Comodidad

Una servidumbre afirmativa es el derecho a usar otra propiedad para un propósito específico, mientras que una servidumbre negativa es el derecho a impedir que otra persona realice una actividad legal en su propia propiedad. Por ejemplo, una servidumbre afirmativa podría permitir al propietario A conducir su ganado por el terreno de B. A tiene una servidumbre afirmativa de B. Por el contrario, una servidumbre negativa podría restringir al propietario A la construcción de una arboleda que obstruya la vista a la montaña del propietario B, vecino de la propiedad. A está sujeto a una servidumbre negativa de B.

Según la definición de Evershed MR en Re Ellenborough Park [1956] Ch 131, una servidumbre requiere la existencia de al menos dos terrenos. El terreno que se beneficia de la servidumbre es el predio dominante, mientras que el terreno gravado por la servidumbre es el predio sirviente. Por ejemplo, el propietario de la parcela A tiene una servidumbre para usar un camino de acceso en la parcela B para llegar a su casa. En este caso, la parcela A es el predio dominante, que recibe el beneficio, y la parcela B es el predio sirviente, que otorga el beneficio o soporta la carga.

Una servidumbre privada pertenece a particulares o entidades privadas. Una servidumbre pública otorga un derecho de paso al público, por ejemplo, para permitir el acceso público a una parcela propiedad de un particular.

En Estados Unidos, una servidumbre predial es aquella que beneficia al predio dominante y se transmite con la propiedad, por lo que generalmente se transfiere automáticamente al transferirse dicho predio. Una servidumbre predial permite a los propietarios acceder a terrenos que solo son accesibles a través de la propiedad de un vecino.

Por el contrario, una servidumbre personal beneficia a una persona física o jurídica, en lugar de a un predio dominante. La servidumbre puede ser para uso personal (por ejemplo, una servidumbre para usar una rampa para botes) o para uso comercial (por ejemplo, una servidumbre para que una compañía ferroviaria cruce una propiedad para construir y mantener una línea férrea). Históricamente, una servidumbre personal no era ni transferible ni heredable, pero las servidumbres comerciales ahora son libremente transferibles a terceros. Son divisibles, pero deben ser exclusivas (el propietario original ya no las usa y son exclusivas del titular de la servidumbre) y todos los titulares de la servidumbre deben estar de acuerdo en la división. Si se subdivide, cada parcela subdividida disfruta de la servidumbre.

Una servidumbre flotante existe cuando no hay una ubicación, ruta, método o límite fijo para el derecho de paso . ^{[ 4 ] [ 5 ]} Por ejemplo, un derecho de paso puede cruzar un campo, sin ningún camino visible, o permitir la salida a través de otro edificio por motivos de seguridad contra incendios . Una servidumbre flotante puede ser pública o privada, accesoria o personal. ^{[ 6 ]} Un caso la definió como "(una) servidumbre definida en términos generales, sin una ubicación o descripción definida, se denomina servidumbre flotante o itinerante". ^{[ 7 ]} Además, "una servidumbre flotante se vuelve fija después de la construcción y no puede modificarse posteriormente". ^{[ 8 ]}

En general, una servidumbre de paso es un derecho a acceder o cruzar el terreno de otra persona para algún propósito. En la actualidad, en el derecho energético y el derecho inmobiliario británicos , una servidumbre de paso es un tipo de servidumbre, inherente al terreno o en propiedad absoluta , utilizada por una empresa de servicios públicos que permite a un técnico de líneas entrar en la propiedad , "para instalar y mantener su cableado o tuberías a través de terrenos privados a cambio de pagos anuales al propietario". Al igual que una licencia o un derecho de aprovechamiento , una servidumbre de paso es normalmente un acuerdo temporal y no se transfiere automáticamente a un nuevo propietario u ocupante. ^{[ 9 ]} De manera más general, un acuerdo de servidumbre de paso puede utilizarse para las necesidades de infraestructura de cualquier proveedor de servicios, como una red de telecomunicaciones, una red eléctrica o un gasoducto. ^{[ 10 ]} En el derecho minero, una servidumbre de paso es el derecho a cruzar el terreno de un vecino, por ejemplo, para transportar un mineral a un puerto marítimo, y podría incluir el derecho a operar un ferrocarril privado, con un pago que depende del tonelaje transportado. Entre las variantes del concepto se incluían los derechos de drenaje (el derecho a evacuar el agua) o los derechos de ventilación (el derecho a permitir el paso del aire para la ventilación). ^{[ 11 ]}

En Estados Unidos , para este tipo de necesidades, especialmente para derechos permanentes, se utiliza una servidumbre personal .

Una servidumbre de acceso permite el paso desde terrenos públicos, caminos o vías públicas a una parcela. Por ejemplo, si Zach y James poseen parcelas vecinas, la parcela de Zach podría tener derechos de servidumbre para cruzar la de James desde terrenos públicos, caminos o vías públicas. En tal caso, la parcela dominante de Zach tendría una servidumbre de acceso para cruzar la parcela sirviente de James.

Las servidumbres se crean con mayor frecuencia mediante cláusulas expresas en documentos vinculantes. En la mayoría de los casos, una simple conversación con la otra parte no es suficiente. Generalmente, las partes otorgan una servidumbre a otra o se reservan una para sí mismas al transmitir la propiedad de un terreno. Una servidumbre expresa puede ser otorgada o reservada en una escritura u otro instrumento legal. Alternativamente, puede crearse mediante referencia a un plano de subdivisión por cesión o en una cláusula restrictiva en el reglamento de una asociación de propietarios. Por lo general, los principios del derecho contractual son fundamentales en las disputas relativas a las servidumbres expresas.

Las servidumbres implícitas son más complejas y las determinan los tribunales en función del uso de la propiedad y la intención de las partes originales, que pueden ser entidades privadas o públicas/gubernamentales. Las servidumbres implícitas no se registran ni se establecen explícitamente hasta que un tribunal resuelve una controversia, sino que reflejan las prácticas y costumbres de uso de la propiedad. Los tribunales suelen tener en cuenta la intención de las partes, así como el uso previo, para determinar la existencia de una servidumbre implícita. Las controversias relativas a las servidumbres implícitas generalmente se rigen por los principios del derecho inmobiliario.

Una autoridad gubernamental o un proveedor de servicios privado puede adquirir una servidumbre implícita sobre terrenos privados en virtud del servicio público que presta. Por ejemplo, una autoridad local puede ser responsable de la instalación y el mantenimiento del sistema de alcantarillado en una zona urbana. El mero hecho de tener dicha responsabilidad, generalmente consagrada en alguna ley o normativa local, puede otorgarle el derecho, en virtud de una servidumbre implícita, a entrar en la propiedad privada para realizar la instalación y el mantenimiento. La ubicación de la servidumbre no suele describirse con precisión, pero su posición general se define por la ruta de servicio (es decir, las tuberías de alcantarillado en este ejemplo). Las líneas de electricidad y agua también pueden tener servidumbres implícitas asociadas, pero los sistemas de drenaje y aguas pluviales suelen estar definidos con precisión en su ubicación y registrados en los títulos de propiedad de los terrenos privados.

La mera necesidad no constituye un fundamento suficiente para la creación de una servidumbre. Las parcelas sin acceso a una vía pública pueden tener una servidumbre de paso sobre terrenos adyacentes si cruzar dichos terrenos es absolutamente necesario para llegar a la parcela sin acceso a la vía pública , si existía la intención original de proporcionar acceso a la parcela y si, aunque la concesión nunca se formalizó ni se registró, se presume su existencia. Se requiere una orden judicial para determinar la existencia de una servidumbre por necesidad. Para obtenerla, generalmente la parte que reclama la servidumbre interpone una demanda, y el juez sopesa el daño relativo causado por la ejecución de la servidumbre contra el predio sirviente frente al daño al predio dominante si se determina que la servidumbre no existe y, por lo tanto, la parcela queda sin acceso a la vía pública.

Dado que este método para crear una servidumbre requiere imponer una carga (la servidumbre) a otra parte en beneficio del propietario sin acceso a la vía pública, el tribunal considera las circunstancias originales al sopesar la distribución relativa del beneficio y la carga entre ambos lotes para determinar equitativamente si debe crear dicha servidumbre. Este método, al ser una creación activa por parte de un tribunal de un derecho que de otro modo no existiría, puede extinguirse automáticamente al cesar la necesidad (por ejemplo, si se construye una nueva vía pública adyacente al inmueble sin acceso a la vía pública o se adquiere otra servidumbre sin considerar la facilidad o la viabilidad entre la servidumbre impuesta y cualquier sustituto válido).

También existe una forma no escrita de servidumbre denominada servidumbre implícita o por implicación, que surge de la subdivisión original del terreno para el uso continuo y evidente de la parcela adyacente (por ejemplo, para el acceso a una carretera o a una fuente de agua), como el derecho de los propietarios de lotes en una subdivisión a usar la carretera en el plano de subdivisión aprobado sin necesidad de otorgar una servidumbre específica a cada nuevo lote al momento de su transmisión. Una servidumbre por necesidad se distingue de una servidumbre por implicación en que la servidumbre por necesidad surge solo cuando es "estrictamente necesaria", mientras que la servidumbre por implicación puede surgir cuando es "razonablemente necesaria". La servidumbre por necesidad es un estándar más exigente para implicar una servidumbre.

En India, la servidumbre por necesidad solo puede reclamarse en aquellos casos en que la transferencia, el legado o la partición hagan necesaria dicha reclamación.

Por ejemplo, algunas leyes estatales de EE. UU. otorgan un derecho de acceso permanente a cualquier descendiente de una persona enterrada en un cementerio ubicado en una propiedad privada.

En algunos estados, como Nueva York, este tipo de servidumbre se denomina servidumbre por necesidad. ^{[ 12 ]}

También puede crearse una servidumbre por uso previo. Las servidumbres por uso previo se basan en la idea de que los propietarios de terrenos pueden tener la intención de crear una servidumbre, pero olvidarse de incluirla en la escritura .

Para establecer una servidumbre por uso previo, se requieren cinco elementos:

1. Propiedad común de ambas propiedades al mismo tiempo.
2. Seguido de una separación
3. El uso se produce antes de la separación y después.
4. Aviso
   1. No se trata simplemente de visibilidad, sino de algo aparente o detectable mediante una inspección razonable (por ejemplo, la existencia oculta de una tubería de alcantarillado que un fontanero podría identificar puede ser suficiente para notarlo).
5. Necesario y beneficioso
   1. Razonablemente necesario
   2. No se trata de la "estricta necesidad" requerida por una servidumbre por necesidad.

Ejemplo

A es propietario de dos terrenos. Uno tiene acceso a una calle pública y el segundo está ubicado detrás del primero y no tiene acceso a la vía pública. El camino de entrada de A parte de la calle pública, atraviesa el primer terreno y llega hasta el segundo, donde se encuentra su casa. Posteriormente, A vende el primer terreno, pero olvida reservar una servidumbre de paso en la escritura.

Originalmente, A era copropietario de ambas propiedades. Durante ese período, A también utilizó el camino de acceso. Posteriormente, A separó la propiedad. Si bien A no reservó una servidumbre, el camino de acceso se encuentra claramente dentro de la propiedad y un comprador razonable sabría para qué sirve. Finalmente, el camino de acceso es razonablemente necesario para una parcela residencial; por lo tanto, existe una servidumbre implícita.

Las servidumbres por prescripción , también llamadas servidumbres prescriptivas , son servidumbres implícitas otorgadas después de que el predio dominante haya utilizado la propiedad de manera hostil, continua y pública durante un número de años establecido por ley. Las servidumbres por prescripción se diferencian de la prescripción adquisitiva en que no requieren exclusividad.

Una vez que adquieren validez legal, las servidumbres por prescripción tienen la misma validez jurídica que las servidumbres escritas o implícitas. Sin embargo, antes de adquirir validez legal, carecen de validez jurídica y se extinguen si el verdadero propietario emprende las acciones pertinentes para defender sus derechos de propiedad. Las servidumbres por prescripción se encuentran generalmente en sistemas jurídicos basados ​​en el derecho consuetudinario , si bien otros sistemas jurídicos también pueden permitirlas.

Las leyes y regulaciones varían entre los gobiernos locales y nacionales, pero algunas características son comunes a la mayoría de las leyes sobre prescripción de medicamentos:

• abierto y notorio (es decir, obvio para cualquiera)
• real , continuo (es decir, ininterrumpido durante todo el período de tiempo requerido); esto no requiere necesariamente un uso diario, semanal, etc.
• contrario a los derechos del verdadero propietario.
• hostil (es decir, en oposición a la pretensión de otro; esto puede ser accidental, no "hostil" en el sentido común)
• continuo durante un período de tiempo definido por ley o jurisprudencia de apelación

A diferencia de la prescripción adquisitiva en pleno dominio, las servidumbres por prescripción generalmente no requieren exclusividad . En los estados que sí la requieren, como Virginia, el requisito de exclusividad se ha interpretado en el sentido de que el usuario por prescripción debe usar la servidumbre de una manera diferente al público en general, es decir, un uso que sea "exclusivo" para ese usuario. ^{[ 14 ]}

El período de uso continuo necesario para que una servidumbre por prescripción sea vinculante suele oscilar entre 5 y 30 años, según la legislación local (a veces, en función del plazo de prescripción para casos de allanamiento). Generalmente, si el verdadero propietario actúa debidamente para defender sus derechos de propiedad en cualquier momento durante dicho período, el uso hostil cesará, las reclamaciones por usucapión quedarán sin efecto y el plazo de uso continuo se reiniciará a cero.

En algunas jurisdicciones, si el uso no es hostil sino que cuenta con el consentimiento expreso o implícito del propietario legal, la servidumbre por prescripción puede convertirse en una servidumbre ordinaria o implícita, y adquiere inmediatamente carácter vinculante. Un ejemplo de ello es el extenso caso irlandés de los derechos de paso de Lissadell House , que se tramitó desde 2010 y que extendió los consentimientos otorgados a particulares a un derecho de paso público. ^{[ 15 ] [ 16 ]}

En otras jurisdicciones, dicho permiso convierte inmediatamente la servidumbre en una licencia revocable o reinicia el plazo para obtener una servidumbre por prescripción.

En general, los bienes inmuebles propiedad del gobierno o de las compañías ferroviarias están exentos de servidumbre por prescripción en la mayoría de los casos, pero otros tipos de bienes inmuebles propiedad del gobierno pueden estar sujetos a prescripción en determinadas circunstancias. En Nueva York, dichos bienes inmuebles gubernamentales están sujetos a un plazo de prescripción más largo : 20 años en lugar de 10 años para la propiedad privada .

En la mayoría de las jurisdicciones estadounidenses, una servidumbre por prescripción solo puede constituirse para una servidumbre afirmativa , no para una negativa . En todas las jurisdicciones estadounidenses, una servidumbre de vista (que es una servidumbre negativa) no puede crearse por prescripción.

La prescripción también puede utilizarse para extinguir una servidumbre legal existente. Por ejemplo, si el titular de un predio sirviente (inmueble) erigiera una cerca que bloqueara una servidumbre de paso legalmente registrada, el titular del predio dominante tendría que actuar para defender sus derechos de servidumbre durante el plazo legal, o la servidumbre podría perder su validez legal, aunque siga siendo un documento registrado. La falta de uso de una servidumbre que conlleva su pérdida se denomina a veces "no uso".

Cuando el propietario de un inmueble falsea la existencia de una servidumbre al venderlo y no incluye en la escritura de compraventa una servidumbre expresa sobre una propiedad colindante de su propiedad, un tribunal puede intervenir y crear dicha servidumbre. Las servidumbres por impedimento procesal generalmente consideran las promesas no consagradas por escrito, el dinero gastado por la parte beneficiaria confiando en las declaraciones de la parte gravada y otros factores. Si el tribunal determina que el comprador actuó de manera razonable y de buena fe, confiando en las promesas del vendedor, puede crear una servidumbre por impedimento procesal.

Por ejemplo: Ray vende un terreno a Joe con la promesa de que Joe podrá usar el camino de acceso y el puente de Ray hacia la carretera principal en cualquier momento, pero Ray no incluye la servidumbre en la escritura del terreno. Joe, al considerar que el terreno ahora vale lo que pagó, construye una casa y conecta un garaje al camino de acceso de Ray. Si Ray (o su sucesor) decide posteriormente cerrar el camino de acceso con una verja e impedir que Joe (o su sucesor) acceda a él, es probable que un tribunal declare la existencia de una servidumbre por impedimento legal.

Dado que Joe compró el terreno creyendo que tendría acceso al puente y al camino de entrada, y posteriormente pagó por una casa y una conexión, se puede afirmar que Joe confió en la promesa de servidumbre de Ray. Ray tergiversó sustancialmente los hechos ante Joe. Para preservar la equidad, es probable que el tribunal declare la existencia de una servidumbre por impedimento legal.

Por otro lado, si Ray le hubiera ofrecido acceso al puente y al camino de entrada después de venderle el terreno a Joe, es posible que no exista una servidumbre por impedimento legal. En este caso, sería simplemente un inconveniente que Ray revocara el acceso al camino de entrada. Joe no compró el terreno ni construyó la casa basándose en el acceso al camino de entrada y al puente. Joe deberá encontrar una teoría diferente para justificar la existencia de una servidumbre.

En Estados Unidos , el gobierno puede adquirir servidumbres mediante el derecho de expropiación forzosa en un procedimiento judicial . Cabe destacar que, en Estados Unidos, de conformidad con la Quinta Enmienda de la Constitución, el gobierno no puede expropiar una propiedad sin una compensación justa por el valor de mercado del bien expropiado. Esto aplica tanto si el gobierno adquiere la plena propiedad como si solo adquiere un derecho de propiedad menor, como una servidumbre. Por ejemplo, a las empresas de servicios públicos se les suele otorgar una servidumbre que abarca toda su jurisdicción para acceder a su infraestructura y mantenerla.

En el derecho inglés y galés, tras la incorporación del Convenio Europeo de Derechos Humanos al derecho inglés, cualquier privación de los derechos del propietario de un bien debe ser "conforme a la ley", así como " necesaria en una sociedad democrática " y "proporcionada".

En ciertas jurisdicciones de los Estados Unidos, especialmente en California , el tribunal tiene la facultad de otorgar una servidumbre equitativa basada en principios de equidad (justicia). Las servidumbres equitativas pueden crearse para invasiones físicas cuando el tribunal sopesa los perjuicios que sufren las propiedades y determina que la servidumbre está justificada. Al determinar si se otorga una servidumbre equitativa, los tribunales utilizan la prueba de la “dificultad relativa”. Esta prueba se basa en los siguientes tres factores:

1. El acusado debe ser inocente. Esto significa que la invasión no debe ser intencional ni estar basada en un acto negligente.
2. A menos que se vean perjudicados los derechos del público, el tribunal no permitirá que la invasión de propiedad se mantenga si la parte afectada sufre un daño irreparable.
3. La dificultad para el invasor debe ser muy desproporcionada (mayor) que la dificultad para la parte invadida al permitir que la invasión permanezca.

A diferencia de otros métodos de creación de servidumbres, si el tribunal determina que existe una servidumbre equitativa, los propietarios de las propiedades afectadas generalmente tienen derecho a una indemnización por daños y perjuicios.