Uso no conforme

Uso no conforme en la planificación urbana: el uso de la tierra que fue autorizado en el momento en que se creó el uso pero que ya no está permitido debido a cambios realizados en las restricciones de zonificación después de ese momento. ^[1] Las suites secundarias generalmente se permiten como un uso no conforme en el distrito de zonificación en el que están ubicadas porque la suite se desarrolló antes de que la ordenanza de zonificación entrara en vigencia.

El propietario del terreno puede tener la intención explícita de interrumpir el uso al aceptar poner fin al mismo.

Existe intención implícita si el propietario de la tierra no ejerce el uso no conforme. Si el propietario de la tierra deja de hacer el uso no conforme después de un período específico, que suele ser de 21 años en muchas jurisdicciones ^{[ ¿dónde? ]} pero más corto en muchas otras, entonces el uso no conforme se dará por terminado y la parcela quedará sujeta a los requisitos de zonificación del área en la que se encuentra. Tal interrupción del uso implica la intención de abandonar el uso.

En algunas jurisdicciones, si la estructura que ejerce el uso no conforme se destruye más allá de un cierto porcentaje (generalmente el 50 %), no se puede reconstruir ni reparar. En cambio, la parcela queda sujeta a las normas de zonificación aplicables, con lo que se pone fin a la exención de las normas de zonificación para el uso no conforme. En otras, por ley, generalmente se permite la reconstrucción dentro de un período limitado. Si se trata de una vivienda, generalmente se permite la reconstrucción.

Los gobiernos locales pueden prohibir, y a menudo lo hacen, el reemplazo de casas móviles antiguas que no cumplen con las normas por casas móviles nuevas que no cumplen con las normas, porque el reemplazo tiende a perpetuar y extender el tiempo en que continúa el uso no conforme. Véase, por ejemplo, el Código del condado de Lincoln, Carolina del Norte, §10.2.3; el Código del condado de Linn, Iowa, Art. 3, sec.1, párrafo 6; el Código de la ciudad de Davenport, Florida, §5.01.04.

Algunos estados permiten la amortización del uso no conforme, por lo que el valor inmediato del uso no conforme se amortiza a lo largo de un período determinado y, una vez que el valor del uso no conforme llega a cero, el uso no conforme finaliza. Normalmente, se mantiene una ordenanza de este tipo a menos que sea arbitraria, discriminatoria o irrazonable, y suele estar limitada a ciertos usos y, fuera de ellos, puede ser un ejercicio irrazonable del poder de policía. Un ejercicio razonable de una amortización final del uso no conforme permite obtener un retorno total de la inversión.

Muchos grupos de defensa de los derechos de propiedad critican la amortización, porque obliga a los propietarios a abandonar un uso que antes era legal sin ofrecerles ninguna compensación. ^[2] En algunos estados, la amortización de un uso no conforme es inconstitucional.

• Cláusula de abuelo
• Zonificación
• Zonificación en Estados Unidos (uso del suelo)
• Variación (uso del suelo)
• Zonificación puntual
• Permiso de uso especial

• Definición de Answers.com