Viviendas asequibles

La definición de vivienda asequible puede variar según el país y el contexto. Por ejemplo, en Australia, el Grupo de la Cumbre Nacional de Vivienda Asequible desarrolló su definición de vivienda asequible como aquella que es "...razonablemente adecuada en cuanto a estándares y ubicación para hogares de ingresos bajos o medios y cuyo costo no sea tan elevado como para que un hogar no pueda satisfacer otras necesidades básicas de manera sostenible". ^{[ 15 ]} En el Reino Unido, la vivienda asequible incluye "viviendas sociales de alquiler y de precio intermedio, proporcionadas a hogares elegibles específicos cuyas necesidades no son satisfechas por el mercado". ^{[ 16 ]} En algunos contextos, la vivienda asequible puede referirse únicamente a la vivienda subvencionada o pública, mientras que en otros casos puede incluir viviendas asequibles que surgen de forma natural o "asequibles" para diferentes niveles de ingresos, desde hogares sin ingresos hasta hogares de ingresos moderados pero con dificultades económicas. ^{[ 17 ] [ 18 ] [ 19 ]}

El indicador de múltiplo mediano, recomendado por el Banco Mundial y las Naciones Unidas, evalúa la asequibilidad de la vivienda dividiendo el precio mediano de la vivienda entre el ingreso medio anual de los hogares (antes de impuestos). ^{[ 20 ]}

Una medida común de la asequibilidad de la vivienda en una comunidad es el número de viviendas que un hogar con un determinado porcentaje del ingreso medio puede permitirse. Por ejemplo, en un mercado inmobiliario perfectamente equilibrado, el hogar medio (la mitad más rica de los hogares) podría permitirse oficialmente la opción de vivienda media, mientras que aquellos con ingresos inferiores a la media no podrían permitírsela. Una asequibilidad del 50 % para la vivienda media indica un mercado equilibrado. ^{[ 1 ]}

Algunos países se fijan en quienes viven en pobreza relativa , que generalmente se define como ganar menos del 60% del ingreso familiar medio . ^{[ 21 ] [ 22 ]} En sus informes de políticas, consideran la presencia o ausencia de vivienda para las personas que ganan el 60% del ingreso medio.

Determinar la asequibilidad de la vivienda es complejo y la herramienta comúnmente utilizada de la relación entre el gasto en vivienda y los ingresos ha sido cuestionada. En Estados Unidos ^{[ 23 ]} y Canadá, ^{[ 24 ]} una pauta comúnmente aceptada para la asequibilidad de la vivienda es un costo de vivienda, incluidos los servicios públicos, que no exceda el 30% del ingreso bruto de un hogar . ^{[ 25 ]} Algunas definiciones incluyen los costos de mantenimiento como parte de los costos de vivienda. ^{[ 26 ]} Canadá, por ejemplo, cambió de una regla del 20% a una regla del 25% en la década de 1950. En la década de 1980, esta fue reemplazada por una regla del 30%. ^{[ 7 ]} India utiliza una regla del 40%. Algunas formas de lograr estas proporciones son vivir con compañeros de piso y dividir el alquiler o tener un contrato de arrendamiento económico por habitación .

Utilizando este modelo, por ejemplo, los investigadores determinaron que en 2022, aproximadamente la mitad de los inquilinos en Estados Unidos pagaron menos del 30% de sus ingresos mensuales en alquiler y servicios públicos, y aproximadamente una cuarta parte pagó entre el 30% y el 50%, y aproximadamente una cuarta parte pagó más del 50%. ^{[ 27 ] [ 28 ]}

La base de datos de vivienda asequible de la OCDE estima el porcentaje de gastos relacionados con la vivienda, incluidos el alquiler , el alquiler imputado , los costos de energía, agua y mantenimiento , como porcentaje del gasto de consumo final de los hogares para 2024 por país: ^{[ 29 ]}

Existen varios tipos de índices de asequibilidad de la vivienda que toman en cuenta diversos factores, no solo los ingresos, al medir la asequibilidad de la vivienda. ^{[ 30 ] [ 31 ]}

La Asociación Nacional Estadounidense de Agentes Inmobiliarios y otros grupos miden el mercado inmobiliario a través de un índice de asequibilidad de la vivienda que determina si una familia típica podría calificar para un préstamo hipotecario para una vivienda típica. Este índice calcula la asequibilidad basándose en el precio medio nacional de una vivienda unifamiliar, el ingreso medio de una familia típica y la tasa de interés hipotecaria vigente para determinar si una familia con ingresos medios puede calificar para una hipoteca para una vivienda típica. ^{[ 32 ]} Para interpretar los índices, un valor de 100 significa que una familia con ingresos medios tiene ingresos suficientes para calificar para una hipoteca para una vivienda de precio medio. ^{[ 32 ]} Un índice superior a 100 significa que una familia que gana el ingreso medio tiene ingresos más que suficientes para un préstamo hipotecario para una vivienda de precio medio (suponiendo que tengan un pago inicial del 20 por ciento). ^{[ 32 ]} Por ejemplo, un HAI compuesto de 120,0 significa que una familia que gana el ingreso familiar medio tiene el 120 % del ingreso necesario para calificar para un préstamo convencional que cubra el 80 por ciento de una vivienda unifamiliar existente de precio medio. ^{[ 32 ]} Un aumento en el HAI muestra que esta familia tiene mayor capacidad para permitirse la vivienda de precio medio. ^{[ 32 ]}

El Instituto Tecnológico de Massachusetts (MIT) desarrolló un índice de asequibilidad de la vivienda que intenta capturar el costo total de la vivienda considerando varios factores, como la accesibilidad al empleo, las comodidades, los costos de transporte y el acceso al transporte público, la calidad de las escuelas, etc. Al calcular el índice, el costo obvio de los alquileres y las hipotecas se ve modificado por los costos ocultos de esas opciones. ^{[ 33 ]} Otros grupos también han creado índices de asequibilidad de la vivienda basados ​​en las comodidades. ^{[ 34 ]}

El Centro para la Tecnología Vecinal desarrolló el Índice de Asequibilidad de Vivienda + Transporte (H+T), que proporciona una visión integral de la asequibilidad que incluye tanto el costo de la vivienda como el costo del transporte a nivel vecinal. ^{[ 35 ]} El CNT señala que la medición de asequibilidad del 30% de los ingresos del hogar resulta en que poco más de la mitad (55%) de los vecindarios de EE. UU. se consideran "asequibles" para el hogar típico. ^{[ 35 ]} Señalan que dicha medición no toma en cuenta los costos de transporte (como varios automóviles, gasolina, mantenimiento), que suelen ser el segundo mayor gasto de un hogar. ^{[ 35 ]} Cuando se incluyen los costos de transporte en la medición, el número de vecindarios asequibles a nivel nacional se reduce al 26%, lo que resulta en una pérdida neta de 59,768 vecindarios que los estadounidenses realmente pueden pagar. ^{[ 35 ]} Según la medición del CNT, las personas que viven en vecindarios eficientes en cuanto a ubicación que son compactos, de uso mixto y tienen un acceso conveniente a empleos, servicios, transporte y comodidades tienden a tener menores costos de transporte. ^{[ 35 ] [ 36 ]}

Algunos analistas creen que el ingreso es el factor principal —no el precio ni la disponibilidad— que determina la asequibilidad de la vivienda. ^{[ 37 ]} En una economía de mercado, la distribución del ingreso es el determinante clave de la cantidad y calidad de la vivienda obtenida. Por lo tanto, comprender los desafíos de la vivienda asequible requiere comprender las tendencias y disparidades en el ingreso y la riqueza . La vivienda suele ser el mayor gasto de las familias de bajos y medianos ingresos. Para estas familias, su casa también es la mayor fuente de riqueza. ^{[ 38 ]} 

Otro método para estudiar la asequibilidad analiza el salario por hora regular de los trabajadores a tiempo completo que reciben solo el salario mínimo (establecido por su gobierno local, regional o nacional). ^{[ 39 ]} Este método intenta determinar si los trabajadores con ese ingreso pueden costearse una vivienda adecuada.

Medir la asequibilidad de la vivienda es complejo. Las distintas organizaciones analizan diferentes aspectos: algunas se centran en la compra de viviendas, otras en el alquiler de apartamentos. Muchos estudios estadounidenses, por ejemplo, solo consideran el alquiler promedio de un apartamento de dos habitaciones, independientemente de la ubicación o la calidad. Esto puede hacer que la vivienda parezca más cara de lo que realmente es para muchas personas. Además, estos estudios suelen ignorar opciones más económicas, como habitaciones en casas o conversiones ilegales, aunque sean comunes. Por último, una persona que está pagando una hipoteca puede parecer que tiene dificultades un mes, pero estar bien al siguiente, lo que distorsiona aún más los datos.

• Cambios demográficos, mayor esperanza de vida , menor número de personas por vivienda, familias más pequeñas, mayor propensión a vivir sola.
• Los adultos jóvenes retrasan la formación de su propio hogar, cambios en el deseo de ser propietarios de una vivienda ^{[ 40 ]}
• reubicación, por ejemplo , éxodo urbano , éxodo rural , creciente convergencia de densidad y urbanización regional.
• crecimiento de la población ^{[ 41 ]}
• tasa de migración neta ^{[ 42 ]}
• menor rentabilidad de otras formas de inversión como alternativas a la inversión inmobiliaria

• tasa de desarrollo inmobiliario de viviendas
• mayores ganancias del valor no mejorado de la tierra ^{[ 43 ]}
• disponibilidad de financiación de vivienda ^{[ 44 ]}
• Impuestos, gravámenes y tasas significativas impuestas por el gobierno sobre las nuevas viviendas.
• bajas tasas de interés ^{[ 44 ]}
• innovaciones del mercado hipotecario ^{[ 44 ]}
• cambios en los permisos de planificación
• rezonificación del uso del suelo
• cambios en los códigos de construcción ^{[ 45 ]}
• tasas de impacto ^{[ 46 ]}

En la investigación, existe una conexión establecida entre la oferta de vivienda y el precio de la vivienda; la vivienda tiende a ser más cara cuando hay escasez de vivienda (cuando la oferta no satisface la demanda). ^{[ 47 ] [ 48 ] [ 49 ]} En algunos países, el mercado no ha podido satisfacer la creciente demanda de suministro de viviendas a precios asequibles. Aunque la demanda de vivienda asequible, en particular la vivienda de alquiler asequible para personas de ingresos bajos y medios, ha aumentado, la oferta no lo ha hecho. ^{[ 50 ] [ 51 ] [ 52 ] [ 53 ] [ 54 ]} Los YIMBY argumentan que construir más viviendas hace que la vivienda sea más asequible. ^{[ 55 ]} Los posibles compradores de vivienda se ven obligados a recurrir al mercado de alquiler, que también está bajo presión. ^{[ 56 ]} Una oferta inadecuada de viviendas asequibles aumenta la demanda en el sector de alquiler privado y social y, en los peores escenarios, resulta en un aumento de las tasas de personas sin hogar. ^{[ 57 ]} Las tasas de personas sin hogar están correlacionadas con alquileres más altos, especialmente en áreas donde el alquiler supera el 30% del ingreso medio de un área. ^{[ 58 ] [ 59 ]}

• tasas de empleo
  • El aumento de las tasas de desempleo incrementa la demanda de alquileres en el mercado libre, viviendas sociales y el número de personas sin hogar.
• ingresos reales de los hogares
  • Los ingresos de los hogares no han seguido el ritmo del aumento de los precios de la vivienda.
• Asequibilidad de los alquileres y ocupación por parte del propietario
• Tipos de interés para hipotecas
  • Disponibilidad de hipotecas
• Niveles de confianza en la economía y el mercado inmobiliario.
  • La baja confianza disminuye la demanda de vivienda ocupada por el propietario. ^{[ 57 ]}

Varios investigadores sostienen que la escasez de viviendas asequibles —al menos en Estados Unidos— se debe en parte a la desigualdad de ingresos. ^{[ 60 ] [ 61 ] [ 62 ]} David Rodda señaló que entre 1984 y 1991, el número de unidades de alquiler de calidad disminuyó a medida que aumentaba la demanda de viviendas de mayor calidad. ^{[ 60 ] : 148} Mediante la gentrificación de barrios antiguos, por ejemplo, en East New York, los precios de los alquileres aumentaron rápidamente, ya que los propietarios encontraron nuevos residentes dispuestos a pagar precios de mercado más altos por la vivienda y dejaron a las familias de bajos ingresos sin unidades de alquiler. La política de impuestos sobre la propiedad ad valorem, combinada con el aumento de los precios, dificultó o imposibilitó que los residentes de bajos ingresos pudieran mantenerse al día. ^{[ 63 ]}

La falta de vivienda asequible supone una carga importante para las economías locales. Además, los consumidores se enfrentan a impagos hipotecarios y a un endeudamiento excesivo, lo que les lleva a reducir su consumo. La combinación de altos costes de vivienda y elevados niveles de deuda contribuye a la disminución del ahorro. Estos factores pueden provocar una menor inversión en sectores esenciales para el crecimiento económico a largo plazo.

La distribución geográfica de la vivienda asequible y sus respectivas restricciones generan una distribución desproporcionada de beneficios para ciertos grupos económicos. Las investigaciones han demostrado que las ciudades tienen mayor probabilidad de contar con restricciones de zonificación, lo que limita la expansión de viviendas asequibles en estas áreas. ^{[ 64 ]} Estas restricciones de zonificación incrementan los precios de la vivienda, obligando a los promotores inmobiliarios que construyen viviendas subvencionadas a buscar otras alternativas. ^{[ 64 ]} Las restricciones de zonificación llevan a las familias de bajos ingresos a vivir en barrios con menos oportunidades, restringiendo su acceso a las economías metropolitanas. ^{[ 65 ]} Estos patrones de zonificación, en última instancia, amplían la brecha de ingresos entre los diferentes grupos socioeconómicos al crear enclaves de barrios de bajos ingresos y barrios ricos. ^{[ 66 ]} Estos enclaves determinan la distribución del trabajo, generando una distribución geográfica de las industrias que excluye desproporcionadamente a los residentes de bajos ingresos de las industrias lucrativas. ^{[ 65 ]}

La mayoría de las personas en la Tierra ahora viven en áreas urbanas. ^{[ 67 ]} Hay más de 500 regiones urbanas de más de un millón de habitantes en el mundo. ^{[ 68 ]} Las ciudades se convierten en megaciudades, luego en regiones urbanas megalópolis e incluso en "galaxias" de más de 60  millones de habitantes. La región del delta del Yangtsé-Gran Shanghái ahora supera los 80  millones. Tokio-Yokohama adyacente a Osaka-Kobe-Kioto tienen una población combinada de 100  millones. El rápido crecimiento demográfico lleva a una mayor necesidad de vivienda asequible en muchas ciudades. ^{[ 69 ]} Los beneficios de la urbanización incluyen oportunidades de empleo y mejores condiciones de vida con acceso a infraestructura, educación, atención médica y recreación. ^{[ 70 ]} El Banco Mundial informa que para 2050 casi 7 de cada 10 personas en el mundo vivirán en ciudades. ^{[ 71 ]} Sin embargo, este tipo de crecimiento plantea desafíos para el desarrollo urbano, ya que las ciudades tienen la tarea de utilizar eficientemente los recursos de acuerdo con la demanda global de vivienda asequible. La disponibilidad de viviendas asequibles cerca del transporte público y vinculadas a la distribución del empleo se ha desequilibrado gravemente en este período de rápida urbanización regional y creciente convergencia de la densidad. ^{[ 72 ] [ 73 ]}

A nivel mundial, se estima que 1.600  millones de personas viven en condiciones de vivienda inadecuadas. ^{[ 74 ]} La mayoría de esa población vive en " barrios marginales urbanos ", que son áreas residenciales densamente pobladas y empobrecidas que consisten en viviendas densamente agrupadas que carecen de refugio adecuado y necesidades básicas como agua potable, alimentos, instalaciones de higiene y electricidad. ^{[ 75 ]} Los barrios marginales suelen formarse en países en desarrollo a medida que las poblaciones migran de las zonas rurales a las urbanas en busca de empleo y mejores condiciones de vida. Pero debido a los altos precios de la vida urbana y a una serie de otros factores como el estancamiento económico, los migrantes se ven obligados a reubicarse en dichos barrios marginales. ^{[ 75 ]} El barrio marginal más grande del mundo es Neza-Chalco-Itza en México, que alberga a casi cuatro millones de personas. ^{[ 75 ]} Según las estimaciones, para 2030 1 de cada 4 personas en el planeta vivirá en un barrio marginal u otro asentamiento informal. ^{[ 76 ]}

Mientras tanto, hay aproximadamente 140 millones de personas sin hogar en todo el mundo, generalmente como resultado de ser desalojadas de barrios marginales. ^{[ 77 ]} Dado que los residentes de barrios marginales no poseen un título de propiedad ni un contrato de arrendamiento, a menudo son desalojados de sus hogares por alguien que tiene un derecho sobre la tierra y quedan sin hogar. ^{[ 78 ]} El mismo principio se aplica en los Estados Unidos, donde las personas que no pueden pagar su hipoteca o alquiler son desalojadas y quedan sin hogar.

La situación de las personas sin hogar en Estados Unidos

En septiembre de 2019, el Consejo de Asesores Económicos de la Oficina Ejecutiva del Presidente de los Estados Unidos publicó el informe "El estado de la falta de vivienda en Estados Unidos". El informe encontró que "[p]or más de medio millón de personas se quedan sin hogar en una sola noche en los Estados Unidos", con aproximadamente el 65% o 350.000 personas viviendo en albergues para personas sin hogar y el 35% -poco menos de 200.000 personas - están sin refugio en las calles (viviendo en aceras o en parques, automóviles o edificios abandonados). ^{[ 79 ]} Casi la mitad (47%) de todas las personas sin hogar sin refugio se encuentran en el estado de California. Las tasas de personas sin hogar con refugio son más altas en Boston, la ciudad de Nueva York, Washington D.C., y solo la ciudad de Nueva York contiene más de una quinta parte de todas las personas con refugio en los EE. UU. ^{[ 79 ]} En un marco de oferta y demanda, el informe analiza los principales factores que causan la variación en la falta de vivienda entre las comunidades. Considerando los cuatro principales factores que impulsan las poblaciones sin hogar: (i) el precio más alto de la vivienda como resultado de la sobrerregulación de los mercados de vivienda; (ii) la tolerancia de dormir en la calle (fuera de un refugio o vivienda); (iii) la oferta de refugios para personas sin hogar; y (iv) las características de los individuos en una comunidad que hacen que la falta de vivienda sea más probable, ^{[ 79 ]} el informe concluye con políticas y programas federales destinados a reducir la falta de vivienda.

El primer factor que contribuye al aumento de la indigencia es el elevado precio de la vivienda, resultado de la excesiva regulación del mercado inmobiliario. Como se indica en la Orden Ejecutiva del Presidente Trump que establece un Consejo de la Casa Blanca para la Eliminación de Barreras Regulatorias a la Vivienda Asequible, dichas regulaciones incluyen: "controles de zonificación y gestión del crecimiento excesivamente restrictivos; controles de alquileres; códigos de construcción y rehabilitación engorrosos; mandatos excesivos de eficiencia energética e hídrica; límites máximos de densidad irrazonables; requisitos de preservación histórica; regulaciones ambientales o de humedales excesivamente onerosas; regulaciones y restricciones obsoletas para viviendas prefabricadas; requisitos de estacionamiento indebidos; procedimientos de permisos y revisión engorrosos y que consumen mucho tiempo; políticas fiscales que desalientan la inversión o la reinversión; requisitos laborales excesivamente complejos; y tarifas de impacto o de desarrollo desmesuradas ". Estas regulaciones reducen la oferta de vivienda y, como resultado, aumentan el precio de una vivienda. Dada la relación entre los precios más altos de la vivienda y la indigencia, el informe simuló el impacto de la desregulación en la vivienda en áreas metropolitanas individuales. Demostró que si se desregularan 11 áreas metropolitanas con una oferta de vivienda significativamente limitada, la falta de vivienda disminuiría en un 54 por ciento en San Francisco, en un 50 por ciento en Honolulu, en un 40 por ciento en Oxnard y Los Ángeles, en un 38 por ciento en San Diego, en un 36 por ciento en Washington, DC, y entre un 19 y un 26 por ciento en Boston, Denver, Nueva York, Seattle y Baltimore. ^{[ 79 ]}

El segundo factor que proporciona el informe es la tolerancia a dormir en la calle (fuera de un refugio o vivienda). Los estudios muestran que las ciudades con climas más cálidos tienen tasas significativamente más altas de personas sin hogar que las ciudades con climas fríos. ^{[ 79 ]} Las personas sin hogar aceptan mejor vivir a la intemperie en áreas con condiciones más cálidas, de ahí que Los Ángeles y San Diego tengan algunas de las tasas más altas de personas sin hogar.

El tercer factor que explica la variación en la falta de vivienda es la oferta de alternativas a la vivienda a través de albergues para personas sin hogar. «Algunos lugares, como la ciudad de Nueva York, el estado de Massachusetts y el Distrito de Columbia, ofrecen un "derecho a la vivienda" legal que garantiza un nivel mínimo de calidad». ^{[ 79 ]} Esto significa que, independientemente de la ocupación, el albergue asegura un cierto nivel de calidad. «Por lo tanto, siempre que la calidad mínima del albergue sea lo suficientemente alta (es decir, superior a los niveles de calidad de equilibrio alcanzados en otros lugares), cabría esperar que los lugares con derecho a la vivienda tuvieran una mayor oferta de albergues para personas sin hogar». ^{[ 79 ]} Dado que una mayor oferta de albergues implica una mayor calidad de los mismos, las personas que de otro modo no estarían sin hogar se encuentran viviendo en albergues porque estos ofrecen una mejor alternativa. Esto resulta en una disminución de la demanda de vivienda y un aumento de la falta de vivienda.

La cuarta y última causa de la falta de vivienda es una mayor prevalencia de factores de riesgo a nivel individual. Estos factores incluyen salud mental, abuso de sustancias, encarcelamiento, pobreza y lazos sociales. ^{[ 79 ]} "Según el recuento puntual de personas sin hogar de 2018, 111.122 personas sin hogar (20 por ciento) tenían una enfermedad mental grave y 86.647 personas sin hogar (16 por ciento) sufrían abuso crónico de sustancias. Entre todos los adultos que utilizaron refugio en algún momento de 2017, el 44 por ciento tenía una discapacidad." ^{[ 79 ]} Además, "las personas que experimentan la falta de vivienda generalmente tienen bajos ingresos y lazos sociales relativamente más débiles." ^{[ 79 ]} Si bien la gran mayoría de las personas con estos problemas no están sin hogar, existe una fuerte conexión con quienes sí lo están.

El Gobierno Federal proporciona financiación a las comunidades para apoyar los programas de asistencia a personas sin hogar. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) es la principal fuente de fondos federales, aportando 2.600  millones de dólares en total a través del programa Continuum of Care (CoC) y el programa Emergency Solution Grant solo en 2019. ^{[ 79 ]} Estos dos programas apoyan la financiación competitiva a las comunidades para la asistencia a personas sin hogar, refugios de emergencia, viviendas de transición, realojamiento rápido, viviendas de apoyo permanente y prevención de la falta de vivienda. El Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU. (VA) proporciona 1.800  millones de dólares para programas que atienden a veteranos sin hogar, además de la financiación del HUD dirigida específicamente a veteranos sin hogar. ^{[ 79 ]} Otras fuentes de financiación menores incluyen el Departamento de Salud y Servicios Humanos de EE. UU., el Departamento de Educación de EE. UU. y el Departamento de Trabajo de EE. UU. Los gobiernos estatales y locales y la filantropía privada también proporcionan financiación y apoyo sustanciales para la asistencia a personas sin hogar. ^{[ 79 ]}

La administración Trump implementó una serie de políticas en conjunto con programas de asistencia para personas sin hogar para abordar los cuatro principales factores que impulsan la falta de vivienda. La más significativa fue la reforma del enfoque Vivienda Primero, que proporciona financiamiento competitivo a los CoC. Si bien el programa mantiene el compromiso de brindar vivienda sin condiciones previas a los participantes, el Aviso de Disponibilidad de Fondos de 2019 permitió a las comunidades flexibilidad para imponer requisitos de participación en servicios para los participantes una vez que se hayan estabilizado en la vivienda. ^{[ 79 ]} Estas reformas permiten que los programas de asistencia para personas sin hogar ayuden a las personas sin hogar vulnerables a lograr la autosuficiencia a través del empleo y la obtención de ingresos.

La falta de vivienda asequible puede hacer que la mano de obra barata sea más escasa y aumentar las demandas en los sistemas de transporte (ya que los trabajadores viajan distancias más largas entre los trabajos y la vivienda asequible). "Ante pocas opciones asequibles, muchas personas intentan encontrar una vivienda menos costosa comprando o alquilando más lejos de su lugar de trabajo, pero los largos desplazamientos a menudo resultan en mayores costos de transporte que eliminan cualquier ahorro en vivienda". ^{[ 84 ]} Esto se ha llamado el enfoque de "conducir hasta que califiques", que causa un desarrollo desorganizado y obliga a las personas a conducir distancias más largas para ir al trabajo, comprar alimentos, llevar a los niños a la escuela o participar en otras actividades. ^{[ 84 ]} Una vivienda bien ubicada podría ahorrar costos de viaje significativos para el hogar y, por lo tanto, mejorar la economía familiar general, incluso si el alquiler es más alto que el de una vivienda en una ubicación más pobre. ^{[ 15 ] [ 85 ] [ 86 ]} Un estudio de 2012 dirigido por el Instituto Pembina afirmó que los gastos adicionales de los desplazamientos de larga distancia a menudo anulaban los ahorros asociados con los costos de vivienda más bajos. ^{[ 87 ]}

Tanto en las grandes áreas metropolitanas como en las ciudades regionales donde los precios de la vivienda son altos, la falta de vivienda asequible coloca a las empresas locales en una desventaja competitiva. Se ven sometidas a presiones salariales al intentar reducir la brecha entre ingresos y precios de la vivienda. Los trabajadores clave tienen menos opciones de vivienda si los precios suben a niveles inasequibles. Las variaciones en la asequibilidad de la vivienda entre áreas pueden crear obstáculos en el mercado laboral. Los posibles trabajadores se desincentivan a trasladarse a trabajar a áreas con menor asequibilidad. También se desincentivan a migrar a áreas con alta asequibilidad, ya que los bajos precios de las viviendas y los alquileres indican un bajo potencial de plusvalía y malas perspectivas de empleo. ^{[ 88 ]} La falta de vivienda asequible puede hacer que la mano de obra barata sea más escasa (ya que los trabajadores deben recorrer distancias más largas). ^{[ 89 ]}

Además de la angustia que causa a las familias que no pueden encontrar un lugar donde vivir, muchos planificadores urbanos consideran que la falta de vivienda asequible tiene efectos negativos en la salud general de una comunidad. ^{[ 89 ]} Mejorar el confort térmico en el hogar, especialmente en casas sin calefacción adecuada y para inquilinos con enfermedades respiratorias crónicas, puede conducir a una mejor salud y promover las relaciones sociales. ^{[ 90 ]} El aumento del costo de la vivienda en las ciudades estadounidenses se ha relacionado con la disminución de la matrícula en las escuelas locales. ^{[ 91 ] [ 92 ]}

El American Journal of Public Health reconoce la falta de vivienda como un problema de salud pública. ^{[ 93 ]} En una encuesta de 2013, la falta de vivienda asequible fue la principal causa de la falta de vivienda entre familias con niños y personas no acompañadas. ^{[ 94 ]} Estudios publicados en el Canadian Journal of Psychiatry han demostrado que el acceso a una vivienda permanente rápida con tratamiento, rehabilitación y servicios de apoyo ha provocado una disminución en los costos de los albergues y los servicios de urgencias. ^{[ 95 ]}

Se ha comprobado que la vivienda asequible reduce la probabilidad de que una familia se vea obligada a mudarse debido a dificultades financieras como el desalojo, la ejecución hipotecaria o el aumento del alquiler. ^{[ 96 ]} Un estudio centrado en los efectos de la ejecución hipotecaria en el rendimiento académico de los estudiantes dentro del sistema de escuelas públicas de Boston, encontró una relación que sugiere que las ejecuciones hipotecarias tienen una pequeña asociación negativa con la puntuación de las pruebas y la asistencia de los estudiantes individuales, controlando la puntuación de las pruebas o la asistencia previas del estudiante. ^{[ 97 ]} Un informe técnico de 1996 también encontró que los maestros que enseñan a estudiantes que han tenido que mudarse con mucha frecuencia han tenido que incluir una reducción en el ritmo de instrucción y más repaso para acomodar la variación y la incertidumbre en el aprendizaje de los estudiantes. ^{[ 98 ]}

Ha surgido un nuevo subtipo de vivienda asequible: la vivienda asequible sostenible. Este tipo de vivienda asequible incorpora prácticas de construcción respetuosas con el medio ambiente y elementos como un mejor aislamiento y energía solar para reducir el impacto ambiental actual y futuro. ^{[ 99 ] [ 100 ]} Esto crea viviendas respetuosas con el medio ambiente para personas y familias de ingresos bajos y moderados, con hasta un 30 % menos en las facturas de servicios públicos. ^{[ 99 ] [ 101 ]} También se ha observado que mejorar la sostenibilidad de las viviendas asequibles aumenta el valor económico y el confort. ^{[ 102 ] [ 103 ]}

Según un estudio de 2022, los proyectos LIHTC en Estados Unidos aumentan el valor de los terrenos en los barrios circundantes. ^{[ 112 ]}

Entre las políticas que reducen el coste de la vivienda mediante el aumento de la oferta se incluyen políticas favorables al uso del suelo, como la zonificación inclusiva , la flexibilización de las normativas medioambientales y la aplicación de cuotas de vivienda asequible en los nuevos proyectos urbanísticos.

En algunos países, como Canadá y Estados Unidos, los gobiernos municipales comenzaron a desempeñar un papel más importante en el desarrollo e implementación de políticas con respecto a la forma y densidad de la vivienda municipal en distritos residenciales, ya en la década de 1950. ^{[ 113 ]} A nivel municipal, las herramientas de política promovidas incluyen permisos de zonificación para diversos tipos de vivienda o tipos de vivienda intermedia faltante, como dúplex, cabañas, casas adosadas, cuádruplex y unidades de vivienda accesorias . ^{[ 126 ] [ 127 ] [ 128 ] [ 129 ]} Algunos municipios también han reducido la cantidad de estacionamiento que debe construirse para una nueva estructura para reducir los costos de adquisición de terrenos y construcción. ^{[ 130 ] [ 131 ] [ 132 ] [ 133 ] [ 134 ] [ 135 ] [ 136 ]} Otras estrategias comunes incluyen la reducción de los costos de permisos y los tiempos de espera para nuevas viviendas, la autorización de desarrollo de lotes pequeños, las exenciones fiscales para viviendas multifamiliares, las bonificaciones de densidad, la preservación de viviendas asequibles existentes y el desarrollo orientado al transporte público. ^{[ 137 ] [ 138 ] [ 139 ] [ 140 ]}

Se pueden utilizar viviendas asequibles ya existentes, en lugar de construir nuevas estructuras. Esto se denomina "Viviendas Asequibles de Origen Natural" o NOAH. ^{[ 141 ]}

En una cooperativa de vivienda, las personas se unen democráticamente para ser propietarias o administrar la vivienda en la que viven. Generalmente, estas viviendas son propiedad y están controladas colectivamente por una corporación que, a su vez, es propiedad y está controlada conjuntamente por un grupo de individuos con participaciones iguales en dicha corporación. ^{[ 142 ] [ 143 ]} En las cooperativas de precio de mercado, los propietarios pueden acumular capital y vender su participación en la corporación al precio de mercado. En una cooperativa de vivienda de capital limitado, existen restricciones sobre las ganancias que los miembros pueden obtener por la venta de su participación (como límites al precio de venta) destinadas a mantener viviendas asequibles. ^{[ 142 ]}

Los fideicomisos de tierras comunitarias son corporaciones sin fines de lucro que poseen tierras, viviendas u otros activos en nombre de un vecindario o comunidad. Un fideicomiso de tierras comunitarias adquiere y mantiene la propiedad de la tierra a través de una organización sin fines de lucro que la administra en fideicomiso. ^{[ 144 ] [ 145 ]} Los propietarios compran o construyen una casa en una propiedad del fideicomiso de tierras, pero no compran el terreno, lo que reduce los costos. Si el propietario vende la casa, puede estar sujeto a limitaciones en el precio de venta o la familia puede obtener solo una parte del aumento del valor de la propiedad, mientras que el resto lo conserva el fideicomiso para preservar la vivienda asequible. ^{[ 145 ] [ 146 ]} Existen más de 225 fideicomisos de tierras comunitarias en los Estados Unidos. ^{[ 147 ]}

Restricciones gubernamentales

Muchos gobiernos imponen restricciones al tamaño o al costo de las viviendas, lo que prácticamente ilegaliza vivir permanentemente en casas demasiado pequeñas, de bajo costo o que no cumplen con otros requisitos gubernamentales. Generalmente, estas leyes se implementan para elevar el nivel de vivienda en todo el país. Esto puede provocar que miles de casas permanezcan vacías durante gran parte del año, incluso cuando existe una gran necesidad de viviendas más asequibles; tal es el caso en países como Suecia, Noruega , Finlandia y Dinamarca , donde es común tener una casa de verano . Esto a veces genera preocupación por el respeto de derechos como el derecho a usar la propiedad .

En Estados Unidos, la mayoría de las ciudades tienen códigos de zonificación que establecen el tamaño mínimo para una unidad de vivienda (a menudo 400 pies cuadrados), así como el número de personas no emparentadas que pueden vivir juntas en una unidad, lo que ha resultado en haber "prohibido el segmento más bajo del mercado de vivienda privada, elevando los alquileres de todo lo que está por encima de él". ^{[ 149 ]} En California, en 2021, los investigadores estimaron que los requisitos de estacionamiento aumentan el costo de construir viviendas asequibles hasta en $36,000 por unidad, y hasta $75,000 por unidad en ciudades como Los Ángeles y San Francisco. ^{[ 150 ]} Hasta 2018, en Los Ángeles, para que se permitiera la construcción de un proyecto de vivienda asequible, se requería una "carta de reconocimiento" del concejal de la ciudad en cuyo distrito se construiría. Esto permitía a los concejales bloquear proyectos de vivienda asequible en su distrito sin tener que dar ninguna razón. ^{[ 151 ] [ 152 ]}

En 2021, el expresidente Joe Biden lanzó el programa de Vales de Vivienda de Emergencia (EVH) como parte de la Ley del Plan de Rescate Estadounidense , desarrollada después de la pandemia de COVID-19 para ayudar a los estadounidenses que sufren violencia doméstica , falta de vivienda y trata de personas . ^{[ 153 ]} El 6 de marzo de 2025, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD) emitió una carta anunciando que se espera que la financiación para el programa finalice en 2026. ^{[ 154 ]}

Una posible forma de abordar el problema de la vivienda asequible es mediante instrumentos de política pública que se centren en la demanda del mercado, programas que ayuden a los hogares a alcanzar objetivos financieros que hagan que la vivienda sea asequible. Esto puede incluir enfoques que simplemente promuevan el crecimiento económico en general , con la esperanza de que una economía más fuerte, mayores tasas de empleo y salarios más altos aumenten la capacidad de los hogares para adquirir viviendas a precios de mercado. Las políticas del gobierno federal definen las prácticas bancarias y de préstamos hipotecarios, las medidas fiscales y regulatorias que afectan a los materiales de construcción y las prácticas profesionales (por ejemplo, las transacciones inmobiliarias). ^{[ 113 ]} 

La disminución de la demanda puede contribuir a la bajada de los precios de los alquileres. ^{[ 155 ]}

Los subsidios pueden aliviar los costos y gastos de vivienda, al tiempo que aumentan la demanda de vivienda. Los enfoques basados ​​en subsidios pueden adoptar la forma de subsidios de alquiler patrocinados por el gobierno, suplementos de alquiler patrocinados por el gobierno, créditos fiscales o vivienda proporcionada por una organización sin fines de lucro. ^{[ 156 ] [ 157 ]} El poder adquisitivo de los hogares individuales puede mejorarse a través de políticas fiscales y tributarias que resulten en la reducción del costo de las hipotecas y el costo de los préstamos. Las políticas públicas pueden incluir la implementación de programas de subsidios y patrones de incentivos para los hogares promedio. ^{[ 113 ]} Para los grupos más vulnerables, como los adultos mayores, las familias monoparentales, las personas con discapacidad, etc., se puede implementar alguna forma de estrategia de subsidio financiado con fondos públicos que proporcione a los hogares individuales ingresos suficientes para costear la vivienda.

Algunas formas de subsidios pueden aumentar la oferta de vivienda. En una cooperativa de vivienda de ayuda mutua, un grupo de familias forma una cooperativa para construir, poseer y administrar colectivamente terrenos participando en el proceso de construcción de las viviendas para la cooperativa. ^{[ 158 ] [ 159 ]} Cada familia es responsable de aportar mano de obra para la construcción del complejo de viviendas con el fin de reducir costos, y los miembros asumen responsabilidades antes, durante y después de la construcción. La Federación Uruguaya de Cooperativas de Vivienda de Ayuda Mutua (FUCVAM) ha completado cerca de 500 cooperativas de vivienda que albergan a más de 25 000 familias. ^{[ 160 ] [ 161 ]}

La vivienda pública es una forma de tenencia de vivienda en la que la propiedad suele ser construida y propiedad de una autoridad gubernamental, ya sea central o local. En algunos países, la vivienda pública se centra en proporcionar vivienda asequible para personas de bajos ingresos, mientras que en otros, como Singapur , ciudadanos con una amplia gama de ingresos viven en viviendas públicas. ^{[ 162 ] [ 163 ]} En Viena, Austria, la vivienda social puede ser construida y administrada completamente por el gobierno o incluir una mezcla de terrenos públicos y construcción y administración del sector privado. ^{[ 164 ] [ 165 ]} En conjunto, los dos tipos de vivienda representan alrededor del 46 por ciento del parque de viviendas de la ciudad (26% propiedad y administrada por el gobierno y 20% una asociación público-privada) y albergan a personas con una amplia variedad de ingresos. ^{[ 164 ] [ 165 ]} En Corea del Sur, la corporación pública Korea Land & Housing Corporation ha proporcionado viviendas a 2,9  millones de hogares, lo que representa el 15% del total nacional de 19,56  millones de hogares. Esto incluye 2,7  millones de unidades de vivienda pública de nueva construcción y 1,03  millones de viviendas de alquiler, de las cuales 260.000 fueron compradas o alquiladas por la Corporación de Tierras y Vivienda. ^{[ 166 ] [ 167 ]}