División de Vivienda para la Defensa de la Propiedad Mutua

La División de Vivienda para la Defensa de la Propiedad Mutua de la Agencia Federal de Obras Públicas , una agencia del gobierno de los Estados Unidos que funcionó desde aproximadamente 1940 hasta 1942 bajo el liderazgo del coronel Lawrence Westbrook , fue un intento del gobierno de los Estados Unidos, a fines del New Deal , de responder a las necesidades de vivienda que enfrentaban los trabajadores de defensa y desarrollar proyectos de vivienda para familias de ingresos medios utilizando el concepto de propiedad de vivienda cooperativa / mutua . ^[1] Bajo la presión de los intereses inmobiliarios arraigados y las intensas y competitivas necesidades de recursos causadas por la Segunda Guerra Mundial , la División duró solo dos años. Como se indica en el Segundo Informe Anual de la Agencia Federal de Obras Públicas:

"Como grupo, los trabajadores de la defensa también eran malos candidatos para ser propietarios de una vivienda individual porque la duración de su empleo era incierta y porque pocos de ellos tenían ahorros suficientes para financiar el pago inicial de una nueva vivienda. Reconociendo estas características, se dedicó atención desde el principio a algún tipo especial de vivienda que satisficiera directamente el problema económico del trabajador de la defensa y que, al mismo tiempo, pudiera conducir a una solución definitiva de los problemas de vivienda de millones de otras familias estadounidenses de estatus económico similar".

Los recursos limitados de personal dentro de la División también dieron lugar a prácticas de gestión deficientes, y varios proyectos fueron investigados por sobrecostos y estándares de construcción deficientes. Aunque la División sólo construyó ocho proyectos, todos menos uno fueron finalmente comprados al gobierno por sus residentes y siguen funcionando como corporaciones de vivienda mutua en 2009. Los proyectos de la División de Vivienda para la Defensa de la Propiedad Mutua pueden considerarse un ejemplo poco común pero importante de vivienda pública exitosa en los Estados Unidos.

Durante su brevísima existencia -desde el otoño de 1940 hasta el invierno de 1942- la División de Vivienda para la Defensa de la Propiedad Mutua construyó los ocho proyectos siguientes: ^[2]

Se planificaron proyectos adicionales de vivienda de defensa de propiedad mutua, pero nunca se construyeron en Alcoa, Tennessee (250 unidades); Long Beach, California (600 unidades); Beaumont, Texas (600 unidades); Buffalo, Nueva York (1.050 unidades); Coatesville, Pensilvania (400 unidades). ^[3]

A mediados de la década de 1930, la administración de Franklin D. Roosevelt comenzó a llamar la atención sobre la difícil situación de la vivienda de los grupos de bajos ingresos en los Estados Unidos . Muchos de los administradores del New Deal se convencieron de que una vivienda digna era el derecho de todos los ciudadanos y creían que era deber del gobierno encontrar formas de proporcionar esa vivienda. Se desarrolló un programa descentralizado de vivienda para los grupos de bajos ingresos, que dependía en gran medida de la participación, la organización y las aportaciones de la comunidad local. El apoyo financiero y administrativo para esta iniciativa fue proporcionado por el gobierno federal. En apoyo de este esfuerzo, se inició una campaña de relaciones públicas bien desarrollada para promover y explicar la necesidad de vivienda pública y para establecer el apoyo popular para el programa. Algunos administradores del programa de vivienda no estaban satisfechos con ayudar sólo a los grupos de bajos ingresos. Preguntaron por qué los programas no podían ampliarse para ayudar a los grupos de ingresos medios a encontrar una vivienda digna y asequible . Los miembros del grupo de ingresos medios , que podían permitirse alquileres más altos, pero a menudo no podían acumular los pagos iniciales necesarios para la propiedad , encontraron muy difícil, si no imposible, dar el salto de alquilar una casa a ser propietarios. Se desarrollaron planes de vivienda asequible , pero no lograron obtener el apoyo necesario dentro de los círculos gubernamentales, y se archivaron a la espera de un momento en que el entorno fuera adecuado para su implementación. Sorprendentemente, la espera no fue larga. Justo antes de la participación directa de Estados Unidos en la Segunda Guerra Mundial , la nación entró en un período de emergencia de acumulación militar que requirió el desarrollo de viviendas para los trabajadores de defensa de ingresos medios que entonces fluían a las plantas de defensa en todo el país. Todo el programa de vivienda pública del país necesitaba ajustarse rápidamente a las necesidades del trabajador de ingresos medios, y las propuestas de programas de vivienda, archivadas solo unos años antes, fueron desempolvadas. Durante este período relativamente breve (1940-1941), justo antes del estallido de la guerra y la escasez y limitaciones materiales que la acompañaron, los funcionarios de vivienda tuvieron una gran libertad para implementar estos planes experimentales de vivienda para ingresos medios.

La Ley de Vivienda de 1937 dispuso que la motivación inicial, el mantenimiento y la financiación parcial del programa de vivienda se originaran en el nivel local. El gobierno federal proporcionaría ahora préstamos y asistencia de subsidios a las agencias locales de vivienda pública para la construcción y operación de proyectos para "familias cuyos ingresos son tan bajos que no pueden permitirse una vivienda adecuada proporcionada por la empresa privada". ^[4] Los involucrados activamente en la vivienda pública estaban generalmente satisfechos con este reajuste en las operaciones. Una publicación federal afirmó que "... debemos recordar que en 1931, la vivienda del gobierno era sólo un sueño de progresistas . Hoy es un hecho y hay fuertes razones para creer que, en el futuro cercano, será reconocida como una necesidad permanente..." ^[5] La Autoridad de Vivienda de los Estados Unidos (USHA) pronto se estableció para facilitar la implementación de la Ley de Vivienda de 1937. La USHA fue encargada de la responsabilidad del desarrollo y la administración de todos los programas federales de vivienda pública. Uno de los primeros esfuerzos de la Autoridad fue la implementación de una campaña de relaciones públicas para establecer un apoyo popular al programa de vivienda que ayudaría a contrarrestar los ataques de la industria de la construcción y otros enemigos. Public Housing era una publicación mensual muy refinada que se distribuía como parte de esta campaña de relaciones públicas. Esta publicación no sólo analizaba los beneficios y justificaciones de los programas de vivienda pública, sino que también mostraba los avances a escala nacional. Muchas otras publicaciones de agencias gubernamentales también adoptaron un tono muy protector y de apoyo (algunos podrían decir radical) en relación con la recién creada Autoridad de Vivienda de los Estados Unidos y su misión:

"Se ha formado una oposición tajante (a la vivienda pública) cuyo líder son los agentes inmobiliarios . Estos ven en esta obra una invasión del campo de la iniciativa privada y sostienen que los proyectos de vivienda del Gobierno los someten a una competencia desleal y ruinosa ... Se están haciendo todos los intentos posibles para restringir la competencia con la empresa privada a ese campo restringido en el que los operadores explotan la miseria de los desfavorecidos . En este caso, la competencia es deliberada y ampliamente justificada". ^[6]

Muchos funcionarios de vivienda pública en la administración de Roosevelt eran progresistas y tenían fuertes convicciones sobre el derecho de todos los ciudadanos a una vivienda barata y de calidad. La provisión de viviendas decentes parecía para muchos de estos funcionarios ser una clave para la preservación de la democracia durante los días oscuros de la Depresión . La vivienda era simplemente una preocupación demasiado importante para dejarla solo en manos de la industria privada, los trabajadores o incluso los ciudadanos individuales; creían que era responsabilidad del gobierno tomar la iniciativa. ^[7] Sentimientos como estos llevaron rápidamente a la consideración de programas de vivienda pública para otros grupos que no fueran solo los de bajos ingresos. Pero la creación por parte del gobierno de proyectos de vivienda para ingresos medios fue vista por muchos miembros de la industria de la construcción y el sector inmobiliario del país como una amenaza mucho mayor para su sustento que la diseñada para el grupo de ingresos más bajos. Aunque la presión de estos grupos no detuvo el desarrollo de programas innovadores de vivienda para ingresos medios, sí impidió que esos programas se implementaran durante la década de 1930. ^[8]

En 1939 se creó la Agencia Federal de Obras Públicas (FWA, por sus siglas en inglés) con el objetivo de consolidar todos los programas de obras públicas del gobierno, incluidos los de vivienda pública, en una sola agencia . Esta nueva agencia se hizo responsable de la Autoridad de Vivienda de los Estados Unidos (USHA, por sus siglas en inglés), su planificación y operaciones; bajo una gran presión, la FWA rápidamente archivó los planes recientemente desarrollados para iniciativas de vivienda para ingresos medios. Sin embargo, pocos de los involucrados en el proceso de diseño se olvidaron de estas ideas innovadoras y esperaban que algún día se las reconsiderara. ^[9]

La década de 1940 comenzó en un estado de crisis global a medida que las guerras europeas y asiáticas comenzaron a expandirse rápidamente hacia lo que eventualmente se conocería como la Segunda Guerra Mundial . Estados Unidos , aunque oficialmente neutral , estaba ocupado tomando medidas defensivas para garantizar la seguridad nacional, al mismo tiempo que intentaba ayudar a las naciones amigas que ya estaban en medio de la lucha a través de medidas como el programa Lend-Lease con Gran Bretaña . La correspondiente expansión de las industrias de defensa, especialmente las ubicadas a lo largo de las áreas costeras, y la migración masiva de trabajadores a estas regiones en auge, crearon una grave escasez de viviendas que exigió una intervención gubernamental inmediata. El 20 de junio de 1940, el Congreso aprobó la Ley de Defensa Nacional. Poco después, el 28 de junio, se modificó la Ley de Vivienda de los Estados Unidos de 1937, instruyendo a la USHA a renunciar a los requisitos de ingresos para los potenciales residentes de viviendas públicas y a aplicar todo el dinero restante de los proyectos de viviendas de bajos ingresos a los esfuerzos para albergar a los trabajadores de defensa. Además, se pusieron fondos disponibles para viviendas de defensa a través del Fondo de Defensa de Emergencia del Presidente. ^[10] En julio de 1940, el presidente Roosevelt creó el cargo de Coordinador de Viviendas de Defensa para supervisar el nuevo programa de viviendas de defensa. Por necesidad política, este cargo tenía una autoridad limitada y la directiva presidencial le dio instrucciones al Coordinador para que adaptara el programa de viviendas de defensa al programa de vivienda pública descentralizada que ya existía desde los años 1930. ^[11] La autoridad real para el programa de Viviendas de Defensa seguiría estando en manos de la FWA y su administrador, John Carmody (esta estructura administrativa duraría sólo hasta principios de 1942, cuando las limitaciones de la guerra no sólo permitieron sino que exigieron una centralización mucho mayor).

El establecimiento del programa de viviendas para la defensa se aceleró rápidamente después de la aprobación de la Ley Nacional de Vivienda para la Defensa de 1940 (también conocida como la Ley Lanham ) por el Congreso el 14 de octubre de 1940, que proporcionó $140,000,000 para la construcción de viviendas para la defensa. ^[12] La Ley Lanham especificó que, "Las viviendas deben ser siempre que sea factible de naturaleza permanente, y una vez que la emergencia haya pasado, estas casas deben ser desechadas, y de esa manera el Gobierno debe recuperar la inversión inicial ... y estarán disponibles para viviendas permanentes". El costo por unidad se fijó en $3000, y no se permitió que superara esa cifra. Por su propia naturaleza, las viviendas para la defensa se construyeron principalmente para los empleados de ingresos medios de la industria de la defensa. La Ley también facultó a la Agencia Federal de Obras (FWA) para anular la resistencia y las regulaciones gubernamentales locales con el fin de acelerar la construcción. Además, se aseguró de que las comunidades anfitrionas de los proyectos de vivienda de defensa recibieran pagos del gobierno federal, en lugar de impuestos "equivalentes al impuesto ad valorem completo , menos el costo de cualquier servicio municipal proporcionado por el proyecto". ^[13] Durante los años de guerra, el Congreso modificó periódicamente la Ley Lanham con el fin de proporcionar fondos adicionales para la vivienda y ajustar varios aspectos de la Ley, especialmente su impacto en las comunidades locales. En 1945, casi 9.000.000 de personas habían recibido vivienda. Los costos totales se acercaron a los 7.500 millones de dólares (5.200 millones de dólares de financiación privada y 2.300 millones de dólares de financiación pública), y la unidad promedio costaba 4.566,00 dólares. ^[14]

La Agencia Federal de Obras, como principal agencia gubernamental responsable de la construcción, mantenimiento y eliminación de viviendas de defensa construidas antes de 1942, estableció tres objetivos para sus esfuerzos:

1. Proporcionar viviendas a los trabajadores de defensa lo más rápidamente posible.
2. Proporcionar viviendas a los trabajadores de defensa a un costo lo más bajo posible, "de acuerdo con el carácter permanente o temporal de la necesidad y los usos previstos de las instalaciones".
3. Proporcionar a los empleados viviendas de una calidad y un nivel que "beneficien al personal de defensa para el que se construyan las viviendas, y con el fin de obtener el máximo beneficio público permanente que se derive de las nuevas viviendas". ^[15]

El concepto de propiedad mutua de viviendas se desarrolló a fines de la década de 1930 y la FWA lo archivó, al igual que otros planes de vivienda para personas de ingresos medios. Pero las pautas y políticas de emergencia delineadas por la Ley Lanham, los objetivos de la FWA, la disponibilidad de los recursos necesarios y la estructura administrativa descentralizada para el desarrollo de viviendas públicas contribuyeron a crear un entorno ideal para la experimentación en viviendas públicas para personas de ingresos medios. El concepto de vivienda mutua se retiró del mercado para probarlo como una comunidad experimental. La FWA estableció una oficina completamente nueva para apoyar este esfuerzo. Dirigida por el coronel Lawrence Westbrook , esta oficina se conocía como la División de Vivienda para la Defensa de la Propiedad Mutua.

Uno de los planes del gobierno de los Estados Unidos para la vivienda de clase media fue la División de Vivienda para la Defensa de la Propiedad Mutua de la Agencia Federal de Obras Públicas (también conocida como el "Plan Camden" en honor a la ciudad más cercana al primer proyecto en Audubon, Nueva Jersey). Desde la concepción de la División, pasando por el desarrollo de sus ocho proyectos, hasta su desaparición a manos de una gestión inepta, las limitaciones y la escasez de la época de la guerra y los ataques de enemigos poderosos, transcurrieron sólo unos pocos años. Al concluir la Segunda Guerra Mundial, la División de Vivienda para la Defensa de la Propiedad Mutua estaba prácticamente olvidada. Los críticos presentaron los ocho proyectos de la División como proyectos inviables y muy poco atractivos en el entorno económico y político del período de posguerra. Pero casi setenta años después, se informa de que todos estos proyectos, menos uno (Dallas Park), siguen funcionando como corporaciones de vivienda mutua de gran éxito. La aprobación por parte del Congreso de los Estados Unidos de la Ley de Vivienda de 1937 puede considerarse una reacción a las críticas a los programas de vivienda para personas de bajos ingresos del New Deal, que se llevaban a cabo a través de la oficina del Administrador Federal de Emergencias de Obras Públicas. A muchos funcionarios les preocupaba la excesiva centralización y la falta de consideración por la participación y el control locales en estos primeros programas experimentales.

El Programa de Viviendas de Defensa de la Propiedad Mutua, diseñado por Westbrook y su equipo, exigía que el gobierno construyera casas o apartamentos para que fueran ocupados (y eventualmente poseídos) por trabajadores de defensa de ingresos medios. Una clave del plan fue el compromiso asumido por el gobierno federal de vender los proyectos, al concluir el período de emergencia, a una Corporación de Vivienda Mutua sin fines de lucro formada por los residentes de los proyectos. Esta corporación cooperativa sin fines de lucro recibiría inicialmente el apoyo y el asesoramiento del gobierno y luego sería entregada completamente a los miembros. Esta corporación sería responsable de amortizar la hipoteca respaldada por el gobierno durante un período de 45 años a través de pagos mensuales que incluían un cargo de interés del 3% sobre el saldo pendiente. Cada uno de los residentes del proyecto sería miembro de la corporación y recibiría un contrato de la corporación que le daría derecho al uso perpetuo de su unidad y una acción de la corporación. El pago mensual que cada miembro hacía a la corporación incluía pagos de amortización individuales basados ​​en una tasa de 30 años, así como costos fijos de mantenimiento, impuestos, seguros, reparaciones mayores, etc. Cada acción era intercambiable entre residentes, lo que permitía a las familias intercambiar fácilmente unidades de diferentes tamaños a medida que los tamaños y las necesidades de las familias cambiaban a lo largo de los años.

Como beneficio adicional, cada miembro generaría capital de propiedad dentro de la corporación,

"Como durante el período de amortización el inquilino paga su parte de la hipoteca en 30 años, en lugar de los 45 años que se le permiten a la corporación, en efecto está permitiendo a la corporación realizar pagos anticipados del capital adeudado al gobierno. De esta manera, acumula un capital, o valor en efectivo, igual al valor original de la casa, menos la depreciación y menos el monto del capital aún no pagado. Si desea retirarse del proyecto, el capital se le puede devolver en efectivo. Además, si por razones de dificultad, como desempleo o enfermedad, no puede hacer frente a sus pagos mensuales, puede recurrir al capital para salir del paso."

Este capital también podría estar a disposición de la corporación como fondo de emergencia. ^[16]

En una corporación de propiedad de vivienda mutua, los alquileres se mantienen bajos al crear una economía de escala . También hay ahorros por construcción en masa, mejor uso de la tierra, instalaciones centralizadas, economías operativas y mantenimiento de un estatus sin fines de lucro. Los costos también pueden ser contenidos, aunque de manera controvertida, por el gobierno federal proporcionando todas las obras públicas necesarias (es decir, alcantarillas, calles, bordillos, aceras) a través de la Administración de Progreso de Obras (WPA). Según el coronel Lawrence Westbrook, la membresía en la comunidad debería basarse en un proceso en el que se seleccionan individuos de grupos de ingresos predominantemente similares de una muestra representativa de ocupaciones de la zona y de diferentes grupos de edad. Estas demografías hicieron que la comunidad fuera menos vulnerable a la crisis económica, mientras que los diferentes tamaños de familia y las necesidades de espacio permitieron flexibilidad en los requisitos de vivienda. Los planes exigían que el precio de venta final del proyecto de Vivienda Mutua se estableciera mediante negociaciones entre dos tasadores separados , uno que representara al gobierno federal y el otro que representara a la Corporación, y el título se transferiría en el punto de amortización del 20%. ^[17]

Al testificar ante el Congreso en el verano de 1941, el coronel Westbrook describió las siguientes ventajas que creía que resultarían de la implementación del programa de Vivienda Mutua:

Ventajas para los trabajadores

1. Permite la creación de importantes reservas financieras para tiempos difíciles mediante la eliminación de los pagos iniciales y los alquileres elevados de las viviendas.
2. Permite la intercambiabilidad de unidades de vivienda para tener en cuenta las condiciones familiares cambiantes.
3. Permite a una familia mantener una inversión sustancial en una "instalación en la que siempre tendrá una necesidad personal".
4. Previene ejecuciones hipotecarias individuales mediante el reparto cooperativo de riesgos.
5. El mantenimiento y la reparación del grupo son posibles y se pueden realizar a un menor costo y al mismo tiempo manteniendo una apariencia uniforme de la comunidad.
6. En épocas de tensión financiera, el programa permitirá una refinanciación a gran escala y un medio más eficaz para la protección de las inversiones.

Ventajas para el Gobierno

1. Proporciona una mejor protección a la inversión del Gobierno debido a la preocupación e interés directo de los ocupantes en sus viviendas.
2. Elimina una inundación repentina de viviendas en el mercado inmobiliario al concluir la emergencia, porque “los ocupantes del programa de Vivienda Mutua habrán sido seleccionados con base en su probable permanencia, altas calificaciones crediticias”.
3. Mejora la posibilidad de recuperar la inversión original al permitir la compra del proyecto por parte de sus residentes.
4. Crea una comunidad estable y responsable con menor rotación de trabajadores de defensa.
5. Crea un patrón nuevo y valioso para la construcción de viviendas.

Ventajas para la Comunidad Anfitriona

1. Adquiere un grupo de nuevos ciudadanos estables cuidadosamente seleccionados.
2. “Participación plena de los residentes del proyecto en los asuntos comunitarios y en el reparto de los gastos comunitarios.” ^[18]

Entre los primeros grupos que apoyaron (y siguen apoyando) los planes de la División de Vivienda para la Defensa de la Propiedad Mutua se encontraba el Sindicato Industrial de Trabajadores de la Marina y la Construcción Naval de Estados Unidos, un sindicato miembro del Congreso de Organizaciones Industriales (CIO). Los representantes del sindicato local de Kearny, Nueva Jersey , hablaron ante el Congreso en apoyo de las iniciativas puestas en marcha por la Ley Lanham, mientras que los representantes del sindicato local de Camden, Nueva Jersey , fueron de los primeros en beneficiarse del propio programa de vivienda mutua, con la construcción del parque Audubon , construido en las afueras de Camden. Durante muchos años, el programa en su totalidad se conoció mejor como el "Plan Camden". En una audiencia del Congreso durante marzo de 1941, un representante sindical declaró que:

"En opinión de la abrumadora mayoría de los trabajadores, que vivirán en las casas, el plan (de propiedad mutua), con unos pocos cambios menores, es absolutamente infalible y puede asegurar al gobierno de los Estados Unidos un retorno total de su inversión... y podría... proporcionar un buen espacio para vivir en una buena localidad establecida, donde se puede tener una inversión en la localidad, no en algún distrito de tugurios , casas donde la gente puede vivir durante muchos años".

Otro representante declaró en una audiencia de julio de 1941 que:

"El estudio de este proyecto por parte del comité de vivienda del CIO ha confirmado nuestra opinión de que éste (el programa de vivienda mutua) señala el camino hacia una respuesta adecuada al problema de la vivienda de los trabajadores permanentes en las comunidades industriales establecidas".

y

"Este plan es el mejor y más eficiente tipo de vivienda pública, con las relaciones más satisfactorias con los trabajadores ocupantes y el menor gasto final para el Gobierno". ^[19]

El Comité Nacional sobre la Emergencia de Vivienda, un grupo privado creado para examinar todas las soluciones potenciales al problema de la vivienda de defensa, también fue un firme partidario del programa de vivienda mutua y escribió lo siguiente en su informe final al Congreso:

"Después de estudiar los detalles de un plan de propiedad mutua de viviendas, este comité considera que dicho plan incluye muchas características ventajosas en la planificación, financiación y construcción de viviendas para trabajadores de defensa... Para que se puedan realizar más experimentos en esta dirección, este comité insta a que los fondos que se pongan a disposición para viviendas de defensa en futuras asignaciones del Congreso se utilicen en parte para promover tales experimentos". ^[20]

Otro partidario muy importante y poderoso de la vivienda mutua fue el propio senador Lanham, quien declaró lo siguiente durante una audiencia en marzo de 1941 ante el Congreso:

"Mi interpretación de la Ley Lanham original no era que su finalidad fuera hacer que las viviendas fueran ideales, sino construirlas en zonas donde pudieran utilizarse de forma permanente y con un nivel de calidad que fuera adecuado para la residencia permanente, porque de esa forma el Gobierno tiene la mejor oportunidad de recuperar su inversión con la venta de las viviendas y, por supuesto, este (plan de propiedad mutua) es diferente en ese aspecto de muchos de estos proyectos de vivienda, porque estos se construyen desde el punto de vista de la venta y de la recuperación del gasto en la medida de lo posible, al mismo tiempo que se ofrece una oportunidad a estos trabajadores industriales de obtener una vivienda en la que puedan trabajar de forma permanente". ^[21]

Por supuesto, no todo el mundo apoyaba el concepto de vivienda mutua, y muchos de estos críticos eran individuos especialmente poderosos e influyentes. El primero de estos críticos fue Charles Palmer, el Coordinador de Vivienda de Defensa del gobierno federal. Palmer estaba frustrado por su falta de control sobre el esfuerzo de vivienda de defensa altamente descentralizado, y desde su perspectiva ciertos programas de vivienda eran derrochadores, ineficaces e improductivos. Esto era especialmente cierto en el caso de los programas de vivienda experimentales como el programa de vivienda mutua. Aunque no podía detenerlo directamente, Palmer estaba en posición de obstaculizar su progreso. Palmer llegó al extremo de declarar que el programa en sí era ilegal (aunque nunca especificó en qué sentido) y se mostró fácilmente accesible y servicial con las organizaciones que protestaban por la ubicación de proyectos de vivienda mutua dentro de sus comunidades.

Hay pruebas que respaldan la afirmación de Palmer sobre el despilfarro. Lamentablemente, el coronel Westbrook no poseía muchas de las habilidades organizativas o de gestión necesarias para supervisar con éxito y eficiencia su división. En dos ocasiones distintas, los proyectos y esfuerzos del programa de vivienda mutua fueron llevados ante el escrutinio del Comité Truman que investigaba el despilfarro y la corrupción en el Programa de Defensa Nacional. Los contratistas de proyectos de vivienda mutua en Nueva Jersey hicieron trabajos particularmente malos y completaron los proyectos con un presupuesto sustancialmente superior al previsto. Las licitaciones también fueron mal gestionadas por la División de Propiedad Mutua. El propio senador Truman se disgustó tanto con la gestión del programa de vivienda mutua que, en respuesta a la declaración de un testigo de que no sabía exactamente lo que hacía la División de Propiedad Mutua, Truman dijo: "Ellos (la División de Propiedad Mutua) tampoco lo saben, así que procedan". ^[22]

Otras afirmaciones importantes expresadas por los críticos del programa incluyeron las siguientes:

1. Las viviendas temporales de corto plazo deberían destruirse al final del período de emergencia. Se consideró que esto era mucho más apropiado que intentar planificar a largo plazo en medio de una crisis. El senador Kilburn afirmó que "sostengo que ellos (los trabajadores de defensa) se están aprovechando de la situación para enriquecerse". ^[23]

2. El problema de la vivienda de defensa podría manejarse de manera más eficiente a través del mercado privado. El programa de vivienda mutua simplemente compite con los promotores privados y los perjudica. El senador Bell preguntó: "Me pregunto si las personas que ganan entre 160 y 200 dólares al mes o menos regularmente y tienen empleo permanente (podrían tener sus necesidades de vivienda) manejadas a través de los canales de la industria privada. ¿No hay muchos constructores y financiación disponibles para la construcción de viviendas de ese tipo?" El presidente de la Junta de Agentes Inmobiliarios de Nueva Jersey escribió un editorial publicado en los periódicos locales en el que afirmaba: "... La USHA ya no puede intentar justificar la vivienda socializada y subsidiada... con la actividad de defensa que proporciona nuevos empleos con buenos salarios y con los financieros alertas al alza del mercado inmobiliario, no puede haber justificación para otro proyecto (de vivienda mutua) de este tipo en Nueva Jersey". ^[24]

3. Los residentes de un proyecto de propiedad mutua simplemente abandonarán el proyecto al final de la emergencia, llevándose consigo su patrimonio y vendiendo todo el proyecto a especuladores. El senador Kirman preguntó a un residente de uno de los proyectos "... ¿no cree que se quedará con todo y se lo venderá al mejor postor? Cada una de las emergencias del pasado demuestra que esto se ha hecho". ^[25]

4. El programa de vivienda mutua es bueno para los habitantes de las ciudades, pero no ofrece ninguna solución para las graves necesidades de vivienda de los agricultores rurales que también trabajaban para el programa de defensa, pero que a menudo vivían en entornos miserables. ^[26]

5. El gobierno federal no debería tener que asumir el riesgo de alojar a sus ciudadanos. Según el senador Johnson, "lo que me alarma es la filosofía que todo el país parece estar adoptando, según la cual si el riesgo no es bueno, hay que dejar que el gobierno lo asuma. Eso no es más que una versión refinada de la vieja idea de que el mundo te debe la vida". ^[27]

6. Hay muchos costos ocultos en un proyecto de vivienda mutua -especialmente relacionados con las obras públicas que proporciona la Administración Federal de Obras (FWA)- que hacen que cada unidad sea mucho más cara de lo indicado, y muy superior al monto máximo permitido en dólares especificado por la Ley Lanham. El senador Shelton afirmó que, "...si se propone un proyecto de vivienda pública con fondos Lanham, y se pregunta el costo del mismo, y resulta ser de $3200 por unidad, los patrocinadores de vivienda pública no cuentan en la FWA los que hicieron las excavaciones y el paisajismo y no contamos las alcantarillas que cuestan $8 por pie lineal, y si todo se contabilizara y se tasara y capitalizara adecuadamente, la estructura costaría $5000..." ^[28]

Los críticos más persistentes del programa de vivienda mutua (y de muchos otros programas de vivienda de defensa) fueron, con diferencia, los residentes de las comunidades anfitrionas en las que se estaban construyendo o planificando los proyectos. Los residentes temían que se les impusieran cargas financieras adicionales por la ampliación de las instalaciones públicas. También estaban muy preocupados por la calidad y los antecedentes de las nuevas personas que se mudaban a su comunidad. El Congreso empezó a reaccionar a los temores financieros de las potenciales comunidades anfitrionas de viviendas de defensa a principios de 1941, aprobando una enmienda a la Ley Lanham que proporcionaba recursos adicionales para la ampliación de las instalaciones públicas (es decir, escuelas, oficinas gubernamentales, bibliotecas, caminos secundarios, alcantarillas, etc.) en estas comunidades. El Congreso también anticipó los temores y las preocupaciones que tendrían las comunidades anfitrionas sobre los proyectos de vivienda de defensa y autorizó a la FWA a anular la resistencia y las reglamentaciones locales a fin de acelerar la provisión de viviendas de defensa. Los residentes de las comunidades anfitrionas seguirían temiendo que sus nuevos vecinos fueran una clase inferior de personas (sin importar cuán similares a ellos pudieran haber sido en realidad), y también se sentirían resentidos porque otros parecían estar recibiendo un subsidio respaldado por impuestos para la vivienda cuando ellos mismos habían trabajado "mucho y duro" para obtener sus hogares. ^[29]

Hubo una serie de presiones, factores e individuos que contribuyeron al final prematuro de la División de Vivienda de Defensa de Propiedad Mutua.

El 30 de noviembre de 1941, apenas ocho días antes del bombardeo japonés de Pearl Harbor y del inicio de la participación directa de los Estados Unidos en la Segunda Guerra Mundial, los inquilinos del último proyecto de propiedad mutua ( Winfield Park, Nueva Jersey ) comenzaron a mudarse a sus nuevos hogares. El estallido de la guerra encendió el candente debate sobre la vivienda permanente o temporal para los trabajadores de defensa. La escasez temprana de materiales, equipos y mano de obra para la construcción, junto con la retirada temprana de las fuerzas aliadas en todos los frentes, agregó apoyo al argumento de que la vivienda de emergencia debería ser solo de naturaleza temporal y no construida en apoyo de objetivos de posguerra a largo plazo. La construcción de viviendas temporales se convirtió rápidamente en el énfasis del programa. Pero el programa de vivienda mutua se basaba en la planificación financiera a largo plazo para la construcción de viviendas permanentes, y no podía funcionar con este nuevo énfasis en la construcción temporal. ^[30] El apoyo a la centralización del esfuerzo de vivienda de defensa también estaba aumentando, y resultó en el establecimiento de la Agencia Nacional de Vivienda el 24 de febrero de 1942 por Orden Ejecutiva del Presidente. ^[31] Las personas que simpatizaban con la centralización no eran muy partidarias de los programas experimentales de vivienda. Incluso antes del estallido formal de la guerra, todo el programa de vivienda de defensa, bajo la presión de los conservadores del Congreso y los funcionarios de la industria, comenzó a hacer un cambio significativo hacia iniciativas del sector privado para llevar a cabo el trabajo de vivienda de defensa. Los partidarios de esta nueva dirección creían firmemente que la industria privada era mucho más eficiente y "... podía utilizar unos pocos lotes aquí y un sitio favorablemente ubicado allá, totalmente inadecuado para proyectos gubernamentales a gran escala". El apoyo del Congreso a la industria de la construcción privada llegó en la forma legislativa del Título IV de la Ley Lanham, aprobada en la primavera de 1941. Esta legislación proporcionó financiación del 100% para constructores especulativos de viviendas para trabajadores en áreas de defensa. Obviamente, el Título IV estaba destinado a servir al mismo mercado de vivienda que el programa de vivienda mutua. La evidencia también sugiere que el personal de la NHA era mucho más conservador que el personal de la FWA. Este giro a la derecha se completó cuando 700 miembros del personal consolidado fueron despedidos; Muchos de los que se fueron eran de los más progresistas, y muchos programas, incluido el programa de vivienda mutua, se terminaron oficialmente. Esta agencia recientemente consolidada actuó rápidamente para desarrollar programas que apoyaban especialmente los programas de iniciativa privada para resolver la necesidad de vivienda de defensa y, en general, apoyaban el Título IV. ^[32]El coronel Lawrence Westbrook señaló en su testimonio de 1945 que la NHA había destruido el programa de vivienda mutua incluso en un momento en que las solicitudes de expansión del programa llegaban en masa desde todo el país. Aunque las noticias sobre el concepto de vivienda mutua se habían difundido rápidamente a través de la red sindical y los trabajadores habían organizado muchos comités para ayudar a la implementación del plan a nivel local, hubo que decirles a todos los comités que el programa era de naturaleza experimental y que no se podía poner a disposición más personal para trabajar con ellos. ^[33]

Durante su breve existencia, no se proporcionaron los recursos financieros ni de personal necesarios para apoyar y operar eficazmente la División de Vivienda para la Defensa de la Propiedad Mutua. Los ocho proyectos emprendidos fueron mucho más de lo que la División podía manejar con sus limitados recursos. Las denuncias e investigaciones sobre la mala gestión de la División se relacionaron en parte con las débiles capacidades de supervisión de Westbrook, pero también se debieron a descuidos y errores cometidos por un personal pequeño y sobrecargado de trabajo que intentaba hacer más de lo que podía hacer de manera eficiente, en un entorno que no brindaba apoyo. Además, los problemas en muchos de los proyectos, especialmente los de Nueva Jersey, proporcionaron mucha munición a los críticos de la iniciativa de vivienda mutua. Una vez publicadas, estas dificultades generaron una gran reacción política y pública contra el proyecto. El 30 de noviembre de 1942, la revista Life proporcionó a sus lectores una exposición fotográfica sobre la investigación del Comité Truman del Proyecto Winfield Park, que informaba:

"Estas audiencias tienen como objetivo establecer y fijar la responsabilidad por la escandalosa ineptitud en la planificación, construcción y supervisión del proyecto de 700 viviendas financiado por el Gobierno para albergar a los trabajadores de guerra de los astilleros cercanos de Kearny, Nueva Jersey". ^[34]

La naturaleza y el concepto mismos del programa de vivienda mutua eran una amenaza para otros funcionarios gubernamentales encargados de la vivienda porque daría lugar a una mayor división de los recursos limitados y porque exigía la liquidación definitiva de los proyectos mediante la compra directa por parte de sus residentes; aunque se trataba de un concepto muy innovador en los Estados Unidos, daría lugar a la reducción del número de esos mismos administradores y gerentes gubernamentales. El concepto de vivienda mutua tampoco era fácil de entender, lo que contribuyó a la falta de apoyo o remordimiento ante la perspectiva de la desaparición del programa. Un ejemplo de ello es el testimonio ante el Congreso del 29 de octubre de 1941 de Nathan Strauss, administrador de la Autoridad de Vivienda de los Estados Unidos (la Autoridad había quedado esencialmente fuera de servicio por la enmienda de defensa de la vivienda de junio de 1940 a la Ley de Vivienda de 1937):

"Luego, la Agencia Federal de Obras Públicas, sin duda presionada fuertemente por otras manos ansiosas y tendidas, buscó métodos adicionales para lograr la construcción de viviendas de defensa. Se puso a disposición algo de dinero para la Administración de Seguridad Agrícola , para la Autoridad del Valle de Tennessee , y dentro de la propia FWA se creó otra unidad, la División de Propiedad Mutua de Viviendas de Defensa, bajo el mando del coronel Westbrook. No sé exactamente qué hacen, señor."

Pero luego se volvió muy crítico del Título IV de la Ley Lanham. Afirmó que consideraba que el Título IV era:

"... un dispositivo ideado por el Coordinador de Vivienda de Defensa para utilizar la desesperada necesidad de los trabajadores de defensa de tener un techo para obligarlos a comprar una casa... El resultado de la promulgación de este proyecto de ley sería regalar millones de fondos públicos a constructores especulativos para que puedan vender casas a plazos a trabajadores cuya probable incapacidad para cumplir con los pagos es la justificación misma que se alega para la promulgación del proyecto de ley".

O bien Strauss sabía tan poco como indicó sobre el programa de vivienda mutua, o bien estaba ocultando información deliberadamente, ya que un programa de propiedad mutua de vivienda exitoso y en crecimiento habría impulsado los programas de vivienda en una dirección completamente diferente de aquellas que ya estaban en marcha en la USHA.

También hubo un gran debate sobre la legalidad del programa de vivienda mutua. Este debate fue iniciado por Charles Palmer, el Coordinador de Vivienda de Defensa, durante 1941, aunque nunca hubo una declaración clara de un problema legal real relacionado con el programa de vivienda mutua. En varias ocasiones se pidió al Asesor Jurídico de la FWA y a Westbrook que defendieran la legalidad del programa. Anunciaron que no podían encontrar ninguna violación de la ley. Pero la pregunta en sí, planteada por el Coordinador de Vivienda de Defensa, creó una serie de dudas entre personas influyentes que podrían haber protegido y alentado el programa, en lugar de ver cómo se desmantelaba. ^[35]

En conjunto, estas cuestiones, preocupaciones, falsedades y especulaciones habrían perjudicado incluso a un programa sólido y estable, pero en este caso socavaron por completo un programa experimental innovador. En realidad, es sorprendente que el programa de vivienda mutua haya sobrevivido tanto tiempo. En 1942, el Consejo de Organizaciones Industriales (CIO) expresó su preocupación por el fin de la iniciativa de vivienda mutua y por el pequeño porcentaje de viviendas permanentes que se estaban construyendo como parte del Programa de Defensa. En marzo de 1942, un representante del CIO presentó al Congreso una copia de la resolución de su organización sobre la vivienda de los trabajadores de guerra en los Estados Unidos, que incluía la siguiente demanda:

"No sólo exigimos que se vuelva a un programa sensato de construcción de comunidades de viviendas planificadas, sino que insistimos además en que a los trabajadores de guerra como inquilinos, a través de las organizaciones laborales que los representan, se les dé la oportunidad de participar en la planificación del diseño y la construcción de dichas comunidades y en su gestión cooperativa después de la construcción, y renovamos nuestro apoyo al Plan de Propiedad Mutua de Viviendas..." ^[36]

Estas protestas fueron ignoradas por el Congreso y el programa de vivienda mutua nunca se revivió.

Al concluir la Segunda Guerra Mundial , los ocho proyectos de vivienda mutua completados y construidos en 1941 estaban funcionando muy bien, aunque el apoyo de los gobiernos federal, estatal y local había sido y sigue siendo muy deficiente. Se informó que varios de estos proyectos eran los proyectos de vivienda permanente de menor costo construidos por el gobierno federal. Algunos informes indicaron que el costo de desarrollo y gestión de los proyectos de vivienda mutua había sido aproximadamente el 50% del costo de los proyectos de vivienda pública regulares de tamaño comparable . Según los apoyos a la vivienda mutua, el interés creado de los miembros de la corporación inspiró demandas de operaciones eficientes de bajo costo. Como afirmó un residente de Greenmont Village Mutual Housing Corporation:

"Cuando cada uno posee una parte igual de su comunidad y sabe que si su vecino no hace su parte, el pueblo en su conjunto y, en particular, su propio patrimonio perderán valor, cada propietario estará interesado en ver que todas las personas de la comunidad hagan su parte y también ayudará a educar a aquellos que no son verdaderos cooperadores".

Es evidente que este tipo de participación y preocupación por parte de los residentes tuvo un efecto estabilizador en las comunidades, y la mayor participación de los residentes fomentó una mayor eficiencia. Los informes de los residentes indican que, de hecho, algunos de ellos habían rechazado otras oportunidades de empleo porque no querían abandonar el entorno cooperativo , de vecindad y de bajo costo de su proyecto de vivienda mutua.

El Congreso de Organizaciones Industriales (CIO) quedó tan impresionado por el programa de vivienda mutua y tan frustrado por la inacción del gobierno federal para ampliarlo que obtuvo financiación privada para construir un segundo proyecto de vivienda mutua junto a Greenmont Village en Ohio. Sin embargo, este nuevo proyecto difería considerablemente del concepto original de vivienda mutua. Los residentes de este nuevo proyecto eran propietarios de sus propias viviendas, lo que obligó al proyecto a entrar en el mercado inmobiliario especulativo. El CIO creía que los residentes no estarían dispuestos a vender su parte del proyecto debido a las muchas ventajas y beneficios de ser miembro de una corporación de vivienda mutua. ^[37]

Aunque sólo se recibían informes positivos de los proyectos de vivienda mutua que ya existían, la Ley de Vivienda de 1945 sólo mencionaba vagamente el concepto de vivienda mutua. La Ley sólo proporcionaba recursos limitados para promover el programa como un modelo de iniciativa privada para grupos de veteranos que regresaban y buscaban vivienda. La Agencia Nacional de Vivienda informó al Congreso que la investigación sobre el programa continuaría y que:

"Se mantienen registros de los proyectos para su posterior análisis y estudio. Estarán disponibles para orientar a los grupos interesados ​​en este enfoque del mercado de viviendas de bajo costo y al capital privado y a los promotores que buscan ampliar el alcance de la industria privada en el campo del llamado 'mercado medio' de la vivienda."

La Agencia Nacional de la Vivienda sólo publicó una breve publicación sobre cómo crear una corporación de vivienda mutua con financiación privada. En esa publicación se afirmaba lo siguiente:

"La Autoridad Federal de Vivienda Pública (FPHA) está en proceso de deshacerse de una serie de proyectos de vivienda construidos durante la guerra. La Autoridad venderá estas propiedades a corporaciones de propiedad mutua formadas por ocupantes actuales y potenciales de los proyectos específicos, siempre que estos grupos cumplan con los requisitos de la FPHA (ocupación de 2/3 de las viviendas al momento de la compra por parte de la Corporación). Entre los posibles ocupantes, los veteranos tienen prioridad."

Los residentes de varios proyectos, la mayoría ubicados en el medio oeste y que trabajaban con el CIO, establecieron una Asociación Nacional de Vivienda Mutua a mediados de la década de 1940. El coronel Westbrook era miembro del consejo asesor. Esta asociación promovía lo que creía que era la solución habitacional del futuro, cuyo momento había llegado. El presidente de la asociación presentó el siguiente informe al Congreso:

"... Creo que es la historia más apasionante sobre la vivienda que han oído o que van a oír, y la única historia esperanzadora que han oído. Sostenemos que ésta es la primera muestra de un esfuerzo esperanzador, bajo los auspicios del Gobierno, para resolver el problema de la vivienda, el primer plan que se ha probado y comprobado y que les ofrece alguna solución al problema de la vivienda. Por lo tanto, queremos que alguien lo administre con fe en él y con fe en el pueblo."

Entre los objetivos de la Asociación estaba la creación de una Agencia de Vivienda Mutua dentro de la Autoridad Nacional de la Vivienda para promover el programa y, al mismo tiempo, disponer de todos los proyectos de vivienda de guerra como proyectos de vivienda mutua. También quería abrir el programa de vivienda mutua a todos los ciudadanos, independientemente de su "estatus social, racial o económico". Los partidarios se dieron cuenta de que sin los recursos gubernamentales o el apoyo de este tipo, no habría muchas esperanzas de que el programa de vivienda mutua se convirtiera en un programa nacional. Sin embargo, una vez más se había impuesto el concepto de que la vivienda pública era sólo para las poblaciones de bajos ingresos, y también el concepto de que sólo mediante la iniciativa y la financiación privadas, con un apoyo gubernamental sustancial, Estados Unidos podría proporcionar viviendas adecuadas para los ingresos medios.

El pánico rojo de los años inmediatamente posteriores a la guerra también creó un ambiente negativo para los programas con el más mínimo matiz socialista, como fue el caso del programa de vivienda mutua. La propia CIO, con la creación de su propio programa de vivienda mutua en el que cada residente era propietario de su propia unidad, ilustró claramente que el sentimiento popular en materia de vivienda de la época era el de poseer una casa propia. La falta resultante de un patrimonio mantenido por las partes y la capacidad de los residentes para vender independientemente el proyecto crearon un entorno de mercado especulativo que iba en contra de los principios que mantenían unido al programa de vivienda mutua. Además, el deseo de poseer una vivienda y la creciente asequibilidad de la vivienda para los ingresos medios, gracias a los amplios subsidios gubernamentales tanto en el mercado hipotecario como a través de la política fiscal posterior a la Segunda Guerra Mundial, hicieron que el concepto de vivienda mutua volviera a quedar archivado. ^[38]

Tanto John Carmody (administrador de la FWA) como el coronel Lawrence Westbrook siguieron dedicándose al concepto de vivienda mutua y debatieron la disposición final de los ocho proyectos de acuerdo con el plan original de vivienda mutua. En 1952, Westbrook buscaba formas de resucitar este proyecto de vivienda pública para la clase media, pero este plan fue abandonado con la elección de la administración republicana de Dwight Eisenhower.

• Terraza de aluminio en la ciudad

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• Corporación de Vivienda Mutua de Greenmont
• Asociación.215-338-1733 Asociación de propietarios de viviendas de Pennypack Woods
• Fotografías de la construcción del proyecto Pennypack Woods
• El distrito de Audubon Park
• Corporación de Vivienda Mutua de Walnut Grove
• Corporación de Vivienda Mutua de Bellmawr Park
• Corporación de Vivienda Mutua de Winfield
• Documentos del coronel Lawrence Westbrook (1889-1964) - Asistente especial del Administrador de Obras Federales para la División de Vivienda de Defensa de Propiedad Mutua.
• Documentos de John M. Carmody (1881-1963): John M. Carmody , administrador de la Administración Federal de Obras (1939-1941)
• Reminiscencias de John Michael Carmody (1881-1963) - Administrador de la Administración Federal de Obras
• Registros Generales de la Agencia Federal de Obras, Archivos Nacionales de EE. UU.
• Documentos de Charles Foster Palmer (1903-1973) - Coordinador de Vivienda de Defensa.
• Documentos de Nathan Straus (1889-1961): administrador de la Autoridad de Vivienda de los Estados Unidos (1937-1942)
• Documentos de Warren Jay Vinton (1889-1969): economista jefe y director de planificación de la Autoridad de Vivienda de Estados Unidos (1937-1949) y primer comisionado adjunto de la Administración de Vivienda Pública (1949-1957). Autor de "El plan de propiedad mutua de viviendas".
• Documentos de Hugh Fulton (1908-1962): Asesor principal del Comité Especial del Senado para investigar el Programa de Defensa Nacional (Comité Truman), 1941-1944.
• Documentos del arquitecto David Williams (1915-1984)
• Documentos del arquitecto Richard Neutra (1892-1970)
• John T. Rowland - Arquitecto de Winfield Park, Nueva Jersey
• Donald Barthelme , arquitecto de Avion Village, Dallas, Texas
• Documentos de Leo Goodman (1913-1983): líder sindical (CIO) que trabajó para preservar y expandir el concepto de vivienda mutua en los años inmediatamente posteriores a la guerra.
• Archivos del Sindicato Industrial de Trabajadores Marinos y de la Construcción Naval de Estados Unidos (IUMSWA)
• Kristin Szylvian - Autora del estudio que se publicará próximamente The Camden Plan: Mutual Home Ownership for America's Middle-Income Families (El Plan Camden: Propiedad mutua de vivienda para las familias de ingresos medios de Estados Unidos) .

• Pueblo de Atchison, Richmond, California
• Cinturón verde, Maryland
• Colinas verdes, Ohio
• Greendale, Wisconsin
• Arthurdale, Virginia Occidental
• Terraza de la ciudad del aluminio, Pittsburgh, Pensilvania
• Casas Kramer, línea central, Michigan
• Pine Ford Acres, Middletown, Pensilvania
• Alturas del canal, San Pedro, California
• Ciudad Vanport, Oregón