Hispanopedia WikiLa administración de propiedades es la operación, el control, el mantenimiento y la supervisión de bienes inmuebles y propiedades físicas . Esto puede incluir bienes inmuebles residenciales , comerciales , industriales , de capital público y terrenos. [ 1 ] La administración indica la necesidad de cuidar y monitorear los bienes inmuebles, con responsabilidad y atención a su vida útil y estado. [ 2 ] [ 3 ] Esto es muy similar al rol de la administración en cualquier empresa .
La administración de bienes es la gestión de los bienes muebles, equipos, herramientas y activos de capital físico adquiridos y utilizados para construir, reparar y mantener los productos finales. La administración de bienes abarca los procesos, sistemas y personal necesarios para gestionar el ciclo de vida de todos los bienes adquiridos, tal como se define anteriormente, incluyendo la adquisición, el control, la rendición de cuentas, la responsabilidad, el mantenimiento, la utilización y la disposición final.
El propietario de una vivienda unifamiliar , un condominio o un edificio multifamiliar puede contratar los servicios de una empresa de administración de propiedades. Esta empresa se encargará de publicitar la propiedad en alquiler, atender las consultas de los inquilinos, evaluar a los solicitantes, seleccionar a los candidatos idóneos, redactar el contrato de arrendamiento, realizar la inspección de entrada, facilitar la mudanza de los inquilinos y cobrar el alquiler. Además, coordinará cualquier problema de mantenimiento, proporcionará a los propietarios estados financieros y cualquier información relevante sobre la propiedad, entre otros servicios.
Funciones y responsabilidades
La administración de propiedades abarca una amplia gama de tareas y responsabilidades llevadas a cabo por administradores de propiedades, empresas de administración o propietarios individuales. Los administradores de propiedades constituyen la columna vertebral operativa de la propiedad inmobiliaria, equilibrando los intereses financieros del propietario con la comodidad y satisfacción de los inquilinos, a la vez que mantienen el valor a largo plazo de la propiedad. [ 2 ] [ 3 ]
Las funciones específicas dependen del tipo de propiedad [ 1 ] —residencial, comercial o industrial— pero generalmente incluyen:
Relaciones con los inquilinos
Los administradores de propiedades actúan como intermediarios entre los propietarios y los inquilinos . Se encargan de las consultas de los inquilinos, tramitan las solicitudes, realizan verificaciones de antecedentes, negocian los contratos de arrendamiento y coordinan los trámites de entrada y salida. En la mayoría de los casos, las empresas de administración de propiedades también gestionan el servicio de correo de los edificios que alquilan a los inquilinos o administran en nombre del propietario; la gestión del correo forma parte de la administración de propiedades.
Cobro de alquileres y gestión financiera
Los administradores son responsables de cobrar el alquiler, hacer cumplir las condiciones de pago, emitir avisos de pago atrasado y administrar los depósitos de garantía. Muchos también preparan estados financieros, presupuestos e informes para los propietarios, garantizando el cumplimiento de las normativas locales y nacionales.
Mantenimiento y reparaciones
Una función clave de la administración de propiedades es el mantenimiento de la misma. Esto incluye programar inspecciones periódicas, coordinar reparaciones, supervisar a los contratistas y garantizar que la propiedad cumpla con los estándares de seguridad y habitabilidad. [ 4 ]
La gestión de instalaciones (o administración de instalaciones) es una disciplina profesional dentro de la administración de propiedades, centrada en coordinar el uso del espacio, la infraestructura , las personas y los recursos organizativos para garantizar que los activos físicos y los entornos se gestionen de manera eficaz para satisfacer las necesidades de sus usuarios. [ 5 ] [ 4 ]
- Los servicios de construcción o la ingeniería de servicios de construcción se esfuerzan por lograr un ambiente interior seguro y confortable , minimizando al mismo tiempo el impacto ambiental de un edificio ; como parte de la gestión de instalaciones y la gestión de propiedades, desempeña un papel en la operación y gestión de la infraestructura física en el entorno construido . [ 4 ]
Cumplimiento legal y normativo
Los administradores de propiedades deben asegurarse de que la propiedad cumpla con las leyes de vivienda, las regulaciones entre propietarios e inquilinos, las normas de vivienda justa y las ordenanzas de zonificación. También pueden encargarse de los desalojos y representar a los propietarios en procedimientos legales relacionados con problemas de arrendamiento.
Marketing y arrendamiento
Tanto en el ámbito residencial como en el comercial, los administradores suelen ser responsables de anunciar las viviendas disponibles, fijar los precios de alquiler en función de las condiciones del mercado y mantener altos niveles de ocupación mediante estrategias de marketing eficaces.
Tareas administrativas
Las responsabilidades administrativas pueden incluir el mantenimiento de registros, la gestión de contratos, la coordinación de seguros y el mantenimiento de la comunicación con los propietarios y proveedores.
Modelos de precios para negocios de administración de propiedades
Porcentaje del alquiler
El modelo de porcentaje de renta es el modelo de administración de propiedades más común, utilizado generalmente por empresas que administran edificios residenciales de varias unidades y viviendas unifamiliares. En este acuerdo, el propietario celebra un contrato de administración que otorga a la empresa la autoridad para arrendar la casa o propiedad a nuevos inquilinos y cobrar la renta en nombre del propietario. Por lo general, los propietarios no tienen contacto directo con los inquilinos y es posible que ni siquiera conozcan su identidad. La empresa administradora suele retener entre el 8 % y el 12 % de los ingresos por renta como comisión de administración, y remite el resto al propietario. [ 6 ] [ 7 ] [ 8 ]
Tarifa plana / Tarifa fija
El modelo de administración de propiedades con tarifa fija, también conocido como tarifa plana, es una alternativa a la estructura tradicional basada en porcentajes. En este modelo, la empresa administradora cobra una tarifa mensual o anual predeterminada por sus servicios, independientemente de los ingresos por alquiler de la propiedad. Este modelo suele ser el preferido por los propietarios que buscan costos de administración predecibles, especialmente para propiedades con alquileres altos, donde una tarifa basada en porcentajes podría generar gastos mayores.
En un contrato de tarifa fija, el alcance de los servicios —como la búsqueda de inquilinos, el cobro de alquileres, la coordinación del mantenimiento y las inspecciones de la propiedad— suele definirse con antelación. Algunas empresas ofrecen paquetes de servicios escalonados o personalizables para adaptarse a las necesidades de cada propietario. El modelo de tarifa fija ha ganado popularidad en los últimos años gracias a su transparencia, estabilidad de costes y atractivo para los inversores que gestionan varias propiedades de alquiler.
El modelo de tarifa plana también es popular entre los propietarios de propiedades vacacionales que no desean alquilar sus propiedades, pero quieren que una empresa de administración supervise el mantenimiento, las inspecciones y el cuidado general. [ 9 ]
Modelo de precios híbrido
Una tendencia creciente en la administración de propiedades es el modelo de precios híbrido, que combina elementos de estructuras basadas en porcentajes y tarifas fijas. Bajo este enfoque, las empresas de administración de propiedades cobran un porcentaje reducido del alquiler mensual junto con una tarifa administrativa fija. Este modelo busca equilibrar la asequibilidad y la flexibilidad del servicio, proporcionando a los propietarios costos predecibles y asegurando que las empresas de administración mantengan ingresos sostenibles para cubrir los gastos operativos. [ 10 ]
Alquiler garantizado
Este modelo también se utiliza en el sector residencial, pero principalmente para unidades pequeñas en ubicaciones de alta demanda. En este caso, la empresa firma un contrato de arrendamiento con el propietario y le paga una renta fija. Según el contrato, la empresa tiene derecho a subarrendar la propiedad por una renta mayor. Los ingresos de la empresa son la diferencia entre ambas rentas. Como se puede observar, en este caso, la empresa minimiza la renta pagada al propietario, que suele ser inferior a las tarifas de mercado. [ 11 ]
Participación en los ingresos / Arrendamiento porcentual
Un contrato de arrendamiento porcentual es un tipo de contrato de arrendamiento comercial comúnmente utilizado en entornos minoristas, particularmente en centros comerciales y otros lugares de alto tránsito. Bajo este acuerdo, el inquilino paga un alquiler base fijo más un porcentaje de sus ventas brutas que superen una cantidad específica, conocida como punto de inflexión. Esta estructura alinea los intereses del propietario y del inquilino al permitir que el alquiler fluctúe según el desempeño de ventas del inquilino. [ 12 ]
Soluciones de software y tecnología inmobiliaria
El mercado de servicios de administración de propiedades ha puesto un énfasis creciente en la innovación tecnológica, impulsada principalmente por la adopción de software como sistemas de administración de propiedades , sistemas operativos hoteleros (HOS) y soluciones de tecnología inmobiliaria (PropTech). El mercado global de software de administración de propiedades se valoró en aproximadamente 5510 millones de dólares en 2023 y se espera que crezca hasta alcanzar alrededor de 9680 millones de dólares en 2030. [ 13 ]
Muchas empresas de administración de propiedades ahora utilizan inteligencia artificial (IA), sistemas de mantenimiento habilitados por Internet de las Cosas (IoT), aplicaciones móviles y plataformas basadas en la nube para mejorar la eficiencia operativa y la interacción con los inquilinos. Estas tecnologías facilitan funciones como el mantenimiento predictivo, el cobro automatizado de alquileres, los procesos de arrendamiento digital y el análisis de datos para la toma de decisiones en tiempo real. A medida que las expectativas de los inquilinos continúan evolucionando, PropTech se ha convertido en un componente integral de las prácticas contemporáneas de administración de propiedades. [ 14 ] [ 15 ]
Licencias de administración de propiedades
Los requisitos de licencia para los administradores de propiedades varían ampliamente según la jurisdicción y el tipo de propiedad, pero generalmente buscan garantizar estándares profesionales, protección al consumidor y prácticas comerciales éticas dentro del sector inmobiliario. Por consiguiente, la administración de propiedades es una profesión regulada en muchos países, con requisitos de licencia diseñados para proteger tanto a los propietarios como a los inquilinos. Los requisitos específicos varían según el país, la región, el estado, etc., pero en muchos casos, los administradores de propiedades deben poseer una licencia de agente inmobiliario o una licencia especializada en administración de propiedades para administrar legalmente propiedades de alquiler en nombre de terceros. [ 16 ]
Para obtener una licencia, los solicitantes generalmente deben completar un programa de formación previa, aprobar un examen estatal y someterse a una verificación de antecedentes. Una vez licenciados, los administradores de propiedades deben cumplir con las leyes estatales y/o locales que rigen las prácticas de arrendamiento, la contabilidad fiduciaria, el cumplimiento de las normas de vivienda justa y las relaciones entre inquilinos y propietarios.
En algunos lugares, las personas sin licencia pueden administrar propiedades de su propiedad, pero no pueden cobrar alquileres, negociar contratos de arrendamiento ni representar a otros propietarios sin la licencia correspondiente. En algunos lugares existen excepciones o procesos de obtención de licencias específicos para la administración de asociaciones comunitarias, alquileres vacacionales o propiedades comerciales.
Incluso en zonas sin leyes de licencias estrictas, muchos administradores de propiedades profesionales buscan voluntariamente la certificación a través de organizaciones nacionales como el Instituto de Administración de Bienes Raíces (IREM) o la Asociación Nacional de Administradores de Propiedades Residenciales (NARPM). Estas credenciales ayudan a demostrar conocimiento, profesionalismo y compromiso con los estándares éticos del sector.
Requisitos de licencia por país o región (ejemplos)
Australia
Todos los estados de Australia, excepto Australia Meridional, requieren una licencia para administrar propiedades. En Australia Meridional, una empresa de administración de propiedades debe estar dirigida por un agente inmobiliario registrado. [ 17 ]
Canadá
En Canadá, las leyes que rigen la administración de propiedades y las relaciones entre arrendadores y arrendatarios son en gran medida responsabilidad provincial. [ 18 ] [ 19 ] Cada provincia y territorio crea sus propias leyes sobre estos temas.
Columbia Británica
La concesión de licencias y la formación continua de los administradores de propiedades están reguladas por el gobierno provincial, y la concesión de licencias por la Autoridad de Servicios Financieros de la Columbia Británica, un organismo regulador establecido por el gobierno provincial.
Ontario
En Ontario, no se requiere licencia para operar; sin embargo, ACMO (Asociación de Administradores de Condominios de Ontario) es un organismo autónomo encargado de la certificación y designación de sus miembros que administran edificios con más de 600 unidades.
Saskatchewan y Alberta
Ambos requisitos exigen que los administradores de propiedades posean una licencia de bienes raíces.
Alemania
En Alemania, la administración de propiedades se divide en las áreas de administración de comunidades de propietarios (WEG-Verwaltung), administración de alquileres (Mietverwaltung) y administración de propiedades especiales (Sondereigentumsverwaltung), cada una con diferentes clientes y tareas. Desde 2018, es obligatoria una licencia conforme a la Ley de Regulación Comercial (§ 34 C GewO) para los administradores de propiedades. [ 20 ]
Hong Kong
En Hong Kong, la concesión de licencias para la gestión de propiedades está regulada por la Autoridad de Servicios de Gestión de Propiedades (PMSA).
Irlanda
En la República de Irlanda , no existe obligación legal de constituir una empresa de gestión inmobiliaria. Sin embargo, estas empresas suelen crearse para administrar complejos residenciales de varias viviendas y, por lo tanto, deben cumplir con las normas generales del derecho mercantil en materia de propiedad y administración.
Desde julio de 2012, es obligatorio que todos los proveedores de servicios inmobiliarios, incluidas las empresas de gestión de propiedades, estén registrados y cuenten con la licencia completa de la Autoridad Reguladora de Servicios Inmobiliarios de Irlanda.
La Agencia Nacional del Consumidor (NCA) ha llevado a cabo campañas en este ámbito y, en septiembre de 2008, lanzó un sitio web que explica los derechos del consumidor. La NCA no tiene funciones legislativas ni reguladoras en este ámbito, salvo que la queja del consumidor se refiera a una infracción de la legislación de protección al consumidor.
Kenia
En Kenia , la Junta de Registro de Agentes Inmobiliarios (EARB) [ 21 ] es el organismo regulador de la práctica y la concesión de licencias de agencias inmobiliarias.
Nueva Zelanda
En Nueva Zelanda, los agentes de arrendamiento de propiedades comerciales deben contar con una licencia de agente inmobiliario y operar una cuenta bancaria fiduciaria auditada. Los arrendamientos comerciales se rigen por la Ley de Propiedad de 1952. La administración de propiedades residenciales en Nueva Zelanda es un sector no regulado ni sujeto a licencia.
Reino Unido
En el Reino Unido, no existe ninguna regulación legal que regule a las empresas de administración de propiedades. Las empresas que administran propiedades residenciales en alquiler suelen ser miembros de la Asociación de Agentes de Alquiler Residencial. Las empresas o los propietarios particulares que aceptan depósitos de alquiler para " contratos de arrendamiento de corta duración garantizados " (la forma habitual de arrendamiento residencial) están obligados por ley a ser miembros de un Sistema de Depósitos de Alquiler .
Estados Unidos
La mayoría de los estados, como Nueva York [ 22 ] y Colorado, [ 23 ] requieren que las empresas de administración de propiedades sean agentes inmobiliarios con licencia si cobran alquileres, publican propiedades para alquilar o ayudan a negociar contratos de arrendamiento y realizan inspecciones como terceros. Un administrador de propiedades puede ser un vendedor de bienes raíces con licencia, pero generalmente debe trabajar bajo la supervisión de un agente inmobiliario con licencia. La mayoría de los estados tienen un sistema público de verificación de licencias en línea para cualquier persona que posea una licencia de vendedor de bienes raíces o de agente inmobiliario. [ 24 ] Algunos estados, como Idaho, Maine y Vermont, no requieren que los administradores de propiedades tengan licencias de bienes raíces. Otros estados, como Montana, Oregón y Carolina del Sur, permiten que los administradores de propiedades trabajen con una licencia de administración de propiedades en lugar de una licencia de agente. Algunos estados, como Pensilvania, permiten que los administradores de propiedades trabajen sin una licencia de bienes raíces si no negocian contratos de arrendamiento, no administran el dinero de los inquilinos ni celebran contratos de arrendamiento en nombre del propietario.
En muchos estados, los propietarios que administran su propia propiedad no necesitan una licencia de bienes raíces; sin embargo, sí deben contar con una licencia comercial para alquilar su vivienda. Los propietarios que no residen cerca de la propiedad en alquiler pueden verse obligados, por orden del gobierno local, a contratar los servicios de una empresa de administración de propiedades. Algunos estados con un alto volumen de turismo, como Hawái, [ 25 ] tienen normas estrictas para la administración de propiedades.
En California, los administradores de propiedades de apartamentos de terceros deben tener una licencia de corredor de bienes raíces de la Oficina de Bienes Raíces de California . Se requiere una licencia de corredor para cualquier persona o empresa que, a cambio de una compensación, arriende o alquile u ofrezca arrendar o alquilar, o ponga en alquiler, o solicite listados de lugares en alquiler, o solicite posibles inquilinos, o negocie la venta, compra o intercambio de arrendamientos de bienes inmuebles, o de una oportunidad de negocio, o cobre rentas de bienes inmuebles, o mejoras en ellos, o de oportunidades de negocio. [ 26 ] El Código de Reglamentos de California, Título 25, Sección 42, exige que los propietarios de edificios de apartamentos con 16 o más unidades tengan administradores residentes en el lugar que vivan en sus propiedades. No existe tal requisito para edificios de apartamentos con menos de 16 unidades. [ 27 ]
La denominación de agente inmobiliario suele generar confusión entre quienes no están familiarizados con términos del sector como agente inmobiliario o vendedor de bienes raíces , y las definiciones varían de un estado a otro en los Estados Unidos.
Asociaciones comerciales y acreditación profesional
La Asociación de Propietarios y Administradores de Edificios (BOMA International) ofrece designaciones estándar de la industria que certifican la capacitación de los administradores de propiedades: [ 4 ]
- Administrador de Bienes Inmuebles (RPA)
- Administrador de Gestión de Instalaciones (FMA)
- Administrador de mantenimiento de sistemas (SMA)
- Técnico de mantenimiento de sistemas (SMT)
Instituto de Gestión Inmobiliaria (IREM)
- Administrador de propiedades certificado (CPM)
- Administrador Residencial Acreditado (ARM)
- Gerente Comercial Acreditado (ACoM)
- Organización de Gestión Acreditada (OGA)
Instituto de Viviendas Prefabricadas (MHI)
- Gestor de Comunidades Acreditado (ACM)
- Consultor Profesional de Vivienda (PHC)
La Asociación Nacional de Apartamentos (NAA) tiene las siguientes designaciones:
- Administrador de apartamentos certificado (CAM)
- Supervisor Certificado de Propiedades de Apartamentos (CAPS)
- Certificado para Técnicos de Mantenimiento de Apartamentos (CAMT)
- Profesional Nacional de Arrendamiento de Apartamentos (NALP)
La Asociación Nacional de Administradores de Propiedades Residenciales (NARPM) ofrece designaciones para certificar los estándares éticos y profesionales de conducta para los administradores de propiedades: [ 28 ]
- Profesional de Gestión Residencial (RMP) [ 29 ]
- Administrador principal de propiedades (MPM) [ 30 ]
- Especialista de soporte certificado (CSS) [ 31 ]
- Compañía de administración residencial certificada (CRMC) [ 32 ]
- Coordinador de mantenimiento certificado (CMC) [ 33 ]
- Contable certificado para administración residencial (CRMB) [ 34 ]
Las designaciones específicas de cada estado incluyen las siguientes:
- Administrador certificado de asociaciones comunitarias de California (CCAM)
- Administrador de la Asociación Comunitaria de Florida (CAM)
- Administrador certificado de asociaciones comunitarias de Minnesota (CCAM)
- Minnesota: Administrador Residencial Certificado (CRM)
El Community Associations Institute también cuenta con certificaciones en Estados Unidos para administradores de propiedades residenciales que gestionan comunidades planificadas como condominios, asociaciones de propietarios y cooperativas. Las certificaciones nacionales incluyen:
- Especialista en Gestión de Asociaciones (AMS)
- Administrador certificado de asociaciones comunitarias (CMCA)
- Gestor a gran escala (LSM)
- Administrador Profesional de Asociaciones Comunitarias (PCAM): la máxima distinción otorgada.
La Asociación Nacional de Constructores de Viviendas cuenta con una designación especializada para el sector de la vivienda asequible a través del programa de Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos (LIHTC, por sus siglas en inglés):
- Profesional Certificado en Crédito para Vivienda (HCCP)
En el Reino Unido:
- Asociación de Administradores de Propiedades Residenciales (ARMA, ahora The Property Institute, TPI)
- Instituto de Gestión de Propiedades Residenciales (IRPM, ahora The Property Institute, TPI)
En Kenia:
Véase también
Referencias
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NYCPP.Todas las empresas de administración de propiedades de Nueva York deben poseer una licencia de corredor de bienes raíces. Esta licencia es necesaria para actividades como el alquiler con opción a compra, la negociación del alquiler
de
una propiedad, el cobro del alquiler y la colocación de inquilinos en nombre de un cliente propietario. Existen muy pocas exenciones a este requisito.
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De conformidad con CRS §
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