Subdivisión (terreno)

En Estados Unidos, la creación de una subdivisión solía ser el primer paso hacia la formación de un nuevo municipio o ciudad , o hacia la expansión de una comunidad más allá de su terreno original . Las concepciones contemporáneas de las subdivisiones se basan en el sistema de levantamiento topográfico de lotes y manzanas , que se popularizó en el siglo XIX para abordar la expansión de las ciudades hacia las tierras agrícolas circundantes. Si bien este método de identificación de propiedades era útil para la transmisión de la propiedad , no contemplaba el impacto general de la expansión ni la necesidad de un enfoque integral para la planificación de las comunidades.

En la década de 1920, la administración de Coolidge formó el Comité Asesor sobre Planificación Urbana y Zonificación , que emprendió como su primera tarea la publicación de la Ley Habilitante de Zonificación Estatal Estándar en 1926, legislación habilitante modelo para uso de las legislaturas estatales . ^{[ 2 ]} A esto le siguió la publicación de la Ley Habilitante de Planificación Urbana Estándar (SCPEA) en 1928. ^{[ 3 ]} La SCPEA abarcaba seis temas: (1) la organización y poder de las comisiones de planificación, que se dirigía a preparar y adoptar un plan maestro; (2) el contenido del plan maestro; (3) disposiciones para un plan maestro de calles; (4) disposiciones para la aprobación de todas las mejoras públicas por la comisión de planificación; (5) control de la subdivisión privada de tierras; y (6) disposiciones para la creación de comisiones de planificación regional.

La SCPEA incluyó la siguiente definición:

«Subdivisión» significa la división de un lote, parcela o terreno en dos o más lotes, planos, solares u otras divisiones de terreno con el propósito, ya sea inmediato o futuro, de venta o de desarrollo urbanístico. Incluye la subdivisión y, cuando corresponde al contexto, se refiere al proceso de subdivisión o al terreno o territorio subdividido. ^{[ 3 ] : 6}

Adjunto a esta definición se encontraba la siguiente nota a pie de página:

Con fines de venta o desarrollo urbanístico : Toda división de un terreno en dos o más lotes, parcelas o partes constituye, por supuesto, una subdivisión. El objetivo es abarcar toda subdivisión de terrenos cuyo propósito inmediato o final sea la venta de los lotes o la construcción en ellos. La finalidad de incluir una definición en el texto de la ley es evitar que la comisión de planificación incluya casos como la división de bienes entre hijos por parte de un testador , la división de bienes de la empresa entre socios en caso de disolución, o casos similares.

No es necesario que una subdivisión se venda, ni total ni parcialmente, para que las parcelas resultantes se consideren terrenos independientes. Un plano de subdivisión aprobado por la comisión de planificación local, una vez inscrito en el registro de la propiedad, generalmente se considera que ha creado las parcelas identificadas en el propio plano.

El problema de la división testamentaria de la propiedad fue identificado por la SCPEA en la nota al pie de página de la definición de subdivisión, pero no fue aclarado completamente por ella. En algunas jurisdicciones, una división testamentaria de la propiedad no constituye una subdivisión legal a efectos de la transmisión separada de las parcelas "subdivididas". ^{[ 4 ]}

Además, la definición de la SCPEA deja en el aire la noción de "desarrollo urbanístico" y si la identificación de múltiples obras en una misma parcela constituye una subdivisión sujeta a la revisión y aprobación de la comisión de planificación. Las interpretaciones varían entre las distintas jurisdicciones estadounidenses. Los promotores de subdivisiones solo pueden contratar los servicios de un arquitecto una vez, y el resto de las viviendas del conjunto utilizan la misma plantilla maestra: las casas resultantes tienen un aspecto similar, como se aprecia en la fotografía de Markham, Ontario.

El propósito general de una subdivisión es crear un entorno propicio para el desarrollo general y el crecimiento sostenido, entendiéndose por desarrollo: ^{[ 5 ]}

… el trabajo de diseño de la distribución de lotes, la construcción de estructuras de drenaje, la construcción de edificios o áreas de uso público, la planificación y construcción de calles y carreteras públicas, y la ubicación de servicios públicos.