Variación (uso del suelo)

Una excepción es una desviación del conjunto de normas que un municipio aplica al uso y desarrollo del suelo , generalmente una ordenanza de zonificación , un código de construcción o un código municipal . La forma en que se aplican las excepciones puede variar considerablemente según el municipio . Una excepción también puede denominarse excepción a las normas, en referencia a las normas de desarrollo contenidas en el código. Las excepciones suelen ser otorgadas por una Junta o Comité de Ajuste .

Una excepción administrativa a la normativa sobre el uso del suelo es una medida administrativa que se aplica a las normas locales . Su uso y aplicación pueden variar considerablemente entre los numerosos municipios del mundo que regulan el uso del suelo según este modelo. La concesión de excepciones puede ser muy común o prácticamente inexistente en un municipio determinado. Esto depende de la normativa local, el entorno construido, el patrón de desarrollo e incluso el clima político. Una ciudad puede considerar las excepciones como algo rutinario, mientras que otra puede verlas como excepciones muy inusuales. Las actitudes de la comunidad y el clima político también pueden cambiar dentro de una ciudad, influyendo en la forma en que se conceden las excepciones, incluso cuando no se modifican las normas que las rigen.

En Estados Unidos, el proceso para obtener una excepción debe estar disponible para el propietario que lo solicite, o el municipio podría incurrir en una expropiación regulatoria . Este proceso se ha descrito como una "válvula de seguridad constitucional" para proteger los derechos de los propietarios.

En la práctica de la planificación del uso del suelo local se suelen utilizar dos grandes categorías de variaciones: variaciones de área (o volumen ) y variaciones de uso. ^{[ 1 ]}

Una excepción de zonificación es el tipo más común. Un constructor o propietario puede solicitarla cuando una configuración inusual del terreno, o a veces las mejoras físicas (estructuras) en él, requiere una flexibilización de las regulaciones aplicables para evitar que se le nieguen los mismos derechos y el mismo uso de la propiedad que disfrutan los propietarios de propiedades vecinas. Un ejemplo clásico sería una casa construida en un terreno de forma irregular. Si la forma irregular del terreno dificulta que el propietario o el constructor cumplan con los retranqueos estándar de construcción especificados en el código, se podría solicitar una excepción para permitir un retranqueo reducido. Otro ejemplo sería una casa construida en un terreno inclinado. Si la pendiente del terreno dificulta el cumplimiento del límite de altura —generalmente debido a la forma en que el código municipal requiere que se mida la altura—, entonces se podría solicitar una excepción para una estructura de mayor altura debido a las condiciones especiales del terreno.

Una excepción de uso es una excepción que autoriza un uso del suelo no permitido normalmente por la ordenanza de zonificación. ^{[ 2 ]} Dicha excepción tiene mucho en común con un permiso de uso especial (a veces conocido como permiso de uso condicional). Algunos municipios no ofrecen este proceso, optando en cambio por gestionar estas situaciones mediante permisos de uso especial. La concesión de una excepción de uso también puede ser similar, en efecto, a un cambio de zonificación. Esto puede considerarse, en ciertos casos, una zonificación puntual , que está prohibida en muchas jurisdicciones.

En cualquier caso, la solicitud de excepción se justifica únicamente si existen condiciones especiales en el terreno que generen una dificultad que dificulte el cumplimiento de los requisitos normales del código. Asimismo, una solicitud de excepción para un terreno normal sin condiciones especiales podría denegarse con fundamento. Las condiciones especiales o la dificultad generalmente deben derivarse de alguna configuración física del terreno o sus estructuras. La situación financiera o personal del solicitante normalmente no puede tomarse en consideración. Según la mayoría de los códigos que rigen las excepciones, la aprobación de la excepción no debe generar un riesgo para la salud o la seguridad pública ni otorgar privilegios especiales al propietario. En otras palabras, cuando se otorga una excepción, cualquier otro propietario con condiciones de terreno similares debería poder obtener una excepción similar; este criterio a menudo se aborda citando precedentes .

• Zonificación
• Zonificación puntual
• Zonificación en los Estados Unidos (uso del suelo)
• permiso de uso especial
• Uso no conforme

1 ^ Información sobre zonificación de propiedades residenciales de inversión

• Página de Schindler sobre el uso del suelo (Equipo de Extensión sobre el Uso del Suelo de la Universidad Estatal de Michigan)
• Instituto de Políticas Territoriales de la Universidad Estatal de Michigan