Título (propiedad)

En derecho inmobiliario , el título es un concepto intangible que representa un conjunto de derechos sobre un bien inmueble , en el cual una parte puede poseer un interés legal o un interés equitativo . Los derechos que componen dicho conjunto pueden estar separados y ser ostentados por diferentes partes. También puede referirse a un documento formal , como una escritura , que sirve como prueba de propiedad . La transmisión del documento (transferencia del título) puede ser necesaria para transferir la propiedad a otra persona. El título es distinto de la posesión , un derecho que suele acompañar a la propiedad, pero que no necesariamente basta para probarla (por ejemplo, la ocupación ilegal ). En muchos casos, la posesión y el título pueden transferirse independientemente el uno del otro. En el caso de bienes inmuebles, el registro de la propiedad proporciona información pública sobre la titularidad.

La posesión es la tenencia efectiva de algo, independientemente de si se tiene o no derecho a ello. El derecho de posesión es la legitimidad de la posesión (con o sin posesión efectiva), cuya evidencia es tal que la ley la respaldará a menos que se demuestre un derecho superior. El derecho de propiedad es aquel que, si se conocen (y se admiten) todos los hechos relevantes, prevalece sobre cualquier otro derecho. Cada uno de estos derechos puede recaer en una persona diferente.

Por ejemplo, supongamos que A roba a B algo que B había comprado previamente de buena fe a C, y que C había robado anteriormente a D. Este objeto había sido una reliquia familiar de D durante generaciones, pero que originalmente había sido robado siglos antes (aunque este hecho ahora se ha olvidado) a E. En este caso, A tiene la posesión, B tiene un derecho aparente de posesión (como lo demuestra la compra), D tiene el derecho absoluto de posesión (siendo esta la mejor reclamación que se puede probar), y los herederos de E, si lo supieran, tendrían el derecho de propiedad, el cual, sin embargo, no podrían probar. Un buen título consiste en la combinación de estos tres derechos (posesión, derecho de posesión y derecho de propiedad) en las mismas personas.

La extinción de reclamaciones antiguas, olvidadas o no reclamadas, como la de E en el ejemplo anterior, era el propósito original de los plazos de prescripción . De lo contrario, la titularidad de la propiedad siempre sería incierta.

En el derecho consuetudinario , el título equitativo es el derecho a obtener la plena propiedad de un bien , cuando otro posee el título legal. En Estados Unidos, los títulos legales son aquellos reconocidos por los tribunales de Inglaterra. Los títulos equitativos eran los reconocidos por los tribunales de cancillería ingleses. Ambos conceptos fueron adoptados por los distintos estados al momento de su creación, excepto, posiblemente, aquellos basados ​​en el derecho civil europeo , como Luisiana . La mayoría de los estados han fusionado los tribunales de derecho común y de equidad en un solo sistema judicial, aunque aún pueden existir divisiones entre ambos.

Cuando se formaliza un contrato de compraventa de terrenos, el interés equitativo se transfiere del vendedor al comprador. Una vez cumplidas las condiciones del contrato, la titularidad legal se transfiere al comprador en lo que se conoce como cierre de la operación . En Inglaterra y Gales , se utilizan los términos «comprador» y «vendedor». ^{[ 1 ]} Las propiedades que se venden sobre la base del título equitativo conservan intacta la cadena de titularidad legal y se registra la transferencia en el municipio local. La titularidad legal es la propiedad efectiva del inmueble, ya que, una vez comprado, el vendedor ha pagado la totalidad del precio y se ha registrado debidamente la escritura o el título. El título equitativo se separa del título legal al fallecer el titular (propietario) del título legal. Por ejemplo: cuando fallece una persona con título legal sobre un inmueble, los herederos legales o beneficiarios según el testamento reciben automáticamente un interés equitativo en el mismo. Cuando un albacea o administrador se hace cargo, adquiere el título legal, sujeto a la desvinculación una vez administrada la herencia para permitir la transmisión legal del título legal a quienes poseen un interés equitativo. La fusión resultante de lo legal y lo equitativo da lugar al "título perfecto", a menudo denominado título negociable.

En un fideicomiso , también surge el título legal y el título equitativo . Una persona puede ser titular del título legal, como los fideicomisarios . Otra persona puede ser titular del título equitativo, como el beneficiario . ^{[ 2 ]}

En países con un sistema de propiedad privada sofisticado , los títulos de propiedad se utilizan comúnmente para bienes inmuebles , vehículos y algunos tipos de propiedad intangible. Cuando se utilizan dichos documentos, suelen formar parte de un sistema de registro que permite verificar la titularidad de la propiedad. En algunos casos, un título también puede servir como registro legal permanente de la expropiación de una propiedad, como en el caso de un título de desguace o salvamento de un automóvil . En el caso de bienes inmuebles , el instrumento legal utilizado para transferir la titularidad de una persona o entidad a otra es la escritura . Una regla célebre es que un ladrón no puede transmitir un título válido, por lo que las búsquedas de títulos son rutinarias (o altamente recomendables) para la compra de muchos tipos de propiedades de alto valor (especialmente bienes inmuebles). En varios condados y municipios de EE. UU., la ley exige una búsqueda de títulos estándar (generalmente acompañada de un seguro de título ) como parte de la transferencia de propiedad.

El título de primacía es el mejor título de propiedad plena disponible para el verdadero propietario. La persona que posee un bien inmueble con título de primacía tiene el derecho más elevado (o mejor, o "superior") en una acción para aclarar el título . Este concepto es inherentemente relativo. El título de primacía no siempre es el mejor (o el más elevado) título, ya que necesariamente se basa en el título de otra persona. ^{[ 3 ] [ 4 ]}

Una acción de declaración de dominio es una demanda para resolver cualquier problema con el título de propiedad , como reclamaciones o derechos concurrentes sobre bienes inmuebles, por ejemplo, herederos , arrendatarios , reversionistas , titulares de derechos residuales y acreedores hipotecarios que compiten por la propiedad de la casa o el terreno. ^{[ 5 ] [ 6 ]} Los problemas técnicos con el título incluyen errores ortográficos, deudas pendientes, transacciones no registradas y cualquier irregularidad que pueda indicar una ruptura en la cadena de propiedad. Cada estado de los Estados Unidos tiene procedimientos diferentes para una acción de declaración de dominio . ^{[ 7 ]} Algunos han implementado el sistema de títulos Torrens . ^{[ 8 ]}

La mayoría de los bienes personales no cuentan con un documento formal de titularidad. En estos casos, la posesión es la prueba más sencilla de titularidad, salvo que las circunstancias generen sospechas sobre la propiedad del bien por parte del poseedor. La prueba de adquisición legal, como una factura de compraventa o un recibo de compra, es un dato que contribuye a la acreditación. La transferencia de la posesión a un comprador de buena fe normalmente confiere la titularidad si no se requiere ningún documento.

Antes del establecimiento de los Estados Unidos, la titularidad de las tierras indígenas en los territorios controlados por Gran Bretaña en Norteamérica se regía por la Proclamación Real del 7 de octubre de 1763. Esta proclamación del rey Jorge III reservaba la titularidad de la tierra a los indígenas, sujeta a enajenación únicamente por la Corona. Esta ley siguió vigente en Canadá tras la Revolución Americana. ^{[ 16 ]}

En Estados Unidos, el título indígena es el título subordinado que los nativos americanos en Estados Unidos poseen sobre la tierra que tradicionalmente reclamaron y ocuparon. Fue reconocido por primera vez en Johnson v. McIntosh , 21 U.S. (8 Wheat ) 543 (1823) .

Desde muy pronto se aceptó en este Tribunal la doctrina de que, si bien la propiedad plena de las tierras ocupadas por los indígenas a la llegada de los colonos recayó en el soberano  —primero la nación europea descubridora y posteriormente los estados originales y los Estados Unidos—  , se reconoció un derecho de ocupación a las tribus indígenas. Este derecho, a veces denominado Título Indígena y válido frente a todos excepto el soberano, solo podía extinguirse mediante un acto soberano. Una vez organizados los Estados Unidos y adoptada la Constitución, estos derechos tribales sobre las tierras indígenas pasaron a ser competencia exclusiva del derecho federal. El Título Indígena, reconocido únicamente como un derecho de ocupación, solo podía extinguirse por los Estados Unidos. Oneida Indian Nation v. County of Oneida , 414 US 661, 667 (1974).

El método habitual para extinguir el título indígena era mediante tratado . ^{[ 17 ]}

• Tarifa
• Fuego
• tenencia de la tierra
• Evaluación ambiental de fase I
• Declaración de origen del fabricante

Gaeilge:Teideal (réadmhaoin)