Propiedad arrendada

Un «arrendamiento de duración determinada» o arrendamiento por años tiene una duración fija. A pesar de su nombre, este tipo de arrendamiento puede durar cualquier período de tiempo ; incluso un arrendamiento de una semana se consideraría un arrendamiento por años. En el derecho consuetudinario, la duración no tenía por qué ser fija, sino que podía estar condicionada a la ocurrencia de algún evento (por ejemplo, «hasta que las cosechas estén listas», «hasta que termine la guerra»). Esta práctica ahora está en desuso, y algunas jurisdicciones han establecido duraciones fijas como requisito. ^{[ 6 ]} 

El contrato de arrendamiento finalizará automáticamente al expirar el plazo fijo o, en el caso de un contrato que finaliza al producirse un evento, cuando este ocurra. También es posible que el inquilino ceda el contrato al arrendador, ya sea de forma expresa o implícita. Este proceso se conoce como rescisión del contrato de arrendamiento. Un contrato de arrendamiento puede finalizar si el inquilino acepta un acuerdo de compraventa con el arrendador. El arrendador puede ofrecer recomprar la propiedad al inquilino siempre que ambas partes estén de acuerdo con el precio (como con cualquier otra contraprestación , este no tiene por qué ser a precio de mercado ni, de hecho, monetario). ^{[ 7 ]}

Dependiendo de las leyes vigentes en una jurisdicción determinada, pueden darse legalmente diferentes circunstancias en las que un inquilino permanezca en posesión de una propiedad después de la expiración de un contrato de arrendamiento.

Un arrendamiento periódico , también conocido como arrendamiento anual , mensual o semanal , es un derecho real que existe por un período determinado por la duración del pago del alquiler. Un contrato de arrendamiento verbal por un período determinado que infringe la ley (al comprometerse a un arrendamiento de más de un año sin constar por escrito, según la jurisdicción) puede constituir un arrendamiento periódico, cuya duración dependerá de las leyes de la jurisdicción donde se encuentre el inmueble arrendado. En muchas jurisdicciones, el arrendamiento por defecto, cuando las partes no han especificado explícitamente un acuerdo diferente y no se presume otro según la costumbre local o comercial, es el arrendamiento mensual.

Un arrendamiento a voluntad o propiedad a voluntad es un tipo de contrato de arrendamiento en el que tanto el arrendador como el arrendatario pueden rescindirlo en cualquier momento mediante un preaviso razonable. Generalmente se da en ausencia de un contrato de arrendamiento formal o cuando el arrendamiento no es a cambio de una contraprestación . Según el derecho consuetudinario moderno, el arrendamiento a voluntad puede surgir en las siguientes circunstancias:

• Las partes acuerdan expresamente que el arrendamiento es a voluntad y no sujeto a alquiler.
• Un miembro de la familia puede vivir en casa sin necesidad de un acuerdo formal. Es posible que se requiera una contraprestación simbólica.
• Un inquilino desea ocupar la propiedad con urgencia, pero no hubo tiempo suficiente para negociar y formalizar un contrato de arrendamiento. En este caso, el arrendamiento sin plazo fijo finaliza en cuanto se formaliza un contrato por escrito. Si no se llega a formalizar el contrato, el inquilino debe desalojar la propiedad.

En un contrato de arrendamiento residencial a cambio de una contraprestación, un inquilino no puede ser desalojado salvo por causa justificada , incluso en ausencia de un contrato escrito. Si el arrendador puede rescindir el contrato a su antojo, el inquilino, por ministerio de la ley , también tiene el derecho recíproco de rescindirlo a su antojo. Sin embargo, un contrato que expresamente continúa a voluntad del inquilino («mientras el inquilino desee vivir en esta propiedad») no otorga automáticamente al arrendador el derecho recíproco de rescindirlo, ni siquiera por causa justificada. Por el contrario, dicha cláusula puede interpretarse como la concesión al inquilino de un usufructo vitalicio o incluso de la plena propiedad .

Un contrato de arrendamiento sin plazo fijo finaliza por ministerio de la ley si:

• El inquilino causa daños a la propiedad;
• El inquilino intenta ceder su contrato de arrendamiento;
• El propietario transfiere su derecho sobre la propiedad;
• El propietario arrienda la propiedad a otra persona;
• El inquilino o el propietario fallece.

Un arrendamiento por tolerancia (a veces llamado arrendamiento prorrogado ) se produce cuando un inquilino permanece indebidamente en la vivienda más allá del plazo estipulado en el contrato (por ejemplo, un inquilino que se queda después de la expiración de su contrato de arrendamiento). En este caso, el arrendador puede formalizar un nuevo contrato de arrendamiento con el inquilino y cobrarle el alquiler correspondiente al período en que este ha permanecido en la vivienda.

Puede existir un arrendamiento por tolerancia cuando un inquilino permanece en posesión de una propiedad incluso después de la finalización del contrato de arrendamiento, hasta que el propietario inicie un proceso de desalojo. En este punto, el ocupante puede ser considerado legalmente un intruso , y esta posesión puede no constituir un verdadero derecho de propiedad, incluso si las autoridades reconocen la condición para responsabilizar al inquilino del pago del alquiler. El propietario puede desalojar a dicho inquilino en cualquier momento sin previo aviso. El desalojo pondrá fin al arrendamiento por tolerancia, ya que el inquilino deja de disfrutar de la posesión. Algunas jurisdicciones imponen una opción irrevocable por la cual el propietario considera al ocupante como un intruso o como un arrendatario por tolerancia. Un intruso no está en posesión; sin embargo, un arrendatario por tolerancia continúa disfrutando de la posesión del inmueble.

El arrendador también puede imponer un nuevo contrato de arrendamiento al inquilino que permanece en el contrato. En el caso de un arrendamiento residencial, este nuevo contrato es mensual. Para un arrendamiento comercial de más de un año, el nuevo contrato es anual; de lo contrario, el arrendamiento tiene la misma duración que el contrato original. En ambos casos, el arrendador puede cobrar un alquiler más alto si, antes del vencimiento del contrato original, notifica al inquilino el aumento.

El simple hecho de dejar pertenencias en el inmueble no constituye posesión; por lo tanto, no se puede establecer un arrendamiento por tolerancia. Véase, por ejemplo, Nathan Lane Assocs. v. Merchants Wholesale , 698 NW2d 136 (Iowa 2005); Brown v. Music, Inc. , 359 P.2d 295 (Alaska 1961).

En algunas jurisdicciones, el inquilino tiene derecho legal a permanecer en el inmueble tras la finalización del contrato de arrendamiento, salvo que el arrendador siga un procedimiento formal para desalojarlo. Por ejemplo, en Inglaterra y Gales , un inquilino comercial tiene derecho a seguir ocupando el local tras la finalización del contrato, de conformidad con los artículos 24 a 28 de la Ley de Arrendamiento de 1954 (a menos que estas disposiciones se hayan excluido formalmente por acuerdo previo a la firma del contrato). Al finalizar el contrato, el inquilino solo tiene que seguir pagando la renta al mismo nivel y cumplir con todas las demás obligaciones pertinentes , como el buen estado del edificio. No puede ser desalojado a menos que el arrendador notifique formalmente la rescisión del contrato y se oponga con éxito a la concesión del nuevo contrato, al que el inquilino tiene derecho automáticamente. Incluso esto solo puede hacerse en determinadas circunstancias, como por ejemplo, si el arrendador desea ocupar el local o demoler y reconstruir el edificio.

Los arrendamientos modernos en Inglaterra y Gales pueden adoptar una de cuatro formas: el arrendamiento a plazo fijo o por años , el arrendamiento periódico , el arrendamiento a voluntad y el arrendamiento por tolerancia . Entre las formas que ya no se utilizan se incluyen el socage y el burgage .

Cuando un propietario permite que una o más personas, llamadas "arrendatarios", utilicen la tierra de alguna manera durante un período fijo, la tierra se convierte en un arrendamiento, y la relación entre el arrendatario residente (o trabajador) se denomina "arrendamiento". El arrendatario paga una renta (una forma de contraprestación ) al propietario. El arrendamiento puede incluir edificios y otras mejoras en la tierra. El arrendatario puede realizar una o más de las siguientes actividades: cultivar la tierra arrendada, vivir en ella o ejercer una profesión en ella. Por lo general, los arrendatarios poseen propiedades en régimen de arrendamiento por un período de tiempo específico. Un plazo típico de arrendamiento a largo plazo es de 99, 125 o 999 años, pero un arrendamiento puede tener cualquier duración, especialmente para propiedades que ya han sido propiedad de otra persona. ^{[ 13 ]}

En Inglaterra, en los últimos años, algunas casas y apartamentos nuevos han sido vendidos por grandes constructoras con un contrato de arrendamiento en el que el alquiler del terreno se duplica cada 10 a 25 años, lo que conlleva un precio muy elevado para rescindir dicho contrato. Esto ha dificultado la venta de algunas viviendas de reciente construcción. ^{[ 14 ]} En 2017, el gobierno británico inició una consulta sobre reformas legales para poner fin a estos esquemas abusivos. ^{[ 15 ]}

Algunos arrendatarios en Inglaterra y Gales disfrutan del derecho a administrar su propiedad mediante la creación de una empresa de administración de pisos o de gestión de propiedades. ^{[ 16 ]}

Escocia tiene leyes diferentes, y según la legislación escocesa, desde 1974 está prohibido por ley crear un contrato de arrendamiento de una vivienda con una duración superior a 20 años o conceder cualquier otro contrato de arrendamiento de más de 175 años.

En Estados Unidos, las cooperativas de alimentos ofrecen a los inquilinos un lugar para cultivar sus propios productos. El arrendamiento rural también es una práctica común. Mediante este sistema, una persona compra una gran extensión de tierra, que la comunidad rural utiliza para la agricultura como fuente de ingresos. Los modernos contratos de arrendamiento residencial, como solución a la asequibilidad de la vivienda, fueron creados por Cedar y están experimentando un resurgimiento en la compra de viviendas en Estados Unidos.

El término «arrendamiento por años» es un término estadounidense. Se refiere a un contrato de arrendamiento por un período de tiempo específico (la palabra «años» puede resultar engañosa, ya que la duración del arrendamiento podría ser de un día, una semana, un mes, etc.). Un arrendamiento por años no se renueva automáticamente.

La primera obligación del arrendador es entregar al inquilino la posesión física del terreno al inicio del contrato de arrendamiento (según la norma inglesa y mayoritaria , a diferencia de la norma estadounidense , que solo exige que se le otorgue al inquilino la posesión legal , o el derecho a poseerlo); la segunda es proporcionar la vivienda en condiciones habitables ; existe una garantía implícita de habitabilidad. Si el arrendador incumple cualquiera de estas obligaciones, el inquilino puede rescindir el contrato y mudarse, o permanecer en la vivienda, continuando con el pago del alquiler, y demandar al arrendador por daños y perjuicios (o retener el alquiler y alegar el incumplimiento de la garantía implícita de habitabilidad como defensa cuando el arrendador intente cobrarlo).

El contrato de arrendamiento también incluye una cláusula implícita de disfrute pacífico : el arrendador no interferirá con el disfrute pacífico del inquilino. Esta cláusula puede incumplirse de tres maneras. 

1. Desalojo total del inquilino mediante invasión física directa por parte del propietario.
2. Desalojo parcial : cuando el propietario impide al inquilino el acceso a una parte de la propiedad arrendada (incluso cerrando con llave una sola habitación). El inquilino puede permanecer en el resto de la propiedad sin pagar alquiler. 
3. Desalojo parcial por parte de alguien que no sea el propietario : en estos casos, el alquiler se prorratea. Si el propietario afirma arrendar al inquilino un área de 1000 metros cuadrados, pero 400 metros cuadrados pertenecen a otra persona, el inquilino solo debe pagar el 60 % del alquiler. 

Según el derecho consuetudinario, el arrendador no tenía obligaciones para con el inquilino de protegerlo a él o a sus licenciatarios e invitados , excepto en las siguientes situaciones:

1. No revelar defectos ocultos que el arrendador conoce o debería conocer. El arrendador no está obligado a reparar el defecto siempre que el inquilino esté al tanto del mismo, aunque los contratos de alquiler habituales lo responsabilizan de las reparaciones razonables.
2. En el caso de un contrato de arrendamiento a corto plazo (normalmente de tres meses o menos) de una vivienda amueblada, los inquilinos son considerados invitados, y el propietario es responsable de los defectos incluso si desconoce su existencia o no tiene motivos para conocerla.
3. Las áreas comunes bajo el control del propietario (por ejemplo, los pasillos de un edificio de apartamentos ), si el propietario no las mantuvo en un estado razonable o fue negligente en su gestión.
4. Daños resultantes de reparaciones negligentes por parte del propietario, cualquiera que sea la causa.
5. Uso por parte del público en general, si se cumplen los tres factores siguientes:
   1. El propietario sabe o debería saber que el inquilino utiliza (o tiene la intención de utilizar) el terreno con un fin público, como por ejemplo si un comerciante alquila un local para realizar su actividad comercial;
   2. El propietario sabe o debería saber que existe un defecto; y
   3. El propietario sabe o debería saber que el inquilino no reparará el defecto (especialmente cuando el contrato hace que el propietario sea responsable de las reparaciones).

Según el derecho consuetudinario, el inquilino tiene una serie de obligaciones para con el propietario:

1. pagar el alquiler, cuando vence,
2. para evitar el desperdicio (destrucción intencional o negligente) de la propiedad. Cuando una propiedad se arrienda para el desarrollo de sus recursos naturales, este deber puede no aplicarse, ya que el “desperdicio” (es decir, el uso no renovable de los recursos del terreno) es esencial para el propósito del arrendamiento.
3. para informar al propietario de cualquier acontecimiento destacable que afecte a la propiedad (como la construcción de una estructura, la ocurrencia de un incendio, etc.).

Un inquilino es responsable ante terceros invitados por negligencia al no corregir una condición peligrosa en la propiedad , incluso si el propietario era responsable contractualmente.