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usufructo vitalicio

En el derecho común y el derecho estatutario , el usufructo vitalicio (o usufructo vitalicio) es la propiedad de un bien inmueble durante la vida de una persona. En términos leg...

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En el derecho común y el derecho estatutario , el usufructo vitalicio (o usufructo vitalicio) es la propiedad de un bien inmueble durante la vida de una persona. En términos legales, se trata de un derecho real sobre bienes inmuebles que se extingue con el fallecimiento, momento en el que los derechos de propiedad pueden revertir al propietario original o a otra persona. El titular de un usufructo vitalicio se denomina usufructuario. La persona que heredará los derechos tras el fallecimiento se denomina beneficiario del derecho de remanente y se conoce como nudo propietario.

Principios

La propiedad de un usufructo vitalicio tiene una duración limitada, ya que finaliza con el fallecimiento de la persona. Su propietario es el usufructuario (generalmente también la persona que sirve de base para la medición) y conlleva el derecho a disfrutar de ciertos beneficios de la propiedad, principalmente los ingresos derivados del alquiler u otros usos de la misma y el derecho de ocupación, durante su posesión. Dado que el usufructo vitalicio deja de existir con el fallecimiento de la persona que sirve de base para la medición, el usufructuario, propietario temporal, puede arrendar la propiedad a corto plazo, pero no puede venderla, donarla ni legarla indefinidamente (incluyendo la suposición de que podría pasar a los herederos ( intestado )) ni crear un supuesto documento que la deje a los legatarios ( testamento ).

Un usufructo vitalicio pur autre vie ( del francés jurídico , "por la vida de otro") se mantiene durante el resto de la vida de una persona que no es titular del bien, conocida como cestui que vie (del francés jurídico, "el que vive"). Esta forma de usufructo vitalicio surge cuando un usufructuario ha enajenado la propiedad, siempre que dicha enajenación no genere ninguna pérdida especial según el instrumento de usufructo vitalicio. También surge cuando el otorgante elige que la vida de referencia sea la de una persona distinta del usufructuario. Un usufructo vitalicio pur autre vie se crea más comúnmente en una de dos circunstancias.

  • En primer lugar, cuando el propietario de un bien inmueble transfiere su derecho sobre él a otra persona, durante la vida de un tercero. Por ejemplo, si A transfiere un terreno a B durante la vida de C, entonces B será propietario del terreno mientras C viva; si B fallece antes que C, los herederos de B heredarán el terreno y continuarán siendo propietarios del mismo mientras C viva.
  • En segundo lugar, si A transfiere un terreno a C de por vida, C puede vender dicho usufructo a B. En ese caso, B y sus herederos serán propietarios del terreno mientras C viva.
  • En ambos casos, una vez que C fallezca, la propiedad del terreno revertirá a A. Si A ha fallecido, la propiedad revertirá a sus herederos. El derecho a suceder en la propiedad al expirar el usufructo vitalicio se denomina reversión . Sin embargo, el derecho residual otorgado a un tercero (A a B de por vida, con un derecho residual sobre C) se denomina «residuo».

Debe hacerse una clara distinción con un patrimonio por un plazo de años , interpretado como arrendamiento o licencia.

Al fallecer, suponiendo que no haya habido tratos indebidos a ciertos compradores inocentes, la propiedad sujeta a un usufructo vitalicio pasa a ser propiedad del nudo propietario ( plural: nudos propietarios ) o revierte a su otorgante (todos los cuales, de forma confusa, pueden denominarse «reversiones» y «titulares de reversiones»). Existe un pequeño mercado para las reversiones en bienes inmuebles, lo que exige que el comprador realice una debida diligencia documental exhaustiva y comprobaciones físicas. [ 1 ]

El propietario de un terreno no puede otorgar un derecho mayor sobre la propiedad del que posee. Es decir, un usufructuario no puede ceder la propiedad plena e indefinida a otra persona, ya que el usufructo vitalicio finaliza cuando fallece la persona cuyo derecho se utiliza como referencia. Por ejemplo, si Ashley cedió la propiedad a Bob por la vida de este, y Bob cediera un usufructo vitalicio a otra persona, Charlie, también por la vida de este último (un usufructo vitalicio implícito), entonces el usufructo vitalicio de Charlie duraría solo hasta que falleciera Charlie o Bob. El usufructo vitalicio de Charlie o el usufructo vitalicio (el que corresponda) y, con mayor frecuencia, los derechos restantes de propiedad sobre el bien (el «derecho de reversión») se transmiten a las personas según los términos del testamento/reglas de sucesión intestada/declaración de fideicomiso/escritura de fideicomiso (Reino Unido) o testamento/reglas de sucesión intestada/«concesión o escritura de usufructo vitalicio» (o similar) (EE. UU.) en remanente o revierten al beneficiario original, según los términos de Ashley. Dicho usufructo vitalicio en EE. UU. también puede transmitirse durante la vida del otorgante, como «A transmite X a B hasta que A fallezca», y en el Reino Unido mediante un fideicomiso que transfiere X en fideicomiso o que asigna X en lugar de transmitirlo.

Si un usufructuario pretende transferir el interés "reversionario" subyacente, que un usufructuario nunca tiene, esto constituye un incumplimiento de fideicomiso punible por daños y perjuicios y puede constituir fraude criminal , sin embargo, puede no dar derecho al reversionador final (o beneficiarios sustitutos) a obtener una declaración judicial de que la propiedad es suya si esa propiedad está en manos de un comprador inocente a título oneroso y sin conocimiento ( comprador de buena fe ).

La responsabilidad financiera y física recae sobre el usufructuario según la doctrina legal del deterioro , que prohíbe a los usufructuarios dañar o devaluar el bien. En resumen, dado que la propiedad del usufructuario es temporal, el incumplimiento en el mantenimiento o la protección razonable del bien, que resulte en su disminución de valor o incluso su destrucción, constituye una causa de acción para el titular del derecho de reversión.

Otra limitación es la norma contra las perpetuidades vigente en muchos estados y países, que prohíbe las sucesiones de usufructo vitalicio de larga duración al estilo anterior al siglo XIX y puede dar lugar a la terminación prematura y con derecho a indemnización de dichos usufructos. En Inglaterra y Gales, este plazo se fija en una vida o 80 años, lo que sea mayor.

Vender una propiedad conservando el usufructo vitalicio se conoce comúnmente en Francia como " viager " [ 2 ] , donde se utiliza con más frecuencia que en otros lugares, siendo el caso más famoso el de Jeanne Calment , la persona que más tiempo vivió jamás registrada.

En la jurisdicción combinada de Inglaterra y Gales desde 1925, un derecho de propiedad absoluto destinado a ser «poseído» como usufructo vitalicio solo surte efecto como un derecho de equidad, específicamente como un derecho de fideicomiso de posesión . El otro tipo de propiedad de la tierra es el arrendamiento, y aunque la mayoría de los arrendamientos a largo plazo tienen una duración de entre 99 y 999 años , los «arrendamientos vitalicios» se interpretarán de maneras a menudo impredecibles, ya sea como una licencia o un arrendamiento.

Usos de un usufructo vitalicio

En Estados Unidos, el usufructo vitalicio se utiliza habitualmente como herramienta de planificación patrimonial. Permite evitar el proceso sucesorio y garantiza que el heredero designado reciba la titularidad de un bien inmueble. Por ejemplo, Al es propietario de una vivienda y desea que Bill la herede tras su fallecimiento. Al puede cumplir este deseo transfiriendo la titularidad de la vivienda a Bill y conservando el usufructo vitalicio. Al mantiene el usufructo vitalicio y Bill recibe el derecho de propiedad absoluto. Tras el fallecimiento de Al, el usufructo vitalicio se fusiona con el derecho de propiedad absoluto de Bill, quien adquiere la plena propiedad. Una ventaja de esta transferencia es que elimina la necesidad de un testamento y el proceso sucesorio. Una desventaja es el pequeño riesgo de fraude por parte del beneficiario Bill: si pudiera demostrar fácilmente en una jurisdicción determinada la plena propiedad, podría vender la propiedad prematuramente a un comprador inocente, por ejemplo, cuando Al esté de vacaciones. Una segunda desventaja para el otorgante es que la disposición relativa a cualquier beneficiario residual (parte C) es irrevocable sin su consentimiento. En algunos estados se han creado por ley las "escrituras de beneficiario" para abordar este problema.

Las leyes de sucesión intestada de algunos estados estadounidenses limitan los derechos (herencia) del cónyuge sobreviviente sobre los bienes inmuebles del cónyuge fallecido a un usufructo vitalicio. Luisiana , aplicando el derecho civil , cuenta con una disposición similar por defecto en las sucesiones intestadas, denominada usufructo , que solo recae sobre los bienes gananciales y finaliza con el fallecimiento o el nuevo matrimonio, lo que ocurra primero.

Algunos estados estadounidenses permiten una escritura de usufructo vitalicio ampliada, en la que el otorgante conserva la facultad de transferir la propiedad a un tercero sin el consentimiento del nudo propietario. [ 3 ] Si el titular del usufructo vitalicio ampliado aún es propietario de la propiedad al momento de su fallecimiento, y los nudos propietarios sobreviven al titular del usufructo vitalicio, la propiedad pasa automáticamente a los nudos propietarios fuera del proceso sucesorio. [ 4 ] Las escrituras de usufructo vitalicio ampliadas también se conocen a veces como escrituras Lady Bird.

Las leyes de sucesión intestada de Inglaterra y Gales, vigentes desde el 1 de octubre de 2014, establecen una herencia de 250.000 libras esterlinas (o la totalidad del patrimonio no conjunto si este fuera menor) y el 50% del excedente para el cónyuge, correspondiendo el resto a los hijos adultos. Esto abolió el usufructo vitalicio del 50% restante, que se aplicaba desde la década de 1920. [ 5 ]

El cónyuge superviviente (y, en raras ocasiones, otras personas) se beneficia del derecho de supervivencia sobre cualquier bien común.

El acuerdo descrito en el primer párrafo se interpretaría en el Reino Unido como un fideicomiso de interés en posesión y generalmente se evita, ya que a efectos del impuesto de sucesiones se considera una "reserva de beneficio" que requiere el pago retroactivo de sumas anuales de impuesto sobre la renta sobre cualquier renta de mercado que debiera haberse pagado al propietario legal, en Inglaterra y Gales, para el disfrute continuado del bien.

Valoración de un usufructo vitalicio

Una valoración se suele derivar del valor actual del beneficio neto obtenido por la persona (o personas) durante el plazo restante del usufructo vitalicio. Cuando estas valoraciones se basan en una sola persona, se pueden consultar tablas como los factores de usufructo vitalicio por sexo y edad. Estos factores se elaboran teniendo en cuenta la esperanza de vida y los tipos de interés vigentes en una jurisdicción o para un fin específico. Un ejemplo es una tabla de factores de usufructo vitalicio que se utiliza para determinar la proporción de una propiedad atribuible a un usufructuario vitalicio concreto a efectos del impuesto de timbre aplicable a su transmisión. Ejemplos más complejos pueden incluir personas con discapacidad o en régimen de tenencia conjunta, y normalmente se requiere asesoramiento especializado, como el de un actuario .

Duración de un usufructo vitalicio

Los usufructos vitalicios se miden ya sea por la vida del beneficiario de la propiedad ( pur sa vie ), o por la vida de alguna otra persona ( pur autre vie ).

Validez de un usufructo vitalicio

En derecho y en equidad (EE. UU.)

En la actualidad, aún se crean usufructos vitalicios sobre bienes inmuebles. Este tipo de usufructo se utiliza con mayor frecuencia en fideicomisos , generalmente para minimizar el impacto del impuesto de sucesiones u otros impuestos sobre la transferencia de patrimonio. A menudo, el fideicomitente (o creador) obtiene una reducción potencial de impuestos si se desprende de todos sus derechos presentes y futuros . Sin embargo, muchos códigos tributarios transfieren la carga del impuesto de sucesiones al titular del derecho de usufructo vitalicio y pueden considerar a esta persona o a los nudos propietarios como si fueran dueños de un segundo bien o bien excedente. [ 6 ]

Formalmente, cuando un sistema se deriva del derecho inglés, se divide en derecho común y derecho equitativo. Una reclamación bajo el derecho equitativo generalmente no puede desvirtuar una reclamación de título de un comprador de buena fe que adquirió un valor sin conocimiento previo, ya que dicha persona ha investigado razonablemente la situación de la propiedad basándose en la posición legal (derecho común). El titular de un derecho real puede crear, a partir de un usufructo vitalicio, otros derechos reales o inherentes que sean compatibles con la forma de propiedad.

En consecuencia, debido a su potencial versatilidad y complejidad en los EE. UU., el derecho consuetudinario rara vez reconoce el usufructo vitalicio de bienes muebles (bienes tangibles y ganado, excluyendo terrenos e inmuebles), pero tales derechos se reconocen en equidad cuando cumplen con la forma adecuada ; las leyes y los reglamentos imponen formalidades a la creación de derechos vitalicios sobre bienes muebles.

En equidad (Inglaterra y Gales)

Desde 1925, los títulos registrados en Inglaterra y Gales deberían, preferiblemente, pero generalmente no lo hacen, revelar un «interés vitalicio», un «usufructo vitalicio» o un «uso vitalicio» en forma de restricción en el registro. En cambio, el propietario legal registrado puede ostentar diversos grados de derecho de arrendamiento o de propiedad plena, pero normalmente un derecho absoluto. Esto proporciona un «reflejo fiable del título» que solo puede estar sujeto a unos pocos derechos superiores . Una máxima de equidad es: «Cuando las equidades son iguales, prevalecerá la ley». La equidad se remite a la posición jurídica de un comprador de buena fe a título oneroso y sin conocimiento (incluidos los arrendatarios o acreedores hipotecarios), y como «la equidad no permitirá que un agravio quede sin remedio», cuando exista tal agravio, se limitará a recursos personales contra el fideicomitente o usufructuario cuando confirme que los usufructos vitalicios, en fideicomiso, se han creado válidamente.

  1. para el/los usufructuario(s); y posteriormente
  2. para el beneficiario residual, los beneficiarios residuales o el fideicomitente reversionario.

Los usufructuarios nunca se inscriben como propietarios en el Registro de la Propiedad, ya que son propietarios temporales y equitativos y no tienen derecho a que se efectúe la transferencia del terreno. Si el propietario ha fallecido, los albaceas, administradores o beneficiarios del testamento tienen derecho a solicitar la restricción del formulario estándar A y las directrices oficiales les recomiendan hacerlo. [ 7 ]

Si un contrato de arrendamiento es por más de siete años, debe registrarse. [ 7 ] La mayoría de los contratos de arrendamiento a largo plazo tienen una duración de entre 99 y 999 años , y los «arrendamientos de por vida» se interpretarán como una licencia o un contrato de arrendamiento. [ 8 ]

Jurisdicciones de títulos Torrens

En la mayoría de las jurisdicciones de títulos Torrens, un usufructuario tiene, como en el Reino Unido y Estados Unidos , el derecho a la posesión y disfrute de la propiedad , pero una vez que el usufructuario fallece, la propiedad regresa al nudo propietario . [ 9 ] La principal diferencia es que el usufructo será registrado por el Registrador general de esa jurisdicción y aparecerá en el título registrado . Esto tiene el efecto de convertirlo [ 10 ] en uno de los 9 tipos de interés reconocidos en la tierra y uno de los cuatro que confirman la posesión. El proceso de registro en los sistemas de títulos Torrens generalmente confiere inatacabilidad al usufructo. [ 11 ] [ 12 ]

El titular de un usufructo vitalicio puede ceder sus derechos, pero estos se extinguirán con su fallecimiento, independientemente de a quién se los ceda. En ese caso, el comprador perderá la propiedad del terreno.

Inversiones de usufructo vitalicio

Cada vez es más popular entre los inversores privados invertir en renta vitalicia. Este tipo de inversión se ofrece como alternativa a la compra tradicional para alquilar y está ganando popularidad en el Reino Unido, donde en 2018 se gestionaron rentas vitalicias por un valor superior a los 30 millones de libras esterlinas. [ 13 ]

Historia

Escandinavia

En Dinamarca, Noruega y Suecia, los usufructos vitalicios ( livgeding; lit. ' contrato de vida ' ) eran históricamente feudos bajo la corona, que el titular tenía autoridad para administrar y gravar durante su vida, antes de revertir a la monarquía tras su muerte. [ 14 ]

Desde finales de la Edad Media en adelante, tales usufructos vitalicios se otorgaban principalmente a las viudas de la nobleza , especialmente a las reinas viudas . [ 15 ] [ 16 ] [ 17 ] El usufructo vitalicio generalmente se acordaba durante las negociaciones matrimoniales y se otorgaba con la intención de proveer el sustento de una viuda hasta su muerte. [ 18 ] En tales casos, no siempre se hacía distinción entre un usufructo vitalicio y una dote . Los usufructos vitalicios otorgados a las reinas viudas desempeñaron un papel político importante en Escandinavia durante los siglos XIV y XV, ya que se utilizaban para asegurar el poder de la monarquía. [ 19 ]

Alemania

En el Sacro Imperio Romano Germánico tardío , una leibgedinge (o en alemán : Leibgut , lit. « propiedad vitalicia » ) era una obligación legal de proveer el sustento de una persona hasta su muerte. En particular, esto se aplicaba a la transmisión de escrituras de tierras agrícolas, mediante las cuales el propietario de una granja conservaba los derechos de residencia, una parte de la cosecha y/o una renta vitalicia del heredero. [ 20 ] Actualmente, en la República Federal de Alemania , el término leibgedinge todavía se usa en algunas regiones para referirse a las pensiones estatales, aunque no está definido legalmente. [ 21 ]

Al igual que en Escandinavia, el usufructo vitalicio también se otorgaba a las mujeres nobles como una forma de dote. Por lo general, se designaba una propiedad para que la esposa la administrara en caso de viudez, y su esposo tenía prohibido legalmente venderla sin su consentimiento. La propiedad del usufructo vitalicio se devolvía al nudo propietario solo tras su fallecimiento, momento en el cual ninguno de sus herederos o beneficiarios podía reclamarla legalmente. [ 20 ]

Véase también

Referencias

  1. ↑ Reversiones de viviendas y su lugar en el mercado. Archivado el 25/03/2015 en Wayback Machine . Chris Prior. Mortgage Introducer, 18 de febrero de 2014. Consultado el 12/03/2015.
  2. ↑ Williamson, Lucy (1 de julio de 2015). "El trato de vender tu casa y cobrar por quedarte" . BBC News . Consultado el 1 de julio de 2015 .
  3. ↑ "¿Permite Florida las escrituras Lady Bird?" . PTMLegal.com . Consultado el 7 de julio de 2022 .
  4. ↑ "Transferencias sin sucesión testamentaria" . merharlaw.com . Consultado el 17 de agosto de 2023 .
  5. ↑ "Finanzas familiares: Testamentos y herencias: cómo le afectan los cambios en las normas de sucesión intestada" Jill Papworth y Patrick Collinson. Consultado el 12 de marzo de 2015.
  6. ↑ Impuesto sobre fideicomisos y ganancias de capital. Autoridad tributaria del Reino Unido (HMRC). Consultado el 12 de marzo de 2015.
  7. 1 2 Guía práctica 24, publicada el 13 de octubre de 2003. Registro de la Propiedad . Consultado el 12 de marzo de 2015.
  8. ↑ "Wagstaff y la definición de bienes fideicomitidos a efectos del impuesto sobre las ganancias de capital" 27 de marzo de 2014. Fiona Graham y William Hadley. Private Client Advisor. Consultado el 12 de marzo de 2015.
  9. ↑ Edgeworth et al., Sackville and Neave's Property Law Cases and Materials, 8.ª edición, Lexis Nexis, 2008, págs. 200-205.
  10. ↑ Planificación patrimonial y fideicomisos .
  11. ↑ véase Frazer v Walker [1967] AC 569.
  12. ↑ véase Bogdanovic v Koteff (1988) 12 NSWLR 472.
  13. ↑ Mark Blackwell (15 de febrero de 2019). "Descubra uno de los secretos mejor guardados en inversiones residenciales" . MacBeale . Consultado el 10 de abril de 2019 .
  14. ^ Forsberg, Linnea (2007). "Livgeding gav änkedrottning inkomster" . Populär Historia (en sueco). Archivado desde el original el 21 de agosto de 2010.
  15. ^ Jørgensen, Jens Ulf (2 de octubre de 2024). "vivir" . Danmarks Nationalleksikon (en danés). Den Store Danské . Consultado el 5 de septiembre de 2025 .
  16. ↑ «Viviendo» . Det Norske Akademis Ordbok (en noruego). Det Norske Akademi para Språk og Litteratur.
  17. ↑ «Viviendo» . Svenska Akademiens Ordbok (en sueco) . Consultado el 5 de septiembre de 2025 .
  18. ↑ «vivir» . Ordbog over det danske Sprog (en danés). Det Danske Sprog- og Litteraturselskab . Consultado el 5 de septiembre de 2025 .
  19. ↑ Imsen, Steinar. "Vivir". Norsk historisk leksikon (en noruego) (2ª ed.). ISBN  9788245605525.
  20. ^ "Leibgedinge" . Universal-Lexikon de Pierer (en alemán). vol. 10. 1860. pág. 236.  
  21. ^ "Leibgedinge". Meyers Großes Konversations-Lexikon (en alemán). vol. 12. 1908. pág. 353.