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economía inmobiliaria

Los economistas inmobiliarios analizan la oferta, la demanda y los precios en el sector inmobiliario. La economía inmobiliaria es la aplicación de técnicas económicas a los merc...

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Los economistas inmobiliarios analizan la oferta, la demanda y los precios en el sector inmobiliario.

La economía inmobiliaria es la aplicación de técnicas económicas a los mercados inmobiliarios . Su objetivo es describir y predecir los patrones económicos de oferta y demanda . El campo estrechamente relacionado de la economía de la vivienda tiene un alcance más limitado, centrándose en los mercados inmobiliarios residenciales, mientras que la investigación sobre tendencias inmobiliarias se enfoca en los cambios empresariales y estructurales que afectan al sector. Ambos campos se basan en el análisis de equilibrio parcial ( oferta y demanda ), la economía urbana , la economía espacial , la investigación básica y exhaustiva, las encuestas y las finanzas .

Panorama general de los mercados inmobiliarios

Los principales participantes en los mercados inmobiliarios son:

  • Usuarios : Estas personas son tanto propietarios como inquilinos. Compran casas o propiedades comerciales como inversión, para vivir en ellas o para utilizarlas como negocio. Los negocios pueden o no necesitar edificios para usar el terreno. El terreno puede utilizarse de otras maneras, como para la agricultura, la silvicultura o la minería.
  • Propietarios : Estas personas son inversores puros. No ocupan los inmuebles que compran. Por lo general, los alquilan o arriendan a terceros.
  • Inquilinos : Son consumidores puros.
  • Promotores inmobiliarios : Estas personas se dedican al desarrollo de terrenos para la construcción de edificios destinados a la venta en el mercado.
  • Empresas de reformas : Suministran propiedades rehabilitadas al mercado.
  • Facilitadores : Este grupo incluye bancos , agentes inmobiliarios , abogados, organismos reguladores gubernamentales y otros que facilitan la compraventa de bienes inmuebles.

Las decisiones de usuarios, propietarios e inquilinos conforman la demanda del mercado, mientras que las decisiones de propietarios, promotores y reformadores conforman la oferta. Para aplicar un análisis sencillo de oferta y demanda a los mercados inmobiliarios, es necesario modificar los supuestos y procedimientos microeconómicos estándar . En particular, deben tenerse en cuenta las características únicas del mercado inmobiliario. Estas características incluyen:

  • Durabilidad. Los bienes raíces son duraderos. Un edificio puede durar décadas o incluso siglos, y el terreno sobre el que se asienta es prácticamente indestructible. Por consiguiente, los mercados inmobiliarios se modelan como un mercado de existencias y flujos . Si bien la proporción varía considerablemente con el tiempo, la gran mayoría de la oferta de edificios se compone de edificios existentes, mientras que una pequeña proporción corresponde a nuevas construcciones. La oferta de bienes raíces en cualquier período está determinada por el stock existente en el período anterior, la tasa de deterioro del stock existente, la tasa de renovación del stock existente y el flujo de nuevas construcciones en el período actual. El efecto de los ajustes del mercado inmobiliario tiende a mitigarse gracias al stock relativamente grande de edificios existentes.
  • Heterogeneidad. Cada unidad inmobiliaria es única en términos de su ubicación, edificio y financiación. Esto dificulta la fijación de precios, aumenta los costos de búsqueda, crea asimetría de información y restringe considerablemente la sustituibilidad. Para sortear este problema, los economistas, comenzando con Muth (1960), definen la oferta en términos de unidades de servicio; es decir, cualquier unidad física puede descomponerse en los servicios que proporciona. Olsen (1969) describe estas unidades de servicios de vivienda como una construcción teórica no observable . El parque de viviendas se deprecia, lo que lo hace cualitativamente diferente de los edificios nuevos. El proceso de equilibrio del mercado opera en múltiples niveles de calidad. Además, el mercado inmobiliario se divide típicamente en segmentos residenciales, comerciales e industriales. También puede subdividirse en subcategorías como recreativas, generadoras de ingresos, históricas o protegidas, entre otras.
  • Costes de transacción elevados. Comprar o mudarse a una vivienda cuesta mucho más que la mayoría de las transacciones . Estos costes incluyen gastos de búsqueda, honorarios de agentes inmobiliarios, gastos de mudanza, honorarios legales, impuestos de transferencia de propiedad y tasas de registro de escrituras. Los costes de transacción para el vendedor suelen oscilar entre el 1,5 % y el 6 % del precio de compra. En algunos países de Europa continental, los costes de transacción tanto para el comprador como para el vendedor pueden llegar a situarse entre el 15 % y el 20 %.
  • Demoras prolongadas. El proceso de ajuste del mercado está sujeto a demoras debido al tiempo que se requiere para financiar, diseñar y construir nueva oferta. Debido a estas demoras, existe un gran potencial de desequilibrio a corto plazo. Los mecanismos de ajuste tienden a ser lentos en comparación con mercados más fluidos.
  • Es tanto un bien de inversión como un bien de consumo. Los bienes inmuebles pueden adquirirse con la expectativa de obtener una rentabilidad (bien de inversión), con la intención de utilizarlos (bien de consumo) o ambas. Estas funciones pueden estar separadas (cuando los participantes del mercado se centran en una u otra) o combinadas (en el caso de la persona que vive en una vivienda de su propiedad). Esta doble naturaleza del bien implica que no es infrecuente que las personas inviertan en exceso en bienes inmuebles , [ 1 ] es decir, que inviertan más dinero en un activo del que vale en el mercado abierto.
  • Inmovilidad. Los bienes inmuebles son inmóviles en cuanto a su ubicación (salvo las casas móviles , pero el terreno sobre el que se asientan también lo es). Los consumidores acuden al bien, en lugar de que el bien vaya al consumidor. Por ello, no puede existir un mercado físico. Esta inmovilidad espacial implica que el ajuste del mercado debe producirse mediante el traslado de personas a nuevas viviendas, en lugar del movimiento de los bienes. Por ejemplo, si los gustos cambian y aumenta la demanda de viviendas en las afueras, las personas deben buscar vivienda en las afueras, ya que es imposible trasladar su casa y terreno actuales a la zona suburbana (incluso el propietario de una casa móvil, que podría trasladar la vivienda, tendría que buscar un nuevo terreno). La inmovilidad espacial, combinada con la proximidad de las viviendas en las zonas urbanas, sugiere la posibilidad de externalidades inherentes a una ubicación determinada.

Industria de la vivienda

La industria de la vivienda comprende el desarrollo , la construcción y la venta de viviendas. Sus intereses están representados en Estados Unidos por la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB). [ 2 ] En Australia, la asociación comercial que representa a la industria de la vivienda residencial es la Asociación de la Industria de la Vivienda . [ 3 ] También se refiere al mercado inmobiliario , que significa la oferta y la demanda de viviendas, generalmente en un país o región en particular. El mercado inmobiliario incluye características como la oferta de vivienda, la demanda de vivienda, los precios de las viviendas, el sector de alquiler y la intervención gubernamental en el mercado inmobiliario.

Demanda de vivienda

Los principales determinantes de la demanda de vivienda son demográficos . Pero otros factores, como los ingresos, el precio de la vivienda, el costo y la disponibilidad del crédito , las preferencias de los consumidores, las preferencias de los inversores, el precio de los bienes sustitutivos y el precio de los bienes complementarios , también influyen.

Las variables demográficas clave son el tamaño de la población y el crecimiento demográfico: cuanta más gente haya en la economía, mayor será la demanda de vivienda. Pero esto es una simplificación excesiva. Es necesario considerar el tamaño de la familia, la composición por edades de la familia, el número de primogénitos y segundos hijos, la migración neta ( inmigración menos emigración ), la formación de hogares no familiares, el número de hogares bifamiliares, las tasas de mortalidad , las tasas de divorcio y los matrimonios. En la economía de la vivienda, la unidad elemental de análisis no es el individuo, como en los modelos estándar de equilibrio parcial . Más bien, son los hogares, que demandan servicios de vivienda: normalmente un hogar por vivienda. El tamaño y la composición demográfica de los hogares son variables y no del todo exógenos. Son endógenos al mercado de la vivienda en el sentido de que, a medida que aumenta el precio de los servicios de vivienda, el tamaño de los hogares también tiende a aumentar.

El ingreso también es un determinante importante. Las medidas empíricas de la elasticidad ingreso de la demanda en Norteamérica varían entre 0,5 y 0,9 (De Leeuw, 1971). Si se mide la elasticidad ingreso permanente , los resultados son ligeramente superiores (Kain y Quigley, 1975) debido a que el ingreso transitorio varía de un año a otro y entre individuos, por lo que un ingreso transitorio positivo tiende a compensar un ingreso transitorio negativo. Muchos economistas de la vivienda utilizan el ingreso permanente en lugar del ingreso anual debido al alto costo de la compra de bienes raíces. Para muchas personas, un bien inmueble será la compra más costosa que jamás realizarán.

El precio de la vivienda también es un factor importante. Polinsky y Ellwood (1979) estiman la elasticidad precio de la demanda de servicios de vivienda en Norteamérica en -0,7, mientras que Maisel, Burnham y Austin (1971) la estiman en -0,9.

La demanda de vivienda de un hogar individual se puede modelar con la teoría estándar de utilidad/elección. Una función de utilidad , como por ejemplo:U=U(incógnita1,incógnita2,incógnita3,incógnita4,...incógnitanorte){\displaystyle U=U(X_{1},X_{2},X_{3},X_{4},...X_{n})}, se puede construir, en la que la utilidad del hogar es una función de varios bienes y servicios (incógnita{\displaystyle X}). Esto estará sujeto a una restricción presupuestaria como por ejemplo:PAG1incógnita1+PAG2incógnita2+...PAGnorteincógnitanorte=Y{\ Displaystyle P_ {1} X_ {1} + P_ {2} X_ {2} +... P_ {n} X_ {n} = Y}, dóndeY{\displaystyle Y}es el ingreso disponible del hogar y elPAGs{\displaystyle Ps}son los precios de los diversos bienes y servicios. La igualdad indica que el dinero gastado en todos los bienes y servicios debe ser igual al ingreso disponible. Debido a que esto no es realista, el modelo debe ajustarse para permitir el endeudamiento y el ahorro. Se requiere una medida de riqueza, ingreso de por vida o ingreso permanente. El modelo también debe ajustarse para tener en cuenta la heterogeneidad de los bienes raíces. Esto se puede hacer descomponiendo la función de utilidad. Si los servicios de vivienda (incógnita4{\displaystyle X_{4}}) se separan en sus componentes constituyentes (Z1,Z2,Z3,Z4,...Znorte{\displaystyle Z_{1},Z_{2},Z_{3},Z_{4},...Z_{n}}), la función de utilidad puede reescribirse comoU=U(incógnita1,incógnita2,incógnita3,(Z1,Z2,Z3,Z4,...Znorte)...incógnitanorte){\ Displaystyle U = U (X_ {1}, X_ {2}, X_ {3}, (Z_ {1}, Z_ {2}, Z_ {3}, Z_ {4},... Z_ {n})... X_ {n})}. Variando el precio de los servicios de vivienda (incógnita4{\displaystyle X_{4}}Al calcular los puntos de utilidad óptima, se puede construir la tabla de demanda de servicios de vivienda del hogar. La demanda de mercado se calcula sumando todas las demandas individuales de los hogares.

Oferta de vivienda

Un cliente examina anuncios inmobiliarios en la oficina de un agente en la ciudad de Linxia , ​​China.

Los promotores inmobiliarios generan oferta de vivienda utilizando terrenos, mano de obra y diversos insumos, como electricidad y materiales de construcción. La cantidad de nueva oferta está determinada por el costo de estos insumos, el precio del parque de viviendas existente y la tecnología de producción. Para una vivienda unifamiliar típica en los suburbios de Norteamérica, se pueden asignar porcentajes de costos aproximados de la siguiente manera: costos de adquisición, 10%; costos de adecuación del terreno, 11%; costos de mano de obra, 26%; costos de materiales, 31%; costos financieros, 3%; costos administrativos, 15%; y costos de marketing, 4%. Las viviendas multifamiliares se desglosan generalmente de la siguiente manera: costos de adquisición, 7%; costos de adecuación del terreno, 8%; costos de mano de obra, 27%; costos de materiales, 33%; costos financieros, 3%; costos administrativos, 17%; y costos de marketing, 5%. Los requisitos de subdivisión pública pueden aumentar los costos de desarrollo hasta en un 3%, dependiendo de la jurisdicción. Las diferencias en los códigos de construcción representan una variación de aproximadamente el 2% en los costos de desarrollo. Sin embargo, estos costos de subdivisión y códigos de construcción suelen aumentar el valor de mercado de los edificios al menos en la cantidad de sus desembolsos de costos. Una función de producción comoQ=F(L,norte,METRO){\displaystyle Q=f(L,N,M)}se puede construir en el queQ{\displaystyle Q}es la cantidad de casas producidas,norte{\displaystyle N}es la cantidad de mano de obra empleada,L{\displaystyle L}es la cantidad de tierra utilizada, yMETRO{\displaystyle M}es la cantidad de otros materiales. Sin embargo, esta función de producción debe ajustarse para tener en cuenta la renovación y ampliación de los edificios existentes. Para ello, se construye una segunda función de producción que incluye el parque de viviendas existentes y su antigüedad como determinantes. Se suman ambas funciones, obteniendo así la función de producción total. Alternativamente, se puede realizar una regresión con un modelo de precios hedónicos .

El desplazamiento de la curva de oferta hacia una mayor oferta conduce a una reducción del precio y a un aumento de la cantidad.

La elasticidad precio de la oferta a largo plazo es bastante alta. George Fallis (1985) la estima en 8,2, pero a corto plazo, la oferta tiende a ser muy inelástica al precio. La elasticidad precio de la oferta depende de la elasticidad de sustitución y de las restricciones de la oferta. Existe una sustituibilidad significativa, tanto entre terrenos y materiales como entre mano de obra y materiales. En ubicaciones de alto valor, los promotores suelen construir edificios de hormigón de varias plantas para reducir la cantidad de terreno costoso utilizado. Dado que los costes laborales han aumentado desde la década de 1950, se han empleado nuevos materiales y técnicas intensivas en capital para reducir la cantidad de mano de obra utilizada. Sin embargo, las restricciones de la oferta pueden afectar significativamente a la sustituibilidad. En particular, la falta de oferta de mano de obra cualificada (y los requisitos sindicales ) pueden limitar la sustitución de capital por mano de obra. La disponibilidad de terrenos también puede limitar la sustituibilidad si el área de interés está delimitada (es decir, cuanto mayor sea el área, mayor será la oferta de terrenos y mayor la posibilidad de sustitución). Las normas de control del uso del suelo, como las ordenanzas de zonificación , también pueden reducir la posibilidad de sustituir terrenos.

Mecanismo de ajuste

El mecanismo de ajuste básico es un modelo de existencias/flujos que refleja el hecho de que aproximadamente el 98% del mercado corresponde a existencias existentes y alrededor del 2% a la construcción de nuevos edificios.

En el diagrama adjunto, el stock de oferta de vivienda se presenta en el panel izquierdo, mientras que el nuevo flujo se muestra en el panel derecho. Hay cuatro pasos en el mecanismo de ajuste básico. Primero, el precio de equilibrio inicial ( Ro ) se determina por la intersección de la oferta de stock de vivienda existente ( SH ) y la demanda de vivienda ( D ). Este alquiler se traduce luego en valor ( Vo ) mediante el descuento de flujos de efectivo. El valor se calcula dividiendo los alquileres del período actual por la tasa de descuento, es decir, como una perpetuidad. Luego, el valor se compara con los costos de construcción ( CC ) para determinar si existen oportunidades rentables para los desarrolladores. La intersección de los costos de construcción y el valor de los servicios de vivienda determina el nivel máximo de inicios de nuevas viviendas ( HSo ). Finalmente, la cantidad de inicios de viviendas en el período actual se agrega al stock de vivienda disponible en el siguiente período. En el siguiente período, la curva de oferta SH se desplazará hacia la derecha en la cantidad HSo .

Ajuste por depreciación

El diagrama de la derecha muestra los efectos de la depreciación. Si la oferta de viviendas existentes se deteriora debido al desgaste, entonces el stock de viviendas se deprecia. Debido a esto, la oferta de viviendas ( SHo ) se desplazará hacia la izquierda (a SH1 ), lo que dará como resultado una nueva demanda de equilibrio de R1 (ya que el número de viviendas disminuyó, pero la demanda aún existe). El aumento de la demanda de Ro a R1 desplazará la función de valor hacia arriba (de Vo a V1 ). Como resultado, se pueden producir más viviendas de manera rentable y aumentará la construcción de viviendas (de HSo a HS1 ). Entonces, la oferta de viviendas volverá a su posición inicial ( de SH1 a SHo ).

Aumento de la demanda

El diagrama de la derecha muestra los efectos de un aumento de la demanda a corto plazo. Si hay un aumento en la demanda de vivienda, como el cambio de D0 a D1, habrá un ajuste de precio o de cantidad, o de ambos. Para que el precio se mantenga igual, la oferta de vivienda debe aumentar. Es decir, la oferta SHo debe aumentar en HS .

Aumento de los costes

El diagrama de la derecha muestra los efectos de un aumento de costes a corto plazo. Si los costes de construcción aumentan (por ejemplo, de CCo a CC1 ), los promotores encontrarán su negocio menos rentable y serán más selectivos en sus proyectos. Además, algunos promotores podrían abandonar el sector. La cantidad de viviendas iniciadas disminuirá ( de HSo a HS1 ). Esto, a la larga, reducirá el nivel de oferta (de SHo a SH1 ) a medida que se deprecie el parque de viviendas existente. Los precios tenderán a subir (de Ro a R1 ).

Los mercados inmobiliarios mundiales experimentaron una caída del 15% en la asequibilidad de la vivienda debido a las subidas de tipos de interés de los bancos centrales en 2024. [ 4 ]

financiación inmobiliaria

Existen diversas formas de financiación inmobiliaria: a través de fuentes e instituciones gubernamentales y comerciales. Un comprador o constructor de vivienda puede obtener ayuda financiera de asociaciones de ahorro y préstamo, bancos comerciales, cajas de ahorro, entidades hipotecarias , compañías de seguros de vida , cooperativas de crédito , agencias federales, inversores individuales y constructores.

Durante la última década, los precios de la vivienda aumentaron anualmente en promedio a tasas de dos dígitos en Pekín y Shanghái. Sin embargo, muchos observadores e investigadores sostienen que los fundamentos del sector inmobiliario, tanto específicos del sector como macroeconómicos, podrían haber sido el factor determinante de la volatilidad de los precios de la vivienda. [ 5 ]

Asociaciones de ahorro y préstamo

El propósito principal de estas instituciones es otorgar préstamos hipotecarios para propiedades residenciales. Estas organizaciones, también conocidas como asociaciones de ahorro , asociaciones de construcción y préstamo , bancos cooperativos (en Nueva Inglaterra ) o asociaciones de propietarios (en Luisiana ), son la principal fuente de asistencia financiera para un amplio sector de propietarios de viviendas en Estados Unidos. [ 6 ] Como instituciones de financiamiento de vivienda, se centran principalmente en las viviendas unifamiliares y están capacitadas para otorgar préstamos en este ámbito.

Algunas de las características más importantes de una asociación de ahorro y préstamo son: [ 6 ]

  1. Generalmente se trata de una entidad de financiación de viviendas de propiedad local y gestión privada.
  2. Recibe los ahorros de los particulares y utiliza esos fondos para conceder préstamos a largo plazo con amortización a quienes compran una vivienda.
  3. Ofrece préstamos para la construcción, compra, reparación o refinanciación de viviendas.
  4. Está constituida bajo estatuto estatal o federal.

bancos comerciales

Debido a los cambios en las leyes y políticas bancarias, los bancos comerciales están cada vez más activos en el financiamiento de viviendas. Al adquirir hipotecas sobre bienes raíces, estas instituciones siguen dos prácticas principales: [ 6 ]

  1. Algunos bancos cuentan con departamentos activos y bien organizados cuya función principal es competir activamente por préstamos inmobiliarios. En zonas donde no existen instituciones financieras especializadas en el sector inmobiliario, estos bancos se convierten en la principal fuente de préstamos hipotecarios para viviendas y explotaciones agrícolas.
  2. Los bancos adquieren hipotecas simplemente comprándolas a entidades financieras o intermediarios hipotecarios.

Además, las empresas de servicios para concesionarios, que originalmente se utilizaban para obtener préstamos para automóviles para prestamistas permanentes como los bancos comerciales, querían ampliar su actividad más allá de su área local. Sin embargo, en los últimos años, estas empresas se han concentrado en la obtención de préstamos para casas móviles en grandes cantidades, tanto para bancos comerciales como para asociaciones de ahorro y préstamo. Las empresas de servicios obtienen estos préstamos de los concesionarios minoristas, generalmente sin recurso. Casi todos los contratos bancarios o de las empresas de servicios incluyen una póliza de seguro de crédito que protege al prestamista en caso de impago por parte del consumidor. [ 6 ]

Cajas de ahorro

Estas instituciones financieras de depósito están autorizadas por el gobierno federal, aceptan principalmente depósitos de consumidores y otorgan préstamos hipotecarios para viviendas. [ 6 ]

Banqueros y agentes hipotecarios

Los agentes hipotecarios son empresas o particulares que originan préstamos hipotecarios, los venden a otros inversores, gestionan los pagos mensuales y pueden actuar como agentes para desembolsar fondos para impuestos y seguros.

Los intermediarios hipotecarios ofrecen a los compradores de vivienda préstamos de diversas fuentes. Sus ingresos provienen del prestamista, al igual que en cualquier otro banco. Gracias a su acceso a una amplia gama de prestamistas, pueden buscar las mejores condiciones para el prestatario. A pesar de la legislación que podría favorecer a los grandes bancos, los agentes hipotecarios y los intermediarios mantienen la competitividad del mercado, obligando a los prestamistas más grandes a seguir compitiendo en precio y servicio. Según Don Burnette, de Brightgreen Homeloans en Port Orange, Florida: «El papel del agente hipotecario y el intermediario es fundamental para mantener el equilibrio competitivo en el sector hipotecario. Sin él, los prestamistas más grandes podrían influir indebidamente en las tasas y los precios, perjudicando potencialmente al consumidor. La competencia impulsa a todas las organizaciones de este sector a mejorar constantemente su desempeño, y el consumidor es el principal beneficiario». [ 6 ]

Compañías de seguros de vida

Las compañías de seguros de vida son otra fuente de asistencia financiera. Estas compañías otorgan préstamos sobre bienes raíces como una forma de inversión y ajustan sus carteras periódicamente para reflejar las cambiantes condiciones económicas. Las personas que buscan un préstamo de una compañía de seguros pueden tratar directamente con una sucursal local o con un agente inmobiliario local que actúa como corresponsal de préstamos para una o más compañías de seguros. [ 6 ]

cooperativas de crédito

Estas instituciones financieras cooperativas están organizadas por personas que comparten un vínculo común, por ejemplo, empleados de una empresa, un sindicato o un grupo religioso. Algunas cooperativas de crédito ofrecen préstamos para vivienda además de otros servicios financieros. [ 6 ]

Agencias financiadas por el gobierno federal

Bajo ciertas condiciones y limitaciones de fondos, la Administración de Veteranos (VA) otorga préstamos directos a veteranos solventes en áreas con escasez de crédito para vivienda, designadas por el administrador de la VA. Estas áreas suelen ser rurales y pequeñas ciudades y pueblos alejados de las áreas metropolitanas o de las zonas de cercanías de las grandes ciudades, donde no se encuentran disponibles los préstamos para veteranos de instituciones privadas.

Las agencias con apoyo federal a las que se hace referencia aquí no incluyen a los denominados prestamistas de segunda capa que entran en escena después de que la hipoteca se haya formalizado entre la institución crediticia y el comprador individual de la vivienda. [ 6 ]

fondos de inversión inmobiliaria

Los fideicomisos de inversión inmobiliaria ( REIT ), que surgieron cuando la Ley de Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria entró en vigor el 1 de enero de 1961, están disponibles. Los REIT, al igual que las asociaciones de ahorro y préstamo, se dedican al financiamiento inmobiliario y pueden prestar servicios al mercado inmobiliario nacional, aunque se ha producido cierta especialización en sus actividades. [ 6 ]

En Estados Unidos , los REIT (fondos de inversión inmobiliaria) generalmente pagan pocos o ningún impuesto federal sobre la renta , pero están sujetos a una serie de requisitos especiales establecidos en el Código de Rentas Internas , uno de los cuales es la obligación de distribuir anualmente al menos el 90% de sus ingresos imponibles en forma de dividendos a los accionistas.

Otras fuentes

Los inversores individuales constituyen una fuente de financiación considerable, aunque en cierta medida decreciente, para los préstamos hipotecarios. Observadores experimentados afirman que estos prestamistas prefieren obligaciones a corto plazo y suelen limitar sus préstamos a menos de dos tercios del valor de la vivienda. Asimismo, los constructores a veces aceptan segundas hipotecas como pago parcial del precio de construcción de una vivienda si el comprador no puede reunir el importe total del pago inicial por encima del importe de la primera hipoteca ofrecida. [ 6 ]

Además, los compradores de vivienda o los constructores pueden ahorrar dinero utilizando la opción de venta directa por el propietario (FSBO) para no pagar tarifas adicionales.

conceptos erróneos comunes

Un estudio de 2022 publicado por tres profesores de la Universidad de California reveló que en Estados Unidos existe una gran confusión sobre el papel que desempeña la oferta para contrarrestar el precio de la vivienda. Si bien la mayoría de los inquilinos y propietarios pudieron predecir el efecto del aumento de la oferta en el mercado de otros bienes, los investigadores hallaron que solo entre el 30 y el 40 por ciento de ambos grupos pudieron predecir correctamente el efecto de la nueva oferta aplicada al mercado inmobiliario. Se observó que la mayoría de los inquilinos y propietarios preferían alquileres y precios de vivienda más bajos en su ciudad, pero tenían dificultades para relacionar esta preferencia política con las soluciones de oferta propuestas por los economistas. El "escepticismo sobre la oferta", como lo denominó el estudio, predijo la oposición a la construcción de nuevas viviendas, así como la oposición a las políticas estatales que reducen las barreras locales, como la zonificación excluyente . [ 7 ] [ 8 ] [ 9 ]

Economía política del sector inmobiliario

El sector inmobiliario ofrece perspectivas para comprender algunos de los factores que influyen en la movilidad social y la toma de decisiones económicas, tanto a nivel macro como micro. Ha tenido un profundo impacto no solo en las políticas gubernamentales, sino también en importantes debates y decisiones de las personas que buscan adquirir una vivienda. En los últimos años, la liberalización de los mercados hipotecarios y las complejas operaciones financieras que utilizan la hipoteca como garantía (véase Valores respaldados por hipotecas ) han propiciado la expansión de la economía mundial (véase Financiarización ) .

Patrones de vivienda y votación

Vivienda y escote izquierdo/derecho

Aunque la cultura popular tiende a vincular la propiedad de la vivienda con el voto de derecha , los estudios realizados en toda Europa tienden a mostrar resultados mixtos. En Suecia , los propietarios de viviendas de clases sociales de izquierda son más propensos a declararse de derecha. [ 10 ] En Francia , los votantes de clase media tenían tres veces más probabilidades de votar por Nicolas Sarkozy en las elecciones presidenciales francesas de 2012 , pero los resultados mostraron pocas variaciones entre propietarios e inquilinos entre los votantes de clase baja y alta. [ 11 ] En Alemania , los propietarios de viviendas eran más propensos a votar por partidos conservadores cuando los precios de las viviendas estaban subiendo. [ 12 ] En el Reino Unido , los estudios sobre la Ley de Vivienda de 1980 y las elecciones generales del Reino Unido de 1983 tienden a mostrar que, si bien la compra de viviendas sociales estaba vinculada a una menor probabilidad de votar por el Partido Laborista (Reino Unido) , es principalmente la Alianza (centroizquierda) la que ganó a esos votantes desertores. [ 13 ] Los estudios en el Reino Unido y Alemania también han destacado vínculos entre la propiedad de la vivienda y la reorientación de los patrones de voto hacia los partidos de centroizquierda. En consonancia con los resultados de las elecciones generales de 1983, un estudio más reciente ha argumentado que, como parte de un proceso más amplio de «gentrificación» de los intereses electorales laboristas, los propietarios de viviendas en el Reino Unido tienden a alejarse del Partido Conservador (Reino Unido) para inclinarse hacia un partido que concilie los intereses económicos y los ideales de izquierda. [ 14 ] En Alemania, un estudio también ha señalado un efecto de «aboreificación» similar del voto al SPD . [ 12 ]

En cuanto a las preferencias por las propuestas políticas, algunos estudios del Reino Unido tienden a demostrar que, dado que las viviendas son activos fijos , los propietarios de derecha que han visto aumentar el valor de sus propiedades suelen ser menos favorables a las políticas redistributivas y a los programas de seguridad social. A medida que aumenta el valor de sus propiedades, los votantes conservadores tienden a considerar, en mayor medida, las viviendas como una forma de seguro autofinanciado, lo que desincentiva el apoyo a dichos programas. Es probable que estas preferencias políticas se manifiesten en mayor medida en lo que respecta a la seguridad social a largo plazo y a los programas redistributivos, como las pensiones, debido a la naturaleza fija de las viviendas. [ 15 ] (Véase más abajo «La disyuntiva entre las políticas sociales y la propiedad de la vivienda»).

Vivienda y populismo

Recientemente, varios estudios realizados en diversos países europeos intentaron determinar la influencia de la vivienda en los resultados electorales de los partidos populistas de derecha. Si bien los espectros políticos y los mercados inmobiliarios difieren según el país, los estudios ponen de manifiesto algunas tendencias transnacionales.

Estudios sobre la relación entre la variación en los precios de la vivienda y los resultados electorales populistas han encontrado que los votantes que viven en áreas donde los precios de la vivienda aumentaron menos eran más propensos a votar por partidos populistas de derecha. Una explicación puede estar en el hecho de que, como el mapa de la vivienda creó ganadores (aquellos que poseen en áreas dinámicas) y perdedores (aquellos que poseen en áreas menos prósperas), aquellos que experimentaron una disminución relativa en el valor de sus viviendas tendieron a sentirse excluidos de un componente significativo de la formación de riqueza familiar y, por lo tanto, se inclinaron por los partidos políticos populistas favoritos que desafiaban un statu quo que no los beneficiaba. [ 16 ] En el Reino Unido, algunos han destacado una correlación entre la deflación relativa de los precios de la vivienda y una mayor probabilidad de votar a favor del Brexit . Investigaciones en Francia muestran que aquellos que vieron aumentar los precios de sus viviendas tendieron a votar por candidatos distintos a Marine Le Pen en las elecciones presidenciales francesas de 2017. [ 16 ] En los países nórdicos , los estudios tienden a llegar a conclusiones similares, con datos que muestran una relación inversa entre los aumentos de los precios de la vivienda y el apoyo a los partidos populistas de derecha. Quienes viven en áreas "rezagadas" (donde los precios de las viviendas han disminuido un 15%) tendieron a votar un 10% más por el Partido Popular Danés que en áreas "en auge" (donde los precios de las viviendas han aumentado un 100% [ 17 ] En Alemania, los estudios muestran que las puntuaciones de la AfD son más altas en áreas donde los precios de las viviendas no han aumentado tanto como la tasa promedio. [ 12 ] Un trabajo reciente de Julia Cagé y Thomas Piketty parece corroborar la existencia de determinantes de prosperidad de las áreas en el voto por partidos populistas de derecha. Al describir el voto de la Agrupación Nacional como "un voto de acceso de clase media baja a la propiedad de la vivienda", argumentan que la propiedad de la vivienda es el doble de frecuente en pueblos y aldeas que en ciudades [ 18 ] (los primeros generalmente se consideran áreas menos prósperas), representan para algunos un signo de movilidad social ascendente hacia una clase que no es ni adinerada ni desfavorecida y que no se sienten representados por los partidos políticos tradicionales de derecha, que consideran que representan a una población más favorecida, o por los partidos políticos de izquierda, que considerar que representan a una clase menos merecedora y no apoyar sus esfuerzos. [ 19 ]Este análisis, combinado con presentaciones anteriores sobre las variaciones de los precios de la vivienda, apunta a que los resultados electorales populistas de derecha están impulsados, al menos en parte, por factores geosociales, ya que las personas de clase media baja que viven en zonas menos pobladas no se sienten apoyadas por los partidos políticos tradicionales y temen una degradación social. [ 20 ]

Debates en torno a los conflictos intergeneracionales

En toda Europa, los debates sobre las desigualdades generacionales han sido objeto de numerosos medios de comunicación. En cuanto a la desigualdad en la propiedad de la vivienda en Europa, los datos apuntan a una relación positiva entre la edad y la propiedad de la vivienda. En Inglaterra , las personas mayores de 65 años poseían el 35,8 % de todas las viviendas en 2022, mientras que en 2021 solo representaban el 18,6 % de la población. [ 21 ] En Alemania, el 50,4 % de las personas de entre 60 y 69 años eran propietarias de sus viviendas, mientras que solo el 18,4 % de las personas de entre 20 y 29 años lo eran. [ 22 ] Dado que las personas mayores tienden a tener más tiempo para acumular riqueza, los académicos destacan que estas desigualdades son mayores que hace décadas. Las investigaciones muestran que tales desigualdades existen debido a un aumento significativo de los precios de la vivienda en relación con los ingresos anuales, también conocido como la relación riqueza-ingresos. (Véase más abajo la relación riqueza-ingreso) Los datos recopilados del Banco de Inglaterra muestran que, en 1982, una casa costaba, en promedio, solo 4,16 veces el ingreso anual de una persona británica promedio, pero ahora ha aumentado a 8,68 veces el ingreso anual en 2023. [ 23 ] Varios países europeos promulgaron en la década de 1990 diferentes políticas públicas destinadas a promover la propiedad de la vivienda. En el Reino Unido durante la década de 1980, el gobierno de Thatcher aprobó el "plan de derecho a compra", que vio 3 millones de casas de protección oficial vendidas a un precio entre un 30% y un 70% por debajo de los precios de mercado. [ 24 ] En Francia, las políticas liberales de vivienda ganaron terreno en la década de 1970, lo que permitió el auge de los suburbios residenciales. [ 25 ] No obstante, algunos también han matizado el grado en que los países han incentivado uniformemente la propiedad de la vivienda durante ese período. Los estudios sobre los países nórdicos han resaltado la diferencia en los modelos de vivienda promovidos por las políticas públicas, argumentando que mientras Noruega ha estado promoviendo la propiedad cooperativa y privada, no ha sido el caso de Dinamarca , que, por ejemplo, ha institucionalizado el alquiler sin fines de lucro. [ 26 ]

Los académicos también han señalado que la presión sobre la acumulación de capital que resultó de la Segunda Guerra Mundial y las políticas intervencionistas y redistributivas de la era de posguerra han ayudado a los trabajadores, es decir, aquellos que obtienen una gran parte de sus ingresos a través del trabajo, a obtener una mayor parte del ingreso nacional , [ 27 ] traduciéndose en una mayor capacidad para convertirse en propietarios de vivienda. Tales teorías tenderían a favorecer la idea de que las desigualdades intergeneracionales en la propiedad de la vivienda son más un producto de desigualdades basadas en clases que de desigualdades intergeneracionales como tales, ya que los jóvenes luchan en mayor medida no porque las personas mayores hayan "acaparado" el mercado de la vivienda sino porque la clase capitalista, que no se constituye por la edad sino más bien por transferencias intrafamiliares y acumulación de riqueza, ha explotado a la clase trabajadora en mayor medida desde finales de la década de 1970. [ 28 ] En línea con este argumento, algunos resaltan la importancia de considerar las desigualdades intrageneracionales de riqueza de vivienda; Estudios realizados en el Reino Unido han demostrado que estas desigualdades en la riqueza de los hogares son más importantes dentro de la generación del baby boom, lo que sugiere limitaciones a las teorías de la brecha intergeneracional. [ 29 ]

Si bien varios medios de comunicación han planteado un creciente conflicto generacional en torno a la propiedad de la vivienda, algunos estudios han argumentado que si, desde una perspectiva objetiva, los millennials reconocían que los baby boomers estaban mejor, un análisis relacional demostró que no resentían a la generación mayor por su situación, sino más bien al gobierno por políticas desconectadas de la realidad. En cuanto a los baby boomers, tendían a resentir la simpatía hacia las generaciones más jóvenes, reconociendo que se enfrentaban a barreras más significativas para la propiedad de la vivienda. [ 30 ] De manera similar, la investigación argumenta que si la probabilidad de que la vivienda sea un problema personal disminuye significativamente con la edad, la tendencia a considerarla un problema nacional, es decir, un problema de política pública, se mantiene similar entre generaciones, lo que tendería a afirmar la prominencia de la solidaridad intergeneracional en lugar del conflicto intergeneracional.

Paradigmas de las políticas de bienestar social en relación con la economía inmobiliaria

Muchas políticas gubernamentales en los estados de bienestar social consideran las casas como activos, una forma para que las familias protejan sus riesgos frente a la jubilación y tengan una alternativa segura de ahorro a otras pensiones. Desde la década de 1980, estos gobiernos a menudo se han centrado en hacer que el mercado inmobiliario sea más líquido ampliando el acceso a la financiación de las casas. [ 31 ] Bohle y Seabrooke sostienen que existen tres paradigmas de vivienda: [ 32 ]

  1. Derecho social: Todos los ciudadanos merecen una vivienda justa. Es obligación del Estado proporcionar a la sociedad la posibilidad de ser propietarios de una vivienda mediante la intervención en el mercado (por ejemplo, control de alquileres , legislación sobre tenencia de la vivienda, subsidios de vivienda, provisión de vivienda pública/cooperativa, gestión de la vivienda por corporaciones públicas o sin fines de lucro, etc.). Un ejemplo que ofrecen los académicos son las políticas de vivienda escandinavas de la posguerra. Suecia creía que todos los ciudadanos debían tener un acceso equitativo al mercado de la vivienda y que el Estado debía desempeñar un papel activo en la configuración del mercado para lograr este objetivo. [ 33 ]
  2. Activo: Las viviendas son propiedades individuales, y los mercados funcionan con la fluctuación de la oferta y la demanda para brindar oportunidades. Esencial para el “bienestar basado en activos”. Además, sirve como garantía para la deuda, que a su vez sirve como vía de inversión. ( Véase capitalismo neoliberal ). Las pensiones suelen ser complementarias a los productos financieros relacionados con la vivienda. Los programas gubernamentales incluirían la privatización de la propiedad de la vivienda, la desregulación de los mercados hipotecarios, el establecimiento de puntuaciones crediticias , políticas fiscales y tributarias orientadas a la propiedad de la vivienda y garantías de los bancos centrales para estabilizar los mercados de bonos hipotecarios. [ 34 ]
  3. Patrimonio: Las casas familiares se transmiten a las generaciones más jóvenes mediante leyes de herencia, beneficios fiscales familiares y subsidios. La familia se considera la fuerza estabilizadora que comparte preferencias políticas y económicas, por lo que el patrimonio suele tener una fuerte connotación conservadora.

Hay ejemplos claros en los que estos tres paradigmas sirvieron de base para cambios estructurales en los que las políticas de vivienda de los estados evolucionaron en función de los cambios económicos. En Irlanda , el mercado de la vivienda de la década de 1980 reflejaba un mercado de vivienda basado en el patrimonio, pero desde entonces, las políticas neoliberales han llevado a recortar los programas de vivienda social y aumentar la construcción de viviendas privadas. La financiación de la vivienda se fortaleció aún más con la adhesión a la UE, y los bancos comenzaron a otorgar préstamos con garantía de activos. Para 2016, los hogares irlandeses eran los cuartos más endeudados de la UE, y los quintos con deudas hipotecarias residenciales.: [ 35 ] Después de la Gran Recesión , Irlanda sufrió las consecuencias de la Troika , lo que provocó que las leyes nacionales irlandesas socavaran las políticas sociales en favor de su salud financiera. El Proyecto de Ley de Reforma de la Ley de Tierras y Transacciones de 2013 permitió a los prestamistas recuperar las viviendas de los prestatarios, una acción destinada a proteger al sector financiero en lugar de tener una política de vivienda coherente. La tasa de desocupación de viviendas en Irlanda aumentó al 12,8%, dejando tras de sí pueblos fantasma. En última instancia, los hogares más ricos de Irlanda transmiten sus casas a sus hijos, mientras que las familias de bajos ingresos quedan excluidas de la posibilidad de poseer propiedades, lo que provoca un cambio de paradigma en Irlanda, pasando de la propiedad de activos a la herencia. [ 36 ]

En Dinamarca , la persistencia de las exenciones fiscales para la deuda hipotecaria llevó a que los consumidores daneses se convirtieran en una de las poblaciones más endeudadas del mundo, con un promedio del 250 % de deuda per cápita en relación con sus ingresos personales. Dinamarca utilizó un sistema de bonos garantizados basados ​​en hipotecas como forma de "política monetaria privatizada". En 1986, el estallido de la burbuja inmobiliaria llevó al gobierno de coalición a reducir la deducibilidad de los intereses hipotecarios. Tras la reforma del sistema de financiación hipotecaria de 1989 (en consonancia con la Segunda Directiva Bancaria de la UE) y las políticas de liberalización de productos hipotecarios del gobierno socialdemócrata de 1990, el mercado crediticio y el crédito disponible para la vivienda experimentaron un auge. En la década de 2000, comenzaron a surgir fisuras entre las élites y las masas: las reformas de 2007 permitieron a los bancos daneses entrar en el mercado hipotecario de forma más agresiva, mientras que el interés de la inversión extranjera en los mercados de bonos hipotecarios daneses aumentó (aumento de la financiarización, continuación de las políticas de vivienda como activo). La continua mercantilización de la vivienda provocó que el precio de algunos apartamentos en Copenhague se triplicara en cinco años. [ 37 ]

En Hungría , el capital extranjero comenzó a fluir durante su adhesión a la UE, y se incentivó a los bancos húngaros a aumentar su acceso al crédito y reducir los costos de endeudamiento, lo que generó un mercado inmobiliario de alto riesgo. Cuando estalló la burbuja inmobiliaria en 2008, el gobierno socialista de Gordon Bajnai (2009-2010) se centró en reducir la deuda y el déficit públicos en lugar de abordar el sector privado (la población sobreendeudada). El gobierno de Orbán dio un giro radical a estas políticas: dirigió sus ataques contra los bancos y prestamistas extranjeros como los responsables del declive económico de Hungría; el gobierno impuso impuestos especiales a bancos, compañías de seguros y al sector financiero. Intentó aliviar la carga de los préstamos en moneda extranjera para los hogares, permitiendo a los prestatarios pagar en florines húngaros a una tasa preferencial si podían liquidar sus préstamos en un solo pago. Los prestamistas se vieron obligados a compensar a los prestatarios por las discrepancias entre el tipo de cambio utilizado para el pago del préstamo y el tipo de cambio del mercado. Sin embargo, esto hundió aún más a los sectores más pobres de la sociedad; la reducción de los subsidios a la vivienda para estos grupos convirtió la falta de vivienda incluso en un delito. Las políticas ultraconservadoras trasladaron el costo de la vivienda a los bancos en lugar de a los contribuyentes, mientras que los problemas de privación de vivienda en Hungría, así como los problemas de humedad, podredumbre, falta de instalaciones sanitarias y hacinamiento, se encuentran entre los peores de Europa Central y Oriental. [ 38 ]

Las políticas neoliberales de los gobiernos y el aumento de los niveles de deuda hipotecaria

El discurso académico predominante en torno a la financiarización del sector inmobiliario sostiene que la liquidez y el fomento del crédito estimulan el crecimiento económico. La desregulación y la liberalización son estrategias que los reguladores financieros implementaron para impulsar el crecimiento de los mercados, mediante la creciente utilización de bienes raíces como garantía para otros productos financieros. [ 39 ] Estas decisiones dieron lugar a complejas transacciones financieras que, en última instancia, propiciaron la continuidad de las políticas neoliberales del gobierno, abriendo los mercados inmobiliarios a la financiarización.

El debate académico en torno a las causas del aumento de los niveles de deuda hipotecaria se centra en la oferta o la demanda del mercado inmobiliario. Investigadores recientes que se enfocan en la demanda explican que los consumidores que compran y poseen viviendas buscan préstamos hipotecarios para completar sus compras, lo que en última instancia incrementa los precios de las viviendas. Schwartz afirma que la desregulación de los mercados hipotecarios en la década de 1980 aumentó el crédito potencial, lo que resultó en una mayor demanda de bienes raíces y un aumento de los precios. [ 39 ] Además, Johnston y Regan demostraron que el aumento de los salarios llevó a que los hogares tuvieran más liquidez para financiar propiedades inmobiliarias, lo que generó una mayor demanda de viviendas y, por lo tanto, aún más préstamos hipotecarios. [ 40 ] Esta perspectiva del debate académico presenta un argumento que busca utilizar el aumento de la demanda de vivienda a lo largo de los años como la razón principal del aumento de los niveles de deuda hipotecaria en todo el mundo.

Por otro lado, Anderson y Kurzer argumentaron que los impulsores de la oferta de vivienda llevaron a un aumento en el nivel de hipotecas y endeudamiento de los hogares, interactuando también con los niveles de demanda de vivienda. Estudiaron los Países Bajos , Dinamarca y Suecia , tres países con los niveles más altos de deudas hipotecarias pendientes en comparación con su ingreso disponible y los niveles más altos de deudas hipotecarias como parte de su PIB . [ 41 ] En resumen, el estudio presentó que los tres países se beneficiaron de las políticas políticas que se formaron en torno al deseo de los gobiernos de derecha/centroderecha en la década de 1990 de estimular la propiedad de la vivienda y reducir los gastos de vivienda social y construir una sociedad de propietarios de vivienda autosuficientes. [ 42 ] Sin embargo, cuando los gobiernos de tendencia más izquierdista llegaron al poder, no revirtieron estas políticas. En cambio, introdujeron una mayor desregulación de los mercados hipotecarios para permitir que más consumidores de clase trabajadora se convirtieran en propietarios de vivienda.

Como resultado, las continuas políticas neoliberales en torno a los mercados hipotecarios en estos tres países llevaron al crecimiento del poder bancario. Los bancos daneses vieron sus tasas de crecimiento anual en préstamos superar el 50% entre 2003 y 2007, mientras que en los Países Bajos, el mercado neerlandés de activos titulizados (en este caso, valores respaldados por hipotecas) se convirtió en el segundo más grande de Europa después del Reino Unido en 2008. En Suecia, los bonos suecos garantizados (valores, generalmente respaldados por hipotecas) alcanzaron el 55% del PIB en 2014 y más del doble de los bonos del gobierno sueco. [ 43 ] En resumen, los académicos argumentan que los mercados hipotecarios de los Países Bajos, Dinamarca y Suecia se liberalizaron para fomentar la innovación financiera y promover la propiedad de la vivienda. Sin embargo, la construcción residencial se mantuvo estancada, lo que provocó una oferta de vivienda inelástica. Los funcionarios gubernamentales y los reguladores liberalizaron el mercado hipotecario utilizando crédito y productos financieros como paquetes hipotecarios especiales e incentivos fiscales para el consumidor para sortear este problema. Debido a que los tres países tienen tasas impositivas muy altas, el alivio fiscal que ofrecían los incentivos fiscales para las hipotecas parecía aún más lucrativo, lo que incrementó la demanda. Al mismo tiempo, la oferta de vivienda continuó siendo inelástica. Anderson y Kurzer concluyen que esto provocó el colapso de los mercados inmobiliarios bajo el desmoronamiento de los complejos productos financieros respaldados por hipotecas. [ 44 ]

En última instancia, el debate sobre el aumento de los niveles de deuda hipotecaria a nivel mundial gira en torno a la financiarización y la agenda política de la propiedad de la vivienda. Existen fuertes vínculos con programas gubernamentales que reflejan las ideologías políticas de la propiedad de la vivienda y las herramientas económicas para lograr esos objetivos. En el caso de los Países Bajos, Suecia y Dinamarca, Anderson y Kurzer demostraron que los gobiernos de centroderecha comenzaron a fomentar la propiedad de la vivienda para reducir los costos de la vivienda social y la dependencia de las políticas sociales. El gobierno de centroizquierda que le sucedió también utilizó herramientas similares de políticas de vivienda neoliberales para facilitar el acceso a la vivienda a los ciudadanos de clase trabajadora.

La disyuntiva entre las políticas sociales y la propiedad de la vivienda

Los debates académicos giran en torno a la naturaleza de la disyuntiva entre el bienestar social y la propiedad de la vivienda. En la década de 1980, Jim Kemeney planteó que la propiedad de la vivienda y las políticas de bienestar social tienen una relación inversa. En primer lugar, Kemeney argumentó que los ciudadanos que viven en un país con pensiones de jubilación escasas o con escaso apoyo gubernamental a las políticas de bienestar público tienden a realizar aportaciones privadas durante las primeras etapas de su vida para la jubilación , a menudo en forma de vivienda. Los propietarios de viviendas consideran su hogar un activo valioso que los protege de los riesgos de la jubilación y el envejecimiento. Por lo tanto, se sienten menos inclinados a depender de las políticas de bienestar público del gobierno o a apoyarlas. Estas políticas de bienestar social, a su vez, devaluarían las viviendas, ya que el apoyo público al mantenimiento de la vivienda social acabaría por reducir su valor. Kemeney presentó estas conclusiones a partir de su análisis de ocho países de la OCDE , entre ellos Suecia, los Países Bajos, el Reino Unido, Estados Unidos, Canadá, Australia y otros. Unos veinte años después, Frank Castles, profesor de ciencias políticas en la Universidad Nacional de Australia, realizó una investigación más profunda sobre la tesis de Kemeney y la confirmó contundentemente. Castles modificó la tesis de Kemeney para demostrar que la disyuntiva realmente importante se daba entre la propiedad de la vivienda y las pensiones, en lugar del estado de bienestar. [ 45 ]

El argumento principal de Kemeney se presenta en su obra:

“Mi argumento general fue que las altas tasas de propiedad de vivienda impactaron en la sociedad a través de diversas formas de privatización, influyendo en la forma urbana, el transporte público, los estilos de vida, los roles de género, los sistemas de bienestar y seguridad social, así como en otras dimensiones de la estructura social. Sostuve que un énfasis abrumador en la propiedad de la vivienda creó un estilo de vida basado en viviendas unifamiliares, transporte urbano privatizado y la consiguiente propiedad de automóviles por hogar (y cada vez más por persona), una división tradicional del trabajo basada en el rol de ama de casa y el hombre que trabaja a tiempo completo, y una fuerte resistencia al gasto público que requirió los altos impuestos necesarios para financiar una provisión de bienestar universal de calidad.” [ 46 ]

En 2020, Gunten y Kohl retomaron la tesis de Kemeny. Presentaron una perspectiva diferente de la investigación académica, mostrando en un estudio actualizado que esta relación inversa entre el bienestar social y la propiedad de vivienda converge hacia arriba en lo que denominaron el “efecto de doble trinquete”. Huber y Stephens argumentaron que los costos políticos de detener las políticas sociales podrían ser perjudiciales y, por lo tanto, las políticas sociales son más resistentes a su oposición. [ 47 ] Gunten y Kohl replican este argumento para la propiedad de vivienda: la propiedad de vivienda también se utiliza para obtener apoyo político debido a su popularidad entre los ciudadanos; por lo tanto, los costos políticos perjudiciales de retirar los beneficios de tener políticas públicas que favorecen la propiedad de vivienda (por ejemplo, en forma de exenciones fiscales , subsidios , etc.) conducen a una resiliencia frente a su oposición. Esta inelasticidad tanto de las políticas sociales como de la propiedad de vivienda resultó en que los altos costos asociados con la disminución de cualquiera de las políticas resultaron en que fueran más sensibles a los impulsores ascendentes que a los efectos descendentes. [ 48 ] Los gobiernos eludieron el problema de trasladar los problemas de las políticas sociales a los propietarios de viviendas mediante el uso de los mercados crediticios, recurriendo a la inflación en los años 70, la deuda pública en los 80 y la deuda privada en los 2000. Esto fue denominado la hipótesis del tiempo de compra por Gunten y Kohl y se verá respaldado además por su hipótesis de la oferta de capital, según la cual la cantidad de capital disponible aumentará debido a la desregulación del mercado financiero internacional desde la década de 1970 y al crecimiento de los activos de los fondos de pensiones privados, lo que conduce a una abundancia de capital disponible. En conclusión, Gunten y Kohl presentan un caso en el que la relación inversa entre la propiedad de la vivienda y las políticas sociales existía en los años 80, pero ha cambiado hacia el efecto de doble trinquete de convergencia ascendente simultánea. Además, afirman que si la compensación a largo plazo se mantiene, los costos de corrección de la propiedad de la vivienda y las pensiones eventualmente se corregirán a largo plazo cuando la cantidad de capital comience a disminuir y el mercado crediticio se agote. [ 49 ]

Véase también

Notas

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  21. ↑ (Inglaterra: propietarios de viviendas por edad en 2022, sin fecha)
  22. ↑ (Situación de vivienda por grupos de edad en Alemania en 2023, sin fecha)
  23. ↑ (Frank, 2022)
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