Jeonse

El sistema jeonse tiene orígenes que se remontan a más de un siglo en Corea. Algunos afirman que el acuerdo comenzó en el siglo XIX, impulsado por un tratado con Japón, ^{[ 4 ]} pero se popularizó y adquirió la forma que tiene hoy en día a finales del siglo XX, particularmente en las décadas de 1960 y 1970. El sistema se consideró una solución a la escasez de hipotecas , provocada por las altas tasas de interés, que frenaban la actividad económica. Esta situación se vio agravada por la rápida urbanización y el éxodo rural , lo que aumentó la demanda de vivienda urbana. El jeonse facilitó el desarrollo económico sin los mecanismos de crédito tradicionales, permitiendo el crecimiento urbano. ^{[ 5 ]}

La era del siglo XX de altas tasas de interés y escasez de hipotecas está quedando atrás. Las tasas de interés en Corea del Sur se han mantenido bajas durante más de una década, en o por debajo del 3 por ciento. ^{[ 6 ]} Esto ha hecho que el sistema sea menos integral y beneficioso para los promotores inmobiliarios de lo que fue en el pasado, y ha fomentado el aumento de la popularidad del alquiler a través de wolse , en lugar de depósitos. Las nuevas tasas de interés bajas han invertido en cierta medida la dinámica de jeonse , ya que ahora muchos inquilinos solicitan préstamos para el depósito en lugar de usar sus ahorros, y los intereses de los préstamos mensuales a menudo pueden ser inferiores al alquiler a precio de mercado. Sin embargo, esto también significa que las subidas de tipos perjudican a jeonse , en lugar de beneficiarlo como lo hacía originalmente, ya que ahora son los inquilinos quienes piden dinero prestado y, por lo tanto, se benefician de las bajas tasas.

Los inquilinos con contrato de arrendamiento a corto plazo (jeonse) se encuentran en una posición financiera desfavorable en el mercado inmobiliario. Cuando el precio del apartamento baja, el monto del depósito de jeonse disminuye proporcionalmente, aunque esto no siempre ocurre. En tales circunstancias, los inquilinos recuperarán la diferencia al renovar el contrato, al menos en teoría. Sin embargo, si sus arrendadores no les proporcionan la diferencia, ya sea con sus propios recursos o mediante un préstamo, los inquilinos se ven obligados a recurrir a opciones difíciles, como una demanda judicial. Por otro lado, cuando el precio del apartamento sube, el depósito también puede aumentar, y los inquilinos deberán cubrir la diferencia al renovar el contrato.

Durante épocas de expansión del mercado inmobiliario o en casos de exceso de demanda, pueden producirse grandes aumentos en el porcentaje del valor de la propiedad que el inquilino debe pagar. Esto se ha caracterizado como una crisis en el pasado, concretamente en la década de 1990, cuando más de una docena de personas se suicidaron ante estos aumentos en los precios de los depósitos. Estos casos extremos se han solucionado en el pasado mediante grandes incrementos en la oferta de viviendas. ^{[ 8 ]}

Es común que los inquilinos de jeonse tengan el depósito listo mediante un préstamo bancario debido a la gran cantidad del mismo. Si optan por un préstamo con una tasa de interés anual variable (TAE), lo cual es bastante frecuente, se exponen al riesgo de un aumento en las tasas de interés. Sin embargo, los bancos pueden ofrecer una TAE muy baja (2-4%) ya que el depósito puede utilizarse como garantía.

Según el último informe del Banco de Corea , el saldo de préstamos a hogares del banco a finales de diciembre de 2020 era de 98,8 billones de wones. En comparación con finales de diciembre de 2019, hay un aumento de 10 billones de wones, el mayor desde 2004. ^{[ 9 ]}

Algunos propietarios pueden tener una gran cantidad de impuestos atrasados. En tales casos, el gobierno puede subastar el apartamento para intentar cobrar los impuestos atrasados. Cuando se vende el apartamento, el gobierno recauda las ganancias de la subasta. ^{[ 10 ]} Dado que el impuesto nacional ( 국세 ) y el impuesto local ( 지방세 ) tienen mayor prioridad que los inquilinos, estos pueden perder parte o la totalidad de su depósito, dependiendo de cuánto le deban sus propietarios al gobierno.