Liberación de capital

En un debate parlamentario en 1991, los miembros describieron una serie de planes comercializados entonces como planes de liberación de capital, incluidos los planes de reversión de vivienda y los préstamos acumulativos, y señalaron la baja adopción al tiempo que expresaron su preocupación por productos mal diseñados. ^{[ 8 ]} En diciembre de 1991, un grupo de proveedores formó Safe Home Income Plans (SHIP) y publicó un código de buenas prácticas voluntario que incluía una garantía de no capital negativo y otras salvaguardias para el consumidor. ^{[ 9 ]}

La regulación legal para los planes de liberación de capital basados ​​en hipotecas, denominados hipotecas vitalicias, se introdujo a partir del 31 de octubre de 2004. ^{[ 10 ] [ 11 ]} Los planes de reversión de vivienda quedaron sujetos al régimen regulatorio de financiamiento de vivienda para los planes celebrados a partir del 6 de abril de 2007. ^{[ 11 ]}

Una hipoteca vitalicia es un préstamo hipotecario garantizado por una vivienda que, por lo general, no requiere reembolso hasta que el prestatario fallezca o ingrese a un centro de cuidados a largo plazo. ^{[ 3 ]} El propietario conserva la propiedad del inmueble, y los intereses pueden acumularse al saldo del préstamo con el tiempo si no se pagan a medida que se generan. ^{[ 3 ]} Los proveedores pueden ofrecer diferentes formas de recibir el dinero, incluyendo un pago único o retiros escalonados a través de un mecanismo de disposición de fondos. ^{[ 3 ]} El glosario de la FCA describe una hipoteca vitalicia como una hipoteca para la tercera edad destinada a ser reembolsada con la venta de la propiedad en lugar de mediante un calendario de pagos fijo. ^{[ 11 ]}

Las hipotecas vitalicias pueden comercializarse como si cumplieran con los estándares del Equity Release Council, que incluyen una garantía de no tener capital negativo y expectativas sobre características como la posibilidad de mudarse de casa y la opción de realizar pagos dentro de condiciones específicas. ^{[ 4 ]}

Un plan de reversión de vivienda es un acuerdo en el que un propietario vende la totalidad o parte de su vivienda a un proveedor a cambio de una suma global o ingresos regulares y el derecho a permanecer en la propiedad, a menudo bajo un contrato de arrendamiento vitalicio, hasta su fallecimiento o ingreso en un centro de cuidados a largo plazo. ^{[ 12 ]} El monto ofrecido puede ser significativamente inferior al valor de mercado de la parte vendida, lo que refleja que el proveedor no puede vender la propiedad hasta que esté desocupada definitivamente. ^{[ 12 ]} Cuando finalmente se vende la propiedad, las ganancias se reparten entre el patrimonio del propietario y el proveedor según sus respectivas participaciones. ^{[ 12 ]}

Las hipotecas vitalicias pueden contratarse mediante un pago único o mediante retiros menores utilizando una línea de crédito, lo que puede reducir los intereses acumulados en comparación con el pago total inicial. ^{[ 3 ]} Algunos productos permiten a los prestatarios realizar pagos voluntarios, lo que puede reducir el saldo y el total de intereses pagados, aunque pueden aplicarse cargos si no se cumplen los plazos de pago. ^{[ 3 ] [ 4 ]}

Los planes de reversión de vivienda proporcionan fondos a cambio de la venta de una parte de la vivienda, generalmente con un descuento sobre el valor de mercado, y la parte que recibe el proveedor de los ingresos de la venta final refleja la parte vendida en lugar de la cantidad pagada originalmente al propietario. ^{[ 12 ]}

En muchas hipotecas vitalicias, los intereses se suman al saldo del préstamo con el tiempo si no se pagan a medida que se acumulan, lo que puede provocar un aumento del monto adeudado. ^{[ 3 ]} El préstamo generalmente se liquida cuando el último prestatario fallece o se traslada permanentemente a un centro de cuidados a largo plazo, normalmente con el producto de la venta de la vivienda. ^{[ 3 ]} Algunos productos incluyen cargos por pago anticipado si el prestatario liquida el préstamo antes del evento de pago habitual. ^{[ 3 ]}

En el mercado del Reino Unido, los productos que cumplen con los estándares del Equity Release Council incluyen una garantía de no endeudamiento negativo, lo que significa que el prestatario o la herencia no tendrán que reembolsar más del valor de venta de la propiedad. ^{[ 4 ]} Los estándares incluyen expectativas sobre la comunicación del efecto en la herencia, la posibilidad de que el prestatario se mude a otra propiedad adecuada y la opción de realizar reembolsos dentro de condiciones específicas. ^{[ 4 ]}

En 2024, el Consejo informó un total anual de préstamos de liberación de capital de 2.300  millones de libras esterlinas, en comparación con 2.600  millones de libras esterlinas en 2023. ^{[ 13 ]} En el cuarto trimestre de 2024, informó 622  millones de libras esterlinas en préstamos con 15.073 clientes activos en el trimestre, incluidos 5.361 clientes nuevos y 8.301 clientes que volvieron a retirar fondos. ^{[ 13 ]} En el segundo trimestre de 2025, el Consejo informó 636  millones de libras esterlinas en préstamos a través de 14.404 planes en total, incluidos 5.319 planes nuevos. ^{[ 14 ]}

Los anticipos adicionales son préstamos adicionales de clientes existentes. El Consejo informó que los anticipos adicionales representaron menos del 7 % del monto total prestado en el segundo trimestre de 2025, aunque el número de planes de anticipos adicionales fue mayor que el del año anterior. ^{[ 14 ]}

El mercado incluye hipotecas vitalicias de suma global e hipotecas vitalicias con disposición de fondos, donde se libera un monto inicial y se acuerda una línea de reserva para uso posterior. ^{[ 14 ]} El Consejo informó que los productos de disposición de fondos representaron el 56% de los nuevos planes en el cuarto trimestre de 2024 y el 55% de los clientes en el segundo trimestre de 2025. ^{[ 13 ] [ 14 ]} Informó que los tamaños promedio de los nuevos préstamos en el cuarto trimestre de 2024 fueron de £115,243 para nuevos planes de suma global, £70,926 para nuevas disposiciones iniciales y £56,565 para nuevas líneas de reserva de disposición de fondos. ^{[ 13 ]}

El Consejo informó que la TAE promedio de los nuevos productos lanzados en octubre de 2024 fue del 6,47 %, en comparación con el 7,48 % del año anterior, según datos de Advise Wise. ^{[ 13 ]} En el segundo trimestre de 2025, informó una TAE promedio del 7,24 % y declaró que a finales de junio había más de 1669 planes disponibles para que los asesores eligieran. ^{[ 14 ]}

UK Finance publica datos separados sobre préstamos hipotecarios a prestatarios de 55 años o más. En el tercer trimestre de 2025, informó de 6.040 nuevas hipotecas vitalicias concedidas por un valor total de 530  millones de libras esterlinas, junto con 39.950 nuevos préstamos a prestatarios mayores en el mercado más amplio de la tercera edad, por un valor total de 6.500  millones de libras esterlinas. ^{[ 15 ]}

Los planes de liberación de capital se suelen gestionar a través de canales de asesoramiento e intermediarios regulados. En 2023, la Autoridad de Conducta Financiera informó que una revisión que abarcó a las empresas responsables de aproximadamente la mitad de las ventas de hipotecas vitalicias reveló que el asesoramiento a menudo no cumplía con los estándares esperados y motivó la eliminación o modificación de casi 400 promociones engañosas. ^{[ 16 ]}

Las aseguradoras mantienen las hipotecas de liberación de capital como activos a largo plazo para respaldar las obligaciones de anualidades, y la guía de la Autoridad de Regulación Prudencial aborda cómo se valoran y gestionan las garantías implícitas, como la garantía de no capital negativo, en este contexto. ^{[ 17 ] [ 18 ]}

Los costos iniciales pueden incluir honorarios de asesoramiento, honorarios legales, honorarios de tasación y honorarios de gestión o cierre del prestamista. ^{[ 1 ] [ 3 ]} En el caso de las hipotecas vitalicias, pueden surgir costos adicionales por cargos por cancelación anticipada si el préstamo se reembolsa antes del evento de reembolso habitual. ^{[ 3 ]}

En muchas hipotecas vitalicias, los intereses se suman al saldo del préstamo con el tiempo si no se pagan a medida que se acumulan, lo que puede provocar que la deuda crezca por interés compuesto . ^{[ 3 ]} Los tipos de interés de las hipotecas vitalicias pueden ser más altos que los de las hipotecas ordinarias, lo que puede aumentar la tasa de crecimiento del saldo. ^{[ 1 ]} El reembolso suele activarse cuando el último prestatario fallece o se traslada permanentemente a un centro de cuidados a largo plazo, y el préstamo generalmente se reembolsa con el producto de la venta de la vivienda. ^{[ 3 ]} Algunos planes permiten reembolsos voluntarios, sujetos a los términos del producto y a posibles cargos. ^{[ 3 ] [ 4 ]}

Los planes de liberación de capital pueden incluir condiciones sobre cómo se usa y mantiene la propiedad, y pueden aplicarse restricciones, como límites para dejar la vivienda vacía por largos períodos o realizar cambios estructurales importantes. ^{[ 3 ] [ 1 ]} Los productos comercializados como que cumplen con los estándares del Equity Release Council incluyen expectativas sobre el traslado a otra propiedad adecuada, sujetas a los criterios del prestamista. ^{[ 4 ]}

Recibir una suma global o ingresos de un acuerdo de liberación de capital puede afectar la elegibilidad para beneficios sujetos a verificación de recursos y el apoyo de la autoridad local para cuidados. ^{[ 3 ] [ 1 ]} La liberación de capital puede reducir el valor del patrimonio de un propietario y la herencia disponible para los beneficiarios porque el préstamo y los intereses acumulados se reembolsan con los ingresos cuando se vende la vivienda. ^{[ 1 ] [ 3 ]}

Los planes de reversión de vivienda implican la venta de una parte de la vivienda a cambio de fondos, y el monto pagado puede ser significativamente inferior al valor de mercado de la parte vendida, ya que el proveedor no puede vender la propiedad hasta que esté desocupada definitivamente. ^{[ 12 ]} Los herederos del propietario reciben una parte correspondiente de las ganancias de la venta final, que puede ser menor que la que se habría recibido si la vivienda se hubiera conservado y vendido sin un acuerdo de reversión. ^{[ 12 ]}

La revisión realizada por la Autoridad de Conducta Financiera (FCA) del proceso de venta y asesoramiento sobre hipotecas vitalicias, que abarcó a varias empresas, reveló deficiencias en la forma en que algunas evaluaban la idoneidad y documentaban las recomendaciones, e hizo hincapié en la necesidad de considerar las circunstancias, los objetivos y las opciones alternativas del cliente. ^{[ 7 ]} En una revisión posterior de las hipotecas para personas mayores, la FCA informó sobre la mala calidad del asesoramiento en algunas empresas y afirmó haber intervenido en respuesta a promociones engañosas. ^{[ 16 ]}

Un asesor especializado proporciona una recomendación personalizada y documentación escrita, que incluye una carta de idoneidad y una Ilustración de Datos Clave que describe los términos y costos principales del plan recomendado. ^{[ 1 ]} Las normas de divulgación de la FCA exigen que las empresas que venden hipotecas vitalicias proporcionen una ilustración estandarizada destinada a ayudar a los prestatarios a comparar productos y comprender características clave como el costo del préstamo y cualquier pago regular. ^{[ 6 ]}

Los planes de liberación de capital generalmente requieren que el propietario designe a un abogado para que revise la documentación de la oferta y los términos legales antes de la formalización. ^{[ 1 ]}

Los productos comercializados que cumplen con los estándares del Equity Release Council incluyen una garantía de no capital negativo, lo que significa que el prestatario o su patrimonio no tendrán que reembolsar más del valor de la propiedad cuando se venda. ^{[ 4 ]} Los estándares incluyen expectativas como el derecho a permanecer en la vivienda de por vida o hasta el ingreso a un centro de cuidados a largo plazo, y la posibilidad de mudarse a otra propiedad adecuada según los criterios del prestamista. ^{[ 4 ]}

Los consumidores que no estén satisfechos con un proveedor de liberación de capital o con el asesoramiento recibido pueden presentar una queja ante la empresa y, si no están satisfechos con la respuesta, presentar la queja ante el Servicio del Defensor del Pueblo Financiero . ^{[ 20 ]} El Plan de Compensación de Servicios Financieros puede proporcionar una compensación por ciertos tipos de asesoramiento hipotecario, incluido el asesoramiento relacionado con hipotecas vitalicias, si una empresa autorizada ha incumplido y la reclamación cumple con las condiciones y los límites del plan. ^{[ 21 ]}