Tribunal de Kips Bay

Henry Phipps Plaza West se desarrolló como resultado del Proyecto de Renovación Urbana de Bellevue South, que había sido aprobado por la Comisión de Planificación Urbana y la Junta de Presupuesto en 1964 y abarcaba el área que se extendía entre la Primera y la Segunda Avenida desde la calle 23 Este hasta la calle 30 en el barrio de Kips Bay de Manhattan. ^{[ 4 ] [ 5 ] [ 6 ]} La Comisión de Planificación Urbana celebró una audiencia pública para el proyecto propuesto de Phipps Plaza West en septiembre de 1972, que contemplaba casi 900 apartamentos en ocho edificios de entre 12 y 27 pisos de altura. El setenta por ciento de las unidades estaban destinadas a familias de ingresos medios y el treinta por ciento restante a residentes con ingresos moderados. El proyecto también incluía una guardería, comercios locales e instalaciones comunitarias. ^{[ 7 ]} Los planos de los edificios se presentaron ante la ciudad en 1972. ^{[ 8 ]}

Complejo de viviendas Phipps Plaza

50 metros 55 yardas

12

11

10

9

8

7

6

5

4

3

2

1

   

Mapa del complejo residencial Phipps Plaza, que incluye los ocho edificios de Kips Bay Court (anteriormente Phipps Plaza West).

1

460 Second Avenue (Kips Bay Court)

2

470 Second Avenue (Kips Bay Court)

3

480 Second Avenue (Kips Bay Court)

4

484 Segunda Avenida (Kips Bay Court)

5

490 Second Avenue (Kips Bay Court)

6

500 Second Avenue (Kips Bay Court)

7

510 Second Avenue (Kips Bay Court)

8

520 Second Avenue (Kips Bay Court)

9

331 East 29th Street (Phipps Plaza North)

10

485 Primera Avenida (Phipps Plaza Este)

11

330 East 26th Street (Phipps Plaza South)

12

Parque Bellevue South

El complejo de viviendas fue patrocinado por Phipps Houses, un grupo sin fines de lucro fundado en 1905 por Henry Phipps Jr. El grupo fue el patrocinador de cuatro de los ocho desarrollos de viviendas en el proyecto de renovación urbana ubicado en Kips Bay. ^{[ 6 ]} El Phipps Plaza West de 894 unidades representó más de la mitad de las 1610 unidades desarrolladas por Phipps Houses; ^{[ 2 ] [ 9 ]} los otros tres desarrollos incluyeron el Phipps Plaza South de 404 unidades (330 East 26th Street), el Phipps Plaza North de 208 unidades (331 East 29th Street) y el Phipps Plaza East de 104 unidades (485 First Avenue), que se completaron en 1970, 1971 y 1974, respectivamente. ^{[ 10 ] [ 11 ] [ 12 ]} El objetivo original de Phipps Houses era construir viviendas a poca distancia a pie del Hospital Bellevue , el Centro Médico de la Universidad de Nueva York y el Hospital de la Administración de Veteranos . ^{[ 13 ]}

El 14 de octubre de 1976 se celebró una ceremonia de inauguración para conmemorar la finalización del complejo de viviendas Phipps Plaza con la apertura de Phipps Plaza West, con un costo de 43 millones de dólares. Asistieron el alcalde Abraham Beame y el teniente de alcalde Osborn Elliott . En el evento, los oradores señalaron que el proyecto no había generado un aumento neto de población y que, dado que muchos de los apartamentos eran pequeños, serían ocupados por personas mayores que sobrecargarían las escuelas públicas o el sistema de transporte durante las horas pico. ^{[ 9 ] [ 14 ]} En ese momento, la principal preocupación de la comunidad era la finalización de un parque público que se había establecido en el mapa de la ciudad en 1966 como parte del Proyecto de Renovación Urbana de Bellevue South, pero que se había retrasado debido a la crisis fiscal de la ciudad. ^{[ 14 ] [ 15 ]}

Phipps Plaza West se ocupó por completo al año de su inauguración, utilizando únicamente publicidad de boca en boca . Alrededor del 40 por ciento de los inquilinos iniciales eran médicos, enfermeras y estudiantes; el personal de los hospitales locales tuvo prioridad inicial para alquilar apartamentos en el nuevo complejo. ^{[ 2 ]} En noviembre de 1979, se inauguró Bellevue South Park en el lado este de Phipps Plaza West. El parque público fue mantenido durante siete años por la Better Bellevue Association, una coalición de residentes y grupos locales que incluía al Phipps Plaza Community Center. ^{[ 16 ]}

La guardería planificada, que ocupaba un área de 460 m² (5000 pies cuadrados ⁾ y tenía capacidad para 55 niños, no pudo abrir tan pronto como se completó el proyecto. ^{[ 2 ]} Una resolución del estado de Nueva York solo permitía que los ingresos de la venta de bonos se utilizaran para vivienda e "instalaciones anexas". Si bien muchos otros proyectos de vivienda en la ciudad de Nueva York incluían supermercados como instalaciones anexas, pasaron tres años antes de que los administradores estatales se convencieran de que la guardería calificaba como instalación anexa y que se podía contar con que pagaría su alquiler. ^{[ 17 ]} 

En 1980, un espacio vacío en el complejo de apartamentos (ubicado en 309 East 26th Street en la base de 460 Second Avenue) fue arrendado a una tarifa reducida al Vineyard Theatre , que reconfiguró el espacio de la planta baja de 1700 pies cuadrados (160 m ² ) en un teatro off-off-Broadway de forma peculiar con 65 asientos que se utilizó para conciertos, óperas y obras de teatro. ^{[ 18 ] [ 19 ]} El éxito del Vineyard Theatre llevó a que el grupo de teatro sin fines de lucro recibiera donaciones para construir un espacio de 130 asientos en un espacio más grande en el sótano de las Torres Zeckendorf cerca de Union Square . El grupo abrió su nuevo espacio en 1989, pero conservó su ubicación original en Phipps Plaza West como espacio de ensayo. ^{[ 20 ] [ 21 ]} El espacio en 309 East 26th Street fue posteriormente reconfigurado por el Write Act Repertory Theatre y llamado Richmond Shepard Theatre en honor a su propietario, Richmond Shepard . ^{[ 22 ]} 

Phipps Plaza West es una comunidad de jubilados de origen natural (NORC). ^{[ 23 ]} El complejo de viviendas fue diseñado originalmente para incluir un centro comunitario de 460 m² (5000 pies cuadrados ⁾ con una sala de estar para residentes de la tercera edad y programas para adultos mayores. ^{[ 24 ]} El programa NORC de Phipps Plaza West se estableció en el complejo en 1999, dirigido por la Corporación de Desarrollo Comunitario Phipps y con el Sistema de Atención de Vida del Hogar y Hospital Judío como su socio de salud. ^{[ 25 ]} En 2003, había aproximadamente 600 residentes de la tercera edad en el complejo, muchas de las cuales eran mujeres con ingresos bajos o moderados. ^{[ 26 ]} 

Phipps Plaza West fue originalmente desarrollado por Phipps Houses como un proyecto de alquiler financiado por el Programa de Vivienda Mitchell-Lama con el apoyo financiero de más de 60 inversionistas individuales. El grupo de socios limitados, llamado Bellevue South Associates, indicó a Phipps Houses en 1989 que deseaba retirar el complejo de viviendas del programa Mitchell-Lama cuando su contrato venciera en 1996 (los desarrollos Mitchell-Lama ocupados después de 1974 pueden optar por abandonar el programa después de un período de 20 años y convertirse en un complejo de alquiler a precio de mercado). Phipps Houses se opuso a retirarse del programa, pero los socios limitados posteriormente demandaron para forzar su exclusión. ^{[ 27 ] [ 28 ]} Los inversionistas aceptaron un plan de Phipps Houses para buscar vales de la Sección 8 para ayudar a los inquilinos de bajos ingresos a pagar su alquiler incrementado, manteniendo las unidades asequibles para aquellos que calificarían para el programa federal. ^{[ 27 ] [ 29 ]} El plan para retirarse del programa Mitchell-Lama se anunció en enero de 2002, y la Asociación de Inquilinos de Phipps Plaza West presentó una demanda que retrasó la compra hasta 2003. ^{[ 30 ] [ 31 ]} Los aumentos de alquiler entraron en vigor en octubre de 2003 y el complejo de viviendas pasó a llamarse Kips Bay Court. ^{[ 31 ] [ 32 ]}

Phipps Houses puso el complejo Kips Bay Court en el mercado en junio de 2016. El número de unidades que recibían vales de la Sección 8 había disminuido de 651 en 2004 a 355 en 2016; el memorando de oferta proyectó que para 2027 solo quedarían 69 de dichas unidades como resultado de la rotación natural. Para las unidades de la Sección 8, el propietario estaba recibiendo aproximadamente un diez por ciento menos en comparación con lo que habría recibido con un alquiler de mercado libre. ^{[ 29 ] [ 33 ]} El Grupo Blackstone compró Kips Bay Court por 620 millones de dólares en diciembre de 2016. La transacción tuvo lugar un año después de que Blackstone hubiera gastado 5.300 millones de dólares en la compra de Stuyvesant Town–Peter Cooper Village , un gran desarrollo residencial ubicado en el lado este de First Avenue desde las calles 14 Este hasta la 23. ^{[ 34 ]}

In 2018, Target Corporation signed lease for 21,000 square feet (2,000 m²) of space at 512 Second Avenue (at the corner of East 29th Street), which it opened as one of its small-format stores the following year.^[35][36] It was the fifth small-format store opened by Target in Manhattan.^[37]

The original design for the project called for a single 20-story building extending along Second Avenue that spanned over the corridors on East 27th and 28th streets that had been converted to pedestrian ways as part of the remapping of the street grid for the Bellevue South Urban Renewal Project.^[2][15]

The plan to construct one massive building was changed by Lynda Simmons, the vice president and director of development for Phipps Houses, and was broken into eight separate buildings of varying heights (11, 16 or 27 stories) with about 5,000 square feet (460 m²) per floor in an attempt to give tenants a sense of individuality. The towers were linked at the corners at angles to create three clusters of buildings, which kept four open sides on each of the towers.^[2][24] Prior to joining Phipps Houses as a staff architect in 1969, Simmons worked at Davis, Brody & Associates and was the project director of the firm's design of the East Midtown Plaza apartment complex at the south end of the Bellevue South Urban Renewal Project on Second Avenue between East 23rd and 25th streets.^[2][24][38]

Dado que los apartamentos se construirían con hormigón utilizando encofrados , Simmons sabía que los vertidos de hormigón menores de 10 000 pies cuadrados (930 ^m² ) no eran rentables y que se necesitarían el doble de ascensores (dos por torre, para un total de 16), por lo que incorporó a los contratistas al equipo de diseño. La solución ideada por HRH Construction Corporation fue reorganizar los edificios para que una grúa pudiera verter hormigón para tres edificios a la vez en dos ubicaciones y para dos edificios a la vez en otra ubicación. ^{[ 2 ] [ 24 ]} El cambio de diseño resultó en un ahorro neto de 2 millones de dólares, más que suficiente para cubrir el costo de los ascensores adicionales necesarios para dar servicio a las distintas torres. El diseño revisado ubicaba solo seis apartamentos por piso, lo que permitía que cuatro de ellos fueran apartamentos de esquina con ventilación cruzada y vistas en más de una dirección. De forma similar al diseño de East Midtown Plaza, Simmons hizo que las esquinas de los edificios quedaran recortadas. ^{[ 24 ]} 

Otras técnicas utilizadas por Simmons en el diseño del complejo de viviendas para mejorar su habitabilidad incluyeron: la inclusión de ventanas más grandes para proporcionar más luz y para que los inquilinos pudieran ver el exterior mientras estaban sentados; la ubicación de las terrazas generalmente por encima del octavo piso y su colocación en las esquinas para crear una sensación de privacidad; la disposición de las cocinas que se abren a los comedores, con vistas al exterior a través de puertas corredizas de vidrio (para los apartamentos con terrazas); la adición de paneles de acero inoxidable a las paredes de los pasillos para que actúen como espejos (y proporcionen una mayor sensación de seguridad para que nadie pueda esconderse detrás de una esquina); la creación de un patio trasero privado para cada grupo de edificios; y la provisión de lavanderías en la planta baja con vistas a los jardines traseros o a la Segunda Avenida (en lugar de ubicarlas en el sótano). ^{[ 2 ] [ 24 ] [ 38 ]}

La firma de arquitectura responsable del diseño de Phipps Plaza West fue Frost Associates, y Simmons trabajó con Nembhard Culin de Frost Associates para incorporar sus cambios de diseño. ^{[ 2 ]} Frost Associates había sido la firma de diseño de los otros tres desarrollos del Proyecto de Renovación Urbana de Bellevue South que fueron patrocinados por Phipps Houses. ^{[ 10 ] [ 11 ] [ 12 ]}

En el exterior del complejo, Simmons hizo desplazar el muro del estacionamiento subterráneo cinco pies (1,5 m) hacia el interior del terreno para permitir la plantación de una doble hilera de árboles a lo largo de la acera. Cerca de las entradas del edificio se habilitó una zona pavimentada elevada aproximadamente tres pies (0,91 m) por encima de la acera para que sirviera como barrera psicológica y evitara que el público merodeara por estas áreas. ^{[ 24 ]}  

Poco después de la inauguración de Phipps Plaza West, el complejo de viviendas fue bien recibido por sus inquilinos en una evaluación de psicología ambiental realizada por el Centro para Entornos Humanos del Centro de Posgrado de la Universidad de la Ciudad de Nueva York . ^{[ 2 ] [ 39 ]} En su libro de 1979 , The City Observed , el autor Paul Goldberger señaló las similitudes del complejo de viviendas con East Midtown Plaza y escribió: «La imitación no es tan buena, pero también se aleja mucho de las cajas sin escala de la mayoría de las viviendas con asistencia pública». ^{[ 40 ]} La Guía AIA de la Ciudad de Nueva York también comparó las formas poligonales y diagonales de Phipps Plaza West con el estilo de East Midtown Plaza, pero comentó que «no honra ninguna calle, como sí lo hace la gloriosa reverencia de East Midtown a la 23». ^{[ 41 ]}