Gravamen del mecánico

Un gravamen de mecánico es un derecho real sobre la propiedad que beneficia a quienes han aportado mano de obra o materiales para mejorarla. Este gravamen existe tanto para bienes inmuebles como para bienes muebles . En el ámbito inmobiliario , recibe diversos nombres, entre ellos, genéricamente, gravamen de construcción . El término «gravamen» proviene de una raíz francesa con un significado similar a «enlace » , que a su vez deriva del latín «ligamen» , que significa «vínculo», y «ligare» , que significa «unir». Los gravámenes de mecánico sobre la propiedad en Estados Unidos datan del siglo XVIII.

Los gravámenes mecánicos en su forma moderna fueron concebidos por primera vez por Thomas Jefferson para fomentar la construcción en la nueva capital , Washington . Fueron establecidos por la Asamblea General de Maryland , de la cual la ciudad de Washington formaba parte entonces. ^{[ 1 ]} Sin embargo, es poco probable que Jefferson haya ideado la idea por sí solo.

En la época en que Jefferson impulsó la ley, ya existía un privilegio similar al derecho de retención en países de derecho civil como Francia, la República Holandesa y España, e incluso algunas leyes tenían sus raíces en el Imperio Romano. Y dado que el control de Luisiana había pasado de manos francesas a españolas y había adoptado en gran medida el Código Napoleónico francés , existía un concepto de privilegio similar en ese territorio. ^{[ 2 ]}

Parece muy probable que los legisladores que trabajaron en las primeras leyes estadounidenses sobre gravámenes mecánicos conocieran y se basaran en estos conceptos de derecho civil. Sin embargo, la versión estadounidense fue original, ya que otorgaba a los constructores un derecho más sólido sobre el terreno mismo (en lugar de solo sobre el valor de la mejora). ^{[ 3 ]}

En lo que respecta a los bienes inmuebles, los gravámenes por trabajos de construcción son instrumentos puramente legales que existen en todos los estados (aunque en California , como se indica más adelante, tienen fundamento constitucional). Su razón de ser es una política pública legislativa para proteger a los contratistas . Más concretamente, las legislaturas estatales han determinado que, debido a la economía del sector de la construcción, los contratistas y subcontratistas necesitan un recurso más sólido en caso de impago que el simple derecho a demandar por incumplimiento de contrato. En particular, sin el gravamen por trabajos de construcción, los subcontratistas que proporcionan mano de obra o materiales podrían carecer de un recurso efectivo si su contratista principal no es suficientemente solvente, ya que su único derecho contractual es con dicho contratista.

Sin el derecho de retención del contratista, este tendría opciones limitadas para exigir el pago de las cantidades adeudadas. Además, en cualquier proyecto fallido suele haber una larga lista de reclamantes. Para evitar que diversos gremios, proveedores y contratistas intenten eliminar las mejoras realizadas, y para mantener un cierto grado de equidad entre los distintos acreedores, se creó el sistema legal de gravámenes. Sin él, el contratista A podría intentar ganarle la partida al proveedor B, llevándolo a los tribunales, a la obra o al prestamista para obtener el pago. La mayoría de las leyes de gravámenes exigen el cumplimiento estricto del proceso formalizado que establecen a cambio de la resolución oportuna y el equilibrio de las reclamaciones entre todas las partes involucradas: propietarios y acreedores.

En el estado de California, los gravámenes de mecánicos son un derecho constitucional garantizado a los contratistas por la Constitución de California . ^{[ 4 ]} Este derecho se ha implementado en detalle mediante estatutos promulgados por la Legislatura del Estado de California . ^{[ 5 ]} En Texas , la Constitución de Texas otorga a los constructores el derecho a gravar y a los subcontratistas se les otorga este derecho bajo el Capítulo 53 del Código de Propiedad del Estado de Texas. ^{[ 6 ]}

Un gravamen sobre un vehículo presentado por un mecánico automotriz es técnicamente un "gravamen artesanal" en lugar de un "gravamen mecánico", pero funciona de manera similar. Un gravamen mecánico solo puede surgir sobre bienes inmuebles, es decir, terrenos o edificios. Si una persona (taller de reparación autorizado) ha reparado, suministrado materiales, remolcado o almacenado un vehículo y no ha recibido el pago por los servicios prestados, dicha persona tiene un gravamen sobre el vehículo. El gravamen surge cuando se le presenta al propietario registrado un estado de cuenta escrito con los cargos por el trabajo o los servicios realizados. Sin embargo, si se realizaron servicios no acordados y no se emitió un presupuesto escrito y firmado previamente, un mecánico no tiene derecho a impedir que el propietario reclame el vehículo. Si un mecánico reclama una tarifa que no guarda una relación razonable con el trabajo realizado y se niega a devolver el vehículo hasta que se pague dicho precio, el propietario del vehículo podrá recuperar una tarifa de almacenamiento del mecánico, ya que este último actúa de mala fe al negarse a devolver el vehículo. Al hacerlo, el mecánico cometería el delito de apropiación indebida o malversación de fondos .

Por otro lado, el mecánico puede cobrar al propietario ciertos gastos relacionados con el trabajo realizado. Estos gastos suelen ser el remolque, los gastos de almacenamiento y el costo de presentar el gravamen.

Si el vehículo es remolcado por una agencia pública o una empresa de remolque privada, el gravamen surge en el momento del remolque o transporte. Dicho gravamen puede ser cancelado mediante la venta del vehículo a través del proceso de subasta judicial.

Para realizar una venta por gravamen, el acreedor prendario debe tener la posesión del vehículo y, dependiendo del estado y/o del valor del vehículo, podría requerir autorización del Departamento de Vehículos Motorizados del estado . Las partes interesadas, incluidos los propietarios registrados y legales, serán notificadas por correo certificado antes de la venta.

Los gravámenes mecánicos existen para garantizar el pago de servicios, mano de obra y materiales sobre bienes muebles e inmuebles. Sin embargo, los mecanismos de creación y ejecución difieren según se trate de bienes muebles o inmuebles. La ley de gravámenes mecánicos sobre bienes inmuebles rige la creación y ejecución de estos gravámenes sobre bienes muebles que se han incorporado a un inmueble de tal manera que se consideran parte integrante del mismo .

El derecho consuetudinario inglés reconocía los gravámenes de mecánico únicamente sobre bienes muebles. El gravamen se creaba por ministerio de la ley, por el hecho de que el artesano trabajara en el bien mueble o le añadiera material adicional. Sin embargo, para mantener el gravamen, el artesano debía conservar la posesión del bien hasta recibir el pago. Si el bien se devolvía al propietario antes de ese plazo, el gravamen se perdía. El gravamen se ejecutaba mediante la venta extrajudicial del bien y la aplicación del producto de la venta al pago del importe adeudado por el trabajo realizado. Estas ventas eran extrajudiciales, es decir, se realizaban de la misma manera que la venta de un bien empeñado por una deuda.

En Estados Unidos, 34 estados parecen tener ahora leyes que prevén gravámenes de mecánico sobre bienes muebles. ^{[ 7 ]} Estas leyes tienden a modificar las normas del derecho consuetudinario. Por ejemplo, en Virginia , un gravamen de mecánico solo puede hacerse efectivo hasta un monto de $625, y si la propiedad está valorada en más de $5,000, debe venderse en una subasta judicial ordenada por el tribunal competente.

Los gravámenes mecánicos sobre el título de propiedad inmobiliaria son exclusivamente resultado de la legislación . Cada estado tiene sus propias leyes con respecto a la creación y ejecución de estos gravámenes, pero, en general, existen algunos elementos similares entre ellos. ^{[ 8 ]} Muchos estados distinguen entre los tipos de propiedad inmobiliaria sobre los cuales se puede presentar un gravamen mecánico.

Bajo el principio de inmunidad soberana , los bienes inmuebles del gobierno (propiedad pública) generalmente no están sujetos a reclamaciones de particulares. Por lo tanto, a menos que el estado lo disponga específicamente, los gravámenes de mecánico no se aplican al título de propiedad del estado o sus subdivisiones administrativas, como las ciudades. De igual manera, los gravámenes de mecánico bajo la ley estatal no son válidos en proyectos de construcción federales. Para proteger a los subcontratistas y proveedores que trabajan en proyectos federales donde el precio del contrato supera los $100,000.00, la Ley Miller exige a los contratistas generales que proporcionen una fianza de pago que garantice el pago por el trabajo realizado de acuerdo con los términos del contrato. ^{[ 9 ] [ 10 ]} Muchos gobiernos estatales y municipales también exigen que los contratistas en proyectos de obras públicas estén afianzados bajo las llamadas " Leyes Miller Menores ". Teóricamente, la fianza de pago bajo la Ley Miller o la Ley Miller Menor sustituye a la propiedad del gobierno, y los reclamantes calificados presentan reclamaciones contra esa fianza de manera similar a como presentarían un gravamen de mecánico ordinario. ^{[ 11 ]}

En muchos estados, la legislatura ha creado procedimientos adicionales para que se pueda presentar un gravamen de mecánico sobre una propiedad residencial. En Nueva Jersey, que promulgó la normativa más estricta al respecto, un gravamen de mecánico solo puede presentarse sobre una propiedad residencial después de que se haya presentado un Aviso de Saldo Impago y Derecho a Presentar Gravamen dentro de los 60 días posteriores a la última fecha de trabajo del acreedor y se haya emitido un laudo arbitral por parte de un árbitro de la Asociación Americana de Arbitraje que autorice la presentación del gravamen. ^{[ 12 ]}

El acto mismo de presentar un gravamen mecánico puede ser difícil. La mayoría de los estados simplemente requieren la presentación del gravamen mecánico ante el secretario del condado o del tribunal dentro de un plazo determinado a partir del evento que lo origina. Sin embargo, Maryland requiere una solicitud ante el tribunal para presentar un gravamen mecánico. En Maryland, las corporaciones deben contratar a un abogado para presentar la solicitud ante el tribunal. ^{[ 13 ]}

Según la legislación vigente, el gravamen generalmente se crea por la realización de trabajos o el suministro de materiales que mejoran la propiedad. El tipo de contribución que constituye una base válida para un gravamen por trabajos de construcción varía según la ley estatal aplicable. Algunos ejemplos comunes son:

• obreros , carpinteros , electricistas , contratistas de sistemas mecánicos/de climatización y fontaneros que trabajan en la obra;
• aserraderos , tiendas de suministros de fontanería y proveedores de material eléctrico;
• arquitectos e ingenieros civiles que elaboraron los planos y especificaciones de construcción; y
• Fabricantes externos de artículos especializados que finalmente se incorporan al proyecto.

A menudo, no existe un criterio sencillo que sea útil en todos los estados, ni siquiera en todos los casos, para determinar esta legitimidad. Decidir si una parte tiene un derecho legítimo de gravamen puede depender del análisis de casos judiciales que hayan confirmado o rechazado reclamaciones de gravamen en el mismo estado.

A diferencia de otros derechos de garantía, en la mayoría de los estados, los gravámenes por trabajos de construcción se otorgan a contratistas y proveedores de materiales que pueden o no tener un contrato directo con el propietario del terreno. De hecho, esta suele ser la norma, ya que en la mayoría de los casos, el propietario solo contrata a un contratista general (a menudo llamado "contratista principal"). Este contratista general, a su vez, subcontrata a contratistas y proveedores de materiales para realizar el trabajo. Estos contratistas y proveedores tienen derecho a gravámenes sobre la propiedad del propietario para garantizar el pago del contratista general.

Sin embargo, para que un gravamen sea ejecutable, generalmente debe estar " perfeccionado ". Esto significa que el titular del gravamen debe cumplir con los requisitos legales para su mantenimiento y ejecución. Estos requisitos, que incluyen plazos, son generalmente los siguientes:

• Proporcionar el aviso preliminar requerido al propietario del inmueble revelando el derecho al gravamen (en algunos estados). Formalmente, esto implica entregar un Aviso de Intención de Gravamen.
• Presentación de avisos de inicio de obras (en algunos estados).
• Presentar avisos en las oficinas de registros públicos correspondientes sobre la intención de presentar un gravamen en caso de impago (en algunos estados).
• Presentar la notificación o reclamación de gravamen en las oficinas de registros públicos correspondientes dentro de un plazo determinado después de que se hayan suministrado los materiales o se haya completado el trabajo (en todos los estados). La ley varía de un estado a otro en cuanto al evento que desencadena la reclamación y el plazo para su presentación. Algunos estados exigen que la presentación se realice dentro de un plazo que se cuenta a partir del momento en que el reclamante completa su trabajo, mientras que otros especifican que el evento ocurre después de que se haya completado todo el trabajo del proyecto. Los plazos de presentación después del evento que desencadena la reclamación varían.

Debido a la dificultad que suele conllevar la presentación de gravámenes mecánicos y el cumplimiento de las leyes correspondientes, muchos acreedores recurren a abogados o servicios de presentación de gravámenes mecánicos para garantizar que su gravamen se presente correctamente. ^{[ 14 ]}

Las leyes que crean los gravámenes por trabajos de construcción suelen otorgarles una prioridad mayor que la que la ley concede a la mayoría de las garantías sobre bienes inmuebles. Entre otras cosas, la prioridad es el atributo que determina cuál de varias garantías concurrentes tendrá el primer derecho sobre los fondos de una venta por ejecución hipotecaria . En este contexto, la prioridad de un gravamen por trabajos de construcción se determina por el momento en que el gravamen se constituye sobre el título de propiedad o por el momento al que se remonta. Salvo algunas excepciones, el gravamen se constituye o se remonta a un momento anterior a la aparición de cualquier notificación del mismo en los registros públicos. En muchos estados, esto se especifica como el momento en que comienza la primera construcción visible en el terreno. En otros, es cuando se firma el contrato para la realización de la obra. En otros, el gravamen de cada contratista o proveedor se constituye en el momento en que comienza su propio trabajo. Por lo tanto, las personas que tratan con el propietario del título de propiedad corren el riesgo de que sus intereses queden inesperadamente sujetos a gravámenes por trabajos de construcción de los que no tenían conocimiento.

En algunos estados se establecen disposiciones especiales para determinar la prioridad entre un gravamen de mecánico y el gravamen de una hipoteca que financia la construcción en el terreno. Por ejemplo, en el estado de Nueva York , la presencia de un lenguaje específico en la hipoteca que indique que se trata de un préstamo para la construcción preserva su prioridad sobre los gravámenes de mecánico derivados de la construcción, siempre que no se ignoren las reclamaciones de gravamen legítimas presentadas posteriormente. En otros estados, como Florida , es una cuestión de todo o nada. ^{[ 15 ]} Allí, el registro de la hipoteca de construcción antes de la presentación de un aviso legal de inicio de la construcción otorga a la hipoteca prioridad absoluta sobre los gravámenes de mecánico derivados de la construcción. Otros estados, como California , otorgan prioridad a una hipoteca de préstamo para la construcción registrada antes del inicio visible de la construcción cuando el prestamista está obligado a desembolsar los fondos. En el estado de Illinois , existe un esquema legal de desembolso de fondos que, si se sigue, otorga prioridad a la hipoteca de préstamo para la construcción. En otros estados, todavía existen otros acuerdos y algunos estados, como Colorado , prácticamente no ofrecen ningún medio práctico para que una hipoteca para préstamos de construcción obtenga prioridad alguna.

Los gravámenes por trabajos de construcción se ejecutan exclusivamente mediante subastas judiciales, es decir, a través de procedimientos judiciales similares a las ejecuciones hipotecarias. El tribunal debe determinar si se cumplen los requisitos legales y, de ser así, la prioridad del gravamen por trabajos de construcción que se ejecuta con respecto a los demás gravámenes o cargas sobre la propiedad. Una vez determinado esto, el tribunal ordenará la venta del inmueble y la aplicación del producto de la venta a los gravámenes según su orden de prioridad.

Los estados pueden tener diversas limitaciones sobre los gravámenes de mecánicos. En la ley de California, un contratista debe esperar para ejercer sus derechos de gravamen hasta que se cumpla alguna de las siguientes condiciones; de lo contrario, el gravamen se considerará prematuro:

a) El trabajo se completa de acuerdo con el alcance del trabajo contratado,

b) el proyecto se ha detenido (cese), o

c) la persona se ve impedida de terminar el trabajo (rescindido).

Cada uno de estos eventos requeridos ocurre al final del ciclo de vida del proyecto (o al final del alcance del trabajo del subcontratista , ya que el proyecto puede estar lejos de estar terminado). El final del proyecto puede no coincidir en absoluto con el momento real en que se realizó el trabajo (ni con el momento en que el contratista pagó de su propio bolsillo la mano de obra y los materiales).

Además, el trabajo debe destinarse directamente a la mejora de la propiedad. Esto puede parecer obvio, pero existen numerosos costos de construcción que no están sujetos a gravámenes por trabajos realizados. Una parte de los costos de construcción puede no calificar para un gravamen por trabajos realizados porque el trabajo no mejoró la propiedad. Un buen ejemplo son los elementos que no están destinados a ser permanentes, pero que, sin embargo, son necesarios durante la construcción. Una cerca temporal de construcción puede ser necesaria, puede cumplir una función valiosa en materia de seguridad, pero nunca se espera que forme parte del inmueble, por lo que no es un costo que esté cubierto por un gravamen por trabajos realizados.

El atractivo del gravamen mecánico radica en que está garantizado por un bien inmueble, el cual puede venderse para saldar la deuda. Si bien es una herramienta poderosa, no siempre es eficiente. ^{[ 16 ]} En realidad, se trata de un proceso prolongado y poco eficiente. Sin embargo, dadas las condiciones económicas y la prioridad que suelen tener los prestamistas, la venta del inmueble podría no ser suficiente para cubrir el valor del gravamen.

Lo que a menudo se pasa por alto es que el contratista está financiando el proyecto al realizar el trabajo y no recibir el pago puntual por él. De esta manera, inmoviliza capital valioso que podría utilizarse en otros fines mientras espera la finalización del proyecto. Además, el contratista debe asumir los costos del litigio para hacer valer su derecho de retención. Para disputas de menor cuantía, la retención no resulta un método rentable para obtener el pago por los servicios prestados.

Un documento de liberación de gravamen , también conocido como cancelación de gravamen , es un documento que puede ser proporcionado voluntariamente por un acreedor prendario, como un subcontratista, a cambio de un pago o una promesa de pago por parte de un contratista general o el propietario del inmueble. Las negociaciones pueden ser complicadas, ya que los acreedores prendarios generalmente desean recibir el pago antes de liberar el gravamen, mientras que el propietario del inmueble sujeto al gravamen generalmente querrá que este se libere antes de realizar el pago. A diferencia de una renuncia de gravamen, que anula el derecho a presentar un gravamen en el futuro, una liberación de gravamen cancela un gravamen que ya ha estado vigente.

Antes de efectuar cualquier pago, el propietario debe solicitar a cada proveedor, contratista y subcontratista una liberación de gravamen que cubra los materiales utilizados y el trabajo realizado en el proyecto. Una liberación de gravamen es una declaración escrita que exime a la propiedad de cualquier gravamen. Si el contrato exige pagos parciales antes de la finalización total del trabajo, el propietario puede solicitar una liberación parcial del gravamen que cubra la mano de obra y los materiales utilizados hasta el momento del pago.

Antes de realizar el pago final, el propietario debe obtener una declaración jurada del contratista que enumere a todas las partes a las que se les ha pagado por trabajos o servicios realizados, o por el suministro de materiales para la propiedad. El propietario debe asegurarse de que el contratista obtenga las autorizaciones correspondientes de todas estas partes antes de efectuar el pago final.

Los estados suelen tener un procedimiento mediante el cual el propietario del terreno puede impugnar el derecho prima facie del reclamante a los gravámenes por motivos como la correcta identificación de la propiedad, el cumplimiento de los requisitos de notificación y el momento de la presentación. Si la reclamación del gravamen supera estas impugnaciones, el propietario puede "liberar" el gravamen mediante la presentación de una fianza ante el tribunal donde se inició la acción judicial. Esto, en efecto, libera la propiedad del gravamen y permite su venta. La posibilidad de liberar el gravamen mediante fianza es especialmente crucial cuando los promotores inmobiliarios desean proceder con la venta de viviendas de nueva construcción, que de otro modo permanecerían sin vender y desocupadas durante el proceso judicial del gravamen. ^{[ 17 ]}

Los países que reconocen los gravámenes de los mecánicos suelen establecer derechos y procedimientos muy diferentes a los de Estados Unidos. ^{[ 18 ]}

Algunas provincias de Canadá (incluida Quebec ) y Nueva Zelanda reconocen un proceso similar al de un gravamen por trabajos de construcción. La provincia canadiense de Terranova y Labrador permite gravámenes similares a los de Estados Unidos.

Con la excepción de México, los gravámenes mecánicos generalmente no se reconocen en toda América Latina.

Algunos países, como los Emiratos Árabes Unidos , prohíben específicamente el gravamen, salvo cuando se haya efectuado de forma voluntaria.

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