandado, poseedor de un derecho legal, debe conocer la existencia de su propio derecho que es incompatible con el derecho reclamado por el demandante;
• El demandado debe conocer la creencia errónea del demandante; y
• El demandado debe haber alentado al demandante en su acto de confianza.

Sin embargo, estos elementos fueron perfeccionados por la jurisprudencia posterior a finales del siglo XX y principios del XXI. De hecho, el Tribunal Superior de Australia en Waltons Stores (Interstate) Ltd v Maher ^{[ 4 ]} reconoció que tanto el principio de estoppel patrimonial como el de estoppel promisorio abarcan el principio más amplio de estoppel equitativo. ^{[ 5 ]}

El impedimento por conducta propia es uno de los cuatro mecanismos principales para adquirir derechos sobre la propiedad, especialmente en el caso de la tierra (los otros son un contrato, un fideicomiso implícito y la prescripción adquisitiva).

A diferencia de un contrato o una donación, que dependen del consentimiento, o de los fideicomisos resultantes y constructivos, que dependen principalmente del hecho de la contribución, el impedimento por actos propios surge cuando una persona ha recibido una garantía clara, era razonable que confiara en dicha garantía y ha actuado en su propio perjuicio. Este triple patrón del impedimento por actos propios (garantía clara, confianza razonable y perjuicio sustancial) lo hace compatible con su equivalente en el derecho de obligaciones, el " impedimento promisorio ".

Aunque el derecho inglés aún no ha reconocido el estoppel promisorio como causa de acción (como se ha hecho en el American Restatement (Second) of Contracts §90 y por el Tribunal Superior de Australia en Waltons Stores (Interstate) Ltd v Maher ^{[ 4 ]} ), en Cobbe v Yeoman's Row Management Ltd Lord Scott señaló que el estoppel patrimonial debería considerarse una subespecie del estoppel promisorio. ^{[ 6 ]} En todos los casos, permite a las personas que actúan basándose en las garantías de otros sobre derechos legales, incluso sin obtener un acuerdo expreso. Por ejemplo, en Crabb v Arun District Council, un agricultor adquirió el derecho a un camino sobre terrenos del consejo, porque le habían asegurado que si vendía una parte, un punto de acceso permanecería. ^{[ 7 ]} En todos los casos, está presente el patrón mínimo de una garantía, confianza y algún tipo de perjuicio.

El Tribunal Superior también confirmó recientemente que la carga de la prueba en relación con la confianza perjudicial no puede trasladarse a la parte impedida. ^{[ 8 ]}

Sin embargo, la jurisprudencia sobre el impedimento por propiedad ha dividido en cuanto a qué tipo de garantía y qué tipo de confianza deben existir. En Cobbe v Yeoman's Row Management Ltd , un promotor inmobiliario reclamó un interés en un grupo de pisos en Knightsbridge después de los gastos que le supuso obtener el permiso de obras municipal. ^{[ 6 ]} El Sr. Cobbe había llegado a un acuerdo verbal con la propietaria de los pisos, la Sra. Lisle-Mainwaring, para adquirirlos por 12 millones de libras, pero una vez obtenido el permiso, la propietaria incumplió su promesa verbal. Aun así, en la Cámara de los Lores, el Sr. Cobbe no logró reclamar nada más que los gastos (150.000 libras) de obtener el permiso, porque en este contexto comercial era evidente que se necesitaban escrituras formales para la consumación de cualquier acuerdo.

Por el contrario, en Thorner v Major , David (un primo segundo) trabajó en la granja de Peter durante 30 años y creía que la heredaría. ^{[ 9 ]} Probablemente esta era la intención, pero después de que Peter se enemistara con otros parientes, destruyó su testamento, dejando a David sin nada. Aunque no existía una garantía específica, sino solo una conducta vaga que indicaba una garantía, la Cámara de los Lores sostuvo que David tenía un buen derecho a reclamar por impedimento procesal. Lord Hoffmann señaló que si una persona razonable pudiera entender, por muy indirecta y alusiva que fuera, que se había dado una garantía, se generaría un derecho legal. Por lo tanto, la tendencia de los casos es reconocer más las reclamaciones en el contexto doméstico, en el que son comunes las garantías menos formales, y menos en el contexto comercial, donde la formalidad es la norma. ^{[ 10 ]}

Sin embargo, una dificultad al otorgar una indemnización por estoppel radica en que, a diferencia de un contrato , no siempre resulta evidente que el demandante deba recibir la totalidad de lo que esperaba. Por el contrario, los hechos que dan lugar a los casos de estoppel, que a menudo se asemejan mucho a un contrato, suelen justificar una indemnización mayor que la que se concedería para compensar a los demandantes por el perjuicio o la pérdida sufrida, como en un caso de responsabilidad extracontractual .

En Jennings v Rice , Robert Walker LJ abordó la cuestión enfatizando que el propósito de la jurisdicción del tribunal era evitar un resultado injusto y asegurar que la reparación se basara en la proporcionalidad. ^{[ 11 ]} Aquí, el Sr. Jennings había trabajado como jardinero para la Sra. Royle desde la década de 1970, pero el administrador de su patrimonio no tenía testamento. Al Sr. Jennings le habían dicho que "estaría bien" y más aún que "todo esto será suyo algún día". Sin embargo, el Tribunal de Apelación resolvió que no se le otorgaría la totalidad del patrimonio, valorado en 1.285.000 libras esterlinas, sino solo 200.000 libras esterlinas, en vista del perjuicio real sufrido por el Sr. Jennings y la incertidumbre sobre el verdadero significado de sus garantías. En relación con terceros, el recurso de estoppel patrimonial ha sido confirmado como vinculante para otros por la Sección 116 de la Ley de Registro de la Propiedad de 2002 .

En el caso Giumelli v Giumelli , a pesar de que el Tribunal Superior de Australia sostuvo que se habían cumplido los requisitos del impedimento por usucapión, al demandante no se le otorgó un derecho de propiedad sobre el terreno. En cambio, el Tribunal ordenó una compensación monetaria, teniendo en cuenta otros factores, como el hecho de que otros miembros de la familia habían trabajado y vivido en el terreno. ^{[ 12 ]}

El término "impedimento por propiedad" no se utiliza en el derecho estadounidense, pero forma parte integral de la doctrina general del impedimento promisorio.

• Estoppel promisorio
• Exclusión

• B McFarlane, "Proprietary Estoppel and Third Parties after the Land Registration Act 2002" [2003] CLJ 661
• S Bright y B McFarlane, "Estoppel patrimonial y derechos de propiedad" [2005] CLJ 449
• S. Gardner, "La discreción correctiva en el impedimento por propiedad – Nuevamente" (2006) 122 LQR 492