tenencia de la tierra

La mayoría de las naciones o tribus indígenas de Norteamérica tenían diferentes concepciones de la propiedad de la tierra. Mientras que la propiedad europea se centraba en el control, las concepciones indígenas se basaban en la administración responsable. Cuando los europeos llegaron por primera vez a Norteamérica, a veces ignoraron la tenencia tradicional de la tierra y simplemente se apropiaron de ella, o bien la respetaron reconociéndola como título aborigen . Esta teoría sentó las bases de los tratados con los pueblos indígenas .

En varios países en desarrollo, como Egipto y Senegal, este método todavía se utiliza. En Senegal, se le conoce como "mise en valeur des zones du terroir" ^{[ 8 ]} y en Egipto, se le llama Wadaa al-yad. ^{[ 9 ]}

El título alodial es un sistema en el que la propiedad inmobiliaria se posee libre de toda carga y gravámenes, sin ningún tipo de arrendador superior ni soberano. El verdadero título alodial es poco común, ya que la mayoría de los derechos de propiedad en el mundo del derecho anglosajón ( Australia , Canadá , Irlanda , Nueva Zelanda , Reino Unido , Estados Unidos ) se rigen por el principio de plena propiedad . El título alodial es inalienable, es decir, puede ser transmitido, legado, donado o hipotecado por el propietario, pero no puede ser embargado ni retenido para el cobro de impuestos o deudas privadas, ni expropiado ( dominio eminente ) por el gobierno.

El sistema feudal de tenencia de la tierra es un sistema de obligaciones mutuas mediante el cual un personaje real o noble otorgaba un feudo —cierto grado de interés en el uso o los ingresos de una parcela de tierra— a cambio de una obligación de prestar servicios, como el servicio militar o simplemente el mantenimiento de la tierra en la que el señor seguía teniendo interés. Este sistema se aplicaba desde la alta nobleza, cuyos vasallos eran los del monarca , hasta la baja nobleza, cuyos únicos vasallos eran sus siervos .

Según el derecho consuetudinario , la propiedad plena es el derecho de propiedad más completo que se puede tener sobre un bien inmueble , con la excepción del raro título alodial . El titular generalmente puede vender o transferir libremente dicho derecho o utilizarlo como garantía para un préstamo hipotecario . Esta visión de "propiedad plena" se ve, por supuesto, complejizada por la obligación, en la mayoría de los lugares, de pagar un impuesto sobre la propiedad y por el hecho de que, si el terreno está hipotecado, existirá un derecho sobre él en forma de gravamen . En las sociedades modernas, esta es la forma más común de propiedad de la tierra. La tierra también puede pertenecer a más de una persona y existen diversas normas sobre la titularidad concurrente .

En Australia, el título aborigen es un concepto de derecho consuetudinario que reconoce que algunos pueblos indígenas poseen ciertos derechos sobre la tierra derivados de sus leyes y costumbres tradicionales. ^{[ 10 ]} El título aborigen puede coexistir con derechos de propiedad no indígenas y, en algunos casos, diferentes grupos indígenas pueden ejercer su título aborigen sobre la misma tierra. Existen aproximadamente 160 determinaciones registradas de título aborigen, que abarcan alrededor del 16 % de la superficie terrestre de Australia. El caso Mabo revocó la decisión en Milirrpum y repudió la noción de terra nullius . Leyes parlamentarias posteriores reconocieron la existencia de esta doctrina de derecho consuetudinario.

Según el derecho consuetudinario , el usufructo vitalicio es un derecho sobre bienes inmuebles que finaliza con el fallecimiento del titular. Este tiene el uso del terreno de por vida, pero normalmente no puede transferir dicho derecho ni utilizarlo como garantía para un préstamo hipotecario .

Según el derecho consuetudinario, el derecho de sucesión hereditaria es la propiedad intransferible de bienes inmuebles. Un concepto similar, la legítima , existe en el derecho civil y romano ; la legítima limita hasta qué punto se puede desheredar a un heredero.

Tanto en el derecho anglosajón como en el derecho civil, el propietario de un terreno puede arrendarlo a un tercero. Existen diversas modalidades de arrendamiento, desde plazos muy cortos hasta los contratos de 99 años habituales en el Reino Unido para pisos , que permiten distintos grados de libertad en el uso de la propiedad.

Los derechos de uso de un terreno comunal pueden incluir derechos como el uso de un camino o el derecho a pastorear los propios animales en terrenos de propiedad común.

En el sistema de aparcería , uno utiliza tierras agrícolas propiedad de otra persona a cambio de una parte de la cosecha o el ganado resultante.

Las servidumbres permiten realizar ciertos usos específicos de terrenos propiedad de otra persona. La servidumbre más clásica es el derecho de paso , pero también puede incluir (por ejemplo) el derecho —conocido como servidumbre de paso— para tender una línea eléctrica a través de un terreno ajeno.  

Además, existen diversas formas de propiedad colectiva, que suelen adoptar la forma de membresía en una cooperativa o de acciones en una corporación propietaria de la tierra (generalmente en plena propiedad, aunque posiblemente bajo otros acuerdos). También existen diversos modelos híbridos; en muchos estados comunistas , la propiedad estatal de la mayor parte de las tierras agrícolas se ha combinado de diversas maneras con la tenencia de tierras para colectivos agrícolas.

Según el artículo 41 de la Constitución de Afganistán, los extranjeros no pueden poseer tierras. Los extranjeros no tendrán derecho a poseer bienes inmuebles en Afganistán ^{[ 11 ] [ 12 ] [ 13 ].}

En China, la tierra es de propiedad estatal o colectiva. Las empresas, los agricultores y los propietarios de viviendas arriendan tierras al Estado mediante contratos de arrendamiento a largo plazo de entre 20 y 70 años. ^{[ 14 ]} Los inversores extranjeros no pueden comprar ni poseer tierras en China.

En Tailandia, los extranjeros tienen prohibido poseer tierras. Estas restricciones están recogidas en el Código de Tierras, artículos 96 y siguientes.

Según el artículo 44 de la Constitución de Camboya, "solo las personas físicas o jurídicas de nacionalidad jemer tendrán derecho a la propiedad de la tierra". Los extranjeros tienen prohibido poseer tierras en Camboya. ^{[ 15 ] [ 16 ]}

Los extranjeros tienen prohibido poseer tierras en Filipinas según la Constitución de 1987. ^{[ 17 ] [ 18 ]}

Los extranjeros no pueden poseer tierras en propiedad absoluta en Indonesia. ^{[ 19 ] [ 20 ]}

Los extranjeros no pueden comprar ni poseer tierras, como en muchos otros países del sudeste asiático. En cambio, la tierra es propiedad colectiva de todos los vietnamitas, pero está administrada por el Estado. Según lo estipulado en la Ley Nacional de Tierras, los extranjeros y las organizaciones extranjeras pueden arrendar tierras. El período de arrendamiento es de hasta 50 años. ^{[ 21 ] [ 22 ]}

Aunque la compra de terrenos no está permitida a los extranjeros, un inversor inmobiliario puede solicitar un contrato de arrendamiento de 70 años con un permiso de la Comisión de Inversiones de Myanmar (MIC). ^{[ 23 ]}

Según la legislación de Bielorrusia, un ciudadano extranjero no puede poseer tierras y solo tiene derecho a arrendarlas. ^{[ 24 ] [ 25 ]}

Dado que a los extranjeros se les prohíbe la propiedad permanente de tierras, solo pueden arrendarlas por un período máximo de 30 años. ^{[ 26 ] [ 27 ]}

Solo los ciudadanos mongoles pueden poseer tierras dentro del territorio de Mongolia. Los ciudadanos extranjeros solo pueden arrendarlas. ^{[ 28 ] [ 29 ] [ 30 ]}

En Maldivas, los extranjeros no pueden poseer tierras en propiedad absoluta. La tierra solo puede arrendarse a extranjeros por 99 años. ^{[ 31 ] [ 32 ]}

En 2014, el parlamento de Sri Lanka aprobó una ley que prohíbe la compra de tierras por parte de extranjeros. La nueva ley permitirá a los extranjeros adquirir tierras únicamente mediante arrendamiento por un plazo máximo de 99 años, con un impuesto anual del 15 por ciento sobre el total del alquiler pagado por adelantado. ^{[ 33 ] [ 34 ] [ 35 ] [ 36 ]}

Desde 2017, la nueva constitución de Georgia prohibió que los extranjeros posean tierras agrícolas. Dicha constitución establece que, con algunas excepciones, las tierras agrícolas solo pueden ser propiedad del Estado, de un ciudadano georgiano o de una entidad de propiedad georgiana. ^{[ 37 ] [ 38 ] [ 39 ] [ 40 ]}

En 2021, el presidente Kassym-Jomart Tokayev promulgó una ley que prohíbe la venta y el arrendamiento de tierras agrícolas a extranjeros. ^{[ 41 ] [ 42 ] [ 43 ]}

Aproximadamente el 7% de las tierras asignadas en Israel son de propiedad privada. El resto, es decir, el 93%, pertenece al Estado y se conoce como "Tierra Israelí". La Ley Fundamental de Israel sobre bienes inmuebles establece que la Tierra Israelí es propiedad conjunta del Estado (69%), la Autoridad de Desarrollo (12%) y el Fondo Nacional Judío (12%).

• Proyecto de Ley de Reforma de la Ley de Tierras y Transmisiones, 2006 ^{[ 44 ]}