Ley de arrendamiento

En Inglaterra y, según la Ley Uniforme de Arrendamiento Residencial en India, el arrendador tiene la obligación de entregar la posesión efectiva al inquilino al inicio del contrato de arrendamiento. La justificación para imponer esta obligación al arrendador radica en que este cuenta con más recursos que los nuevos inquilinos para emprender acciones legales contra quienes se niegan a entregar la posesión del inmueble tras la ocupación ilegal. ^{[ 9 ]}

En virtud de los aspectos contractuales de un arrendamiento, los arrendamientos modernos en Estados Unidos incluyen una cláusula implícita de disfrute pacífico. Esto significa que el arrendador no interferirá con los derechos posesorios del arrendatario sobre el arrendamiento. ^{[ 10 ]} Si bien un arrendador puede ingresar por la fuerza sin el aviso requerido durante una emergencia, generalmente una mera necesidad de actuar con rapidez no constituye una emergencia dentro de la doctrina del peligro inminente, cuando la situación que requiere la acción es una que razonablemente debería haberse anticipado y para la cual la persona cuya acción se requiere debería haber estado preparada para afrontar; ^{[ 11 ]} la doctrina del peligro inminente no exime a quien ha causado el peligro por su propia negligencia. ^{[ 12 ]}

El propietario debe proporcionar una vivienda libre de defectos graves que puedan perjudicar la salud o la seguridad. ^{[ 13 ]} En algunos estados, el inquilino tiene derecho a rescindir el contrato de arrendamiento y mudarse si los defectos son lo suficientemente graves y el propietario no ha realizado las reparaciones en un plazo razonable. Los inquilinos que deseen rescindir sus contratos de arrendamiento deben consultar con un abogado o una agencia gubernamental especializada en asuntos de arrendamiento para asegurarse de que las condiciones sean lo suficientemente graves como para justificar la rescisión del contrato.

Esta garantía no se aplica a arrendamientos comerciales, solo a propiedades residenciales.

En al menos un estado, Oklahoma, la ley estatal exige que el propietario proporcione cantidades razonables de agua corriente, agua caliente, electricidad, gas u otros servicios esenciales. El incumplimiento de esta obligación puede conllevar, entre otras consecuencias, la deducción del precio pagado por el inquilino por dichos servicios del alquiler. Otros estados pueden tener disposiciones legales similares. ^{[ 14 ]}

En una demanda por alquiler impagado interpuesta por un arrendador contra un arrendatario, este último puede alegar desalojo constructivo como defensa afirmativa . Un desalojo constructivo implica que el arrendatario ya no puede ocupar la vivienda arrendada, pero que no fue desalojado físicamente por el arrendador. ^{[ 15 ]} Esto se suele utilizar junto con el incumplimiento del pacto implícito de habitabilidad.

Los contratos de arrendamiento incluyen cláusulas dependientes: si el arrendador no cumple con sus obligaciones, el inquilino quedará exento del pago del alquiler. El incumplimiento de estas cláusulas puede utilizarse como defensa afirmativa por parte del inquilino en una demanda por alquiler impagado o desalojo. Estas cláusulas incluyen la garantía de habitabilidad (mantener la propiedad habitable) y la cláusula de reparación (que exige al arrendador reparar los daños a la propiedad). ^{[ 16 ]} En el derecho estadounidense, la garantía de habitabilidad fue establecida por el caso Javins v. First National Realty Corp. del Circuito de DC .

Un arrendador no puede desalojar a un inquilino en represalia por denunciar infracciones del código de salud y seguridad. ^{[ 17 ]} Un inquilino puede usar el desalojo por represalia como defensa afirmativa contra un desalojo y como causa de acción contra un arrendador. La defensa del desalojo por represalia fue reconocida por primera vez en el caso Edwards v. Habib del Circuito de DC .

En California, el desalojo por represalia se considera una defensa afirmativa y puede utilizarse para defender un caso. El código de California 1942.5 define los aspectos legales de su uso y, además, prohíbe el desalojo por represalia durante al menos 180 días, tras una serie de eventos desencadenantes. ^{[ 18 ]} Existen algunas formas de protección para los inquilinos contra el desalojo por represalia en las leyes de 42 estados y en las leyes del Distrito de Columbia. Los únicos ocho estados que carecen de esta protección son Georgia, Idaho, Indiana, Luisiana, Misuri, Dakota del Norte, Oklahoma y Wyoming. Sin embargo, en el estado de Oklahoma, perturbar, interferir u obstruir deliberadamente los asuntos estatales, como la labor oficial de cumplimiento del código, es un delito menor, por lo que el desalojo por represalia puede infringir diversas leyes penales estatales aplicables. ^{[ 19 ]}

Algunos estados, como Wisconsin, permiten que el inquilino recupere daños y perjuicios si el propietario infringe las leyes estatales o los códigos administrativos. El inquilino tiene la obligación de probar que el propietario le debe dinero por los daños. Si el inquilino puede probar que se violó una norma del Código de Agricultura, Comercio y Protección del Consumidor, tiene derecho a recibir el doble de la indemnización según la ley de Wisconsin. ^{[ 20 ]}

Los contratos de arrendamiento suelen incluir una cláusula de mantenimiento limitada para los inquilinos, que básicamente consiste en abstenerse de causar desperfectos . Cuando los inquilinos se mudan, si desean recuperar su depósito de seguridad, la mayoría de las leyes exigen que la propiedad se devuelva al propietario en las mismas condiciones en que se encontraba al momento de la mudanza, descontando el desgaste normal.

En los contratos de arrendamiento comercial, puede incluirse una obligación de operar. Esto significa que un arrendatario comercial no puede dejar un inmueble arrendado vacío sin operar el negocio para el cual se realizó el contrato. La obligación de operar no existe a menos que esté estipulada en el contrato o sea claramente coherente con la intención del mismo. ^{[ 21 ]}

Tradicionalmente, la obligación del inquilino de pagar el alquiler se consideraba un pacto independiente, lo que significaba que el inquilino estaba obligado a pagarlo independientemente de si el arrendador cumplía con sus obligaciones. ^{[ 22 ]} Ahora, la obligación del inquilino de pagar el alquiler se considera un pacto dependiente, y el inquilino puede quedar eximido de dicha obligación si el arrendador incumple el pacto de reparación o la garantía de habitabilidad. ^{[ 23 ]}

Antes de los procesos legales de desalojo, los arrendadores podían recurrir al recurso de derecho común de rescisión para recuperar la posesión de un contrato de arrendamiento. La rescisión generalmente se lograba añadiendo una condición posterior a los términos del contrato. ^{[ 24 ]}

Los desalojos por cuenta propia del arrendador son aquellos en los que "el arrendador toma medidas activas para expulsar al inquilino de la propiedad sin iniciar acciones legales". Estos desalojos por cuenta propia se han visto limitados por las leyes de entrada forzosa y retención (FED). ^{[ 25 ]} La mayoría de los estados han prohibido los desalojos por cuenta propia.

Los arrendadores también pueden reclamar daños monetarios por alquileres impagos, y los métodos para obtener el alquiler y el monto que se puede obtener están dictados por las leyes estatales. ^{[ 26 ]} La regla general es que el arrendador restará el precio del contrato del valor justo de mercado para determinar los daños.

Un arrendador puede iniciar un proceso judicial para desalojar a un inquilino. El desalojo normalmente se lleva a cabo mediante una demanda, que requiere una notificación inicial al inquilino, seguida de un procedimiento judicial en el que el inquilino puede impugnar el desalojo y, potencialmente, presentar una contrademanda. Al concluir el proceso de desalojo, si el arrendador prevalece, el tribunal emitirá una orden para que la propiedad sea restituida a su posesión, pudiendo autorizar la expulsión forzosa del inquilino y de cualquier propiedad que haya quedado en el inmueble.

En algunas jurisdicciones, y sujeto a condiciones como recursos económicos limitados, un inquilino que se enfrenta a un desahucio puede tener derecho a asistencia jurídica gratuita .

Las viviendas asequibles, como las viviendas subvencionadas, están sujetas a otras regulaciones. Muchos programas asignan el alquiler en función de los ingresos del inquilino. Por lo tanto, los inquilinos deben informar sobre cualquier cambio en sus ingresos.

Según el derecho consuetudinario , y en algunas jurisdicciones como obligación legal, si un inquilino incumple un contrato de arrendamiento y el arrendador emprende acciones legales contra él, tiene el deber de mitigar los daños económicos o monetarios. Debe realquilar o subarrendar la vivienda o el terreno de forma razonable, por ejemplo, mostrando el inmueble a posibles inquilinos, anunciándolo como disponible y absteniéndose de exigir rentas excesivamente altas para mantenerlo vacío o rechazar las solicitudes de inquilinos sustitutos razonables. Además, cuando se permite el subarrendamiento, si un inquilino realiza gestiones para ceder o subarrendar el inmueble, el arrendador tiene derecho a rechazar a ciertos inquilinos sustitutos por considerarlos inaceptables, pero debe actuar de forma razonable y de buena fe. En caso de que el arrendador no cumpla con su deber de mitigar los daños, dicho incumplimiento puede limitar o impedir la recuperación de daños por parte del inquilino.

Massachusetts permite el desalojo de inquilinos con contrato de arrendamiento por causa justificada, incluyendo incumplimientos del contrato, falta de pago del alquiler y uso de la propiedad arrendada para fines ilegales. Los inquilinos que no tienen un contrato de arrendamiento pueden ser desalojados con o sin causa justificada, previa notificación. ^{[ 28 ]}

Missouri, que sigue la mayoría de las normas, sostiene que los arrendadores tienen derecho a ser inflexibles en su obligación de mitigar los daños. Además, no están obligados a aceptar subarrendamientos ni cesiones de los inquilinos, sean estos razonables o no. Los arrendadores gozan de mucha más discreción que en la norma general.

Durante la mayor parte de la historia de Texas, las relaciones entre arrendadores y arrendatarios se regían por los principios del antiguo derecho consuetudinario inglés. ^{[ 29 ]} El derecho consuetudinario era severo con los arrendatarios. Los arrendatarios de Texas arrendaban su propiedad "tal cual" bajo la doctrina del derecho consuetudinario caveat emptor, que en latín significa "que el comprador tenga cuidado". ^{[ 30 ]} Se esperaba que el arrendatario inspeccionara cuidadosamente la propiedad antes de firmar el contrato de arrendamiento. Posteriormente, se esperaba que continuara pagando el alquiler incluso si la propiedad se volvía inhabitable. Por supuesto, los arrendadores y arrendatarios podían acordar contractualmente que el arrendador realizara las reparaciones necesarias y mantuviera el estado general de la propiedad, pero no existía una obligación legal de hacerlo. ^{[ 31 ]} Por defecto, la obligación del arrendatario de pagar el alquiler era independiente de la obligación del arrendador de mantener o reparar el inmueble. ^{[ 32 ]}

Texas comenzó a ofrecer a sus inquilinos mayor protección en 1978. Ese año, la Corte Suprema de Texas dictó sentencia en el caso Kamarath v. Bennett. ^{[ 33 ]} En ese caso, la Corte Suprema de Texas sostuvo que todos los contratos de arrendamiento residencial contienen una " garantía implícita de habitabilidad". Esta "garantía implícita" cambió las reglas del juego. Exigía a todos los propietarios mantener sus propiedades "habitables", incluso si el contrato de arrendamiento no les obligaba específicamente a realizar reparaciones. Además, condicionaba la obligación del inquilino de pagar el alquiler a la obligación del propietario de mantener la propiedad habitable. Es decir, los inquilinos tenían el derecho legal de dejar de pagar el alquiler si el propietario no mantenía la propiedad habitable. De un solo golpe, la Corte Suprema de Texas logró una gran victoria para los inquilinos de Texas.

La "garantía implícita de habitabilidad" creada por los tribunales duró aproximadamente un año. En 1979, la legislatura de Texas respondió rápidamente promulgando la Sección 92 del Código de Propiedad de Texas. ^{[ 34 ]} Dicha ley regula de manera integral las relaciones entre arrendadores y arrendatarios en Texas. Específicamente, codificó el deber del arrendador de mantener la propiedad habitable y proporcionó aclaraciones adicionales. Ahora, según la ley de Texas, el arrendador tiene el deber de hacer un esfuerzo diligente para reparar o remediar una condición si el arrendatario notificó dicha condición, el arrendatario no está en mora en el pago del alquiler al momento de la notificación y la condición afecta materialmente la salud física o la seguridad de un arrendatario común. ^{[ 35 ]} Sin embargo, los arrendadores de Texas no tienen el deber de reparar condiciones causadas por los arrendatarios. ^{[ 36 ]}

Un inquilino cuyo arrendador ha incumplido su obligación de mantener la propiedad habitable tiene varias opciones legales. Puede rescindir el contrato de arrendamiento; puede realizar las reparaciones por su cuenta y luego deducir el costo de un pago de alquiler posterior; o puede demandar a su arrendador ante los tribunales. ^{[ 37 ]}