Quia Emptores

La Carta Magna de 1215 apenas mencionaba los derechos de enajenación. Contenía 60 capítulos y representaba la forma extrema de las exigencias baroniales. Juan logró obtener una bula del Papa Inocencio III que anulaba la Carta Magna. Esta tuvo vigencia durante aproximadamente nueve semanas. El rey Juan de Inglaterra murió poco después, en 1216. El concilio que gobernaba en nombre del infante Enrique III de Inglaterra reeditó la carta en 1216, esta vez con el consentimiento papal. Fue modificada sustancialmente a favor de la Corona. La tercera Gran Carta de 1217 es el primer documento de carácter legislativo que menciona expresamente cualquier restricción a la enajenación a favor del señor. ^{[ 8 ]} Dice: «Ningún hombre libre podrá de ahora en adelante dar o vender tanta tierra de la que no pueda, con el remanente, prestar suficientemente al señor del feudo el servicio que le corresponde». ^{[ 9 ] [ 10 ]}

Durante la minoría de edad de Enrique III se determinó que la Corona no debía limitarse, de ahí los compromisos que se observan en las Cartas de 1216 y 1217. En 1225, Enrique III alcanzó la mayoría de edad y se emitió una cuarta Gran Carta, que difería solo ligeramente de la tercera. ^{[ 11 ]} La carta trata sobre el derecho de tierras en los capítulos 7, 32 y 36. Se protegieron los derechos de las viudas y se prohibió a los terratenientes enajenar tanta tierra que el señor del feudo sufriera un perjuicio. Se prohibieron las donaciones colusorias a la Iglesia (que frecuentemente se hacían para eludir el servicio feudal). ^{[ 12 ]} Coke interpreta esto como si su único efecto fuera hacer que la donación excesiva fuera anulable por el heredero del donante. Ciertamente, no podía ser anulada por el señor del donante. ^{[ 13 ] [ 10 ] [ 14 ]} Esta opinión fue reiterada por Bracton. ^{[ 15 ]}

El uso de la tierra por parte de los arrendatarios (siervos y campesinos) era más difícil. Algunas familias permanecían en la tierra durante generaciones. Cuando el cabeza de familia nominal fallecía, esto solía tener poca importancia para el señor o los propietarios del título de propiedad. La práctica del socage , mediante la cual los campesinos se comprometían a realizar un pago (ya fuera en productos agrícolas o en dinero) por el privilegio de habitar y cultivar la tierra, se convirtió en la práctica habitual. Tras el pago, el campesino era considerado "soked", es decir, pagado en su totalidad.

Al derecho a heredar le siguió rápidamente el derecho de enajenación, es decir, el derecho a vender la herencia a un tercero.

Surgían disputas cuando un miembro de la familia quería legar tierras heredadas a la Iglesia o venderlas a un tercero. Las cuestiones relativas a los derechos del señor feudal y de los demás miembros de la familia se debatían con frecuencia en los tribunales antes de la entrada en vigor de la Quia Emptores . En general, se sostenía que el donante debía compensar a las demás partes interesadas. Sin embargo, los resultados eran irregulares y las sentencias de los distintos tribunales eran fragmentarias, y existía poca jurisprudencia establecida entre las diferentes jurisdicciones. Esta dificultad se ilustra en las declaraciones de Ranulf de Glanvill (fallecido en 1190), el principal Justiciar de Enrique II :

Por lo tanto, todo hombre libre que posea tierras puede ceder una parte de ellas en matrimonio a su hija o a cualquier otra mujer, tenga o no heredero, y esté o no dispuesto el heredero, incluso en contra de su oposición y reclamación. Además, todo hombre puede ceder una parte de su propiedad a quien desee como recompensa por sus servicios o como donación a un lugar religioso, de tal manera que, si la posesión sigue a la donación, esta permanezca perpetuamente para el donatario y sus herederos si se hubiera otorgado por derecho hereditario. Pero si la posesión no sigue a la donación, no puede mantenerse después de la muerte del donante contra la voluntad del heredero, pues debe interpretarse como una promesa de donación. Además, generalmente es lícito que un hombre done durante su vida una parte razonable de sus tierras a quien desee según su criterio, pero esto no se aplica a las donaciones en el lecho de muerte, ya que el donante podría entonces (si tales donaciones estuvieran permitidas) realizar una distribución imprudente de su patrimonio como resultado de una pasión repentina o una pérdida de razón, como sucede con frecuencia. Sin embargo, una donación hecha a alguien en un testamento puede mantenerse si se hizo con el consentimiento del heredero y este la confirmó. ^{[ 16 ]}

Se ha comentado que esto ilustra el deseo, en la época de Glanvill, de formalizar las prácticas de entonces, según las cuales quien poseía un arrendamiento podía disponer de su tierra antes de morir. Si bien se abordaron varios problemas (tierras cedidas en matrimonio, tierras cedidas por capricho o en el lecho de muerte), las normas seguían siendo vagas en comparación con casos similares en la Francia contemporánea. En esta última, habían surgido normas estrictas que definían cantidades exactas que podían asignarse en situaciones como la enajenación de un tercio o la mitad de un patrimonio o una conquista. Glanvill es impreciso, utilizando términos como «una cantidad razonable» y «una parte determinada».

La cuestión de la enajenación de serjeanties se había resuelto mucho antes de Quia Emptores . En 1198, se ordenó a los jueces itinerantes que investigaran la naturaleza de las serjeanties del rey. Esto se repitió en 1205 por el rey Juan , quien ordenó la incautación de todas las serjeanties, thegnages y drengages de Lancaster que se habían enajenado desde la época de Enrique II de Inglaterra . Estas no podían enajenarse sin una licencia real. La Carta de 1217 reafirmó esta doctrina. Enrique III de Inglaterra promulgó una importante ordenanza en 1256. En ella, el rey afirmaba que era una intolerable invasión de los derechos reales que los hombres, sin su consentimiento expreso, entraran, mediante compra o de otro modo, en las baronías y feudos que le pertenecían directamente. Cualquiera que desafiara el decreto estaba sujeto a la incautación por parte del sheriff. La jurisprudencia posterior indica que los juristas permanecieron en gran medida ignorantes de este decreto, lo que sugiere que la Corona era reacia a hacerlo cumplir. ^{[ 17 ]}

Se convirtió en práctica común la subinfeudación a los hijos menores. Existen casos de la época en los que se emitió un auto judicial exigiendo que el hijo mayor, heredero, fuera obligado a "aceptar en homenaje" a los hijos menores como forma de hacer efectiva la subinfeudación. Dado que no se había realizado ningún registro de títulos de propiedad desde el Domesday Book , más de 200 años antes, la titularidad absoluta de la tierra se había vuelto muy confusa en muchos casos y a menudo era objeto de disputa. Toda la estructura feudal era un mosaico de pequeños propietarios. Si bien la historia de los principales señores terratenientes está bastante bien documentada, la naturaleza de los pequeños propietarios ha sido difícil de reconstruir.

Algunas directrices para el orden se habían establecido en la Carta Magna , las Disposiciones de Oxford y la escasa legislación de Simon de Montfort, sexto conde de Leicester . Eduardo I se propuso racionalizar y modernizar la ley durante sus treinta y cinco años de reinado. El primer período, de 1272 a 1290, consistió en la promulgación del Estatuto de Westminster de 1275 ( 3 Edw. 1 ) y el Estatuto de Gloucester de 1278 ( 6 Edw. 1 ), y la incorporación de Gales, recientemente conquistada, al reino. A estos les siguieron el Statute Quo Warranto y el Statutum de Viris Religiosis ( 7 Edw. 1 ). Este último fue diseñado para frenar la creciente cantidad de tierras que estaban pasando a ser propiedad de la Iglesia. El Estatuto de Westminster de 1285 ( 13 Edw. 1 . St. 1) contenía la cláusula De Donis Conditionalibus, que dio forma al sistema de herencias vinculadas. El Estatuto de Winchester se promulgó en 1285. A este le siguió Quia Emptores (1290), que tenía apenas unas 500 palabras.

Pollock y Maitland opinan que a mediados del siglo XIII el arrendatario gozaba de un amplio poder para disponer de su propiedad mediante actos inter vivos , aunque esto estaba sujeto a ciertas restricciones a favor de su señor. ^{[ 18 ]} Se han expresado otras opiniones. Coke consideraba la tradición inglesa como una de antigua libertad dictada por la costumbre. El arrendatario tenía relativa libertad para enajenar la totalidad o parte de su propiedad. ^{[ 19 ]} Blackstone llegó a una conclusión diferente. El «aprendizaje de los feudos» comenzaba con la inalienabilidad del feudo como punto de partida. ^{[ 20 ] [ 21 ] [ 22 ] [ 18 ]} Gradualmente, los poderes del arrendatario crecieron a expensas del señor. Pollock y Maitland (1968) creen que la opinión de Coke es la más válida. Ambas visiones podrían haber sido ciertas. Los estudiosos modernos podrían haber dado más peso al derecho escrito y declarado de los normandos del que existía en realidad. ^{[ 23 ]}

Durante algún tiempo, se habían producido dos tipos de enajenación: la «sustitución» y la « subinfeudación ». En la sustitución, el arrendatario enajenaba su tierra y las obligaciones que debía al señor. Tras la enajenación, el arrendatario no esperaba nada del nuevo arrendatario, salvo el precio de la misma. En la subinfeudación, el nuevo arrendatario se convertía en vasallo, debiendo obligaciones feudales a quien había enajenado la tierra. El arrendatario anterior se convertía en el señor del nuevo arrendatario. Ambas prácticas tenían el efecto de negar al gran señor de la tierra sus derechos feudales. El vínculo de homenaje era entre señor y siervo. Para la mentalidad medieval, era difícil concebir esto de otra manera que no fuera como un vínculo personal. La idea de que un vínculo feudal pudiera comprarse o venderse era repugnante para la clase dominante. Sin embargo, la práctica de la enajenación de derechos sobre la tierra se había llevado a cabo en Inglaterra durante varios siglos. Un arrendatario que era aceptado en homenaje por el señor podía "subinfeudar" a uno o más subarrendatarios. Era difícil o imposible para el señor supremo exigir cualquier servicio (como servicio de caballero, renta, homenaje) de los nuevos arrendatarios. No tenían ningún vínculo con el señor supremo. Pollock y Maitland (1968) dan el siguiente ejemplo: En el caso de subinfeudación, el antiguo arrendatario era responsable de prestar servicios al señor. Si A enfeudó a B para que prestara servicio de caballero, y luego B enfeudó a C para que lo poseyera como renta de una libra de pimienta por año; B muere dejando un heredero dentro de la edad; A tiene derecho a una tutela; pero valdrá muy poco: en lugar de tener derecho a disfrutar de la tierra misma hasta que el heredero sea mayor de edad, recibirá unas pocas libras anuales de pimienta. En lugar de disfrutar de la tierra por revocación , solo recibirá una renta insignificante. ^{[ 24 ]} Quia Emptores en 1290 puso fin a toda subinfeudación y completó toda enajenación. Una vez realizada la venta de una tierra, el nuevo propietario era responsable de todos los incidentes feudales.

Glanvill no indica que un arrendatario necesitara el consentimiento del señor para enajenar sus derechos sobre la tierra. Habla extensamente sobre los derechos de los herederos legítimos, lo que debería imponer ciertas restricciones a la enajenación. También afirma que deben considerarse los derechos del señor. De Glanvill se puede inferir que ninguna sustitución podía ocurrir sin el consentimiento del señor. ^{[ 25 ] [ 26 ] [ 27 ]}

Bracton da varios ejemplos de reversión de bienes por parte de un señor intermedio (señor medio en la estructura feudal): A otorga a B una renta de 10 chelines. B otorga a C una renta de 5 chelines. B muere sin heredero. ¿Tiene derecho A a 5, 10 o 15 chelines al año? Si bien se puede argumentar que A tiene derecho a 15 chelines, Bracton opinaba que A solo debería recibir 10 chelines. ^{[ 28 ]} Bracton sostenía que este problema no tenía solución: ¿Tiene derecho A a la tutela del heredero de C , si C poseía de B en régimen de socage, y B , cuyos derechos han revertido a A , y poseía de A por servicio de caballero? ^{[ 29 ]}

El peor caso se daba cuando el arrendatario hacía una donación de frankalmoin , es decir, una donación de tierras a la Iglesia. Una tutela no tendría ningún valor. Una revocación de la tierra (una recuperación de la tierra por parte del señor feudal) permitiría al propietario tomar el control de la misma. Pero el acto de poner la tierra en frankalmoin la dejaba en manos de un grupo de abogados u otras personas que permitían el uso de la tierra por una organización eclesiástica. El señor feudal tendría el control nominal de la corporación, que nunca había celebrado un acuerdo de homenaje feudal. La corporación no le debía nada al señor feudal. Bracton simpatizaba con este acuerdo. Según él, el señor no resultaba realmente perjudicado. Sus derechos sobre la tierra permanecían intactos. Es cierto que se habían reducido significativamente. Había sufrido damnum, pero no había habido iniuria. ^{[ 30 ]} Bracton opinaba que una donación de tierras a la Iglesia podía ser anulada por los herederos, pero no por el señor feudal. ^{[ 31 ]}

A lo largo de su obra, Bracton muestra un sesgo a favor de la libre enajenación. Respecto a la subinfeudación, argumenta que no causa ningún daño, aunque en ocasiones pueda perjudicar a los señores. ^{[ 32 ] [ 33 ]} Ha sido difícil determinar en qué medida esta opinión se basa en el sesgo de Bracton y en qué medida se corresponde con la práctica real. ^{[ 33 ]}

Bracton considera este problema: A otorga a B la posesión mediante un servicio determinado, y B otorga a C la posesión de la totalidad o parte del inmueble mediante un servicio menor. La ley permite a A embargar a C por el servicio adeudado por B , pero esto violaba la equidad. ^{[ 34 ]} En cuanto a las sustituciones, incluso cuando B ha prestado homenaje a A , B puede, no obstante, otorgar a A un nuevo arrendatario mediante la concesión a C para que posea de A , y C poseerá entonces de A, independientemente de que A esté de acuerdo o no. ^{[ 35 ]} Bracton ni siquiera permite expresamente que A objete que C es su enemigo personal o demasiado pobre para prestar el servicio. Pollock y Maitland (1968) consideran esto notable, ya que Bracton sí permite que el señor no pueda sustituirse a sí mismo en el contrato de homenaje por un nuevo señor que sea enemigo del arrendatario o demasiado necesitado para cumplir con los deberes de garantía. ^{[ 36 ] [ 37 ]}

El estatuto de Quia Emptores no se aplica a la creación de un derecho de arrendamiento ni al subarriendo , ya que un derecho de arrendamiento no se considera un derecho feudal al no ser ni heredable (en la Edad Media) ni (como sigue siendo) capaz de existir para siempre. ^{[ 43 ]}

El estatuto fue derogado en Irlanda por la Ley de Reforma del Derecho de Tierras y Transmisión de Bienes Inmuebles de 2009. ^{[ 44 ]}

• Concesiones de las colonias inglesas
• De Peyster contra Michael , Nueva York
• Van Renssalaer contra Hayes , Nueva York
• Miller contra Miller , Kansas
• Mandelbaum contra McDonnell , Michigan
• Cuthbert contra Kuhn , Pensilvania
• Constitución del Estado de Nueva York

Las colonias inglesas en Norteamérica se fundaron mediante concesiones o licencias reales. Específicamente, la colonización británica de Norteamérica se realizó mediante colonias con carta real o colonias de propiedad privada . En este sentido, se fundaron según los principios establecidos por Quia Emptores . Los territorios se otorgaron bajo condiciones que regían la legislación inglesa sobre propiedades privadas. Las colonias eran concesiones reales. Una provincia entera, o cualquier parte de ella, podía arrendarse, venderse o disponerse como si fuera una propiedad privada. En 1664, el duque de York vendió Nueva Jersey a Berkeley y Carteret . La venta se efectuó mediante escrituras de arrendamiento y liberación. En 1708, William Penn hipotecó Pensilvania , y en su testamento, al legar la provincia, surgieron complicaciones legales que requirieron un pleito ante el tribunal de equidad. Con el tiempo, Quia Emptores quedó sin efecto en las colonias. Podría decirse que ciertos aspectos de esta doctrina aún podrían estar vigentes en algunos de los estados coloniales originales, como Nueva York, Virginia, Maryland y Pensilvania. Sin embargo, como ocurre con todo lo relacionado con Quia Emptores , las opiniones varían y reina cierta confusión. Algunas decisiones de tribunales estatales de EE. UU. han tratado el tema de Quia Emptores . Entre ellas destaca el caso de Nueva York de 1852, De Peyster v. Michael . ^{[ 45 ]} En ese caso, el expediente judicial resulta útil para describir la naturaleza del feudalismo inglés:

En el derecho consuetudinario, una cesión en feudo no originalmente transmitía una propiedad en el sentido en que ahora se entiende el término. El comprador solo adquiría un interés usufructuario, sin el poder de enajenación en perjuicio del señor. A falta de herederos, la tenencia se extinguía y la tierra revertía al señor. Bajo el sistema de tenencias feudales inglesas, se suponía que todas las tierras del Reino eran poseídas mediata o inmediatamente por el Rey, quien era llamado el "señor supremo" o por encima de todos. Aquellos arrendatarios que poseían bajo el Rey inmediatamente, cuando otorgaban porciones de sus tierras a personas inferiores, también se convertían en señores con respecto a esas personas inferiores, ya que seguían siendo arrendatarios con respecto al Rey, y por lo tanto participaban de una naturaleza intermedia, eran llamados " mesne " o "señores intermedios". Así, si el Rey otorgaba un señorío a A y A otorgaba una porción de la tierra a B, ahora se decía que B poseía de A, y A del Rey; En otras palabras, B poseía sus tierras directamente de A e indirectamente del Rey. Por lo tanto, al Rey se le denominaba "Señor Supremo"; A era a la vez arrendatario y señor, o señor intermedio, y a B se le llamaba "arrendatario supremo" o arrendatario de menor rango. De las tenencias o posesiones feudales surgían ciertos derechos e incidentes, entre los que se encontraban la fidelidad y la reversión. Ambos eran incidentes de la tenencia socage. La fidelidad era la obligación de fidelidad que el arrendatario debía al señor. La reversión era la pérdida de la propiedad en una concesión en pleno dominio en caso de que los herederos del propietario no la heredaran. La fidelidad estaba anexa y era inherente a la reversión. Eran inseparables. Estos incidentes de la tenencia feudal pertenecían al señor de quien las tierras se poseían directamente, es decir, a aquel a quien el propietario de turno las había comprado. Estas concesiones se denominaban subinfeudaciones.

En este caso, el tribunal de Nueva York opinó que la doctrina Quia Emptores nunca había sido efectiva en las colonias. En el caso de Van Rensselaer v. Hays (19 NY 68) de 1859, el tribunal de Nueva York emitió una opinión diferente, donde se escribió que la doctrina Quia Emptores siempre había estado vigente en Nueva York y en todas las colonias. Allí, el tribunal señaló:

En los inicios del sistema feudal, un arrendatario en pleno dominio no podía enajenar el feudo sin el consentimiento del superior inmediato; pero este rigor extremo pronto se relajó y se evitó mediante la práctica de la subinfeudación, que consistía en que el arrendatario enfeudara a otro para que lo poseyera por sí mismo mediante la fidelidad y los servicios que se reservaban en el acto de enfeudación. Así, se creaba una nueva tenencia con cada enajenación; y así surgía una serie de señores de las mismas tierras, el primero llamado "señor principal" poseyendo directamente del soberano, el siguiente grado poseyendo de este, y así sucesivamente, creando cada enajenación un nuevo señor y un nuevo arrendatario. Esta práctica se consideraba perjudicial para los grandes señores, ya que los privaba en cierta medida de los frutos de su tenencia, como las reversiones, los matrimonios, las tutelas y similares. ^{[ 46 ]}

De 28 Am Jur 2nd Estate s sección 4:

El efecto del Estatuto Quia Emptores es evidente. Al declarar que todo hombre libre podía vender sus tierras a su antojo, eliminó la restricción feudal que impedía al arrendatario vender su tierra sin la licencia de su otorgante, que era su señor feudal. Por lo tanto, en virtud del Estatuto, aprobado en 1290, se abolió la subinfeudación y todas las personas, excepto los arrendatarios del Rey en propiedad, quedaron en libertad de enajenar la totalidad o parte de sus tierras a su antojo y discreción. Quia Emptores, por su redacción expresa, se extiende únicamente a las tierras poseídas en plena propiedad. Sin embargo, se incluyen en su aplicación los arrendamientos en plena propiedad y las tierras agrícolas en plena propiedad. La propiedad en los Estados Unidos, con pocas excepciones, es alodial . Esto se debe a disposiciones constitucionales estatales, leyes territoriales orgánicas incorporadas a los sistemas jurídicos de los estados organizados posteriormente, estatutos y decisiones judiciales. Están sujetas a la confiscación solo en caso de que no haya sucesores en la propiedad.

En el caso Miller v. Miller de 1913 , la Corte Suprema de Kansas declaró: "Las tenencias feudales no existen ni pueden existir. Todas las tenencias en Kansas son alodiales". ^{[ 47 ]}

La Corte Suprema de Michigan expresó la opinión de que no era necesario determinar si la doctrina Quia Emptores había llegado a tener efecto en alguna parte de los Estados Unidos mediante adopción expresa o implícita, o como parte del derecho consuetudinario. Era evidente que nunca se necesitó tal estatuto en Michigan ni en ninguno de los estados occidentales, ya que nunca existió la posibilidad de reversión o confiscación para la parte que transmitía un patrimonio. En todo momento, la confiscación solo podía recaer sobre el soberano, que, en Michigan, es el estado. ^{[ 48 ]}

Quia Emptores fue declarada en 1838 por la Corte Suprema de Pensilvania como no vigente en ese estado. ^{[ 49 ]}

La Constitución de Nueva York hace irrelevante cualquier cuestión de Quia Emptores al declarar: "Todas las tierras dentro de este estado se declaran alodiales, de modo que, sujetas únicamente a la responsabilidad de la confiscación, la propiedad total y absoluta recae en los propietarios, según la naturaleza de sus respectivos patrimonios". ^{[ 50 ]}

Aunque se debate si la Quia Emptores fue la ley vigente en las colonias, su efecto aún perdura en la legislación agraria de Estados Unidos. Sin duda, la Constitución estadounidense, así como diversas constituciones y leyes estatales, han hecho que la Quia Emptores sea prácticamente obsoleta. Sin embargo, el lenguaje de la legislación agraria aún suena medieval y sus conceptos se remontan a la época de Eduardo I y anteriores. La siguiente lista de términos comunes en la legislación agraria estadounidense proviene de la Inglaterra normanda (con su significado actual en Estados Unidos):

• Enajenación – "una venta"
• Apto – "que pertenece a"
• Damnum absque injuria - "lesión sin mal"
• Arrendamiento – "arrendar" o "alquilar" locales
• Enfeudamiento – "ceder tierras a otro"
• Patrimonio – "un derecho sobre la tierra"
• Feoffee – "parte a la que se le transfiere un derecho de honorario"
• Feoffment – ​​"entrega física de la posesión de la tierra por parte del fideicomitente al fideicomisario"
• Arrendamiento – "un derecho real sobre un terreno que se posee bajo un contrato de arrendamiento"
• Livery of seisin – "entrega de la posesión"
• Mesne – "interviniente"; relacionado con el término " mesne transmitance " que significa una transmisión intermedia.
• Compra – "transferencia voluntaria de propiedad"
• Seisin – "posesión de un bien inmueble de dominio absoluto"
• Arrendatario – "aquel que posee u ocupa la tierra bajo algún tipo de derecho o título"
• Auto de ejecución – "orden judicial sobre los bienes de un deudor judicial"

Los términos "fee", "fee tail", "fee tail estate", "fee tail tenant", "fee simple" y similares son esencialmente los mismos que se definieron en De Donis Conditionalibus en 1285.

En el uso común existen cuatro tipos de actos:

• escritura de garantía , que contiene pactos sobre la titularidad.
• Escritura de garantía especial en la que el otorgante solo se compromete a garantizar y defender el título.
• escritura sin pactos en la que el otorgante pretende transferir la propiedad en pleno dominio.
• Escritura de renuncia de derechos en la que el otorgante no establece ninguna condición sobre la titularidad, pero concede todos los derechos, títulos e intereses.

Los dos últimos están directamente relacionados con Quia Emptores . Otros cambios se produjeron después del Estatuto de Usos de 1535 y el Estatuto de Fraudes .