Precios basados ​​en el riesgo

La fijación de precios basada en el riesgo es una práctica en la que las empresas cobran a los clientes precios más altos en función de su perfil de riesgo. ^{[ 1 ]} Es una práctica común entre las aseguradoras, así como entre los prestamistas de los sectores hipotecario y de servicios financieros . ^{[ 1 ]} Históricamente, los prestamistas y las aseguradoras solían fijar precios mediante la "distribución del riesgo", pero con el tiempo han recurrido cada vez más a la fijación de precios basada en el riesgo. ^{[ 1 ]} Se ha utilizado durante muchos años, ya que los prestamistas intentan medir el riesgo del préstamo en términos de tipos de interés y otras comisiones. El tipo de interés de un préstamo se determina no solo por el valor temporal del dinero , sino también por la estimación del prestamista de la probabilidad de que el prestatario incumpla el pago del préstamo. ^{[ 2 ]} A un prestatario que el prestamista considera menos propenso a incumplir se le ofrecerá un tipo de interés mejor (más bajo). Esto significa que diferentes prestatarios pagarán tipos de interés diferentes.

El prestamista puede considerar diversos factores al evaluar la probabilidad de impago . Estos factores pueden ser características del prestatario, como su historial crediticio o su situación laboral. También pueden ser características del préstamo; por ejemplo, un prestamista hipotecario podría ofrecer diferentes tasas al mismo prestatario, dependiendo de si desea comprar una vivienda unifamiliar o un condominio .

Se han planteado inquietudes sobre hasta qué punto la fijación de precios basada en el riesgo incrementa los costos de endeudamiento para las personas de bajos recursos, quienes generalmente tienen mayor probabilidad de incumplir con sus pagos, aumentando así aún más dicha probabilidad. Quienes la apoyan argumentan, además, que la fijación de precios basada en el riesgo amplía el acceso al crédito para los prestatarios de alto riesgo (que suelen tener bajos ingresos), al permitir que los prestamistas reflejen este mayor riesgo en el precio del préstamo.

El puntaje e historial crediticio , el uso de la propiedad , el tipo de propiedad, el monto del préstamo, el propósito del préstamo, los ingresos y los montos de los activos, así como los niveles de documentación, la ubicación de la propiedad y otros (detalles de empleo, designación, etc.), son factores comunes basados ​​en el riesgo que se utilizan actualmente. Los prestamistas "cotizan" los préstamos según estos factores individuales y sus múltiples derivados. Cada derivado afecta positiva o negativamente el costo de una tasa de interés. Por ejemplo, un puntaje crediticio más bajo equivale a tasas de interés más altas y viceversa; por lo general, quienes proporcionan menos documentación verificable de ingresos debido a beneficios de trabajo por cuenta propia calificarán para una tasa de interés más alta que alguien que documenta completamente todos los ingresos declarados. Las industrias hipotecarias y de otros servicios financieros dan mayor importancia al puntaje e historial crediticio al fijar las tasas de interés hipotecarias.

En lo que respecta a las hipotecas residenciales y sus métodos de fijación de precios basados ​​en el riesgo, el tipo de propiedad se subcategoriza de la siguiente manera:

• Vivienda Unifamiliar (Vivienda Unifamiliar)
• Edificios multifamiliares de 2 a 4 unidades (MF)
• Casa adosada/Condominio (TC)

Las viviendas unifamiliares se consideran de mayor valor por metro cuadrado y, por lo tanto, son las más atractivas para las entidades financieras. Se trata de una propiedad independiente, separada de otras propiedades.

Los edificios multifamiliares y las casas adosadas/condominios suelen tener un "precio negativo", donde el prestamista aplica un incremento de entre el 0,5 % y el 0,75 % en el tipo de interés real o en el precio de un tipo de interés, debido a su menor valor relativo por metro cuadrado.

En lo que respecta a las hipotecas residenciales y sus métodos de fijación de precios basados ​​en el riesgo, el uso de la propiedad se puede subcategorizar de la siguiente manera:

• Residencia principal
• Segundo hogar
• Propiedad no ocupada por el propietario o propiedad de inversión.

La vivienda principal se considera y valora como el factor de menor riesgo en el uso de la propiedad. No se realizan ajustes al precio ni a la tasa.

La valoración y el precio de una segunda vivienda dependen de la entidad financiera. Algunas entidades evalúan el riesgo de la vivienda principal con el mismo criterio, mientras que otras aplican un incremento del 0,125 % al 0,5 % para mitigar el riesgo percibido. Las entidades financieras consideran que es menos probable que el prestatario valore la segunda vivienda si ha atravesado dificultades económicas.

Una propiedad que no está ocupada por su propietario se considera y se valora como el factor de mayor riesgo en el uso de la propiedad. Los prestamistas tendrán en cuenta un incremento de precio de entre el 0,5 % y el 2,5 % para mitigar el riesgo percibido.

La principal crítica entre los consumidores habituales ha sido que la fijación de precios basada en el riesgo puede dificultar enormemente la búsqueda de las mejores tasas de interés. Resulta casi imposible determinar a simple vista si se cumplen los requisitos para obtener la tasa anunciada o, incluso, a qué tasa de interés se puede acceder. Los defensores de los derechos del consumidor también consideran que la fijación de precios basada en el riesgo, llevada al extremo, especialmente en forma de préstamos abusivos , perjudica a los consumidores vulnerables y con dificultades económicas, al impedirles el acceso a capital asequible y exponerlos, sin saberlo, a tasas de interés exorbitantes y a esquemas de financiación insostenibles que erosionan el patrimonio y pueden provocar impagos. La fijación de precios basada en el riesgo puede manipularse para emplear prácticas de marketing engañosas, como el cebo y el cambio . El Congreso de los Estados Unidos está investigando la equidad de prácticas crediticias similares en el sector hipotecario. ^{[ 3 ]}