Refinanciamiento a corto plazo

Un refinanciamiento corto es una modalidad de refinanciamiento hipotecario en Estados Unidos donde el prestamista acepta refinanciar la vivienda del prestatario por su valor de mercado actual para evitar la ejecución hipotecaria . El prestamista se compromete a reemplazar el préstamo actual por uno nuevo y a pagar la diferencia. Este nuevo préstamo suele tener un saldo menor y los prestatarios generalmente reciben una nueva tasa de interés , a menudo inferior a la anterior, lo que resulta en una reducción de las cuotas hipotecarias . El banco o prestamista asume una pérdida, pero esta es menor que si ejecutara la hipoteca. El refinanciamiento corto es específico de Estados Unidos, donde la legislación hipotecaria permite este tipo de transacciones.

La refinanciación a corto plazo suele ocurrir cuando los precios de las viviendas bajan. Puede darse cuando el saldo pendiente del préstamo supera el valor de la propiedad. Por ejemplo, esto sucedió durante la crisis financiera de 2008 , que puso a prueba la capacidad del sistema financiero para otorgar crédito hipotecario , limitando así la posibilidad de que los estadounidenses refinanciaran sus hipotecas y compraran viviendas.

El mayor reto para un prestatario es conseguir que el prestamista acepte una refinanciación a corto plazo, y cuando la acepta, el impacto que esto puede tener en su calificación crediticia.

Los prestamistas no están obligados a aceptar una refinanciación a corto plazo y, a menudo, se considera una transacción arriesgada. Por ello, puede tardar meses y no hay garantías de que se pueda realizar. Si el banco del prestatario acepta la refinanciación, su historial crediticio no se verá necesariamente afectado negativamente. En este sentido, una refinanciación a corto plazo no es mejor que una venta a corto plazo. Sin embargo, este es un resultado final mucho mejor para el prestatario que permitir la ejecución hipotecaria de la propiedad. Una venta a corto plazo puede afectar el crédito tan solo 50 puntos, a diferencia de una ejecución hipotecaria, que podría afectar la calificación crediticia en más de 300 puntos. Una dación en pago tiene un efecto mucho más devastador en el crédito del prestatario. Además, una venta a corto plazo o una refinanciación a corto plazo se registrará en las agencias de crédito como pagada en su totalidad o liquidada por menos.

Es muy común que los propietarios reciban información errónea de profesionales inmobiliarios que desconocen las directrices de la Administración Federal de Vivienda (FHA), quienes les hacen creer que una venta corta o una refinanciación corta no difieren de una ejecución hipotecaria; esto es falso, según el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD). De hecho, si un prestatario cumple con las directrices de la FHA, puede calificar para una nueva compra con la FHA el primer día después de una venta corta. ^{[ 1 ]}

Sin embargo, este no fue el caso con los Programas para Hacer la Vivienda Asequible que se ejecutaron entre 2009 y 2016 a través del gobierno federal. Al utilizar el Programa de Alternativas Asequibles a la Ejecución Hipotecaria (HAFA), las ventas cortas y la dación en pago no afectaron el informe crediticio de los prestatarios tan negativamente como otros programas u opciones. El sitio web de Making Home Affordable decía en ese momento que "A diferencia de las ventas cortas convencionales, una venta corta HAFA lo libera completamente de su deuda hipotecaria después de vender la propiedad. Esto significa que ya no será responsable del monto que "falta" del monto que aún debe. El administrador garantiza la condonación de la deficiencia. En una venta corta HAFA, su compañía hipotecaria trabaja con usted para determinar un precio de venta aceptable. HAFA tiene un efecto menos negativo en su puntaje crediticio que la ejecución hipotecaria o las ventas cortas convencionales". ^{[ 2 ] [ 3 ]}

Desde 2012, las opciones de refinanciamiento a corto plazo de la Administración Federal de Vivienda (FHA) facilitan que los prestatarios refinancien sus viviendas. Estas directrices se desarrollaron para ayudar a los prestatarios con patrimonio neto negativo y a aquellos que incumplieron sus préstamos sin culpa propia. Las nuevas modificaciones brindaron mayor flexibilidad tanto a las entidades administradoras de hipotecas como a los originadores para ayudar a los propietarios desempleados . Estos cambios se financiaron con 50 mil millones de dólares asignados a programas de vivienda por el Programa de Alivio de Activos Problemáticos (TARP) . Estos programas se desarrollaron para ayudar a los propietarios responsables, como aquellos que realizaron sus pagos puntualmente, a evitar la ejecución hipotecaria. Las entidades administradoras de hipotecas no están obligadas a considerar un refinanciamiento a corto plazo, razón por la cual la mayoría de los prestatarios contrataron a corredores hipotecarios que emplean negociadores especializados para gestionar la negociación en su nombre. Una vez alcanzado un acuerdo, se requerirá un nuevo prestamista de la FHA para refinanciar el préstamo.

• hud.gov
• http://www.zillow.com/blog/mortgage/2010/03/29/fha-short-refinance-does-this-make-it-real/
• http://www.governmentrefinanceassistance.com/editorial-predictions-on-how-the-new-short-refinance-program-will-work-in-practice/
• https://www.thetruthaboutmortgage.com/what-is-a-short-refinance/