Ley de Propiedad (Disposiciones Varias) de 1989

El artículo 1(3) de la ley dispone que:

Un instrumento se considera válidamente ejecutado como escritura pública por un individuo si, y solo si:

(a) está firmado—

(i) por él en presencia de un testigo que dé fe de la firma; o

(ii) bajo su dirección y en su presencia y en presencia de dos testigos que den fe de la firma; y

(b) se entrega como escritura pública por él o por una persona autorizada para hacerlo en su nombre.

En su decisión de 2008 en el caso Mercury Tax Group , el Tribunal Superior de Inglaterra y Gales expresó a modo de obiter dictum que el reciclaje de páginas de firmas de borradores anteriores invalidaba los acuerdos en cuestión como escrituras bajo la Ley. ^{[ 6 ]} En conjunto con la jurisprudencia anterior sobre la ejecución de documentos en el Tribunal de Apelación de Inglaterra y Gales , ^{[ 7 ]} la Law Society de Inglaterra y Gales ha emitido directrices sobre los pasos necesarios para ejecutar válidamente escrituras y otros documentos ejecutados por duplicado en firmas o cierres electrónicos o virtuales:

La sección 2 trata de contratos para la creación o venta de derechos o intereses legales sobre tierras, y no de documentos que transfieren dichos derechos o intereses. ^{[ 10 ]}

El Tribunal de Apelación ha señalado qué tipos de acuerdos se incluyen o no en el ámbito de aplicación de la Ley:

... La Sección 2 se refiere a los contratos para la creación o venta de derechos o intereses legales sobre la tierra, no a los documentos que efectivamente crean o transfieren dichos derechos o intereses. Por lo tanto, un contrato para transferir la propiedad plena o un arrendamiento en el futuro, un contrato para otorgar un arrendamiento en el futuro o un contrato de hipoteca en el futuro, están todos dentro del alcance de la sección, siempre que, por supuesto, el objeto final sea la tierra. Sin embargo, una transferencia, cesión o transmisión efectiva, un arrendamiento efectivo o una hipoteca efectiva no están en absoluto dentro del alcance de la Sección 2. ^{[ 11 ]}

El requisito del "documento único" se aplica estrictamente: Lord Justice Rimer observó en Keay & Anor v Morris Homes (West Midlands) Ltd. (2012) con respecto a la sección 2(1) que:

... Su efecto es implacable. Un documento debidamente firmado que pretenda constituir un contrato de compraventa u otra disposición de un derecho sobre un terreno no constituirá un contrato válido a menos que incluya todos los términos expresamente acordados de la compraventa u otra disposición. Si no los incluye, será nulo... ^{[ 12 ]}

El Tribunal ha proporcionado orientación sobre las circunstancias en las que se puede anular un contrato de tierras en virtud del art. 2: ^{[ 13 ]}

1. La parte que pretenda anular la cláusula deberá identificar un término que las partes hayan acordado expresamente y que no figure en el documento único o intercambiado firmado.
2. No basta con demostrar simplemente que el contrato de compraventa de terrenos formaba parte de una transacción mayor sujeta a otros términos expresamente acordados que no figuran en dicho contrato.
3. El plazo expresamente acordado, si así lo exige el artículo 2 para su inclusión en el documento único, deberá ser un plazo de la venta del terreno, y no un plazo de algún contrato simultáneo (ya sea para la venta de un bien mueble o la prestación de un servicio) que tenga lugar al mismo tiempo que el contrato de compraventa del terreno y que forme parte de una misma transacción comercial.
4. El artículo 2(1) no prohíbe que las partes estructuren una transacción, por ejemplo, para la venta de la totalidad de los activos de una empresa, de tal manera que la venta del terreno se trate en un documento diferente de la venta de acciones, trabajos en curso o fondo de comercio, a menos que la venta del terreno esté condicionada a la venta de los demás activos.

La sección 2 de la Ley también derogó el art. 40 de la Ley de Propiedad de 1925 , aboliendo así la doctrina equitativa del cumplimiento parcial con respecto a las disposiciones de derechos sobre tierras, que había sido recomendada por la Comisión de Derecho de Inglaterra y Gales . ^{[ 14 ]} Si bien la Comisión creía que las doctrinas equitativas del impedimento promisorio y el impedimento patrimonial seguirían estando disponibles para brindar alivio, ^{[ 15 ]} la Cámara de los Lores sostuvo posteriormente ^{[ 16 ]} que dicho alivio no estaba disponible. Como afirmó Lord Scott de Foscote en su discurso:

29.... La doctrina del impedimento por conducta propia no puede invocarse para hacer exigible un acuerdo que la ley ha declarado nulo. La idea de que un propietario de un terreno pueda verse impedido de alegar la nulidad de un acuerdo por incumplimiento de los requisitos del artículo 2 es, en mi opinión, inaceptable. Dicha alegación no va más allá de lo que establece la ley. La equidad, sin duda, no puede contradecir la ley.

Esto refleja la observación de que "La doctrina del impedimento procesal no puede invocarse para hacer válida una transacción que la legislatura, por razones de orden público general, ha declarado inválida" ^{[ 17 ]} que ha sido citada en otros casos sobre el tema por el Tribunal de Apelación. ^{[ 18 ] [ 19 ]} Sin embargo, el recurso del fideicomiso constructivo disponible en virtud del art. 2(5) de la Ley opera bajo principios distintos a los del impedimento procesal, lo que puede generar problemas en su aplicación y ejecución. ^{[ 20 ]} El debate académico sugiere que el impedimento procesal aún puede estar disponible en situaciones fuera del art. 2 en sus propios términos. ^{[ 21 ]}