Uso no conforme

El propietario del terreno puede tener la intención explícita de interrumpir el uso al aceptar poner fin a dicho uso.

Existe intención implícita si el propietario no ejerce el uso no conforme. Si el propietario interrumpe dicho uso tras un periodo determinado, generalmente 21 años en muchas jurisdicciones, pero menor en otras, el uso no conforme se dará por terminado y la parcela quedará sujeta a las normas de zonificación de la zona en la que se encuentra. Dicha interrupción del uso implica la intención de abandonarlo.

En algunas jurisdicciones, si la estructura que ejerce el uso no conforme se destruye en un porcentaje determinado (generalmente el 50%), no puede reconstruirse ni repararse. En su lugar, la parcela queda sujeta a las normas de zonificación aplicables, lo que pone fin a la exención del uso no conforme respecto de dichas normas. En otras, la ley suele permitir la reconstrucción dentro de un plazo limitado. Si se trata de una vivienda, generalmente se permite reconstruirla.

Los gobiernos locales pueden prohibir, y a menudo lo hacen, la sustitución de casas móviles antiguas que no cumplen con la normativa por casas móviles más nuevas que tampoco la cumplen, ya que dicha sustitución tiende a perpetuar y prolongar el uso no conforme. Véase, por ejemplo, el Código del Condado de Lincoln, Carolina del Norte, §10.2.3; el Código del Condado de Linn, Iowa, Art. 3, sec.1, párr.6; y el Código Municipal de Davenport, Florida, §5.01.04.

Algunos estados permiten la amortización del uso no conforme, mediante la cual el valor inmediato de dicho uso se amortiza a lo largo de un período determinado y, una vez que su valor llega a cero, finaliza dicho uso. Normalmente, esta ordenanza se mantiene vigente a menos que sea arbitraria, discriminatoria o irrazonable, y suele limitarse a ciertos usos; fuera de estos, podría constituir un ejercicio irrazonable del poder policial. Un ejercicio razonable de la amortización del fin del uso no conforme permite una recuperación total de la inversión.

Muchos grupos defensores de los derechos de propiedad critican la amortización, porque obliga a los propietarios a cesar un uso previamente legal sin proporcionarles ninguna compensación. ^{[ 2 ]} En algunos estados, la amortización de un uso no conforme es inconstitucional.