Hipoteca de amortización

Una hipoteca de amortización es un término que se usa generalmente en el Reino Unido para describir una hipoteca en la que los pagos mensuales consisten en la devolución del capital prestado, así como de los intereses acumulados, de modo que el monto prestado disminuye a lo largo del plazo y, al final del plazo del préstamo, se ha reembolsado por completo. ^{[ 1 ]}

Esto contrasta con una hipoteca de solo intereses (como una hipoteca de capitalización o algunos tipos de hipotecas con pago final único ) donde los pagos mensuales son para intereses, y el prestatario debe reembolsar el préstamo completo al vencimiento en un solo pago. ^{[ 1 ]}

Al reducir el saldo de la hipoteca durante el plazo, las hipotecas de amortización pueden aumentar el capital propio de la vivienda si los valores de la propiedad no cambian, aunque la caída de los precios de las viviendas aún puede producir capital propio negativo . ^{[ 2 ]}

En la terminología hipotecaria del Reino Unido, una hipoteca de amortización también se denomina hipoteca de capital e intereses. En ella se amortizan tanto el capital prestado como los intereses mediante pagos periódicos durante el plazo acordado. ^{[ 1 ] [ 3 ]}

En este contexto, el capital se define como el dinero prestado y el interés como el cargo que el prestamista cobra sobre el monto adeudado. ^{[ 1 ]} Las hipotecas de amortización y las hipotecas de solo intereses son los dos tipos principales de hipoteca en el Reino Unido, que se distinguen por si los pagos regulares reducen el capital o cubren solo los intereses. ^{[ 3 ]}

El patrimonio neto es la diferencia entre el valor de una propiedad y el saldo pendiente de la hipoteca. El patrimonio neto negativo se produce cuando el saldo de la hipoteca supera el valor de la propiedad. ^{[ 2 ]} El patrimonio neto puede aumentar si el saldo de la hipoteca disminuye o si el valor de la propiedad aumenta. ^{[ 2 ]}

Dado que una hipoteca con amortización reduce el saldo hipotecario a medida que se amortiza el capital, puede aumentar el patrimonio neto y reducir la relación préstamo-valor (LTV) si el valor de la propiedad no varía. La LTV se define como la cantidad prestada en comparación con el valor de la propiedad, y una LTV más baja probablemente atraiga una tasa de interés más baja porque el prestamista asume menos riesgo con un préstamo menor. ^{[ 4 ]}

Los prestatarios con hipotecas de solo intereses están más expuestos al riesgo de capital negativo que los prestatarios con hipotecas de amortización, ya que sus pagos regulares no reducen la deuda. Una caída en los precios de la vivienda puede dejar una hipoteca de amortización con capital negativo, lo que puede ser un problema potencial al mudarse de casa o buscar una nueva hipoteca. ^{[ 2 ]}

Las hipotecas de amortización se amortizan mediante un plan de amortización . Se cobran intereses sobre el saldo pendiente, y cada pago programado incluye tanto los intereses como la amortización del capital. ^{[ 5 ]} En dicho plan, el interés de cada período se calcula aplicando el tipo de interés periódico al saldo restante del período anterior. ^{[ 5 ]}

Para un capital de préstamo${\displaystyle P}$tasa de interés periódica${\displaystyle i}$y${\displaystyle n}$pagos iguales, el pago nivelado${\displaystyle M}$es: ^{[ 5 ]}$${\displaystyle M={\frac {Pi}{1-(1+i)^{-n}}}}$$

Para cada período de pago, la parte de los intereses es igual al saldo del período anterior multiplicado por${\displaystyle i}$. ^{[ 5 ]} La porción principal es igual a${\displaystyle M}$menos ese monto de interés, y el saldo restante es igual al saldo anterior menos la parte del capital. ^{[ 5 ]} La parte de interés de cada pago disminuye a medida que disminuye el saldo restante, mientras que la parte del capital aumenta, por lo que el saldo pendiente se reduce a cero al final del plazo. ^{[ 5 ]}

En una hipoteca de amortización, los pagos regulares reducen el capital y, al mismo tiempo, se pagan los intereses. En una hipoteca de solo intereses , los pagos mensuales cubren únicamente los intereses y el capital se amortiza por separado al final del plazo. ^{[ 1 ] [ 3 ]} MoneyHelper afirma que los prestatarios de hipotecas de solo intereses utilizan ahorros, inversiones u otros activos (un «plan de amortización») para amortizar el capital al final del plazo de la hipoteca. ^{[ 6 ]}

Una hipoteca de capitalización es una forma de hipoteca de solo intereses en la que el prestatario también realiza aportaciones a una póliza de capitalización destinada a reembolsar el capital al final del plazo. ^{[ 7 ]} La Biblioteca de la Cámara de los Comunes señala que las pólizas de capitalización se utilizaron como vehículos de amortización de hipotecas en el Reino Unido desde mediados de la década de 1980 hasta la de 1990 y que posteriormente vencieron por debajo de su valor objetivo, dejando a los propietarios con déficits que debían cubrir. ^{[ 7 ]}

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