Contrato de arrendamiento NNN

En los contratos de arrendamiento de bienes raíces comerciales en Estados Unidos, el inquilino, y no el propietario, suele ser responsable de los impuestos, el mantenimiento y el seguro del inmueble. En un contrato de arrendamiento neto , además del alquiler base, el inquilino o arrendatario es responsable de pagar parte o la totalidad de los gastos recuperables relacionados con la propiedad del inmueble. Dado que el alquiler cobrado en un contrato de arrendamiento neto es "neto" una vez que se transfieren los gastos a los inquilinos, tiende a ser menor que el alquiler cobrado en un contrato de arrendamiento bruto .

Los tipos de arrendamiento neto incluyen arrendamientos netos simples , dobles y triples, según la cantidad de elementos que incluyan. El término "arrendamiento neto" se usa a menudo como una expresión abreviada para cualquiera de estos acuerdos. Los tres gastos más comunes que se repercuten son los impuestos sobre la propiedad , el seguro y el mantenimiento , a menudo denominados los "tres netos". ^{[ 1 ]} Un arrendamiento neto triple que incluye los tres netos es particularmente común y a menudo se abrevia por escrito como " arrendamiento NNN ", pero aún se pronuncia como "arrendamiento neto triple". ^{[ 2 ] [ 3 ] [ 4 ]}

El mayor riesgo asociado a un contrato de arrendamiento NNN desde la perspectiva del propietario es que el inquilino rescinda el contrato anticipadamente o no lo renueve, lo que puede generar pérdidas. Existen varios factores que se utilizan para determinar el riesgo de un contrato de arrendamiento, incluyendo el plazo restante y la solvencia del inquilino. ^{[ 7 ]}

En una variante de un contrato de arrendamiento NNN, el " arrendamiento NNN con garantía " (a veces denominado arrendamiento "triple neto verdadero" o "triple neto absoluto"), el inquilino no puede rescindir el contrato ni solicitar reducciones de renta bajo ninguna circunstancia, una disposición que mitiga parte del riesgo para el arrendador. ^{[ 8 ]}

Desde la perspectiva del inquilino, un aumento repentino en los impuestos locales sobre la propiedad relacionados con el valor tasado del inmueble puede hacer que el alquiler sea inasequible. En el distrito de entretenimiento Lower Broadway de Nashville , por ejemplo, los impuestos vinculados al valor tasado del edificio Acme Farm Supply aumentaron los impuestos sobre la propiedad en un 365 % en un año, lo que afectó significativamente los márgenes operativos del inquilino. ^{[ 9 ]}

El valor de una inversión en arrendamiento neto se determina por el valor del inmueble, el valor del arrendatario solvente y el valor del propio contrato de arrendamiento.

1. En una inversión inmobiliaria estándar con contrato de arrendamiento triple neto (NNN), el propietario es dueño del terreno y el edificio, y cobra el alquiler al inquilino. Si el inquilino decide marcharse o el propietario decide buscar otro inquilino al finalizar el contrato, conserva la propiedad del edificio y el terreno. Los proyectos urbanísticos planificados en la zona, así como las tendencias demográficas actuales y futuras, influyen en el valor del inmueble. El valor del edificio también debe tenerse en cuenta al determinar su valor.
2. El segundo factor determinante del valor es la calidad crediticia del inquilino. Esta se determina generalmente por la calificación crediticia actual del inquilino y sus informes financieros anteriores. La mayoría de los inversores utilizan las calificaciones crediticias de Standard & Poor's . Para calificar como inquilino de grado de inversión, la empresa debe tener una calificación mínima de BBB− según Standard & Poor's. Las propiedades arrendadas por inquilinos solventes tienen la mayor demanda y, por lo tanto, requieren una tasa de capitalización menor que las de los inquilinos que no son de grado de inversión. ^{[ 12 ]}
3. El tercer factor determinante del valor es el propio contrato de arrendamiento. Los contratos de arrendamiento triple neto (NNN) son más valiosos que los contratos de arrendamiento triple neto (NN) porque el arrendador es responsable de algunos de los gastos en un contrato de arrendamiento doble neto. La duración del contrato también es un factor determinante del valor (por ejemplo, 20 años de ingresos garantizados valdrán más que plazos de 10 o 15 años). Los aumentos generosos del alquiler, también conocidos como incrementos de renta, añaden valor al contrato y protegen al arrendador contra la inflación. Algunos contratos también incluyen un porcentaje de renta que se activa si las ventas brutas del arrendatario alcanzan un determinado límite máximo. La mayoría de los contratos otorgan al arrendatario opciones de renovación con varias opciones a corto plazo, lo que deja al arrendador en una posición más débil al momento de la renovación. Si las rentas actuales del contrato están por debajo del precio de mercado, el arrendador tiene la oportunidad de exigir rentas más altas al finalizar el plazo del contrato.

Las inversiones en arrendamientos NNN son esencialmente bonos protegidos contra la inflación garantizados por un inquilino solvente, en lugar de un estado o municipio local . El inquilino realiza pagos mensuales al arrendador, mientras que el inmueble (y a menudo los aumentos de renta estipulados en el contrato de arrendamiento) proporciona al inversor protección contra la inflación. Las inversiones en arrendamientos NNN ofrecen ventajas fiscales similares a las de los bonos municipales exentos de impuestos sin obligar al inversor a conformarse con rendimientos más bajos. ^{[ 13 ]} Si los inversores compraran un bono en el mercado secundario y lo vendieran con ganancias años después, tendrían que pagar un impuesto sobre las ganancias de capital sobre la ganancia, independientemente de si el bono está exento o no del impuesto sobre la renta. Este no es el caso cuando se invierte en arrendamientos NNN porque, aunque están estructurados como un bono, todavía se consideran inversiones inmobiliarias y, por lo tanto, pueden depreciarse de la misma manera que los bienes inmuebles comerciales que generan ingresos similares. Los impuestos sobre los ingresos que generan pueden reducirse o diferirse durante la vida del activo . Los inversores, por supuesto, tienen que pagar impuestos sobre la depreciación recuperada cuando se vende la propiedad; Sin embargo, esto puede eludirse mediante un intercambio 1031, comprando una propiedad similar. ^{[ 14 ] [ 15 ]} Las inversiones en arrendamientos NNN también son financiables, lo que permite al inversor aprovechar el crédito de su inquilino y, al mismo tiempo, generar pagos de intereses deducibles de impuestos. ^{[ 16 ]}

• Fondo de Inversión Inmobiliaria