Ródano contra Esteban

Rhone v Stephens [ 1994 ] UKHL 3 es un caso de derecho inmobiliario inglés , en la instancia de apelación final, relativo a la sucesión de la carga de las servidumbres positivas en terrenos de propiedad absoluta, dentro del cual tiene una aplicación relativamente amplia. Se distingue en casos de pagos regulares relacionados con servidumbres en derecho inglés que se disfrutan (véase Halsall v Brizell ) y algunas otras categorías más específicas, muchas de las cuales son casos notables igualmente conocidos y citados.

Walford House era principalmente una casa, pero parte del edificio era una pequeña cabaña. Cuando se vendió la cabaña, como venta parcial y como terreno de dominio absoluto, el propietario de la casa principal (vendedor) se comprometió a mantener el tejado en buen estado. El tejado se deterioró y el propietario de la cabaña quiso demandar al sucesor del vendedor para que realizara las obras ( ejecución específica ) y/o para reclamar daños y perjuicios.

Lord Templeman sostuvo que el pacto no podía hacerse cumplir porque era positivo. Su sentencia decía lo siguiente. ^{[ 1 ]}

La equidad no puede obligar a un propietario a cumplir con un pacto positivo suscrito por sus predecesores sin contradecir flagrantemente la norma del derecho común que establece que una persona no puede ser responsable por un contrato a menos que haya sido parte del mismo. El cumplimiento de un pacto positivo reside en el contrato; un pacto positivo obliga al propietario a ejercer sus derechos. El cumplimiento de un pacto negativo reside en la propiedad; un pacto negativo priva al propietario de un derecho sobre la propiedad.

Hacer cumplir un pacto positivo implicaría imponer una obligación personal a quien no lo ha contraído. Hacer cumplir los pactos negativos consiste simplemente en considerar la tierra sujeta a una restricción.

[El abogado había...] hecho referencia a un artículo del profesor Sir William Wade ^{[ 2 ]} y otros artículos en los que el estado actual de la ley es sometido a severas críticas. En 1965, un informe de un comité designado por el Lord Canciller y bajo la presidencia de Lord Wilberforce , ^{[ 3 ]} hizo referencia a las dificultades causadas por la decisión en el caso Austerberry , ^{[ 4 ]} y recomendó legislación... la ley actual sobre derechos positivos fue descrita como ilógica, incierta, incompleta e inflexible... No se ha hecho nada.

... la experiencia con los arrendamientos donde las cláusulas positivas son exigibles en virtud de la relación jurídica entre los propietarios ha demostrado que la injusticia social puede ser causada por la lógica. El Parlamento se vio obligado a intervenir para evitar que los inquilinos perdieran sus hogares y se vieran obligados a asumir los costos de restaurar a su antiguo esplendor edificios que habían languidecido durante guerras y depresión económica durante exactamente 99 años [la duración exacta de muchos arrendamientos, que contenían la obligación de "rehabilitar" las instalaciones].

También rechazó la opinión de que el principio de beneficio y carga pudiera llevarse a su conclusión lógica para imponer el cumplimiento de obligaciones positivas independientes.

La sentencia no afecta al derecho de arrendamientos (que en el caso de terrenos crean automáticamente derechos de arrendamiento ) ni al derecho de rentas pactadas mediante escritura pública e inscritas en el registro de terrenos de plena propiedad. Cualquiera de estas normativas puede utilizarse para hacer cumplir una amplia gama de pactos positivos.

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