Hipoteca jumbo

En Estados Unidos , una hipoteca jumbo es un préstamo hipotecario que puede tener una alta calidad crediticia, pero cuyo monto supera los límites de los préstamos convencionales. ^{[ 1 ]} Este estándar lo establecen las dos empresas patrocinadas por el gobierno (GSE, por sus siglas en inglés), Fannie Mae y Freddie Mac , y fija el límite del valor máximo de cualquier hipoteca individual que comprarán a un prestamista. Fannie Mae (FNMA) y Freddie Mac (FHLMC) son grandes agencias que compran la mayor parte de las hipotecas residenciales estadounidenses a bancos y otros prestamistas, lo que les permite liberar liquidez para otorgar más hipotecas. Cuando los límites de FNMA y FHLMC no cubren el monto total del préstamo, este se denomina "hipoteca jumbo". Tradicionalmente, las tasas de interés de las hipotecas jumbo son más altas que las de las hipotecas convencionales; sin embargo, debido al aumento de las comisiones de las GSE, las tasas de interés de los préstamos jumbo han disminuido recientemente en comparación con las de los préstamos convencionales. ^{[ 1 ]}

El 13 de febrero de 2008, el presidente George W. Bush firmó la Ley de Recuperación Económica y de Vivienda de 2008 ( Pub. L. 110–289 (texto) (PDF) , 122 Stat. 2654 , promulgada el 30 de julio de 2008 ), que aumentó temporalmente el límite conforme jumbo en los Estados Unidos. El límite se elevó a $729,750 o el 125% del valor medio de la vivienda dentro del área estadística metropolitana , lo que sea menor. ^{[ 2 ]} Inicialmente, los nuevos límites debían expirar en diciembre de 2008, pero se extendieron hasta 2010. ^{[ 3 ]} Los prestamistas hipotecarios no adoptaron libremente estos nuevos límites, lo que los hizo esencialmente "teóricos", ya que las hipotecas por encima del antiguo límite conforme de $417,000 seguían atrayendo tasas de interés más altas.   

A partir de 2010El límite para un préstamo conforme en áreas "generales" era de $417,000 para la mayor parte de los EE. UU., excepto Alaska, Hawái, Guam y las Islas Vírgenes de los EE. UU., donde el límite era de $625,500. El límite en áreas de "alto costo" era de $729,750 y $938,250, respectivamente. ^{[ 3 ]}

El 1 de octubre de 2011, el límite de conformidad jumbo de $729,750 en áreas de "alto costo" se redujo a $625,500. ^{[ 4 ]}

El 28 de noviembre de 2017, la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda de EE. UU. (FHFA) anunció que el límite máximo de préstamo para propiedades de una sola unidad en la mayoría de las áreas de alto costo será de $679,650, o el 150 por ciento de $453,100. ^{[ 5 ]}

Un agente hipotecario es un intermediario entre un prestamista y un prestatario. Los préstamos hipotecarios jumbo representan un mayor riesgo para los prestamistas, principalmente debido a su mayor tamaño más que a la calidad crediticia. ^{[ 1 ]} Esto se debe a que, si un préstamo hipotecario jumbo entra en mora, puede ser más difícil vender una residencia de lujo rápidamente a su precio total. Los precios de lujo son más vulnerables a las fluctuaciones del mercado en algunos casos. Esa es una de las razones por las que los prestamistas prefieren un pago inicial más alto para quienes solicitan préstamos jumbo. Los precios de las viviendas jumbo pueden ser más subjetivos y no tan fáciles de vender a un prestatario promedio; por lo tanto, muchos prestamistas pueden requerir dos tasaciones para un préstamo hipotecario jumbo.

El tipo de interés que se cobra en los préstamos hipotecarios jumbo suele ser más alto que el de un préstamo convencional, debido al mayor riesgo para el prestamista. El diferencial, o diferencia entre ambos tipos, depende del precio actual del riesgo en el mercado. Si bien normalmente el diferencial fluctúa entre el 0,25 % y el 0,5 %, en momentos de gran incertidumbre para los inversores, como en agosto de 2007, puede superar el punto y medio porcentual. Refinanciar un préstamo jumbo puede resultar más caro debido a los gastos de cierre . Algunos prestamistas ofrecen un acuerdo de prórroga y consolidación, de modo que quien refinancia un préstamo jumbo no tenga que volver a pagar el impuesto hipotecario sobre el mismo saldo principal. En otros casos, las compañías de seguros de títulos ofrecen un descuento de hasta el 50 %, a menudo exigido por ley para quienes refinancian entre 1 y 10 años después. El mayor descuento se aplica a las refinanciaciones realizadas en el primer año.

Con el aumento de los precios de la vivienda en el contexto de la burbuja inmobiliaria estadounidense , se produjo un gran incremento en el número de solicitantes de préstamos hipotecarios de gran cuantía. Debido a la subida de precios, muchos consumidores tuvieron que recurrir a hipotecas de este tipo para comprar viviendas modestas en las grandes ciudades; esta opción ya no se limitaba a las residencias de lujo de alta gama.

Muchos de estos nuevos préstamos tenían una amortización de 40 o 50 años, o una opción de solo intereses, similar a los préstamos subprime . Esto significaba que el prestatario del préstamo jumbo pagaría el préstamo en un período de tiempo más largo, o podría aplazar cualquier pago del capital durante algunos años (aumentando así también el monto total a pagar). Sin embargo, a partir de 2007, a medida que los precios cayeron y el número de ejecuciones hipotecarias aumentó, los prestamistas dejaron de otorgar hipotecas jumbo. ^{[ 6 ]} Los prestamistas que permanecieron en el mercado de préstamos jumbo aumentaron drásticamente las tasas, hasta 1,5 puntos porcentuales más altas que para los préstamos convencionales. ^{[ 7 ]} Esta retirada del mercado provocó una falta de crédito disponible para financiar la compra de viviendas caras, ejerciendo así una mayor presión a la baja sobre los precios de las viviendas y completando un círculo vicioso . ^{[ 8 ]}

La tasa de morosidad en los préstamos hipotecarios de gran cuantía aumentó drásticamente, triplicándose a lo largo de 2009, y en febrero de 2010, casi una de cada diez hipotecas de gran cuantía estaba "gravemente morosa" (es decir, con un retraso de al menos 60 días). ^{[ 9 ]}

• Vivienda asequible en Estados Unidos
• crisis de vivienda
• Discriminación en materia de vivienda en los Estados Unidos
• Hipoteca super jumbo

• "Es más fácil obtener préstamos hipotecarios de gran cuantía" - The Wall Street Journal
• Los nuevos cambios en los préstamos no ofrecen ningún alivio.
• Información sobre vivienda y prestamistas
• Límites de préstamos de Fannie Mae
• Hipotecas Jumbo en California