Arrendamiento posterior

El arrendamiento con opción de recompra , abreviatura de " venta y arrendamiento posterior ", es una transacción financiera en la que se vende un activo y se arrienda a largo plazo; por lo tanto, se continúa utilizando el activo, pero ya no se es propietario del mismo. Esta transacción se realiza generalmente con activos fijos , especialmente bienes inmuebles , así como con bienes duraderos y de capital , como aviones y trenes. El concepto también puede ser aplicado por gobiernos nacionales a activos territoriales; antes de la Guerra de las Malvinas , el gobierno del Reino Unido propuso un acuerdo de arrendamiento con opción de recompra mediante el cual las Islas Malvinas serían transferidas a Argentina , con un período de arrendamiento de 99 años, ^{[ 1 ]} y un acuerdo similar, también por 99 años, había estado vigente antes de la entrega de Hong Kong a China continental. Los acuerdos de arrendamiento con opción de recompra se utilizan generalmente porque ofrecen beneficios financieros, contables o fiscales.

Tras adquirir un activo, el propietario suscribe un contrato a largo plazo mediante el cual el inmueble se arrienda de nuevo al vendedor a un precio acordado. Una de las razones para este tipo de contrato es transferir la propiedad a una sociedad holding , manteniendo un control adecuado del valor y la rentabilidad del activo. Otra razón es que el vendedor obtenga financiación mediante la venta de un activo valioso a un comprador que presumiblemente esté interesado en realizar una inversión segura a largo plazo. Los contratos de arrendamiento con opción a compra son habituales en el sector de los REIT ( fondos de inversión inmobiliaria).

Una operación de venta con arrendamiento posterior es una transacción inmobiliaria comercial en la que una parte, generalmente una corporación, vende sus activos inmobiliarios corporativos a otra parte, como un inversor institucional o un fondo de inversión inmobiliaria ( REIT ), y luego arrienda la propiedad a un precio y plazo de alquiler aceptables para el nuevo inversor / arrendador . El plazo y el precio del alquiler se basan en los costos de financiación del nuevo inversor/arrendador, la calificación crediticia del arrendatario y una tasa de retorno de mercado , basada en la inversión inicial en efectivo del nuevo inversor/arrendador.

Las razones y ventajas para un vendedor / arrendatario son variadas, pero las más comunes son:

• Ayuda a financiar la expansión del negocio existente, la compra de nuevos equipos o la inversión en nuevas oportunidades comerciales. Un arrendamiento con opción de recompra permite a una empresa acceder a más capital que con los métodos de financiación tradicionales. Cuando el inmueble se vende a un inversor externo, la empresa recibe el 100% de su valor. La financiación tradicional está limitada por la relación préstamo-valor o el índice de cobertura de la deuda.
• Ayudar a reducir la deuda y mejorar el balance de la empresa .
• Ayuda a reducir la obligación tributaria del vendedor/arrendatario sobre la renta empresarial derivada de la revalorización (solo del terreno) de sus activos inmobiliarios corporativos . Además, el vendedor/arrendatario, en su calidad de inquilino , puede deducir todos los pagos de alquiler como gasto empresarial legítimo en su declaración anual de impuestos.
• Ayuda a limitar los riesgos asociados con la propiedad de bienes raíces, como las variaciones cíclicas del mercado. ^{[ 8 ]}

Las ventajas para un inversor / propietario son:

• Una rentabilidad justa de la inversión en forma de alquiler durante el plazo del contrato de arrendamiento y la propiedad de un activo depreciable ya ocupado por un inquilino fiable .
• Activo a largo plazo, totalmente arrendado y con un flujo de ingresos garantizado .
• A efectos del impuesto sobre la renta , el inversor/propietario puede deducir como gasto la inversión en un bien depreciable , lo que le permite recuperar el coste de dicha inversión.
• Posibilidad de invertir en bienes raíces con un inquilino que ya conoce la propiedad.

El arrendamiento con opción de recompra también se utiliza habitualmente en la aviación general , donde los compradores recurren a este sistema para permitir que las escuelas de vuelo y otros operadores de servicios aeroportuarios (FBO) utilicen sus aeronaves.

El arrendamiento con opción de recompra (leaseback) se utiliza con frecuencia en la aviación comercial para recuperar el capital invertido en activos. Las aerolíneas , por ejemplo, venden aviones y motores a arrendadores, bancos u otras instituciones financieras que, a su vez, les arriendan dichos activos. Debido al elevado precio de los aviones y motores, especialmente los nuevos, las aerolíneas utilizan el capital obtenido mediante este tipo de arrendamiento para mejorar su desempeño financiero.

El concepto de arrendamiento con opción de recompra también se ha extendido a la industria , principalmente a los equipos industriales. Un ejemplo clásico es el sector ferroviario, donde las locomotoras y demás material rodante son adquiridos en nombre de la compañía ferroviaria por un fideicomiso de equipos constituido por un banco, que financia el coste de compra original con los pagos del arrendamiento. Una empresa vende parte de su equipo a un arrendador , como un banco u otra institución financiera, que arrienda el equipo de vuelta a la empresa. De este modo, la empresa deja de ser propietaria del equipo, pero conserva su uso. Esta transacción comercial permite a ambas empresas disponer de inmediato del efectivo necesario para invertir en nuevas oportunidades de negocio.

• Arrendamiento de aeronaves
• Opción de arrendamiento
• Alquiler con opción a compra