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Articulo de referencia

Luis Dubin

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Louis Myerberg Dubin (nacido el 31 de enero de 1963) es un promotor inmobiliario de cuarta generación [ 6 ] que desarrolla condominios de lujo, generalmente en grandes ciudades de la costa este de Estados Unidos . [ 8 ] Es socio fundador de Redbrick LMD, una empresa de inversión y desarrollo inmobiliario oportunista con sede en Washington, DC. [ 9 ] [ 1 ] Su antigua empresa con sede en Nueva York, Athena, solía vender condominios a compradores de clase media y media alta. [ 8 ] Su empresa convirtió edificios emblemáticos en condominios de lujo, [ 1 ] uno de los cuales fue comprado por Charles Bronfman . Diseñó edificios para exhibir obras de artistas-escultores como Jonathan Cramer. [ 10 ] La revista New York Magazine lo describió como uno de los "nuevos famosos de la alta sociedad". [ 11 ] [ 1 ]

Antecedentes y formación académica

El bisabuelo, el abuelo y el padre de Dubin fueron todos promotores inmobiliarios. [ 6 ] Estudió ciencias políticas en la Universidad Washington and Lee . [ 2 ] Durante sus años universitarios, conoció a su futura esposa, Tiffany Rounick, cuyo padrastro era A. Alfred Taubman , el pionero de los centros comerciales con sede en Detroit. [ 12 ] Dubin obtuvo un título de Doctor en Jurisprudencia en la Facultad de Derecho Washington College of Law de la American University . [ 2 ] [ 13 ] La pareja se casó en 1989 en el "socialmente prestigioso" [ 14 ] Templo Emanu-El en Manhattan y los reporteros de moda del New York Times describieron que los invitados llevaban "chaquetas de traje impecablemente confeccionadas sobre faldas largas y estrechas". [ 15 ]

Carrera

Pocos meses después de graduarse de la facultad de derecho, Dubin construyó 24 casas en las afueras de Annapolis y las vendió por 150.000 dólares cada una. [ 16 ] El proyecto le dio la credibilidad necesaria para trabajar con sus familiares en un ambiente relativamente estable. Trabajó como asesor jurídico en la empresa de desarrollo inmobiliario de su familia y contribuyó al desarrollo de viviendas unifamiliares, condominios de gran altura y propiedades en comunidades planificadas. [ 13 ]

Dubin trabajó para el gobierno como director del Fondo Nacional de Tierras de $1.7 mil millones para la Resolution Trust Corporation . [ 17 ] Esta agencia se encargó de la venta de activos adquiridos por el gobierno a principios de la década de 1990. [ 13 ] Esto lo introdujo al mundo de las altas finanzas, "una herramienta que me faltaba un poco", recordó más tarde. [ 16 ] Dubin formó alianzas estratégicas entre el sector privado y el gobierno. [ 13 ] Describió su función: "Era un funcionario federal a cargo de la limpieza de todas las tierras improductivas en los Estados Unidos ". [ 6 ] Se desempeña como presidente de la Junta de Desarrollo de la Fuerza Laboral del Gobernador de Maryland. [ 18 ]

Atenea

En 1993, Dubin fundó el Grupo Athena, un fondo de inversión y desarrollo inmobiliario residencial. [ 17 ] Se estructuró legalmente como una sociedad de responsabilidad limitada o LLC. [ 19 ] Dubin era presidente y director ejecutivo . [ 13 ]

El enfoque empresarial consistía en identificar proyectos inmobiliarios oportunistas. "Mis objetivos en ese momento eran comprar bienes raíces por debajo del costo de reposición y rehabilitar activos descuidados". [ 16 ] Dubin contrató a Rosen Consulting para realizar pronósticos macroeconómicos sobre el desarrollo del empleo y la formación de hogares en ciudades clave de Estados Unidos. [ 6 ] El siguiente paso fue que personas de adquisiciones buscaran oportunidades en esos mercados. [ 6 ] Dubin contrató analistas, generalmente con maestrías en Bienes Raíces y MBA, que él consideraba "personas integrales" y "hábiles con los números", pero que también tenían sensibilidad para "conceptos y formas". [ 6 ] Se animaba a los empleados a escuchar atentamente el mercado, y entre ellos se encontraban exabogados, banqueros, curadores de diseño textil, comandantes de pelotón de tanques, arquitectos y gerentes de construcción. [ 16 ] Athena tenía reuniones de desarrollo semanales con empleados de todos los niveles como una forma, en parte, "de enseñar a los más jóvenes el negocio". [ 6 ] La firma cooperó con funcionarios estatales y locales. Dubin veía su trabajo como desarrollador en la confluencia de muchas fuerzas, incluyendo inversores, reguladores y arquitectos, y lo encontraba fascinante. [ 16 ] Athena desarrolló un fondo propio en asociación con grandes bancos de inversión como Morgan Stanley y UBS, lo que le proporcionó fácil acceso a efectivo para grandes proyectos; para grandes operaciones, Athena buscaba socios. [ 6 ] Dubin describió su empresa como ubicada en un "terreno intermedio donde tenemos la capitalización de una empresa pública y la agilidad de una empresa privada". [ 6 ] A principios de la década de 1990, la empresa tenía un retorno sobre el capital de inversión superior al 30%, según Dubin. [ 6 ]

Si bien el enfoque principal de Athena era en propiedades residenciales con "altas barreras de entrada" [ 20 ] en el este de los Estados Unidos , [ 20 ] principalmente en la ciudad de Nueva York , la firma también realizó proyectos que involucraban oficinas, conversiones de condominios, [ 21 ] [ 22 ] acuerdos de desarrollo de terrenos, compras de deuda en dificultades, [ 23 ] y proyectos de renovación. [ 19 ] El rol de Dubin en la firma se ha descrito como el desarrollo y cultivo de relaciones con las partes necesarias para grandes transacciones, incluyendo financistas, asesores, bancos de inversión, desarrolladores, arquitectos y constructores. [ 2 ] [ 13 ]

La empresa examinaba y analizaba posibles adquisiciones. [ 13 ] Cuando encontraba propiedades para comprar, analizaba la posible compra en profundidad, incluyendo la debida diligencia , [ 13 ] que es un proceso integral de verificación inmobiliaria que examina sistemáticamente detalles como cuestiones ambientales, factores geológicos y de marketing. Prosperó durante los años de auge inmobiliario a principios y mediados de la década de 2000.

A principios de la década de 2000, Athena compró un edificio en South Beach , Miami , llamado The Waverly. Obtuvo una tasa interna de retorno de alrededor del 20%, según Dubin. [ 22 ] Por esa época, la firma tenía un proyecto en Providence, Rhode Island , llamado "903", que presentaba precios en el rango de $350 por pie cuadrado. [ 6 ] En 2002, la firma sufrió un revés cuando Taubman, de 78 años, fue condenado por fijación de precios en relación con su propiedad de la casa de subastas Sotheby's, con sede en Manhattan , y pasó diez meses en prisión. [ 24 ]

En 2004, Athena tenía $265 millones en ventas residenciales y comerciales. [ 21 ] Los condominios se ofrecían a compradores de clase media a media alta, y los precios estaban en o por debajo de los precios medios para sus respectivas ciudades, y oscilaban entre $200 y $2,000 por pie cuadrado, según Dubin. [ 21 ] Para 2005, durante el auge inmobiliario , había invertido $200 millones en propiedades por un valor total de $1 mil millones, según una estimación. [ 19 ] En un momento, la empresa tenía una cartera de construcción y desarrollo que superaba los $1.8 mil millones, según una fuente. [ 2 ] De 2002 a 2005, Athena se centró en proyectos de conversión de condominios , pero después de 2005, cambió al desarrollo inmobiliario que incluía la construcción de nuevas estructuras de gran altura desde cero. [ 21 ] Trabajó con el contratista de construcción Walbridge Aldinger, con sede en Detroit, en tareas como la preconstrucción, la estimación, el desarrollo previo y el trabajo de licitación de construcción. [ 21 ] En 2005, la escasez de espacio privilegiado en el centro de Manhattan provocó que varios hoteles se convirtieran en condominios. [ 25 ] Dubin explicó que "los cálculos económicos favorecen en gran medida la conversión... Por una suite de hotel de 1000 pies cuadrados, se podrían obtener 2 millones de dólares. En un hotel de primera categoría con servicios y una excelente ubicación, tomemos esas dos habitaciones: tienen que generar entre 400 y 500 dólares por noche, y tienen tal vez una ocupación del 70 por ciento... En el mejor de los casos, podrían obtener una ganancia neta de 200 000 dólares [por año]. Los impuestos a la propiedad se llevan el 35 por ciento, tal vez el 40 por ciento para las operaciones; eso es solo un retorno del 5 al 6 por ciento". [ 25 ]

También en la primera parte de la década, Athena consideró inversiones en proyectos en Rusia [ 26 ] pero se retiró debido a preocupaciones sobre el momento. [ 21 ] Athena realizó proyectos en los suburbios de Washington , Florida , [ 21 ] Providence , Carolina del Norte , Utah , Las Vegas y Los Ángeles . [ 27 ] Los proyectos de Athena han sido financiados por empresas como Morgan Stanley y UBS AG. [ 21 ] Para 2008, tenía hasta 45 empleados con una oficina principal en Nueva York y sucursales en Los Ángeles , Miami y Washington , y tenía 4500 unidades residenciales bajo administración, según una fuente basada en información de la empresa. [ 17 ] Para 2009, según una estimación, la empresa había completado o desarrollado aproximadamente $2500 millones en activos. [ 17 ] La ​​empresa optimizó los sistemas de pago utilizando software de empresas como AvidXchange que digitalizaba facturas. [ 23 ]

La firma realizó contribuciones de campaña tanto a demócratas como a republicanos , incluidos John McCain , Mitt Romney , Robert Menendez y Hillary Clinton . [ 28 ]

Opulencia de la Quinta Avenida

A finales de la década de 1990, un destacado edificio de oficinas centrales de la Unión de Congregaciones Hebreas Americanas de 11 pisos en 838 Fifth Avenue en la calle 65, construido originalmente en 1950, [ 29 ] fue comprado por A. Alfred Taubman , quien trabajó con Athena para convertir las unidades en condominios de lujo. [ 14 ] Sonnenblick-Goldman gestionó parte de la financiación. [ 30 ] El edificio está frente al Templo Emanu-El. [ 14 ] Athena trabajó con los arquitectos Beyer Blinder Belle y creó trasteros, bodegas y cuartos de servicio para cada unidad. [ 14 ] Hubo controversia sobre cómo manejar las inscripciones religiosas en el exterior del edificio, que incluían "Ama a tu prójimo como a ti mismo" y "Haz justicia, ama la misericordia, camina humildemente con Dios", y la discusión fue recogida en The New Yorker . [ 31 ] El edificio cuenta con una "rampa de acceso discreta" para discapacitados en la esquina sureste. [ 32 ] Fue convertido de un edificio de oficinas de 11 pisos en un proyecto de condominios residenciales de 10 unidades. [ 32 ] El edificio fue ampliado agregando un piso y una extensión de 10 pisos en la calle 65. [ 32 ] Se utilizó piedra caliza de la misma cantera en Indiana que se usó para el edificio original para la restauración. [ 29 ] Según el portavoz Bret S. Bobo, los desarrolladores se sintieron atraídos por el edificio porque era "la única oportunidad que quedaba en una ubicación privilegiada". [ 32 ] Los apartamentos variaban de 4,522 a 5,423 pies cuadrados (503.8 m 2 ) . [ 32 ] Los interiores fueron demolidos y reconfigurados con techos de nueve pies de altura, e incluían salas de estar en esquina de hasta 47 por 20 pies (6,1 m) y bibliotecas con chimeneas de leña. [ 32 ] Los compradores tenían la opción de adquirir uno de los siete apartamentos tipo estudio en la planta baja. Nueve bodegas de vino de 45 pies cuadrados (4,2 m² ) y quince trasteros estaban a la venta en el sótano. [ 32 ] Una unidad fue comprada por Charles Bronfman , copresidente de Seagram , y la venta se reportó en 18 millones de dólares, según varias fuentes. [ 14   ] [ 33 ] Otras unidades se vendieron por 16 millones y 12 millones de dólares [ 33 ] y fueron descritas enla revista New York Magazinecomoelegantes. [ 34 ] Las obras de renovación se llevaron a cabo en 2000 y 2001. [ 32 ]

Liberty Lofts

A principios de la década de 2000, Athena adquirió y transformó la propiedad Liberty Warehouse en el distrito Lincoln Center de Manhattan, en el número 43 de la calle 64 Oeste. [ 35 ] Según una fuente, Sonnenblick-Goldman se encargó de la financiación de la operación. [ 30 ] El edificio fue descrito como un "enclave tranquilo" y "muy residencial", cerca del centro, tiendas, transporte y restaurantes. [ 35 ] Dubin afirmó: "Es el primer proyecto en el Upper West Side que incorpora verdaderamente el concepto de loft ". [ 35 ] Athena modernizó el antiguo Liberty Warehouse; dado que ocupaba toda una manzana, el nuevo edificio contaba con una zona de aparcamiento con servicio de valet parking. [ 35 ] Las unidades renovadas tenían precios entre 1 millón y 4 millones de dólares, y los áticos entre 5 y 10 millones de dólares. [ 35 ] El nuevo edificio se comercializó como "Liberty Lofts". Desde 1902, el edificio tenía una estatua de cobre de 11 m (37 pies) de altura construida en Akron, Ohio [ 36 ] que estaba inspirada en la Estatua de la Libertad y que era visible desde el Lincoln Center . [ 36 ] [ 37 ] Dubin pidió ideas en el New York Times sobre qué hacer con la estatua. [ 37 ] Durante la renovación, Athena agregó cuatro pisos, revistió el edificio y creó condominios estilo loft que iban desde 1600 a 6151 pies cuadrados (571,4 m2 ) . [ 36 ] En febrero de 2002, la estatua de la Libertad fue trasladada al Museo de Arte de Brooklyn . [ 36 ] Entre los residentes se encontraban Gretchen Carlson , presentadora del CBS Early Show , y su esposo Casey Close . [ 36 ]  

Parque Central Norte

En 2003, Athena compró una propiedad en Harlem en Central Park North . [ 38 ] [ 39 ] Los planes iniciales contemplaban un edificio de 20 pisos con portero y 80 unidades dirigidas a familias de clase media alta y profesionales solteros con precios para cada unidad que oscilaban entre $500,000 y $1.7 millones. [ 8 ] Dubin dijo: "Esta es una oportunidad para que los neoyorquinos estén en el parque a aproximadamente la mitad del precio de Central Park South ". [ 8 ] El renacimiento de Harlem a lo largo de Central Park North había atraído a celebridades como Marcia Gay Harden , Maya Angelou y Kareem Abdul-Jabbar . [ 40 ] El edificio terminado tenía 20 pisos de altura con 48 unidades residenciales, 9,500 de espacio comercial en la planta baja, 48 plazas de aparcamiento y cada unidad tenía una vista de Central Park. [ 41 ] En diciembre de 2006, el 30% de las unidades se habían vendido por adelantado, y los precios por pie cuadrado eran de aproximadamente $1,200, y los espacios de estacionamiento costaban $75,000. [ 41 ] Para fomentar las ventas, Dubin se asoció con la revista Esquire y sus anunciantes para organizar una fiesta lujosa en septiembre de 2007. [ 10 ] Cramer creó la escultura al aire libre llamada The Shape Matrix que recibe a los visitantes al llegar a la propiedad. [ 42 ] Según un informe, Athena y la revista se apropiaron, para la fiesta, "un par de áticos, un tríplex de 4,000 pies cuadrados con 1,700 pies cuadrados adicionales de terrazas", con una pantalla de proyección para "imitar los interiores de un avión, cortesía de Lufthansa ". [ 10 ] Una sala de estar con techos de 22 pies (6.7 m) presentaba diseños de Versace y Campion Platt. [ 10 ] El ático de exhibición se puso a la venta por 8,5 millones de dólares, y la mayoría de los apartamentos, que contaban con tres dormitorios, dos baños y medio y 1900 pies cuadrados (180 m² ) de espacio, se pusieron a la venta por 2,1 millones de dólares. [ 10 ] Un artículo periodístico sugirió que la propiedad era "el único condominio en Harlem que ha alcanzado un precio de venta de 1000 dólares por pie cuadrado". [ 43 ] Para agosto de 2007, más del 70% del edificio se había vendido con precios que a veces alcanzaban los 1200 dólares por pie cuadrado, según Dubin. [ 43 ]  

Los condominios A en Jersey City

Athena desarrolló condominios de lujo al otro lado del río Hudson, frente a Manhattan , en Jersey City [ 30 ]. Los desarrolladores pensaron que los condominios al otro lado del río eran "una alternativa atractiva para los buscadores de apartamentos de alto poder adquisitivo que desean permanecer en el área metropolitana", según una cita en el periódico de uno de los financieros. [ 19 ] Dubin señaló que Jersey City estaba en un "auge inmobiliario fenomenal". [ 19 ] El acuerdo se finalizó y la construcción comenzó en noviembre de 2005. [ 19 ] El rascacielos estaba cerca de los trenes PATH del metro para los viajeros que se dirigían a Manhattan. Dubin trabajó con los asesores financieros Sonnenblick-Goldman, quienes ayudaron a obtener préstamos para la construcción de los financieros con sede en Chicago, Corus Bank y GoldenTree InSite Partners. [ 30 ] Una estimación fue que el proyecto estaba valorado en 112 millones de dólares en deuda y capital. [ 30 ] Una segunda estimación fue de 110 millones de dólares. [ 19 ] Dubin trajo arquitectos del Hillier Group así como Schuman, Lichtenstein, Claman y Efron que diseñaron la fachada de ladrillo y vidrio. [ 19 ] El proyecto, denominado "A" Jersey City , era una torre de 33 pisos con 250 apartamentos, 10 500 pies cuadrados (980 m 2 ) de espacio comercial en la planta baja, un estacionamiento de 238 plazas desde el segundo hasta el sexto piso. [ 19 ] [ 30 ] Dubin volvió a traer al artista y escultor Jonathan Cramer, quien hizo una escultura titulada "The A" en el exterior del edificio. [ 42 ] Cada unidad tenía su propio balcón y se comercializaban a los consumidores con "vistas panorámicas" del horizonte de Manhattan. [ 19 ] [ 30 ] Para que los condominios resultaran atractivos para compradores de alto poder adquisitivo, las comodidades incluían servicios de conserjería y asistente personal las 24 horas, un gimnasio privado, una terraza orientada al oeste y techos de 2,84 m (9'4") en cada unidad. [ 19 ] Dubin encargó esculturas públicas para promocionar el proyecto. [ 44 ] 

Oratoria pública

Dubin habló en reuniones públicas sobre tendencias inmobiliarias . [ 20 ] Dubin pronunció el discurso de graduación en la Maestría en Desarrollo Inmobiliario de la Universidad de Columbia en 2007. Dubin regresó a su alma mater, Washington College of Law en American University , para hablar sobre temas inmobiliarios en varias ocasiones. [ 2 ] [ 3 ] Dubin cree que hay una necesidad de vivienda asequible y piensa que la "zonificación de baja densidad" sería beneficiosa en algunas comunidades; en otras, "fracasos abismales y de alto perfil" han empañado la imagen de los proyectos de alta densidad. [ 7 ] Ha sido panelista en discusiones sobre desarrollo y conversión de condominios. [ 45 ] Dubin apareció en televisión en 2007. [ 46 ] En un discurso de graduación en el programa de posgrado en bienes raíces de la Universidad de Columbia, enfatizó la importancia de escuchar y cómo se requiere paciencia y disciplina para escuchar eficazmente. [ 16 ]

Busto

El estallido del mercado inmobiliario que comenzó en 2007 y se extendió hasta 2008 golpeó duramente a Athena. Dubin, junto con muchos otros promotores, no predijo el ciclo descendente; la financiación se agotó; los planes se estancaron y luego se abandonaron. En septiembre de 2006, había planes para desarrollar otra propiedad en Jersey City trabajando con la Oficina de Arquitectura Metropolitana con sede en los Países Bajos y el arquitecto Rem Koolhaas . [ 27 ] Un proyecto de uso mixto, de 300 millones de dólares, en asociación con Vestar Development, que incluía tiendas, restaurantes y viviendas en el norte de Las Vegas, denominado "Heart of North Las Vegas", se planeó en 2007, y que se suponía que tendría "chimeneas al aire libre, fuentes de chorros de agua, una pantalla de video, un escenario, pasarelas peatonales sombreadas y paisajismo personalizado". [ 47 ] Había planes para promocionar el proyecto de Las Vegas con un "concurso de nombres" en el que el ganador recibiría pagos universitarios gratuitos durante cuatro años en cualquier universidad. [ 47 ] El crédito se agotó; la burbuja inmobiliaria estalló; Los planes se esfumaron. Una revista inmobiliaria informó que "Athena Group... generó mucha expectación en torno a un proyecto de uso mixto de 160 acres ... al pedirle a la comunidad que propusiera un nombre y otorgar una beca universitaria de cuatro años al ganador. Hasta ahí llegó el proyecto". [ 48 ] Los planes para iniciar la construcción en 2007 se retrasaron. [ 48 ] Dubin dijo en 2008: "Hemos pospuesto varios proyectos para el futuro previsible". [ 48 ]

Renacimiento

En 2008, Dubin y Athena se separaron, y él formó otra empresa inmobiliaria llamada LMD Worldwide LLC , cuyo nombre se basó en sus iniciales. [ 17 ] [ 49 ]

La Compañía St. Joe

Louis Dubin se unió a la empresa de desarrollo inmobiliario de Florida llamada St. Joe Company en junio de 2012 como ejecutivo, donde estructuró asociaciones de desarrollo a gran escala y trabajó en la estrategia, las tácticas y la visión. [ 50 ]

Redbrick LMD

En otoño de 2013, tras su trabajo en St. Joe Company , el Sr. Dubin fusionó LMD Worldwide con Redbrick, una destacada empresa de inversión y desarrollo inmobiliario con sede en Washington D.C., especializada en proyectos residenciales y de uso mixto que ofrecen oportunidades y valor añadido, con especial atención al mercado metropolitano de Washington D.C.

Vida personal

Dubin está casado con la empresaria de medios Martine Dubin y tiene tres hijos: una hija de su primer matrimonio con Tiffany Rounick, un hijastro y un hijo. Dubin trabaja con el Comité Asesor de Bienes Raíces del Fondo Común de Jubilación de Nueva York . [ 2 ] Es copresidente del Grupo de Trabajo de Ciberseguridad de la Junta de Desarrollo Laboral del Gobernador del Estado de Maryland.

En 1998, la revista New York Magazine describió a Dubin como una de las líderes sociales de la ciudad, "todas nacidas después del baby boom y libres de su desdén por las viejas convenciones", y era miembro de la "élite de la zona alta" que incluía al príncipe Alexander von Fürstenberg , Pia Getty , la princesa heredera de Grecia y la diseñadora de moda Carolina Herrera Jr.

Referencias

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