Almacenamiento propio

Edificio de autoalmacenamiento y garajes

Garajes de autoalmacenamiento

El autoalmacenamiento (abreviatura de "almacenamiento de autoservicio") es un sector que alquila espacios de almacenamiento (como habitaciones, taquillas , contenedores de envío o espacios al aire libre), también conocidos como "unidades de almacenamiento", a inquilinos, generalmente a corto plazo (a menudo con contratos mensuales). Entre los inquilinos de autoalmacenamiento se incluyen empresas y particulares.

Al hablar sobre por qué se alquila un espacio de almacenamiento, los expertos del sector suelen referirse a las "4D de la vida" (muerte, divorcio, delimitación y desorganización; esta última puede referirse tanto a que el arrendatario se mude a otra zona y necesite espacio para guardar sus pertenencias hasta que puedan trasladarse a la nueva ubicación, como a un matrimonio posterior que dé lugar a que la pareja tenga artículos duplicados). ^{[ 1 ]}

Las instalaciones de autoalmacenamiento alquilan espacio a corto plazo (a menudo mes a mes, aunque existen opciones de arrendamiento a largo plazo) a particulares (generalmente para almacenar artículos del hogar; casi todas las jurisdicciones prohíben que el espacio se utilice como vivienda) o a empresas (generalmente para almacenar inventario sobrante o archivos). ^{[ 2 ]} Algunas instalaciones ofrecen cajas, candados y materiales de embalaje a la venta para ayudar a los inquilinos a empacar y guardar sus pertenencias, y también pueden ofrecer alquiler de camiones (o permitir el uso gratuito de un camión para un nuevo inquilino).

La mayoría de las instalaciones de almacenamiento ofrecen la opción de contratar un seguro ; además, el arrendatario puede estar cubierto por su propia póliza de seguro (si dicha póliza tiene cobertura para los artículos almacenados fuera de las instalaciones del asegurado) o puede contratar un seguro para cubrir los artículos (que la instalación puede ofrecer como un servicio a través de una compañía aseguradora externa, y en algunos casos puede exigir al arrendatario que lo contrate como condición para el alquiler).

Los espacios alquilados suelen estar protegidos con la llave y el candado del propio inquilino. A diferencia de un almacén , los empleados de las instalaciones de autoalmacenamiento no suelen tener acceso libre al contenido del espacio (y, por lo tanto, la instalación generalmente no es responsable por robo). Una instalación de autoalmacenamiento no toma posesión ni control del contenido del espacio a menos que se imponga un gravamen por falta de pago del alquiler, o si la unidad no está cerrada con llave, la instalación puede cerrarla hasta que el inquilino proporcione su propio candado.

Aunque existen evidencias históricas de almacenamiento público en la antigua China, las modernas instalaciones de autoalmacenamiento (en las que el inquilino tiene acceso exclusivo al espacio de almacenamiento) no comenzaron a aparecer hasta finales de la década de 1960. Las primeras instalaciones de autoalmacenamiento abrieron en Texas. ^{[ 3 ]} Esto se vio favorecido en gran medida por el hecho de que la mayoría de las casas en Texas no tienen sótanos , que en otros lugares se utilizan con frecuencia como trasteros. ^{[ 3 ]}

El primer centro de autoalmacenamiento de Europa fue fundado en el Reino Unido por Doug Hampson y abrió sus puertas en el centro de Londres en 1979. ^{[ 4 ] [ 5 ]} Llamado Abbey Self Storage, se convertiría en la primera cadena de autoalmacenamiento de Europa. «[E]n Doug Hampson fue quien le dio a Gran Bretaña la industria moderna del autoalmacenamiento, con sus pasillos luminosos y limpios y sus interminables filas de puertas de colores brillantes. En la industria, se le reconoce ampliamente con el envidiable título de "padre del autoalmacenamiento en el Reino Unido". ^{[ 5 ]}

Las modernas instalaciones de almacenamiento crecieron lentamente durante la década de los 90, momento en el que la demanda superó a la oferta y provocó una avalancha de nuevos proyectos de autoalmacenamiento. Entre 2000 y 2005, se construyeron más de 3000 nuevas instalaciones cada año en Estados Unidos. ^{[ 6 ]}

A finales de 2019, había 47.539 instalaciones de autoalmacenamiento en Estados Unidos en parcelas de terrenos industriales y comerciales . Hay más de 1.900 millones de pies cuadrados de espacio de autoalmacenamiento disponible en EE. UU. Los seis mayores operadores de almacenamiento que cotizan en bolsa (cuatro REIT y U-Haul ) poseen u operan aproximadamente el 18 % de las instalaciones de autoalmacenamiento. ^{[ 7 ]} La industria global tenía un valor de 48.020 millones de dólares estadounidenses en 2020. ^{[ 8 ]} Más recientemente, en muchas ciudades metropolitanas donde la competencia entre las empresas de almacenamiento es feroz, las mejores parcelas de terreno cerca de áreas residenciales y comerciales se están convirtiendo en autoalmacenamiento una vez aprobadas por los paneles de zonificación. Las empresas se están volviendo más hábiles en la fabricación de estas unidades de almacenamiento modulares, lo que permite a los operadores comenzar a operar rápidamente. Para satisfacer la demanda, se espera que empresas como PODS también participen en el esfuerzo de construcción modular.

Interior de un almacén de autoalmacenamiento, con una puerta enrollable (izquierda) y una puerta batiente.

El almacenamiento por correo o almacenamiento bajo demanda consiste en guardar los artículos de los clientes juntos en un almacén, en lugar de proporcionar a cada cliente una unidad de almacenamiento individual.

Las empresas de autoalmacenamiento alquilan unidades de diversos tamaños a clientes residenciales y comerciales. Los tamaños de unidades más populares (con el ancho indicado primero y la profundidad después) incluyen:

• 5 pies × 5 pies (1,5 m × 1,5 m) , aproximadamente del tamaño de una cabina telefónica grande.      
• 5 pies × 10 pies (1,5 m × 3,0 m) , aproximadamente del tamaño de un vestidor grande ,      
• 10 pies × 10 pies (3,0 m × 3,0 m) , aproximadamente del tamaño de una habitación infantil (a partir de 2015, las unidades de 10x10 son el tamaño de unidad de almacenamiento más común, constituyendo el 16% de la distribución en los EE. UU.), ^{[ 9 ]}      
• 10 pies × 15 pies (3,0 m × 4,6 m) , aproximadamente del tamaño de una sala de estar,      
• 10 pies × 20 pies (3,0 m × 6,1 m) , aproximadamente del tamaño de un garaje para un coche,      
• 15 pies × 20 pies (4,6 m × 6,1 m) , aproximadamente del tamaño de un dormitorio principal grande, y      
• 20 pies × 20 pies (6,1 m × 6,1 m) , aproximadamente del tamaño de un garaje para dos coches.      

Las unidades de almacenamiento suelen ser sin ventanas, con paredes de bloques de hormigón o chapa ondulada , y pueden ser cerradas con llave por el arrendatario. El acceso a cada unidad se realiza generalmente mediante una puerta metálica enrollable, que suele tener un tamaño similar al de la puerta de un garaje individual (las unidades más pequeñas pueden tener una puerta metálica con bisagras). Un centro de acceso controlado puede contar con guardias de seguridad , cámaras de vigilancia , alarmas individuales en las puertas de las unidades y algún sistema de acceso electrónico, como un teclado o una tarjeta de proximidad . Algunos centros incluso utilizan escáneres biométricos de huellas dactilares o de mano para garantizar que el acceso se otorgue únicamente a los arrendatarios. Los operadores de centros de autoalmacenamiento suelen ofrecer acceso las 24 horas, almacenamiento con temperatura controlada, almacenamiento exterior para autocaravanas y embarcaciones, y luces o tomas de corriente dentro de la unidad como servicios adicionales para diferenciarse de la competencia. Algunos centros de almacenamiento tienen techos abiertos, es decir, techos de malla metálica, que no son tan seguros como los que tienen techos de chapa completamente cubiertos, que ofrecen mayor seguridad y privacidad.

En las zonas rurales y suburbanas, la mayoría de las instalaciones constan de varios edificios de una sola planta con unidades de acceso directo para vehículos, que cuentan con ventilación natural pero no con climatización. Estos edificios se denominan instalaciones de almacenamiento "tradicionales". Las unidades interiores con climatización son cada vez más populares en las zonas suburbanas. En las zonas urbanas, muchas instalaciones cuentan con edificios de varias plantas que utilizan ascensores o montacargas para trasladar las mercancías a los pisos superiores. Estas instalaciones suelen tener climatización, ya que se componen principalmente, si no totalmente, de unidades interiores. A veces, almacenes o supermercados se convierten en instalaciones de autoalmacenamiento. En ocasiones, se proporcionan muelles de carga en la planta baja. Además, a veces se ofrecen carros rodantes o plataformas rodantes gratuitas para ayudar a los clientes a transportar sus pertenencias a sus unidades. Las instalaciones de autoalmacenamiento urbanas pueden tener solo unas pocas plantas en un edificio mucho más grande; existen negocios de autoalmacenamiento exitosos ubicados junto a plantas de fabricación , oficinas e incluso escuelas públicas .

Uno de cada diez hogares estadounidenses alquila ahora una unidad de autoalmacenamiento. ^{[ 10 ]} La creciente demanda de autoalmacenamiento en EE. UU. se debe a las mudanzas (unos 40 millones de personas se mudan cada año, según datos del Censo de EE. UU.) y a diversas transiciones en el estilo de vida, como el matrimonio, el divorcio, la jubilación, el fallecimiento de un familiar, etc. Encuestas recientes a empresas de autoalmacenamiento indican una tendencia positiva en la demanda del mercado y la tasa de ocupación. ^{[ 11 ]}

Actualmente existen más de 54.000 instalaciones de autoalmacenamiento en los EE. UU. ^{[ 12 ]} que van desde empresas con presencia a nivel nacional hasta empresas con presencia regional o incluso instalaciones independientes "familiares " .

La demanda de espacio de almacenamiento se mantuvo estable a finales del cuarto trimestre de 2015. La oferta de autoalmacenamiento también se mantuvo relativamente estable. A menudo, el proceso de construcción de un nuevo edificio de almacenamiento es engorroso y puede durar años. Además, este tipo de activo suele generar rechazo en las comunidades debido a su naturaleza. ^{[ 1 ]}

El sector del autoalmacenamiento está muy fragmentado, a diferencia de otras clases de activos de la industria. El 80% de las instalaciones de autoalmacenamiento son propiedad de particulares o pequeños inversores.

Existe la creencia entre los inversores de que la industria del autoalmacenamiento es inmune a las recesiones. Esta creencia se ve respaldada por el retorno total del 5,1 % que el sector ofreció a los inversores en 2008 durante la Gran Recesión . ^{[ 13 ]} La industria del autoalmacenamiento registró sólidos resultados durante la pandemia de COVID-19 . ^{[ 14 ] [ 15 ]} Esto se debe a que el autoalmacenamiento se considera un "negocio esencial" en muchas jurisdicciones, por lo que durante el confinamiento muchas instalaciones nunca cerraron y, según se informa, muchas personas compraron unidades de almacenamiento por pánico para proteger sus objetos de valor de la contaminación. ^{[ 14 ] [ 15 ]}

El autoalmacenamiento o variaciones de este modelo de negocio se encuentran ahora en muchas partes del mundo. En 2014, FEDESSA, la Federación de Asociaciones Europeas de Autoalmacenamiento, publicó un informe sobre el estado de la industria del autoalmacenamiento en Europa. En este informe, se estimó que existen 975 instalaciones en el Reino Unido, 430 en Francia, 264 en los Países Bajos, 210 en España, 131 en Alemania y 112 en Suecia. Ningún otro país de Europa tenía más de 100 instalaciones. En total, el informe estimó 2391 instalaciones en Europa, o alrededor de 75 millones de pies cuadrados de espacio de almacenamiento alquilable. Esto se compara con más de 52 000 instalaciones en EE. UU. (236 millones de pies cuadrados) y 1100 instalaciones en Australia (39 millones de pies cuadrados). ^{[ 16 ]} En el Reino Unido, los cargos están relacionados con la capacidad en ft², el transporte, la hora/carga, con alternativas de bajo costo al autoalmacenamiento tradicional.

En Estados Unidos, las instalaciones de autoalmacenamiento pueden realizar subastas de almacenamiento o ventas por gravamen para desalojar a los inquilinos morosos, de acuerdo con sus derechos de ejecución, los cuales están estipulados en la ley de gravámenes de cada jurisdicción. En Canadá, el proceso y los requisitos legales se describen en la Ley de Gravámenes por Reparación y Almacenamiento. ^{[ 28 ]}

Por lo general, los propietarios de las instalaciones deben notificar primero al inquilino sobre la deuda pendiente, normalmente mediante correo certificado o registrado a la dirección registrada en la instalación. Si la deuda permanece impaga, la instalación debe publicar un aviso público de la venta o subasta, generalmente en un periódico de circulación general en la mayoría de los estados, aunque algunos estados pueden permitir que los avisos públicos de venta se realicen a través de internet. El inquilino tiene derecho a pagar su factura pendiente en cualquier momento hasta que comience la subasta y, por lo tanto, recuperar los derechos sobre la unidad y sus pertenencias; dichas unidades serían retiradas de la subasta (lo que, en algunos casos, puede resultar en la cancelación de toda la subasta). ^{[ 29 ]}

Las subastas/ventas están abiertas al público en general, y la mayoría de los postores compran con el propósito de revender para obtener ganancias. Una vez que comienza la subasta de una unidad, se abre la puerta y los posibles postores solo pueden ver el contenido desde la entrada; no pueden entrar, tocar ni mover nada del contenido antes de la subasta. Generalmente, los espacios y su contenido se venden "tal cual", sin garantías implícitas ni explícitas, y las condiciones de venta son solo en efectivo al finalizar la subasta. El comprador de una unidad toma posesión de todo su contenido y es responsable de retirarlo dentro de un plazo determinado. En algunos casos, la instalación puede permitir que el comprador alquile la unidad y/o cobrar un depósito reembolsable para la limpieza de la unidad una vez que haya sido vacía.

En algunas jurisdicciones, los propietarios de centros penitenciarios deben confiscar de inmediato los artículos controlados, como armas de fuego, si se encuentran a la vista dentro de una vivienda ocupada por menores infractores. Asimismo, la jurisdicción puede exigir al comprador que entregue ciertos artículos (como fotos familiares y registros fiscales o comerciales) al propietario del centro.

En otoño de 2010, se estrenaron dos nuevos programas de televisión sobre subastas de trasteros: Storage Wars y Auction Hunters . Su popularidad dio lugar a otros programas como Storage Hunters , Storage Wars: Texas y Storage Wars: New York, que contribuyeron a aumentar la visibilidad y el interés por las subastas de trasteros. Storage Wars: Canada también se estrenó en Outdoor Living Network en 2013.

• Acumulación compulsiva
• Compras de pánico
• Caja de autoalmacenamiento