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Articulo de referencia

Burbuja inmobiliaria en Estados Unidos en la década de 2000

Costo medio de compra de una vivienda por estado de EE. UU. Costo medio de compra de una vivienda por área metropolitana de EE. UU. Fig. 1: Gráfico de Robert Shiller sobre los p...

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Costo medio de compra de una vivienda por estado de EE. UU.
Costo medio de compra de una vivienda por área metropolitana de EE. UU.
Fig. 1: Gráfico de Robert Shiller sobre los precios de las viviendas en EE. UU., la población, los costos de construcción y los rendimientos de los bonos, de Irrational Exuberance , 2.ª ed. [ 1 ] Shiller muestra que los precios de las viviendas en EE. UU. ajustados a la inflación aumentaron un 0,4 % anual desde 1890 hasta 2004 y un 0,7 % anual desde 1940 hasta 2004, mientras que los datos del censo de EE. UU. de 1940 a 2004 muestran que el valor autoevaluado aumentó un 2 % anual.

La burbuja inmobiliaria de la década de 2000 en Estados Unidos, también conocida como auge de los precios de la vivienda o ciclo inmobiliario de la década de 2000 [ 2 ] , fue un fuerte aumento y posterior colapso de los precios de los activos inmobiliarios que afectó a más de la mitad de los estados de EE . UU. En muchas regiones, una burbuja inmobiliaria fue el detonante de la crisis de las hipotecas subprime . Los precios de la vivienda, que alcanzaron su punto máximo a principios de 2006, comenzaron a descender en 2006 y 2007, y alcanzaron nuevos mínimos en 2011. [ 3 ] El 30 de diciembre de 2008, el índice de precios de la vivienda Case-Shiller registró la mayor caída de precios de su historia. [ 4 ] La crisis crediticia resultante del estallido de la burbuja inmobiliaria es una causa importante de la Gran Recesión en Estados Unidos . [ 5 ]

El aumento de las tasas de ejecuciones hipotecarias entre los propietarios de viviendas estadounidenses en 2006-2007 provocó una crisis en agosto de 2008 en los mercados de hipotecas subprime , Alt-A , obligaciones de deuda garantizadas (CDO), hipotecas , crédito , fondos de cobertura y bancos extranjeros . [ 6 ] En octubre de 2007, Henry Paulson , secretario del Tesoro de Estados Unidos , calificó el estallido de la burbuja inmobiliaria como "el riesgo más significativo para nuestra economía". [ 7 ]

Una burbuja tenía el potencial de afectar no solo las valoraciones de las viviendas, sino también los mercados hipotecarios, los constructores de viviendas, el sector inmobiliario , los puntos de venta minoristas de suministros para el hogar, los fondos de cobertura de Wall Street controlados por grandes inversores institucionales y los bancos extranjeros, aumentando el riesgo de una recesión a nivel nacional. [ 8 ] [ 9 ] [ 10 ] [ 11 ] La preocupación por el impacto del colapso de los mercados inmobiliario y crediticio en la economía estadounidense en general llevó al presidente George W. Bush y al presidente de la Reserva Federal, Ben Bernanke, a anunciar un rescate limitado del mercado inmobiliario estadounidense para los propietarios que no podían pagar sus deudas hipotecarias. [ 12 ]

Solo en 2008, el gobierno de Estados Unidos asignó más de 900 mil millones de dólares (aproximadamente 1,28 billones de dólares en 2024 ) a préstamos especiales y rescates relacionados con la burbuja inmobiliaria estadounidense. Este monto se distribuyó entre el sector público y el privado . Debido a la gran cuota de mercado de la Asociación Nacional Federal Hipotecaria (Fannie Mae) y la Corporación Federal de Préstamos Hipotecarios para Viviendas (Freddie Mac) (ambas empresas patrocinadas por el gobierno ), así como de la Administración Federal de Vivienda , recibieron una parte sustancial del apoyo gubernamental, a pesar de que sus hipotecas se concedieron de forma más conservadora y, de hecho, tuvieron un mejor desempeño que las del sector privado. [ 13 ] 

Fondo

Los precios de los terrenos contribuyeron mucho más a los aumentos de precios que las estructuras. [ 14 ]

Las burbujas inmobiliarias pueden ocurrir en los mercados inmobiliarios locales o globales. En sus etapas finales, se caracterizan típicamente por aumentos rápidos en las valoraciones de bienes inmuebles hasta alcanzar niveles insostenibles en relación con los ingresos, las relaciones precio-alquiler y otros indicadores económicos de asequibilidad. Esto puede ir seguido de disminuciones en los precios de las viviendas que resultan en que muchos propietarios se encuentren en una posición de patrimonio negativo , es decir, una deuda hipotecaria superior al valor de la propiedad. Las causas subyacentes de la burbuja inmobiliaria son complejas. Los factores incluyen la política fiscal (exención de la vivienda de las ganancias de capital), tasas de interés históricamente bajas, estándares de crédito laxos, falta de intervención de los reguladores y fiebre especulativa . [ 6 ] [ 8 ] [ 15 ] [ 16 ] [ 17 ] [ 18 ] Esta burbuja puede estar relacionada con la burbuja bursátil o la burbuja de las puntocom de la década de 1990. [ 1 ] [ 19 ] [ 20 ] [ 21 ] Esta burbuja coincide aproximadamente con otras similares en el Reino Unido, Hong Kong, España, [ 22 ] Polonia, Hungría y Corea del Sur. [ 23 ] [ 24 ]

Aunque las burbujas pueden identificarse en desarrollo, solo pueden medirse definitivamente a posteriori tras una corrección del mercado, [ 25 ] que comenzó en 2005-2006 para el mercado inmobiliario estadounidense. [ 26 ] [ 27 ] [ 28 ] [ 29 ] [ 30 ] [ 31 ] El expresidente de la Junta de la Reserva Federal de EE. UU. , Alan Greenspan, dijo: «Tuvimos una burbuja en el mercado inmobiliario», [ 32 ] [ 33 ] y también dijo tras la crisis hipotecaria y crediticia subprime de 2007: «Realmente no lo entendí hasta muy tarde en 2005 y 2006». [ 34 ]

La crisis hipotecaria y crediticia fue causada por la incapacidad de un gran número de propietarios para pagar sus hipotecas, ya que sus hipotecas con bajas tasas de interés iniciales volvieron a las tasas de interés regulares. Greenspan advirtió de "grandes caídas de dos dígitos" en el valor de las viviendas, "mayores de lo que la mayoría de la gente espera". [ 33 ] El director ejecutivo de Freddie Mac, Richard Syron, coincidió con Greenspan al reconocer una burbuja inmobiliaria y con la advertencia del economista de Yale, Robert Shiller , de que los precios de las viviendas parecen sobrevalorados y que la corrección podría durar años, con la pérdida de billones de dólares en valor de las viviendas. [ 35 ]

Los problemas para los propietarios de viviendas con buen historial crediticio surgieron a mediados de 2007, lo que llevó al mayor prestamista hipotecario de Estados Unidos, Countrywide Financial , a advertir que no se esperaba una recuperación en el sector de la vivienda al menos hasta 2009, ya que los precios de las viviendas estaban cayendo "como nunca antes, con la excepción de la Gran Depresión ". [ 9 ] El impacto del auge de las valoraciones de las viviendas en la economía estadounidense desde la recesión de 2001-2002 fue un factor importante en la recuperación, porque una gran parte del gasto de los consumidores fue impulsada por el auge de la refinanciación relacionado, que permitió a las personas reducir sus pagos hipotecarios mensuales con tasas de interés más bajas y obtener capital de sus viviendas a medida que aumentaba su valor. [ 8 ]

Cronología

Relación entre los precios de la vivienda y los ingresos personales por área metropolitana
  Denver
  Promedio de Estados Unidos
  Dallas

Debate contemporáneo sobre el auge de los precios de la vivienda

Los precios de venta medianos y promedio de las viviendas nuevas vendidas en los Estados Unidos entre 1963 y 2010 [ 36 ]

Durante el auge de los precios de los activos y antes de la Gran Recesión, diversas partes describieron el mercado inmobiliario como una burbuja o cuestionaron esa denominación.

Predicciones de una burbuja

Especialmente a finales de 2004 y principios de 2005, numerosos factores económicos y culturales llevaron a varios economistas a argumentar que existía una burbuja inmobiliaria en los EE. UU. [ 1 ] [ 25 ] [ 37 ] [ 38 ] [ 39 ] [ 40 ] Dean Baker identificó la burbuja en agosto de 2002, y desde entonces advirtió repetidamente sobre su naturaleza y profundidad, y las razones políticas por las que se estaba ignorando. [ 41 ] [ 42 ] Antes de eso, Robert Prechter escribió extensamente sobre ella, al igual que el profesor Shiller en su publicación original de Exuberancia irracional en el año 2000. Peter Schiff también predijo la burbuja desde el principio y se pronunció al respecto en televisión, además de escribir un libro que detallaba sus predicciones sobre las consecuencias. [ 43 ]

Un artículo de agosto de 2008 en The New York Times informó que a mediados de 2004 Richard F. Syron , director ejecutivo de Freddie Mac , recibió un memorando de David Andrukonis, exdirector de riesgos de la compañía , advirtiéndole que Freddie Mac estaba financiando préstamos de alto riesgo que amenazaban la estabilidad financiera de Freddie Mac. En su memorando, el Sr. Andrukonis escribió que estos préstamos "probablemente representarían un enorme riesgo financiero y reputacional para la compañía y el país". [ 44 ] El artículo reveló que más de dos docenas de ejecutivos de alto rango dijeron que el Sr. Syron simplemente había decidido ignorar las advertencias .

Otras advertencias surgieron ya en 2001, cuando el difunto gobernador de la Reserva Federal, Edward Gramlich, alertó sobre los riesgos que planteaban las hipotecas subprime. [ 45 ] En septiembre de 2003, en una audiencia del Comité de Servicios Financieros de la Cámara de Representantes , el congresista Ron Paul identificó la burbuja inmobiliaria y predijo las dificultades que causaría: «Como todas las burbujas creadas artificialmente, el auge de los precios de la vivienda no puede durar para siempre. Cuando los precios de la vivienda caigan, los propietarios experimentarán dificultades al desaparecer su patrimonio. Además, los tenedores de la deuda hipotecaria también sufrirán pérdidas». [ 46 ]

La revista The Economist afirmó: «El aumento mundial de los precios de la vivienda es la mayor burbuja de la historia», [ 47 ] por lo que cualquier explicación debe considerar sus causas globales, así como las específicas de Estados Unidos. El entonces presidente de la Reserva Federal, Alan Greenspan, dijo a mediados de 2005 que «como mínimo, hay un poco de "espuma" (en el mercado inmobiliario estadounidense)... es difícil no ver que hay muchas burbujas locales»; Greenspan admitió en 2007 que " espuma " era un eufemismo para referirse a una burbuja. [ 33 ] A principios de 2006, el presidente Bush dijo sobre el auge inmobiliario estadounidense: «Si las casas se encarecen demasiado, la gente dejará de comprarlas... Las economías deberían tener ciclos». [ 48 ]

Predicciones de que no habrá burbuja

En 2008, Alex Tabarrok , economista canadiense-estadounidense, rechazó la idea de que existiera una burbuja inmobiliaria. [ 49 ] [ 50 ]

El economista jefe de Freddie Mac y el director del Centro Conjunto de Estudios de Vivienda (JCHS) cuestionaron la existencia de una burbuja inmobiliaria nacional y expresaron dudas sobre la posibilidad de una caída significativa en los precios de las viviendas, citando el aumento constante de los precios desde la Gran Depresión , una mayor demanda prevista por parte de la generación del baby boom y niveles saludables de empleo. [ 51 ] [ 52 ] [ 53 ] David Lereah , ex economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR), distribuyó "Informes Antiburbuja" en agosto de 2005 para "responder a las acusaciones irresponsables de burbuja hechas por los medios de comunicación y académicos locales". [ 54 ]

Corrección de precios

Sobre la base de datos de mercado de 2006 que indicaban un marcado descenso, incluyendo menores ventas, aumento de inventarios, caída de precios medios y aumento de las tasas de ejecución hipotecaria, [ 55 ] algunos economistas han concluido que la corrección en el mercado inmobiliario estadounidense comenzó en 2006. [ 10 ] [ 56 ] Un informe de la revista Fortune de mayo de 2006 sobre la burbuja inmobiliaria estadounidense afirma: "La gran burbuja inmobiliaria finalmente ha comenzado a desinflarse... En muchos mercados que alguna vez fueron frenéticos en todo el país, los relatos de caída de precios de lista han reemplazado historias de listas de espera para condominios sin construir y guerras de ofertas por anodinas casas coloniales de tres habitaciones". [ 27 ]

Entre otras declaraciones, los informes afirmaban que la gente "no debería preocuparse de que los precios de las viviendas estén subiendo más rápido que los ingresos familiares", que "prácticamente no hay riesgo de una burbuja inmobiliaria nacional basada en la demanda fundamental de vivienda y factores económicos predecibles", y que "se puede esperar una desaceleración general en la tasa de crecimiento de los precios, pero en muchas áreas persistirá la escasez de inventario y es probable que los precios de las viviendas continúen subiendo por encima de las normas históricas". [ 57 ] Tras los informes de rápidas caídas en las ventas y depreciación de precios en agosto de 2006, [ 58 ] [ 59 ] Lereah admitió que esperaba que "los precios de las viviendas bajaran un 5% a nivel nacional, más en algunos mercados, menos en otros. Y algunas ciudades de Florida y California, donde los precios de las viviendas se dispararon a niveles altísimos, podrían tener 'aterrizajes bruscos'". [ 30 ]

Las ventas y los precios de las viviendas a nivel nacional cayeron drásticamente en marzo de 2007, la mayor caída desde la crisis de las cajas de ahorros y préstamos de 1989. Según datos de la NAR , las ventas disminuyeron un 13%, hasta las 482.000 unidades, desde el máximo de 554.000 alcanzado en marzo de 2006, y el precio medio nacional cayó casi un 6%, hasta los 217.000 dólares, desde un máximo de 230.200 dólares en julio de 2006. [ 31 ]

John A. Kilpatrick, de Greenfield Advisors, fue citado por Bloomberg News el 14 de junio de 2007 sobre la relación entre el aumento de las ejecuciones hipotecarias y la caída de los precios de la vivienda en determinadas zonas: «Vivir en una zona con múltiples ejecuciones hipotecarias puede provocar una disminución del 10% al 20% en el valor de las propiedades». Añadió: «En algunos casos, esto puede aniquilar el patrimonio de los propietarios o dejarlos con una deuda hipotecaria superior al valor de la vivienda. Las casas vecinas, que resultan ser inocentes, también se verán afectadas». [ 60 ]

El Comité Bancario del Senado de los Estados Unidos celebró audiencias sobre la burbuja inmobiliaria y las prácticas crediticias relacionadas en 2006, tituladas "La burbuja inmobiliaria y sus implicaciones para la economía" y "Riesgo calculado: evaluación de productos hipotecarios no tradicionales". [ 61 ] Tras el colapso de la industria de las hipotecas subprime en marzo de 2007, el senador Chris Dodd , presidente del Comité Bancario, celebró audiencias y solicitó a los ejecutivos de las cinco principales compañías hipotecarias subprime que testificaran y explicaran sus prácticas crediticias. Dodd afirmó que los "préstamos abusivos" habían puesto en peligro la propiedad de la vivienda para millones de personas. [ 18 ] Además, senadores demócratas como el senador Charles Schumer de Nueva York ya proponían un rescate del gobierno federal para los prestatarios subprime con el fin de evitar que los propietarios perdieran sus viviendas. [ 18 ]

Causas

Extensión geográfica

Precios de la vivienda ajustados a la inflación en Estados Unidos por estado, 1998-2006

Los economistas han debatido si el auge de los precios de la vivienda a principios de la década de 2000 implicó burbujas a nivel nacional o local.

Ya en 2005, debido a la apreciación no uniforme de los precios, algunos economistas, incluido el expresidente de la Reserva Federal, Alan Greenspan , argumentaron que Estados Unidos no estaba experimentando una burbuja inmobiliaria a nivel nacional propiamente dicha , sino varias burbujas locales. [ 62 ] Sin embargo, en 2007, Greenspan afirmó que "todas las burbujas especulativas se suman para formar una burbuja agregada". [ 33 ]

A pesar de la gran relajación de los estándares crediticios y las bajas tasas de interés, muchas regiones del país experimentaron una escasa apreciación de los precios durante el "período de burbuja". De las 20 áreas metropolitanas más grandes monitoreadas por el índice de precios de vivienda S&P/Case-Shiller , seis (Dallas, Cleveland, Detroit, Denver, Atlanta y Charlotte) registraron un crecimiento de precios inferior al 10% en términos ajustados a la inflación entre 2001 y 2006. [ 63 ] Durante el mismo período, siete áreas metropolitanas (Tampa, Miami, San Diego, Los Ángeles, Las Vegas, Phoenix y Washington, D.C.) experimentaron una apreciación superior al 80%.

De manera algo paradójica, a medida que la burbuja inmobiliaria se desinfla [ 64 ] algunas áreas metropolitanas (como Denver y Atlanta) han estado experimentando altas tasas de ejecuciones hipotecarias , a pesar de que no vieron mucha apreciación de las viviendas en primer lugar y, por lo tanto, no parecían estar contribuyendo a la burbuja nacional. Esto también fue cierto para algunas ciudades en el Cinturón del Óxido como Detroit [ 65 ] y Cleveland , [ 66 ] donde las débiles economías locales habían producido poca apreciación de los precios de las viviendas a principios de la década, pero aun así vieron valores decrecientes y un aumento de las ejecuciones hipotecarias en 2007. A enero de 2009, California, Michigan, Ohio y Florida eran los estados con las tasas de ejecuciones hipotecarias más altas.

Para julio de 2008, los precios acumulados del año habían disminuido en 24 de las 25 áreas metropolitanas de EE. UU., siendo California y el suroeste las regiones que experimentaron las mayores caídas de precios. Según los informes, solo Milwaukee había visto un aumento en los precios de las viviendas después de julio de 2007. [ 67 ]

Efectos secundarios

Antes de la corrección del mercado inmobiliario de 2006-2007, el aumento sin precedentes de los precios de la vivienda que comenzó en 1997 produjo numerosos efectos de gran alcance en la economía de Estados Unidos.

Inicio de la construcción de viviendas en Estados Unidos, 1959–2021
  • Uno de los efectos más directos se observó en la construcción de nuevas viviendas. En 2005, se vendieron 1.283.000 viviendas unifamiliares nuevas, en comparación con un promedio de 609.000 por año durante 1990-1995. [ 68 ] Las constructoras de viviendas más grandes, como DR Horton , PulteGroup y Lennar , mejoraron significativamente sus operaciones. Las acciones de DR Horton pasaron de 3 dólares a principios de 1997 a un máximo histórico de 42,82 dólares el 20 de julio de 2005. Los ingresos de Pulte Corp crecieron de 2.330 millones de dólares en 1996 a 14.690 millones de dólares en 2005. [ 69 ] [ 70 ] [ 71 ]
  • Los retiros de capital hipotecario —principalmente préstamos con garantía hipotecaria y refinanciamientos con retiro de efectivo— crecieron considerablemente desde principios de la década de 1990. Según estimaciones de la Reserva Federal de EE. UU., en 2005 los propietarios de viviendas extrajeron 750 mil millones de dólares de capital de sus viviendas (frente a los 106 mil millones de dólares de 1996), gastando dos tercios de esa cantidad en consumo personal, mejoras del hogar y deudas de tarjetas de crédito. [ 72 ]
  • Se cree ampliamente que el aumento de la actividad económica generado por la burbuja inmobiliaria en expansión entre 2001 y 2003 contribuyó en parte a evitar una recesión generalizada en la economía estadounidense tras el estallido de la burbuja de las puntocom y la deslocalización de la producción a China. Los analistas consideraban que, gracias a la desaceleración de ambos sectores, la economía, desde principios de la década de 2000 hasta 2007, evitó un estancamiento económico, ya que el auge del mercado inmobiliario creó empleos, impulsó la demanda económica y generó un auge del consumo derivado de la caída del valor de las viviendas hasta que el mercado inmobiliario comenzó a corregirse. [ 73 ]
  • Diferencias regionales extremas en los precios de la tierra. Las diferencias en los precios de la vivienda se deben principalmente a las diferencias en el valor de la tierra, que llegó a representar el 85 % del valor total de las casas en los mercados de precios más altos en su punto máximo. [ 14 ] La Escuela de Negocios de Wisconsin publica una base de datos en línea con el costo de construcción y el valor de la tierra para 46 áreas metropolitanas de EE. UU. [ 14 ] Una de las regiones de más rápido crecimiento en los Estados Unidos durante las últimas décadas fue el área metropolitana de Atlanta, Georgia, donde el valor de la tierra es una pequeña fracción de la de los mercados de precios altos. El alto valor de la tierra contribuye al alto costo de vida en general y es parte de la razón del declive de los antiguos centros industriales, mientras que nuevas plantas automotrices, por ejemplo, se construyeron en todo el Sur, que creció en población más rápido que las otras regiones.
  • Las personas que han sufrido ejecuciones hipotecarias o viven cerca de zonas donde estas ocurren tienen una mayor probabilidad de enfermarse o, al menos, de experimentar mayor ansiedad. En general, se informa que los propietarios que no pueden permitirse vivir en las zonas que desean presentan mayores índices de mala salud. Además de los problemas de salud, se ha demostrado que la inestabilidad del mercado inmobiliario también incrementa los casos de violencia. Posteriormente, estas personas comienzan a temer que les quiten sus hogares. El aumento de la ansiedad es un fenómeno común. Existe el temor de que las ejecuciones hipotecarias provoquen estas reacciones en quienes anticipan que les sucederá lo mismo. También se ha observado un aumento de los incidentes violentos en los barrios donde existe dicha incertidumbre.

Estas tendencias se revirtieron durante la corrección del mercado inmobiliario de 2006-2007. En agosto de 2007, las acciones de DR Horton y Pulte Corp. habían caído a un tercio de sus respectivos niveles máximos debido a la caída de las ventas de viviendas residenciales nuevas. Algunas de las ciudades y regiones que habían experimentado el crecimiento más rápido durante 2000-2005 comenzaron a experimentar altas tasas de ejecuciones hipotecarias . [ 64 ] Se sugirió que la debilidad del sector de la vivienda y la pérdida del consumo que había sido impulsado por la retirada del capital hipotecario podrían conducir a una recesión, pero a mediados de 2007 la existencia de esta recesión aún no se había determinado. [ 74 ] En marzo de 2008, Thomson Financial informó que el " Índice de Actividad Nacional del Banco de la Reserva Federal de Chicago para febrero envió una señal de que probablemente había comenzado una recesión". [ 75 ]

Las cotizaciones de Fannie Mae y Freddie Mac se desplomaron en 2008, ya que los inversores temían que carecieran de capital suficiente para cubrir las pérdidas de su cartera de préstamos y garantías de préstamos de 5 billones de dólares (aproximadamente 7,13 billones de dólares en 2024 ). [ 76 ] El 16 de junio de 2010, se anunció que Fannie Mae y Freddie Mac serían excluidas de la Bolsa de Nueva York; sus acciones ahora se negocian en el mercado extrabursátil. [ 77 ] 

corrección del mercado inmobiliario

Basándose en las tendencias históricas de valoración de viviendas en EE. UU., [ 1 ] [ 79 ] en 2005 y 2006 muchos economistas y escritores de negocios predijeron correcciones del mercado que iban desde unos pocos puntos porcentuales hasta el 50 % o más de los valores máximos en algunos mercados, [ 26 ] [ 80 ] [ 81 ] [ 82 ] [ 83 ] y aunque este enfriamiento aún no había afectado a todas las áreas de EE. UU., algunos advirtieron que aún podría hacerlo, y que la corrección sería "desagradable" y "severa". [ 84 ] [ 85 ] El economista jefe Mark Zandi de la firma de investigación económica Moody's Economy.com predijo un "colapso" de depreciación de dos dígitos en algunas ciudades de EE. UU. para 2007-2009. [ 6 ] [ 86 ] [ 87 ] En un documento que presentó en un simposio económico de la Junta de la Reserva Federal en agosto de 2007, el economista de la Universidad de Yale, Robert Shiller, advirtió: "Los ejemplos que tenemos de ciclos pasados ​​indican que las caídas importantes en los precios reales de las viviendas —incluso caídas del 50 por ciento en algunos lugares— son totalmente posibles a partir de hoy o de un futuro no muy lejano". [ 88 ]

Para comprender mejor cómo se desarrolló la crisis hipotecaria, un informe de 2012 de la Universidad de Michigan analizó datos del Panel Study of Income Dynamics (PSID), que encuestó a aproximadamente 9000 hogares representativos en 2009 y 2011. Los datos parecen indicar que, si bien las condiciones siguen siendo difíciles, en algunos aspectos la crisis se está atenuando: durante el período estudiado, el porcentaje de familias con pagos hipotecarios atrasados ​​disminuyó del 2,2 % al 1,9 %; los propietarios que consideraban "muy probable o algo probable" que se atrasaran en los pagos disminuyeron del 6 % al 4,6 % de las familias. Por otro lado, la liquidez financiera de las familias ha disminuido: "En 2009, el 18,5 % de las familias no tenía activos líquidos, y en 2011 esta cifra había aumentado al 23,4 % de las familias". [ 89 ] [ 90 ]

A mediados de 2016, el índice nacional de precios de la vivienda estaba "aproximadamente un 1 por ciento por debajo del pico de la burbuja de 2006" en términos nominales [ 91 ] pero un 20 por ciento por debajo en términos ajustados a la inflación. [ 92 ]

Colapso del sector de las hipotecas subprime

El banco británico Northern Rock Bank se vio envuelto en una corrida bancaria debido a las colas de clientes que intentaban retirar sus ahorros en medio del pánico provocado por la crisis de las hipotecas subprime en Estados Unidos.

En marzo de 2007, la industria hipotecaria subprime de Estados Unidos colapsó debido a tasas de ejecución hipotecaria superiores a las esperadas (sin fuente verificable), con más de 25 prestamistas subprime declarándose en bancarrota, anunciando pérdidas significativas o poniéndose a la venta. [ 93 ] Las acciones del mayor prestamista subprime del país, New Century Financial , se desplomaron un 84% en medio de las investigaciones del Departamento de Justicia , antes de finalmente declararse en bancarrota bajo el Capítulo 11 el 2 de abril de 2007, con pasivos que superaban los 100 millones de dólares (aproximadamente 145 millones de dólares en 2024 ). [ 94 ] 

El gestor del mayor fondo de bonos del mundo, PIMCO , advirtió en junio de 2007 que la crisis de las hipotecas subprime no era un hecho aislado y que, con el tiempo, afectaría a la economía y, en última instancia, tendría un impacto en forma de precios de la vivienda deteriorados. [ 95 ] Bill Gross , un "gurú financiero de gran reputación", [ 11 ] criticó sarcástica y ominosamente las calificaciones crediticias de los CDO basados ​​en hipotecas que ahora se enfrentan al colapso:

¿AAA? Ustedes fueron seducidos, señores Moody y Poor , por el maquillaje, esos tacones de aguja de seis pulgadas y un tatuaje en la parte baja de la espalda . Muchas de estas chicas guapas no son activos de alta categoría que valgan 100 centavos por dólar... [E]l punto es que hay cientos de miles de millones de dólares de este desperdicio tóxico... Este problema [en última instancia] reside en el corazón de Estados Unidos, con millones y millones de casas sobrevaloradas. [ 11 ]

Business Week publicó predicciones de analistas financieros que indicaban que el colapso del mercado de hipotecas subprime resultaría en reducciones de ganancias para los grandes bancos de inversión de Wall Street que operan con valores respaldados por hipotecas , especialmente Bear Stearns , Lehman Brothers , Goldman Sachs , Merrill Lynch y Morgan Stanley . [ 93 ] La solvencia de dos fondos de cobertura en dificultades administrados por Bear Stearns se vio comprometida en junio de 2007 después de que Merrill Lynch vendiera activos incautados a los fondos y otros tres bancos cerraran sus posiciones con ellos. Los fondos de Bear Stearns llegaron a tener más de 20 mil millones de dólares en activos, pero perdieron miles de millones de dólares en valores respaldados por hipotecas subprime. [ 96 ]

H&R Block informó que había registrado una pérdida trimestral de 677 millones de dólares en operaciones discontinuadas, que incluían al prestamista de alto riesgo Option One, así como amortizaciones, provisiones para pérdidas de préstamos hipotecarios y los precios más bajos que se podían obtener para las hipotecas en el mercado secundario. El valor neto de los activos de la unidad había caído un 21% hasta los 1.100 millones de dólares al 30 de abril de 2007. [ 97 ] El director de la consultora del sector hipotecario Wakefield Co. advirtió: «Esto va a ser un colapso de proporciones sin precedentes. Se perderán miles de millones». Bear Stearns prometió préstamos de hasta 3.200 millones de dólares (unos 4.650 millones de dólares en 2024 ) el 22 de junio de 2007 para rescatar a uno de sus fondos de cobertura que estaba colapsando debido a malas inversiones en hipotecas de alto riesgo. [ 98 ] 

Peter Schiff , presidente de Euro Pacific Capital, argumentó que si los bonos de los fondos de Bear Stearns se subastaran en el mercado abierto, se revelarían claramente valores mucho más débiles. Schiff añadió: «Esto obligaría a otros fondos de cobertura a rebajar de forma similar el valor de sus participaciones. ¿Acaso sorprende que Wall Street esté haciendo todo lo posible para evitar tal catástrofe? ... Su verdadera debilidad finalmente revelará el abismo en el que está a punto de precipitarse el mercado inmobiliario». [ 99 ] El informe del New York Times relaciona la crisis de los fondos de cobertura con la laxitud de los estándares crediticios: «La crisis de esta semana, derivada del casi colapso de dos fondos de cobertura gestionados por Bear Stearns, proviene directamente de la caída del mercado inmobiliario y de las consecuencias de las prácticas crediticias laxas que inundaron de dinero a personas con crédito débil o de alto riesgo, dejando a muchas de ellas luchando por conservar sus hogares». [ 98 ]

El 9 de agosto de 2007, BNP Paribas anunció que no podía valorar de forma justa los activos subyacentes de tres fondos debido a su exposición a los mercados de préstamos hipotecarios subprime de EE. UU. [ 100 ] Ante una exposición potencialmente masiva (aunque incuantificable), el Banco Central Europeo (BCE) intervino inmediatamente para aliviar las preocupaciones del mercado abriendo líneas de crédito a bajo interés por valor de 96.800 millones de euros (130.000 millones de dólares estadounidenses). [ 101 ] Un día después de que el pánico financiero por una crisis crediticia se extendiera por Europa, el Banco de la Reserva Federal de EE. UU. llevó a cabo una " operación de mercado abierto " para inyectar 38.000 millones de dólares estadounidenses en reservas temporales en el sistema para ayudar a superar los efectos negativos de una crisis crediticia en expansión, además de una medida similar del día anterior. [ 102 ] Para aliviar aún más la crisis crediticia en el mercado de crédito estadounidense, a las 8:15  a. m. del 17 de agosto de 2007, el presidente de la Reserva Federal, Ben Bernanke, decidió reducir la tasa de la ventanilla de descuento , que es la tasa de interés de los préstamos entre los bancos y la Reserva Federal, en 50 puntos básicos, del 6,25 % al 5,75 %. La Reserva Federal declaró que la reciente inestabilidad en los mercados financieros estadounidenses había aumentado el riesgo de una recesión económica.

Tras el colapso del sector hipotecario, el senador Chris Dodd , presidente del Comité Bancario , celebró audiencias en marzo de 2007 en las que solicitó a los ejecutivos de las cinco principales compañías hipotecarias de alto riesgo que testificaran y explicaran sus prácticas crediticias. Dodd afirmó que las "prácticas crediticias abusivas" ponían en peligro la propiedad de la vivienda para millones de personas. [ 18 ] Además, senadores demócratas como el senador Charles Schumer de Nueva York ya proponían un rescate gubernamental federal para los prestatarios de alto riesgo, similar al rescate realizado durante la crisis de las cajas de ahorros, con el fin de evitar que los propietarios perdieran sus viviendas. Los opositores a dicha propuesta afirmaron que un rescate gubernamental para los prestatarios de alto riesgo no redundaría en beneficio de la economía estadounidense, ya que sentaría un mal precedente, crearía un riesgo moral y agravaría el problema de la especulación en el mercado inmobiliario.

Lou Ranieri , de Salomon Brothers , creador del mercado de valores respaldados por hipotecas en la década de 1970, advirtió sobre el impacto futuro de los impagos hipotecarios: «Este es el inicio de la tormenta... Si creen que esto es malo, imaginen cómo será en medio de la crisis». En su opinión, era probable que más de 100 mil millones de dólares en préstamos hipotecarios entraran en impago cuando los problemas observados en el sector de las hipotecas de alto riesgo también surgieran en los mercados hipotecarios de primera categoría. [ 103 ]

El expresidente de la Reserva Federal, Alan Greenspan, había elogiado el auge de la industria de hipotecas subprime y las herramientas que utiliza para evaluar la solvencia crediticia en un discurso de abril de 2005. [ 104 ] Debido a estas declaraciones, así como a su fomento del uso de hipotecas de tasa ajustable, Greenspan ha sido criticado por su papel en el auge de la burbuja inmobiliaria y los problemas subsiguientes en la industria hipotecaria que desencadenaron la crisis financiera de 2008. [ 105 ] [ 106 ] El 15 de octubre de 2008, The Washington Post publicó un artículo en profundidad que afirmaba que Greenspan se oponía vehementemente a cualquier regulación de los instrumentos financieros conocidos como derivados y buscaba activamente socavar la oficina de la Comisión de Comercio de Futuros de Productos Básicos , específicamente bajo el liderazgo de Brooksley E. Born , cuando la Comisión buscaba iniciar la regulación de los derivados. [ 107 ] En última instancia, fue el colapso de un tipo específico de derivado, el valor respaldado por hipotecas , lo que desencadenó la crisis financiera de 2008. Respecto al desastre de las hipotecas subprime, Greenspan admitió más tarde que "realmente no lo entendí hasta muy tarde en 2005 y 2006". [ 34 ]

El 13 de septiembre de 2007, el banco británico Northern Rock solicitó fondos de emergencia al Banco de Inglaterra debido a problemas de liquidez relacionados con la crisis de las hipotecas subprime. [ 108 ] Esto precipitó una corrida bancaria en las sucursales de Northern Rock en todo el Reino Unido por parte de clientes preocupados que retiraron "un estimado de 2 mil millones de libras esterlinas en solo tres días". [ 109 ]

Véase también

Notas

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Lecturas adicionales

Libros

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Artículos

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  • «Tras la caída» . The Economist . 16 de junio de 2005. Archivado del original el 21 de julio de 2005.
  • «Llegan las olas» . The Economist . 16 de junio de 2005. Archivado del original el 26 de julio de 2005.
  • «¿Se derrumbarán los muros?» . The Economist . 20 de abril de 2005. Archivado del original el 23 de julio de 2005.
  • «¿Aún quieres comprarlo?» . The Economist . 3 de marzo de 2005. Archivado del original el 30 de julio de 2005.
  • «Una recuperación ficticia» . The Economist . 26 de febrero de 2004. Archivado del original el 19 de abril de 2006.
  • «Castillo de naipes» . The Economist . 29 de mayo de 2003. Archivado del original el 24 de junio de 2003.
  • "Disparando por las nubes" . The Economist . 28 de mayo de 2002. Archivado del original el 19 de junio de 2002.
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  • Smith, Vernon L. (23 de enero de 2011). "Atrapados en el desequilibrio" . Newsweek . Archivado del original el 24 de enero de 2011.
  • El Centro de Investigación Económica y Política (CEPR) publica periódicamente informes sobre la burbuja inmobiliaria en Estados Unidos.