Asociación de viviendas

En Irlanda y el Reino Unido, las asociaciones de vivienda son organizaciones privadas sin ánimo de lucro que proporcionan « vivienda social » a personas necesitadas. Cualquier superávit presupuestario se utiliza para el mantenimiento de las viviendas existentes y para ayudar a financiar nuevas viviendas, y no puede utilizarse para el beneficio personal de los directores o accionistas. ^{[ 1 ]} Aunque son independientes, están reguladas por el Estado y suelen recibir financiación pública . Actualmente son los principales proveedores de viviendas de alquiler nuevas en el Reino Unido , y muchas también gestionan planes de propiedad compartida para ayudar a quienes no pueden permitirse comprar una vivienda directamente. ^{[ 2 ]}

Las asociaciones de vivienda ofrecen una amplia gama de opciones de vivienda; algunas administran grandes complejos residenciales para familias, mientras que las más pequeñas pueden administrar un único proyecto de vivienda para personas mayores. Gran parte del alojamiento tutelado en el Reino Unido también lo proporcionan las asociaciones de vivienda, con proyectos especializados para personas con problemas de salud mental o discapacidades de aprendizaje , con problemas de abuso de sustancias ( alcohol o drogas ilegales ), personas que anteriormente no tenían hogar , jóvenes , exdelincuentes , solicitantes de asilo y personas que huyen de la violencia doméstica .

En Australia, el término «asociación de vivienda» se refiere a proveedores de vivienda social de mayor tamaño, orientados al crecimiento y sin ánimo de lucro. Los proveedores de vivienda social más pequeños pueden incluir fideicomisos, cooperativas, etc. La vivienda pública de propiedad estatal y territorial representa aproximadamente el 80 % de la vivienda social en Australia. A lo largo de los años, estas entidades de vivienda pública han tenido diferentes nombres, como «comisiones de vivienda» y «fideicomisos de vivienda».

Las asociaciones de vivienda surgieron en la segunda mitad del siglo XIX como parte del auge de las organizaciones filantrópicas y voluntarias impulsado por el crecimiento de las clases medias tras la Revolución Industrial . Algunos ejemplos tempranos son el Guinness Trust , el Peabody Trust y la Metropolitan Association for Improving the Dwellings of the Industrious Classes .

Su importancia aumentó durante las últimas décadas del siglo XX debido a los cambios introducidos por el gobierno de Thatcher en la vivienda social . Se implementaron normas que impedían a los ayuntamientos subvencionar sus viviendas con impuestos locales, canalizaban las subvenciones para la construcción de nuevas viviendas sociales a las asociaciones de vivienda y permitían a los inquilinos municipales comprar sus casas con un gran descuento. Esto, sumado a las iniciativas de reducción de gastos en la administración local y a un sistema de subsidios de vivienda más generoso con las asociaciones de vivienda que con las autoridades locales, llevó a muchos ayuntamientos a transferir su parque de viviendas a asociaciones de vivienda. Estas organizaciones suelen denominarse organizaciones de transferencia voluntaria a gran escala o empresas locales de vivienda.

Las Leyes de Vivienda de 1985 y 1988 facilitaron la transferencia de viviendas sociales a asociaciones de vivienda sin ánimo de lucro. La Ley de 1988 redefinió las asociaciones de vivienda como entidades no públicas, permitiendo el acceso a financiación privada, lo que constituyó una importante motivación para la transferencia, dado que el endeudamiento del sector público se había visto gravemente restringido. Estas nuevas asociaciones de vivienda también fueron las proveedoras de la mayor parte de las nuevas viviendas públicas. En 2003, el 36,5 % del parque de viviendas sociales de alquiler estaba en manos de asociaciones de vivienda. ^{[ 3 ]} Actualmente, algunas de las mayores asociaciones de vivienda del Reino Unido son Clarion Housing Group , Sanctuary Housing , L&Q y Peabody Trust , entre otras. Algunas asociaciones de vivienda tienen acuerdos de colaboración con fondos de inversión inmobiliaria : Civitas Social Housing es el mayor fondo de inversión inmobiliaria en vivienda social y trabaja con 15 asociaciones de vivienda. ^{[ 4 ]}

Las asociaciones de vivienda pueden constituirse mediante diversas formas jurídicas . Muchas son sociedades industriales y de previsión , pero también existen fideicomisos , cooperativas y empresas. Pueden estar o no registradas como organizaciones benéficas .

El término «propietario social registrado » (RSL, por sus siglas en inglés) se refiere técnicamente a los propietarios sociales que en Inglaterra estaban registrados anteriormente en la Housing Corporation o, en Gales, en el Gobierno galés. Entre 2010 y 2012, las asociaciones se denominaron proveedores registrados en virtud de la Ley de Vivienda y Regeneración de 2008 , independientemente de su estatus (privado, público, con o sin ánimo de lucro). A partir de 2012Los términos propietario social registrado y proveedores privados registrados de vivienda social se utilizan como nombres alternativos para asociación de vivienda. ^{[ 5 ]}

Las asociaciones de vivienda se consideran generalmente entidades privadas, ya que no son propiedad del Estado ni están controladas directamente por él. Sin embargo, esta condición ha sido cuestionada por varias resoluciones judiciales. En 2004, el gobierno británico aceptó una opinión de la Comisión Europea que sostenía que los propietarios sociales registrados son entidades regidas por el derecho público a efectos de contratación pública . ^{[ 6 ]} Como resultado, la Housing Corporation, la Asamblea Nacional de Gales , Communities Scotland y el Departamento de Desarrollo Social de Irlanda del Norte publicaron directrices para los propietarios sociales registrados sobre la aplicación de las Directivas de Contratación Pública a la adquisición de bienes y servicios. ^{[ 7 ]}

Posteriormente, el Tribunal Superior de Inglaterra en Weaver v. London and Quadrant Housing Trust [2008] EWHC 1377 (Admin) dictaminó que las asociaciones de vivienda eran autoridades públicas y, como resultado, podían estar sujetas a revisión judicial en ciertas circunstancias. ^{[ 8 ]} El tribunal declaró que el sector de las asociaciones de vivienda estaba «impregnado por el control y la influencia del Estado con el fin de cumplir los objetivos del gobierno en materia de vivienda asequible, y en el que las RSL trabajan codo con codo con las autoridades locales y, en un sentido muy real, se puede decir que las sustituyen».

Este asunto tuvo una importancia política más amplia ya que los préstamos de las asociaciones de vivienda (que ascendieron a aproximadamente 30 mil millones de libras esterlinas en 2006) ^{[ 9 ]} no contribuyen al requisito de endeudamiento del sector público del Reino Unido, cuyo control es tanto un objetivo declarado del gobierno como parte de los criterios de la UE para la adhesión a la moneda única europea.

Una característica de las asociaciones de vivienda es que, si bien las más grandes suelen tener personal remunerado, un comité o junta directiva, compuesta por voluntarios o miembros no ejecutivos remunerados, tiene la responsabilidad general del funcionamiento de la organización. Esta junta puede incluir residentes, representantes de las autoridades locales y grupos comunitarios, empresarios y políticos. En Inglaterra , existen más de 30 000 miembros voluntarios en las juntas directivas de las asociaciones de vivienda .

Las actividades cotidianas de las asociaciones de vivienda se financian con los pagos de alquiler y gastos de comunidad realizados por los residentes de sus propiedades o en su nombre. En este sentido, las asociaciones de vivienda funcionan como entidades comerciales y la mayoría no depende de donaciones para su funcionamiento.

Las viviendas de nueva construcción suelen recibir subvenciones económicas, cuya procedencia dependerá de la ubicación de la asociación:

• En Inglaterra, las asociaciones de vivienda son financiadas y reguladas por la Homes and Communities Agency (HCA), con la excepción de la financiación en Londres, que desde abril de 2012 es responsabilidad de la Greater London Authority . ^{[ 10 ]} El predecesor de la HCA hasta 2008 fue la Housing Corporation . El papel regulador de la Housing Corporation se separó en un organismo independiente a partir de 2010, la Tenant Services Authority (TSA), pero se fusionó nuevamente con la HCA a partir de abril de 2012.
• En Irlanda del Norte, la misma función la desempeña la Northern Ireland Housing Executive .
• En Escocia, esta función la desempeña el Gobierno escocés .
• En Gales, la regulación y financiación de las asociaciones de vivienda corre a cargo del Gobierno galés .

Las subvenciones para viviendas nuevas (a menudo denominadas «subsidios para vivienda social») representan importantes inversiones públicas. En su prospecto de 2008-11, la Housing Corporation declaró que en el período de tres años hasta 2011 la inversión sería de «al menos 8.000 millones de libras esterlinas». ^{[ 11 ]} La mayor parte de esta inversión se destinaría a asociaciones de vivienda para su uso en proyectos de desarrollo. Desde 2003, en un esfuerzo por obtener una mayor rentabilidad, gran parte de la financiación de la Housing Corporation para la construcción de nuevas viviendas se ha canalizado a menos de 80 «asociaciones de vivienda en desarrollo» que han alcanzado el estatus de «socio» mediante acuerdos de programas de socios. En el pasado, las asociaciones de vivienda han contratado préstamos a largo plazo con opción de préstamo (LOBO). ^{[ 12 ] [ 13 ]}

Las asociaciones de vivienda solicitan préstamos para financiar la construcción de nuevas viviendas y mejoras. Tras la Ley de Vivienda de 1988 , el gobierno redujo la proporción del coste de las nuevas viviendas sufragada mediante subvenciones de capital, por lo que el endeudamiento se convirtió en la principal fuente de financiación para la inversión. Gran parte de este financiamiento se obtenía simplemente de bancos y sociedades de crédito hipotecario , pero tras la crisis financiera de 2008 , estas instituciones dejaron de ofrecer préstamos a largo plazo, por lo que las asociaciones promotoras recurren cada vez más a los bonos corporativos para obtener fondos para su expansión. ^{[ 14 ]}

La HCA implementó una nueva política gubernamental de "alquileres asequibles" para su ronda de financiación 2011-2015, que exigía a las asociaciones fijar los alquileres hasta en un 80 % de los alquileres de mercado para que se requiriera una menor subvención de capital inicial. En septiembre de 2013, un grupo de distritos londinenses inició una revisión judicial para impugnar esta política. ^{[ 15 ]}

Las obligaciones del arrendador están establecidas en varias leyes, incluida la Ley de Arrendamiento de 1985 , que se aplica a los contratos de arrendamiento celebrados después de 1961. En resumen, el artículo 11 establece que el arrendador deberá:

• Mantener en buen estado la estructura y el exterior de la vivienda, incluyendo desagües, canaletas y tuberías exteriores;
• Mantener en buen estado y funcionamiento las instalaciones de la vivienda para el suministro de agua, gas y electricidad, y para el saneamiento (incluidos lavabos, fregaderos, bañeras y sanitarios, pero no otros accesorios, griferías y aparatos para el uso del suministro de agua, gas o electricidad), y mantener en buen estado y funcionamiento la instalación de la vivienda para la calefacción y el agua caliente.

Si un propietario se niega a reparar una propiedad alquilada, el inquilino puede emprender acciones legales para exigirle que realice las obras necesarias y reclamar una indemnización.

En el Reino Unido existen cuatro organismos sectoriales que representan a las asociaciones de vivienda, cada uno de los cuales abarca un país respectivo. Estos son:

• Inglaterra – Federación Nacional de Vivienda (NHF)
• Escocia – Federación Escocesa de Asociaciones de Vivienda (SFHA)
• Gales – Vivienda comunitaria Cymru
• Irlanda del Norte – Federación de Asociaciones de Vivienda de Irlanda del Norte (NIFHA) ^{[ 16 ]}

La NHF (anteriormente la Federación Nacional de Asociaciones de Vivienda) afirmó que a principios de 2003 contaba con alrededor de 1.400 organizaciones de vivienda sin ánimo de lucro entre sus miembros, que poseían o gestionaban aproximadamente 1,8 millones de viviendas en toda Inglaterra.

En la década de 2000, algunas asociaciones más grandes formaron grupos regionales con fines que incluían la presión a los organismos gubernamentales. Al grupo G15 , que agrupaba a las asociaciones más grandes de Londres ^{[ 17 ]} , le siguió East Seven en East Anglia. ^{[ 18 ]}

• Estándar de Viviendas Decentes
• Casa del consejo
• Vivienda pública
• Organización de gestión independiente
• Fondo de Acción para la Vivienda
• Asociación de propietarios de viviendas
• Categoría: Asociaciones de vivienda

• Federación Nacional de Vivienda (cubre solo Inglaterra)
• Federación Escocesa de Asociaciones de Vivienda
• Vivienda comunitaria Cymru
• Federación de Asociaciones de Vivienda de Irlanda del Norte
• Red de Vivienda
• Asociación de Derecho de Vivienda Social
• Instituto Colegiado de Vivienda
• "El auge de las asociaciones de vivienda" . Archivado del original el 14 de julio de 2009.