Hispanopedia WikiEl Fideicomiso RACER (Revitalizing Auto Communities Environmental Response Trust) fue creado en marzo de 2011 mediante un decreto de consentimiento en el Tribunal de Quiebras de los Estados Unidos para el Distrito Sur de Nueva York para limpiar y preparar para la reurbanización ciertas propiedades inmobiliarias propiedad de la antigua General Motors Corporation (“GMC”) y varias filiales de GMC en el momento de la quiebra de GMC en 2009. [ 1 ]
A través de su procedimiento de quiebra, GMC pasó a llamarse Motors Liquidation Company ("MLC") y desde entonces ha sido disuelta efectivamente. Antes de su disolución, MLC se dividió en cinco fideicomisos separados: el primero para liquidar las reclamaciones de los acreedores no garantizados (General Unsecured Creditors Trust); el segundo (RACER) para administrar, realizar actividades ambientales y, en última instancia, disponer de ciertos activos restantes de bienes muebles e inmuebles de MLC; el tercero para administrar las reclamaciones relacionadas con el asbesto (Asbestos Personal Injury Trust); el cuarto para reclamaciones de litigios (Action Avoidance Trust); y el quinto para asuntos generales no resueltos de GMC (MLC Debtor In Possession Lenders Trust). [ 2 ]
En sus inicios, la cartera de RACER incluía propiedades en 89 ubicaciones de 14 estados, que comprendían 358 parcelas individuales y más de 7000 acres de terreno principalmente industrial, lo que convertía a RACER en uno de los mayores propietarios de propiedades industriales de Estados Unidos. Cuando se constituyó, RACER era el fideicomiso de respuesta y remediación ambiental más grande de la historia de Estados Unidos. [ 3 ]
RACER tiene su sede en Detroit, Michigan. Su administrador fiduciario es EPLET, LLC, cuyo socio gerente es Elliott P. Laws, ex administrador adjunto de la Oficina de Residuos Sólidos y Respuesta a Emergencias de la Agencia de Protección Ambiental de los Estados Unidos y socio del bufete de abogados Crowell & Moring . El Tribunal de Quiebras designó a EPLET, LLC para un mandato de cinco años como administrador fiduciario cuando se estableció RACER en 2011; EPLET, LLC fue reelegida para un segundo mandato en 2016 y para un tercer mandato en 2021.
El Acuerdo de Conciliación asigna a RACER dos funciones generales con respecto a las antiguas propiedades de GMC en su cartera. Primero, RACER administra estas propiedades mientras son de su propiedad y realiza ciertas labores de limpieza ambiental cuando sea necesario, incluso en algunos casos después de que RACER ya no sea el propietario. Segundo, RACER busca vender o transferir las propiedades para su reutilización productiva o beneficiosa .
RACER no es una entidad gubernamental, sino un fideicomiso independiente cuyo único beneficiario son los Estados Unidos de América.
Fondo
El 1 de junio de 2009, General Motors Corporation solicitó la protección por bancarrota del Capítulo 11 ante el Tribunal de Bancarrota de los Estados Unidos para el Distrito Sur de Nueva York . El 9 de octubre de 2009, Remediation and Liability Management Company, Inc. (“REALM”) y Environmental Corporate Remediation Company, Inc. (“ENCORE”) presentaron cada una peticiones voluntarias de protección bajo el Capítulo 11. [ 4 ]
El 5 de julio de 2009, el tribunal de quiebras aprobó la venta de los activos de la antigua GMC a una nueva General Motors Company («Nueva GM»). Tras la venta de los activos, la antigua GMC pasó a llamarse Motors Liquidation Company («MLC»). La nueva GM no adquirió todas las plantas, y la mayoría de las que permanecieron en poder de MLC fueron transferidas al fideicomiso RACER para su rehabilitación ambiental, como preparación para su venta o transferencia.
Las partes del decreto de consentimiento y del acuerdo de conciliación que estableció el Fideicomiso RACER incluyeron a MLC, REALM y ENCORE (colectivamente los “deudores”); los Estados Unidos de América ; los estados de Delaware , Illinois , Indiana , Kansas , Michigan , Missouri , Nueva Jersey , Nueva York , Ohio , Virginia y Wisconsin ; el Departamento de Calidad Ambiental de Luisiana , el Departamento de Protección Ambiental de Massachusetts ; y el Departamento de Protección Ambiental de la Mancomunidad de Pensilvania (colectivamente los “Estados”); la Tribu Saint Regis Mohawk ; y EPLET, LLC, en su calidad de fideicomisario administrativo.
Propiedades
La cartera de MLC incluía propiedades en 89 ubicaciones en 14 estados de EE. UU. Estas propiedades sumaban más de 7100 acres (2900 ha) de terreno y casi 40 000 000 pies cuadrados (3 700 000 m² ) de superficie construida. [ 5 ] Para cuando los activos de MLC se transfirieron a RACER Trust, MLC había vendido seis propiedades en su totalidad y una parte de una séptima. Si bien RACER Trust recibió las propiedades restantes, se le transfirieron las responsabilidades de limpieza y monitoreo ambiental de todas las propiedades que requerían remediación ambiental y monitoreo a largo plazo, independientemente de si la propiedad había cambiado de propietario. Sesenta de las propiedades tenían obligaciones ambientales, incluidas cuatro vendidas por MLC antes de la creación de RACER Trust.
misión medioambiental
RACER Trust es responsable de llevar a cabo limpiezas seguras y eficaces de la contaminación ambiental residual resultante de operaciones anteriores en 60 antiguas instalaciones de GM. Las limpiezas se realizan con la aprobación y supervisión de agencias reguladoras estatales y federales, y se financian con el capital y los ingresos por inversiones de casi 500 millones de dólares que RACER recibió del Departamento del Tesoro de los Estados Unidos [ 6 ] al momento de su constitución. El objetivo de RACER es obtener cartas de "No se requieren más acciones" u otros instrumentos similares de finalización de las agencias reguladoras responsables para todas las ubicaciones donde se requirieron limpiezas.
En la medida de lo posible, RACER coordina sus labores de limpieza para satisfacer los intereses de los compradores o usuarios finales que buscan invertir en nuevos proyectos industriales o comerciales y en la creación de empleo. En la mayoría de los casos, las propiedades de RACER pueden venderse para nuevos usos incluso antes de que comiencen o finalicen las labores de limpieza ambiental, siempre que RACER tenga garantizado el acceso continuo a las propiedades para llevar a cabo dichas labores.
Los presupuestos para cada operación de limpieza se incorporaron al acuerdo de conciliación que dio origen a RACER Trust. En los casos en que el presupuesto establecido sea insuficiente, RACER Trust podrá acceder a financiación adicional con la aprobación de los firmantes del acuerdo de conciliación.
misión de reurbanización
RACER inicia el proceso de reurbanización para nuevos usos generadores de empleo mediante reuniones con funcionarios electos locales, líderes comunitarios y organizaciones de desarrollo económico, con el objetivo de comprender la visión común de la comunidad local sobre el mejor uso para cada ubicación. Con base en esta visión común, RACER determina la mejor manera de comercializar la propiedad para su venta a posibles compradores. Tras estos pasos iniciales, RACER publicó folletos y documentos de marketing detallados que describen las condiciones de compra, dando inicio formalmente al proceso de comercialización.
RACER evalúa las ofertas de compra según seis criterios establecidos en el Acuerdo de Conciliación que dio origen a RACER. RACER también puede considerar factores adicionales, a su entera discreción, al evaluar si una oferta en particular cumple mejor con estos criterios. Si bien se evaluará el precio de compra, RACER también debe considerar la capacidad de cada oferta para crear empleos y generar nuevas oportunidades económicas en las comunidades afectadas por la quiebra de GM. [ 3 ]
RACER prefiere claramente a los compradores que tengan un plan específico para crear nuevos puestos de trabajo en esas propiedades, a la vez que reutilizan, mejoran y amplían los edificios existentes, en lugar de compradores que tengan la intención de desmantelar los edificios y vender componentes de las propiedades que han adquirido.
Los ingresos procedentes de la venta o el arrendamiento de propiedades se utilizan para sufragar los gastos de mantenimiento de los emplazamientos de RACER, incluidos los impuestos sobre la propiedad que RACER abona, así como los gastos de mantenimiento, seguros y seguridad. Dichos ingresos se transfieren a la Cuenta de Financiación Administrativa de RACER, desde la cual RACER cubre sus gastos corrientes. RACER es autosuficiente y los ingresos previstos por la venta o el arrendamiento de propiedades se tuvieron en cuenta en sus operaciones habituales desde su constitución. Por lo tanto, la donación de propiedades como estrategia de reurbanización queda descartada.
RACER no invierte directamente en la reurbanización (por ejemplo, proporcionando fondos para compensar los costos de mejora de infraestructura) ni paga gastos de terceros (por ejemplo, para que consultores evalúen propuestas de reurbanización). RACER invierte en las comunidades locales manteniendo las propiedades en condiciones comercializables, pagando impuestos sobre la propiedad y actuando como socio de desarrollo económico en la búsqueda de nuevas inversiones y la creación de empleo. [ 7 ]
Criterios de venta
En virtud del acuerdo de conciliación, RACER está obligada a vender sus propiedades a precios que se aproximen a su valor justo de mercado y que tengan en cuenta los puestos de trabajo y otros beneficios económicos que los nuevos proyectos puedan aportar a las comunidades automovilísticas afectadas por la quiebra de GM.
El Acuerdo de Conciliación describió los criterios que RACER, como mínimo, debe considerar al vender propiedades. [ 7 ] Estos criterios incluyen:
- Si el precio de compra es suficiente
- El potencial de creación de empleo en la comunidad afectada y en el estado.
- Aumento de los ingresos fiscales u otros beneficios, como la reducción del deterioro urbano, para la comunidad, el estado o la tribu.
- Evitar un aumento imprevisto en los costos de la limpieza ambiental.
- Las opiniones de las comunidades locales, la tribu o el estado.
- La reputación y credibilidad del posible comprador.
El acuerdo de conciliación no exige ninguna ponderación específica de los factores. Si bien RACER considera —y de hecho considera— los efectos de la venta propuesta en los estados y las localidades, estas entidades no son beneficiarias de RACER. Su único beneficiario es el Gobierno de los Estados Unidos.
Ventas destacadas
Moraine, Ohio
RACER vendió dos de sus propiedades, Moraine Industrial Land y Moraine Assembly Plant, a Industrial Realty Group (IRG) en junio de 2011. Los terrenos adyacentes sumaban más de 3,3 millones de pies cuadrados de espacio industrial en 379 acres de tierra en Moraine y Kettering , Ohio . En una de las mayores transacciones internacionales en la historia de Ohio, Fuyao Glass America adquirió 1,5 millones de pies cuadrados de espacio de fabricación a IRG. La empresa, ahora el mayor fabricante de vidrio para automóviles del mundo, abastece a clientes como General Motors , Ford y Honda . La planta también presta servicios a proveedores de vidrio para el mercado de repuestos, entre los que se incluyen empresas como Safelite AutoGlass.
Fuyao prometió inicialmente una inversión de 230 millones de dólares y la creación de 800 empleos. Un año después, esta cifra aumentó a 360 millones de dólares en inversión y 1550 empleos. [ 8 ] Un año más tarde, Fuyao anunció que su necesidad de mano de obra había aumentado a un total de 2400 trabajadores en esta planta. [ 9 ] También se crearon un total de 622 empleos temporales de construcción. En julio de 2016, Fuyao anunció que está arrendando 241 000 pies cuadrados adicionales de la planta en un acuerdo de 15 años con IRG. [ 10 ] El presidente de Fuyao, Cho Tak Wong, dijo que espera tener más de 3000 empleados en este sitio en algún momento en el futuro. [ 11 ] IRG arrienda partes de los sitios a otros fabricantes relacionados con el automóvil y otros no relacionados con el automóvil.
Ciudad de Kansas, Kansas
En septiembre de 2013, RACER vendió sus propiedades de 74 acres en Kansas City, Kansas, a NorthPoint Development. El comprador denominó al sitio Central Industrial Park [ 12 ] y lo preparó para un nuevo desarrollo industrial. En 2015, NorthPoint desarrolló una instalación construida a medida de 74,000 pies cuadrados y $10 millones [ 13 ] que fue adquirida por Plastic Omnium Auto Inergy, que fabrica sistemas de tanques de combustible de plástico para la cercana planta de ensamblaje de General Motors en Fairfax . El fabricante emplea a aproximadamente 200 nuevos trabajadores. Luego, NorthPoint construyó un edificio especulativo de 842,000 pies cuadrados que General Motors Company ocupa bajo un contrato de arrendamiento a largo plazo. Este desarrollo de $55 millones ahora emplea a aproximadamente 500 nuevos trabajadores. [ 14 ] Se planea la reurbanización de áreas adicionales del sitio.
Pontiac, Michigan
En agosto de 2014, RACER vendió dos de sus propiedades en Pontiac, Michigan , PCC Validation I y PCC Validation II, a M1 Concourse, LLC. [ 15 ] Los dos sitios adyacentes comprendían 86 acres de terreno baldío que perteneció a Rapid Motor Vehicle Company hasta que fue adquirido por Old GM en 1909. El comprador construyó una comunidad exclusiva de más de 250 garajes privados seguros a lo largo del Champion Motor Speedway de 1.5 millas, que también forma parte del desarrollo de M1 Concourse. Los garajes privados son espacios flexibles de almacenamiento y entretenimiento de propiedad individual. [ 16 ] Un espacio para entretenimiento de 6,000 pies cuadrados, un restaurante y centro de banquetes/eventos, y espacios comerciales/minoristas formaron parte de la inversión de casi 70 millones de dólares. [ 17 ]
RACER vendió su terreno comercial de 3,6 acres en el centro de Pontiac a George W. Auch Company en 2017, que estaba reubicando la sede de su negocio de construcción. El centro de 20.000 pies cuadrados, con certificación LEED, se completó en 2018. [ 18 ] Aproximadamente 50 empleados se mudaron a las nuevas oficinas.
United Wholesale Mortgage es una de las mayores empresas de préstamos hipotecarios mayoristas de Estados Unidos. Entre 2018 y 2021, la empresa adquirió la totalidad o parte de cinco antiguas propiedades de RACER en Pontiac, incluido el campus Pontiac Centerpoint – Central, de 1,2 millones de pies cuadrados. Durante la remodelación de las instalaciones para albergar a miles de nuevos empleados de UWM, se construyó una enorme pasarela elevada que conecta la propiedad con la sede central de UWM, al norte de South Boulevard. Se estima que UWM emplea actualmente a más de 9000 trabajadores en todo Pontiac. [ 19 ]
Indianápolis, Indiana
RACER vendió su terreno de 103 acres de la planta de estampado de Indianápolis , Indiana, al Ambrose Property Group en marzo de 2018. La propiedad albergó en su día el Centro de Metales de General Motors de Indianápolis, de 2,2 millones de pies cuadrados. RACER demolió la gran mayoría de las estructuras del terreno antes de venderlo a Ambrose. El plan de Ambrose incluía un desarrollo de uso mixto a lo largo del río White que podría requerir unos 1000 empleos temporales de construcción, 900 empleos permanentes y más de 500 millones de dólares en inversiones en el proyecto durante 10 a 15 años. [ 20 ] La ciudad de Indianápolis no cumplió con el acuerdo del proyecto y, en consecuencia, Ambrose abandonó estos planes y puso la propiedad a la venta. En septiembre de 2019, Ambrose vendió 12 acres de la propiedad al vecino Zoológico de Indianápolis . En noviembre de 2020, Ambrose vendió los 91 acres restantes de la propiedad a la Corporación de Desarrollo Económico de Indiana (IEDC). Poco después, el estado anunció que Elanco Animal Health trasladaría su sede mundial a una porción de 45 acres del sitio mediante un paquete de incentivos total por un valor de hasta $150.5 millones. [ 21 ] En marzo de 2022, la IEDC anunció que planea convertir 20 acres adicionales en un desarrollo de uso mixto que incluirá espacios residenciales, comerciales y de oficinas. [ 22 ]
Livonia, Michigan
RACER vendió su planta de Delco Chassis en Livonia, Michigan , a Ashley Capital en agosto de 2015. El comprador construyó una instalación de 1 millón de pies cuadrados que alquila a Amazon.com como centro de distribución. Se crearon más de 500 empleos temporales en la construcción y, en el verano de 2017, Amazon estimó que contrataría a más de 1000 empleados para trabajar en la instalación. [ 23 ] Ashley Capital vendió una parte de la misma planta a Republic National Distributing Company . El distribuidor de vinos y licores está construyendo un complejo de 515 000 pies cuadrados que servirá como sede regional y centro logístico. Se estima que la empresa invertirá más de 67 millones de dólares en el proyecto y necesitará contratar a 525 empleados. [ 24 ] En mayo de 2021, Ashley Capital compró los 19 acres restantes de la propiedad y construyó un edificio industrial especulativo de 370 000 pies cuadrados. [ 25 ]
Municipio de Ypsilanti, Michigan
En noviembre de 2016, RACER vendió 312 acres de su planta de transmisión Willow Run a una sociedad que ha reconvertido la propiedad en el American Center for Mobility , un centro de pruebas de vanguardia para vehículos conectados y automatizados, operativo durante las cuatro estaciones, ubicado en Ypsilanti Township, Michigan . El centro incluye una pista de pruebas de 2,5 millas con rampas, un túnel de 700 grados y otros componentes necesarios para el desarrollo y la comercialización de automóviles sin conductor y tecnologías relacionadas. [ 26 ]
Antes de esta venta, RACER vendió 144.000 pies cuadrados de antiguo espacio de fabricación en casi 17 acres de esta propiedad para el recién reubicado Yankee Air Museum , que sufrió un devastador incendio en su ubicación anterior en 2004. [ 27 ]
Condado de Spotsylvania, Virginia
La antigua GM poseía una única propiedad en Virginia, ubicada cerca de Fredericksburg en el condado de Spotsylvania , de la cual RACER tomó posesión como parte de la quiebra de la antigua GM. La planta de fabricación de 265 000 pies cuadrados y 76 acres de terreno fueron vendidos por RACER a idX Corporation en mayo de 2017. En 2017 se informó que la compañía invertiría aproximadamente 7,2 millones de dólares en el desarrollo del sitio y crearía 150 nuevos puestos de trabajo. [ 28 ]
Municipio de Ewing, Nueva Jersey
En agosto de 2018, RACER vendió su terreno industrial baldío de 80 acres en Ewing Township, Nueva Jersey, a Atlantic Realty. El comprador está remodelando la propiedad para convertirla en un centro urbano de uso mixto que incluirá 14 000 pies cuadrados de espacio comercial y 90 000 pies cuadrados de espacio residencial. [ 29 ]
Controversias
Ontario, Ohio
En agosto de 2012, RACER anunció que había llegado a un acuerdo con Brownfield Communities Development Company, una empresa conjunta entre Hilco y el Grupo Adler, para la venta de la antigua planta de Ontario Stamping, una instalación de fabricación de 2,5 millones de pies cuadrados en Ontario, Ohio . [ 30 ] La venta se completó en diciembre de 2012. "Estamos transformando una instalación obsoleta de un solo inquilino en un moderno generador de negocios para múltiples inquilinos", dijo Michael M. Adler , director ejecutivo y presidente del Grupo Adler. "Estamos entusiasmados por comenzar la siguiente fase del proyecto y esperamos trabajar con la comunidad". [ 31 ] La empresa prometió crear 500 empleos en un plazo de cinco años o pagar una multa de 1 millón de dólares a la ciudad. [ 32 ]
Brownfield Communities Development Company declaró a RACER y a la comunidad en un Acuerdo de Desarrollo fechado el 16 de agosto de 2012 que tenía la intención de buscar nuevos inquilinos para ocupar la mayor parte del edificio intacto. En una carta fechada el 12 de abril de 2013, Michael M. Adler, presidente de Ontario Business Park LLC, solicitó la aprobación de la Ciudad de Ontario para la demolición de los edificios en la propiedad. [ 33 ] La solicitud fue aprobada por el Ayuntamiento de Ontario y los edificios fueron demolidos y vendidos como chatarra.
Brownfield Communities Development Company afirmó que la comercialización de la propiedad se vio obstaculizada por la actividad ambiental en curso, a pesar de no haber mencionado nunca las condiciones ambientales como un posible impedimento al adquirir la propiedad y a pesar de los numerosos ejemplos de propiedades de RACER que fueron compradas y reurbanizadas mientras se realizaban actividades ambientales. [ 34 ] La Agencia de Protección Ambiental de Ohio , el organismo regulador que supervisó las actividades de limpieza de RACER en la propiedad, emitió un Pacto de No Demandar a RACER en abril de 2016, certificando la finalización de la limpieza ambiental en la propiedad. [ 35 ]
En agosto de 2017, el Ayuntamiento de Ontario envió un aviso de incumplimiento de finalización al Grupo Adler. [ 36 ] Después de largas discusiones, las dos partes acordaron transferir el título de toda la propiedad a la ciudad a cambio de la devolución de un depósito de $1 millón en fideicomiso al Grupo Adler. [ 37 ] Ahora propiedad de la ciudad, y con la asistencia del Fideicomiso RACER, se desarrolló una nueva estrategia de marketing para el sitio. [ 38 ] En noviembre de 2020, se anunció que Industrial Commercial Properties (ICP) compraría 6 acres del sitio, incluido su edificio de preparación de prensa de 45 000 pies cuadrados, y lo arrendaría a Charter Next Generation (CNG) para la fabricación de bolsas especiales. [ 39 ] En marzo de 2022, se informó que se construiría una ampliación de 90 000 pies cuadrados para expandir la operación de CNG. Al mismo tiempo, ICP presentó al Ayuntamiento de Ontario planes para un nuevo edificio industrial especulativo de 32 pies de altura y entre 250.000 y 300.000 pies cuadrados. [ 40 ]
Parroquia de Caddo, Luisiana
En enero de 2013, RACER y Elio Motors anunciaron que Elio Motors compraría la antigua planta de Shreveport Operations en Caddo Parish, Louisiana , y contrataría a 1500 personas para fabricar los innovadores vehículos de tres ruedas a gasolina de la compañía. [ 41 ] El acuerdo se reestructuró para permitir la compra de las instalaciones por parte de la Junta de Desarrollo Industrial (IDB) de Caddo Parish en diciembre de 2013, con un contrato de arrendamiento principal otorgado a Industrial Realty Group (dba Shreveport Business Park) y un contrato de arrendamiento secundario otorgado a Elio Motors. Shreveport Business Park, además de realizar pagos mensuales de arrendamiento a la IDB, es responsable de todo el marketing, mantenimiento y conservación de la propiedad.
Los funcionarios locales electos que inicialmente apoyaban a Elio Motors comenzaron a criticar públicamente el acuerdo a medida que Elio Motors seguía sin cumplir con los plazos de inicio de producción, alegando falta de capital. En particular, el comisionado de Caddo, Matthew Linn, y el representante estatal de Luisiana, Cedric Glover, un destacado partidario de Elio Motors durante su mandato como alcalde de Shreveport, formularon acusaciones falsas: el comisionado Linn afirmó que RACER amenazó con demoler la planta si la Junta de Desarrollo Industrial de la Parroquia de Caddo no la compraba, y el representante Glover que la venta de la planta impedía que otros posibles arrendaran o compraran la planta. El representante Glover patrocinó una resolución de la Cámara de Representantes solicitando al Comité de Comercio de la Cámara que estudiara el estado de la industria de fabricación de automóviles en el estado de Luisiana desde el inicio de la recesión económica mundial más reciente. [ 42 ] [ 43 ]
El Comité de Comercio de la Cámara de Representantes celebró una audiencia sobre la transacción el 26 de octubre de 2016 en Shreveport. [ 44 ] El comité emitió un informe de dos páginas que no incluía conclusiones ni determinaciones de hecho, salvo señalar que, “Desde la reunión de octubre de 2016, funcionarios de la asociación económica del norte de Luisiana anunciaron que GLOVIS America, una subsidiaria de Hyundai, abrirá un nuevo centro de distribución en las antiguas instalaciones de General Motors, lo que dará como resultado la producción de 75 000 vehículos al año y la creación de 400 nuevos puestos de trabajo en el norte de Luisiana”. [ 45 ]
En 2017, la Cámara de Representantes de Luisiana autorizó la creación de un subcomité del Comité de Comercio de la Cámara “para examinar más a fondo ciertos asuntos relacionados con el cumplimiento de los deberes fiduciarios del (Racer Trust) con respecto a la antigua planta de General Motors en Shreveport”. [ 46 ] El informe del subcomité debía presentarse 30 días antes del inicio del período ordinario de sesiones de 2018 de la Legislatura de Luisiana. No se emitió ningún informe.
Véase también
Referencias
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- Instalaciones de General Motors
- Derecho ambiental en los Estados Unidos
- Establecimientos en Estados Unidos en 2011