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Articulo de referencia

Ley HOME de California

El proyecto de ley del Senado de California de 2021 (SB 9) , [ 1 ] titulado Ley de Oportunidades de Vivienda y Mayor Eficiencia de California (HOME) , es una ley estatal de Cali...

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El proyecto de ley del Senado de California de 2021 (SB 9) , [ 1 ] titulado Ley de Oportunidades de Vivienda y Mayor Eficiencia de California (HOME) , es una ley estatal de California de 2021 que crea un proceso legal mediante el cual los propietarios de ciertas viviendas unifamiliares en áreas zonificadas para viviendas unifamiliares pueden construir dúplex o casas divididas en su propiedad, y prohíbe a todas las ciudades y condados interferir directamente con aquellos que desean construir tales viviendas.

Inicialmente, la ley permitía a los propietarios construir dos viviendas de 800 pies cuadrados o un dúplex en su terreno, para un máximo de cuatro unidades de vivienda en un lote que antes era para una sola vivienda. Posteriormente, la ley se modificó para, entre otras cosas, permitir la construcción de hasta ocho unidades de vivienda accesorias independientes en una misma propiedad.

El proyecto de ley se diseñó para reducir el costo de la vivienda en California mediante el aumento de la oferta y la densidad de viviendas en las ciudades californianas, y la anulación de las leyes de zonificación municipales y del condado que exigen la zonificación para viviendas unifamiliares . La ley también amplía la capacidad para viviendas secundarias (conocidas en California como Unidades de Vivienda Accesorias o ADU).

Fondo

En 2016, los legisladores de California eliminaron las barreras locales para la construcción de unidades de vivienda accesorias (ADU) mediante la aprobación del Proyecto de Ley del Senado 1069. Este fue posteriormente actualizado en 2017 con el Proyecto de Ley del Senado 229 y el Proyecto de Ley de la Asamblea 494. Estos proyectos de ley modificaron la zonificación de viviendas unifamiliares en todo California al requerir la aprobación local rápida de unidades secundarias de hasta 1200 pies cuadrados en todas las propiedades residenciales de California, incluyendo terrenos zonificados para viviendas unifamiliares. [ 2 ] En 2019, la ley fue actualizada con el Proyecto de Ley de la Asamblea 68 para permitir que hasta 500 de los 1200 pies cuadrados se designen como una "unidad de vivienda accesoria junior"; algunos comentaristas dijeron que esto equivalía a una zonificación de tríplex de facto en todo el estado. [ 3 ] [ 4 ]

Historia legislativa

El proyecto de ley HOME, redactado por Weiner, se presentó ante el Senado estatal el 7 de diciembre de 2020. Tras varias enmiendas, fue aprobado por 28 votos a favor y 6 en contra el 20 de mayo de 2021. Posteriormente, se envió a la Asamblea, donde se realizaron nuevas enmiendas antes de su aprobación por 45 votos a favor y 19 en contra el 26 de agosto de 2021. Tras la aprobación de las enmiendas de la Asamblea por el Senado (28 votos a favor y 7 en contra) el 30 de agosto, el gobernador Gavin Newsom promulgó la Ley SB 9 en septiembre de 2021, que entró en vigor el 1 de enero de 2022. [ 5 ]

Provisiones

En su redacción original, la Ley HOME requiere la aprobación ministerial de los proyectos de desarrollo de vivienda que impliquen la construcción de no más de dos unidades primarias de 800 pies cuadrados en una zona unifamiliar, la subdivisión de una parcela en una zona unifamiliar en dos parcelas, o ambas. La ley permite la creación de hasta cuatro unidades de vivienda en un área de lote que originalmente fue zonificada o destinada para uso unifamiliar. La ley exige que los gobiernos locales modifiquen o eliminen los estándares objetivos de desarrollo proyecto por proyecto si interfirieran con la construcción de un proyecto SB 9 que de otro modo sería elegible. La ley permite a los gobiernos locales imponer estacionamiento fuera de la vía pública de hasta un espacio por unidad para un proyecto SB 9, pero, de manera similar a la AB 2097 (2022) , prohíbe los mandatos de estacionamiento para proyectos SB 9 dentro de una media milla de un corredor de transporte de alta calidad o una parada de transporte principal.

Además, la ley contiene disposiciones que abordan las limitaciones ambientales del sitio, la protección contra el desplazamiento de los inquilinos existentes y la protección de estructuras y distritos históricos. Finalmente, la ley exige que el propietario firme una declaración jurada manifestando su intención de ocupar una de las unidades sujetas a la SB 9 como su residencia principal durante un mínimo de tres años. [ 6 ] [ 7 ]

La Ley HOME se diferencia de la ley ADU en que la Ley HOME se aplica principalmente a las "unidades primarias" (normalmente una vivienda unifamiliar o una unidad residencial dentro de un desarrollo residencial multifamiliar, como una casa unifamiliar, un dúplex o más), aunque se pueden construir ADU y JADU en un proyecto de la Ley HOME siempre que el número total de viviendas no exceda la cantidad permitida por la Ley HOME.

Impacto

Antes de su aprobación, el Centro Terner para la Innovación en Vivienda de la Universidad de California, Berkeley, estimó que alrededor de 500.000 hogares (1 de cada 20) en California podrían acogerse a la Ley SB 9. La ley también contemplaba varias excepciones, como la exclusión de los distritos históricos y una condición que prohibía al mismo propietario dividir lotes adyacentes. [ 8 ]

Un estudio del Centro Terner, realizado un año después de la entrada en vigor de la ley, reveló que esta, tal como fue aprobada, se utilizaba con poca frecuencia en las 13 ciudades encuestadas, y que los posibles compradores de vivienda solían optar por las protecciones más sólidas de la ley de ADU. Además, varios gobiernos locales habían aprobado ordenanzas para reducir el uso de la Ley HOME. Por ejemplo, la ciudad de Los Ángeles solo recibió 211 solicitudes para nuevas unidades SB 9 en 2022, aprobó únicamente 38 de ellas y no aprobó ninguna de las 28 solicitudes de subdivisión de lotes. [ 9 ] El autor del estudio recomendó cambios a la Ley HOME, incluyendo normas de uso del suelo y zonificación más prescriptivas, ordenanzas locales SB 9 más flexibles y la solución de los obstáculos para la adquisición de vivienda.

Para mayo de 2024, menos de 500 propietarios habían solicitado con éxito la subdivisión de lotes o la construcción de nuevas unidades bajo la SB 9, y solo se habían completado docenas de proyectos de la SB 9, según The Wall Street Journal citando datos estatales. [ 10 ] Sin embargo, en su informe de progreso del elemento de vivienda de 2024, presentado al gobierno estatal, el gobierno de la ciudad de Los Ángeles informó que la ciudad autorizó 569 dúplex en zonas unifamiliares y 4 subdivisiones de lotes residenciales bajo la Ley HOME. [ 11 ] [ 12 ]

Litigios y legislación posteriores

Enmiendas

La Ley HOME se aprobó junto con la SB 10, otro proyecto de ley presentado por Weiner, que autoriza a un gobierno local a adoptar una ordenanza para zonificar cualquier parcela con hasta 10 unidades de densidad residencial por parcela, a una altura especificada en la ordenanza, si la parcela está ubicada en un área con buen acceso al transporte público o en un sitio de relleno urbano, y exime a dichos proyectos de la revisión de la CEQA . Además, la SB 10 permite a los gobiernos locales anular propuestas locales con respecto a las leyes de zonificación. [ 13 ] [ 14 ] [ 15 ] La SB 10 expirará en 2029.

2023

En 2023, Newsom firmó la AB 434, que faculta al Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario (HCD) para hacer cumplir la simplificación de los proyectos de la Ley HOME en lo que respecta al procesamiento ministerial de las divisiones de lotes en zonas residenciales unifamiliares, junto con la simplificación de los proyectos que caen bajo la ley ADU, SB 6 (2022), SB 4 (2023), SB 684 (2023) y AB 1218 (2023), y exige que el departamento notifique tanto a un gobierno local como al Fiscal General sobre la violación específica del gobierno local de las leyes mencionadas, así como la necesidad de hacerla cumplir. [ 16 ]

2024

Para fortalecer la Ley HOME, Newsom firmó más proyectos de ley el 19 de septiembre de 2024:

  • SB 450, que aclara la intención y el propósito de la ley, limita los estándares de diseño y zonificación que las ciudades pueden imponer a los proyectos SB 9 (prohibiendo a los gobiernos locales asignar estándares objetivos de zonificación, subdivisión o diseño a los proyectos SB 9 que no se apliquen a áreas zonificadas de unidades únicas; prohibiendo a los gobiernos locales denegar solicitudes de división de lotes basándose en el impacto en el entorno físico local), limita el período de tiempo para que las ciudades retrasen las solicitudes SB 9 para su revisión a un máximo de 60 días, y agrega SB 9 a la lista de leyes que el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario puede supervisar y hacer cumplir en los tribunales contra los gobiernos de las ciudades que se encuentren en incumplimiento; [ 17 ] [ 18 ] [ 19 ]
  • SB 1211, que permite a las personas construir hasta ocho ADU independientes en un lote (siempre que el número de unidades independientes no exceda el número de unidades existentes en la propiedad), ampliando el máximo de dos ADU por lote, y permite que las ADU se construyan en espacios de estacionamiento existentes (cubiertos o descubiertos) sin necesidad de reemplazar esos espacios; [ 20 ] [ 21 ]
  • El proyecto de ley SB 1164 permite que las nuevas viviendas accesorias estén exentas del impuesto sobre la propiedad durante un máximo de 15 años.

2025

El proyecto de ley AB 1061, presentado por Sharon Quirk-Silva , permitiría el uso de la Ley HOME en distritos históricos designados, siempre y cuando no se altere ni se demuela una estructura histórica existente. El proyecto de ley fue aprobado por la Asamblea con 45 votos a favor y 14 en contra, y por el Senado con 23 votos a favor y 10 en contra, con enmiendas. Tras la aprobación de la Asamblea con 46 votos a favor y 18 en contra, el Gobernador lo promulgó el 10 de octubre de 2025. [ 22 ] [ 23 ]

2026

El proyecto de ley AB 2005, presentado por Patrick Ahrens , transferiría el requisito de ocupación por el propietario de la Ley HOME del solicitante al comprador de la vivienda, al tiempo que exigiría que el propietario ocupara una de las unidades durante al menos tres años. [ 24 ] El proyecto de ley fue aprobado por la Asamblea el 14 de mayo de 2026 y está pendiente de consideración en el Senado. [ 25 ]

Litigio

La Fundación para la Atención de la Salud del SIDA y la ciudad de Redondo Beach demandaron contra la SB 10 por motivos constitucionales, alegando que la facultad que otorga la ley a los gobiernos locales para anular propuestas locales viola la constitución estatal. El Tribunal Superior del Condado de Los Ángeles falló en contra de los demandantes el 12 de mayo de 2022, y el fallo fue confirmado por el Tribunal de Apelaciones del Segundo Distrito de California el 28 de marzo de 2024. [ 26 ] [ 27 ]

Después de que varias ciudades autónomas demandaran en un tribunal estatal para bloquear la aplicación de la Ley HOME, el 25 de abril de 2024, el juez del Tribunal Superior del Condado de Los Ángeles, Curtis Kin, dictaminó en contra de la constitucionalidad de la Ley HOME en Redondo Beach , Whittier , Carson , Del Mar y Torrance , declarando que la ley no exigía específicamente a los propietarios de propiedades en ciudades autónomas que construyeran viviendas con restricciones de escritura y a precios inferiores a los del mercado, y que la legislatura tenía que demostrar que la ley aborda una preocupación a nivel estatal cuando se aplica a las ciudades autónomas. [ 28 ]

Ley de Revitalización de Viviendas para Principiantes (AB 803)

La SHRA, redactada por Tasha Boerner y promulgada el 31 de agosto de 2021, exige que los gobiernos locales aprueben una solicitud para subdividir un lote (de hasta cinco acres) zonificado para vivienda multifamiliar en lotes más pequeños para viviendas unifamiliares si cumple con criterios específicos. La SHRA fue enmendada en 2023 (SB 684) para aprobar ministerialmente los planos de subdivisión asociados con un proyecto de desarrollo de vivienda de 10 o menos unidades, así como para aplicar la SHRA enmendada a la vivienda zonificada para vivienda multifamiliar. Una enmienda adicional de 2024 (SB 1123) amplió la aplicación de la SHRA a lotes baldíos zonificados para vivienda unifamiliar. Tanto la SB 684 como la SB 1123 fueron redactadas por Anna Caballero .

Ley de Vivienda Abundante y Asequible Cerca del Transporte Público (SB 79)

En 2018, el senador estatal Scott Wiener presentó el proyecto de ley SB 827, que, además de reformar la zonificación cerca de áreas con abundante transporte público, legalizaría la construcción de viviendas multifamiliares de cuatro unidades en todo el estado, incluso en áreas zonificadas para viviendas unifamiliares. Una revisión del proyecto de ley, el SB 50, fue rechazada en una votación en el pleno en 2020 tras la oposición de varios gobiernos municipales. [ 29 ] El SB 79, una versión significativamente revisada del SB 50, también presentado por Wiener, que legalizaría la construcción de edificios de apartamentos de 4 a 9 pisos cerca de estaciones de transporte público en condados densamente poblados, fue aprobado y promulgado el 10 de octubre de 2025, a pesar de la oposición municipal. [ 30 ] [ 31 ]

Véase también

Referencias

  1. ↑ "Texto del proyecto de ley - SB-9 Desarrollo de viviendas: aprobaciones" . leginfo.legislature.ca.gov . Consultado el 12 de julio de 2023 .
  2. ↑ "Las solicitudes de ADU en California se disparan tras la reforma regulatoria" . Nextcity .
  3. ↑ "¿Las nuevas leyes de California sobre viviendas accesorias (ADU) provocarán un auge en la construcción de viviendas en patios traseros?" . Curbed . 11 de octubre de 2019. Archivado del original el 11 de octubre de 2019.
  4. ↑ "Opinión: Finalmente, el gobernador promulga la ley AB 68, poniendo fin de facto a la zonificación unifamiliar en todo el estado" . Long Beach Post .
  5. ↑ "El gobernador Newsom firma una legislación histórica para impulsar la oferta de vivienda en California y combatir la crisis de vivienda" (Comunicado de prensa). Oficina del gobernador Gavin Newsom. 16 de septiembre de 2021. Consultado el 25 de junio de 2022 .
  6. ↑ "SB 9 California: Qué significa para el desarrollo de viviendas" . HOMEPLEX. 23 de marzo de 2023. Consultado el 29 de noviembre de 2024 .
  7. ↑ "Hoja informativa del SB 9: Sobre la implementación del Proyecto de Ley del Senado 9 (Capítulo 162, Estatutos de 2021)" (PDF) . Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California | División de Desarrollo de Políticas de Vivienda. Septiembre de 2024.
  8. ↑ Grabar, Henry (17 de septiembre de 2021). "Puedes acabar con la zonificación para viviendas unifamiliares, pero no puedes acabar con los suburbios" . Slate . Consultado el 25 de junio de 2022 .
  9. ↑ "La Ley HOME de California cumple un año: datos y perspectivas del primer año del Proyecto de Ley del Senado 9" . Centro Terner . Consultado el 27 de noviembre de 2024 .
  10. ↑ Kleimann, James. "Por qué una ley de California para crear unidades de vivienda no ha funcionado" . HousingWire . Consultado el 27 de noviembre de 2024 .
  11. ↑ "APR 2024 sobre el Elemento de Vivienda" (PDF) . Planificación de la Ciudad de Los Ángeles . 2025.
  12. ↑ LA, El futuro es. "SB 9: Más en mi patio trasero" . El futuro es LA . Consultado el 4 de septiembre de 2025 .
  13. ↑ "SB 9 y SB 10 | Burlingame, CA" . www.burlingame.org . Consultado el 16 de enero de 2025 .
  14. ↑ "Proyecto de Ley del Senado 10 (SB 10) Explicado - Homestead" . www.myhomestead.com . Consultado el 16 de enero de 2025 .
  15. ↑ "SB 10- CAPÍTULO" . leginfo.legislature.ca.gov . Consultado el 16 de enero de 2025 .
  16. ↑ "Leyes de vivienda de California de 2024: lo que necesita saber | Perspectivas | Holland & Knight" . www.hklaw.com . Consultado el 28 de noviembre de 2024 .
  17. ↑ Jennewein, Chris (2 de septiembre de 2024). "Legisladores cierran lagunas legales en la SB 9 para fomentar la construcción de nuevas viviendas en barrios unifamiliares" . Times of San Diego . Consultado el 19 de septiembre de 2024 .
  18. ↑ robert (19 de septiembre de 2024). "Declaración de California YIMBY sobre SB 450: el gobernador Gavin Newsom firma incentivos más sólidos para dúplex" . California YIMBY . Consultado el 28 de noviembre de 2024 .
  19. ↑ "SB 450- CAPÍTULO" . leginfo.legislature.ca.gov . Consultado el 18 de enero de 2025 .
  20. ↑ "Newsom firma el proyecto de ley de Skinner, abriendo la puerta a más viviendas accesorias" . Senadora Nancy Skinner . 19 de septiembre de 2024. Consultado el 19 de septiembre de 2024 .
  21. ↑ "Las leyes de 2024 sobre unidades de vivienda accesorias (ADU) ofrecen opciones a los propietarios de propiedades multifamiliares" . www.greatbuildz.com . 2 de junio de 2023. Consultado el 27 de noviembre de 2024 .
  22. ↑ "Estado del proyecto de ley - AB-1061 Desarrollos de vivienda: subdivisiones de lotes urbanos: recursos históricos" . leginfo.legislature.ca.gov . Consultado el 30 de agosto de 2025 .
  23. ↑ "El gobernador Newsom se basa en las históricas reformas de vivienda de este año y firma legislación para acelerar la vivienda y la asequibilidad" . Gobernador de California . 10 de octubre de 2025. Consultado el 10 de octubre de 2025 .
  24. ↑ Folven, Edwin (11 de junio de 2026). "Se avecina una nueva ley estatal de vivienda mientras Los Ángeles retrasa la SB 79" . Beverly Press & Park Labrea News . Consultado el 11 de junio de 2026 .
  25. ↑ "Estado del proyecto de ley - AB-2005 Desarrollos de vivienda: división de lotes urbanos: ocupación por el propietario" . leginfo.legislature.ca.gov . Consultado el 11 de junio de 2026 .
  26. ↑ "El Fiscal General Bonta obtiene una decisión judicial que declara constitucional la ley estatal de densidad de vivienda" . Estado de California - Departamento de Justicia - Oficina del Fiscal General . 12 de mayo de 2022. Consultado el 16 de enero de 2025 .
  27. ↑ "El Fiscal General Bonta emite una declaración sobre la decisión del tribunal de apelaciones que confirma la constitucionalidad de la SB 10" . Estado de California - Departamento de Justicia - Oficina del Fiscal General . 28 de marzo de 2024. Consultado el 16 de enero de 2025 .
  28. ↑ Baldassari, Erin (25 de abril de 2024). "La ley de California que permite a los propietarios dividir terrenos para construir nuevas viviendas es 'inconstitucional', dictamina un juez" . KQED . Consultado el 19 de septiembre de 2024 .
  29. ↑ Sheyner, Gennady. "El polémico proyecto de ley de vivienda SB 50 muere en el pleno del Senado" . www.paloaltoonline.com . Consultado el 14 de febrero de 2020 .
  30. ↑ California, Estado de (10 de octubre de 2025). "El gobernador Newsom se basa en las históricas reformas de vivienda de este año y firma legislación para acelerar la vivienda y la asequibilidad | Gobernador de California" . Gobernador de California . Archivado del original el 10 de octubre de 2025. Recuperado el 11 de octubre de 2025 .
  31. ↑ Christopher, Ben (10 de octubre de 2025). "Gavin Newsom firma una ley que reforma la zonificación local para construir más viviendas" . CalMatters . Consultado el 11 de octubre de 2025 .

Lecturas adicionales

  • Demsas, Jerusalén (17 de septiembre de 2021). "California elimina una norma que contribuyó a su crisis de vivienda" . Vox .
  • Dougherty, Conor (26 de agosto de 2021). "Tras años de fracaso, los legisladores de California allanan el camino para más viviendas" . The New York Times .
  • Garcia, David; Alameldin, Muhammad (18 de enero de 2023). "La Ley HOME de California cumple un año: datos y perspectivas del primer año del Proyecto de Ley del Senado 9" . Universidad de California, Berkeley; Centro Terner para la Innovación en Vivienda.
  • Hase, Grace (8 de octubre de 2021). "Una nueva ley indica un cambio en la forma en que los legisladores de California están abordando la crisis de la vivienda" . The Washington Post .
  • Tobias, Manuela (22 de abril de 2022). "Con más poder coercitivo que nunca, el estado depende de los activistas para hacer cumplir la ley de doble imposición" . CalMatters .
  • Wiley, Hannah (18 de enero de 2023). "Una nueva ley de vivienda de California ha hecho poco para fomentar la construcción, según un informe" . Los Angeles Times .
  • SB 9: La Ley HOME de California