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Promotores inmobiliarios en Hong Kong

Desde la colonización británica de Hong Kong en 1841 después de la Primera Guerra del Opio , Hong Kong ha crecido de un afloramiento rocoso en la costa sur de China a un territo...

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Desde la colonización británica de Hong Kong en 1841 después de la Primera Guerra del Opio , Hong Kong ha crecido de un afloramiento rocoso en la costa sur de China a un territorio cuyos precios de propiedades se encuentran entre los más altos del mundo. [ 1 ] El territorio tiene una superficie terrestre de 1111 km² ( 429 mi² ) . Según cifras del gobierno a partir de 2018, la mayor parte del terreno en Hong Kong es bosque, matorral y pastizal, gran parte del cual está designado como parques naturales como Lion Rock , Plover Cove Country Park y Sai Kung East Country Park , y solo aproximadamente el 25% de la superficie terrestre del territorio total se clasifica como "construida". La mayor parte de los 7,3 millones de personas en Hong Kong habitan un área que mide 78 km² ( 30 mi² ) . [ 1 ] [ 2 ] Excluyendo las viviendas de asentamientos rurales, que representan el 7% del total de hogares domésticos de la ciudad, el resto de la población se encuentra efectivamente comprimida en un área de 42 km 2 (16 mi 2 ). [ 1 ] Los promotores inmobiliarios desempeñan un papel directo en la vivienda en Hong Kong , incluyendo el acaparamiento de aproximadamente 1000 hectáreas (2500 acres) de tierras agrícolas que de otro modo podrían utilizarse para viviendas. [ 3 ]

Principales promotores inmobiliarios en Hong Kong

El desarrollo en Hong Kong ha estado históricamente dominado por un cártel de cinco familias, que ahora se encuentran entre las más ricas de la antigua colonia. [ 4 ] Los promotores comparten estructuras de costes y ventajas similares, y resuelven la competencia en las subastas de terrenos mediante ofertas colusorias. [ 5 ] De manera similar, en las ventas residenciales, las métricas de los proyectos son igualmente predecibles porque el reducido círculo de arquitectos y bancos dificulta que los secretos se mantengan durante mucho tiempo. Se abstienen de realizar reducciones de precios oficiales, aunque pueden ofrecer descuentos, reembolsos en efectivo u otros incentivos al público comprador. La competencia ordenada reduce el riesgo operativo y garantiza rentabilidades lucrativas. [ 5 ]

Los promotores inmobiliarios son los principales propietarios de espacios residenciales, comerciales y de oficinas en el territorio, involucrados en todos los aspectos del desarrollo, la construcción, la inversión y la gestión inmobiliaria. La mayoría posee importantes reservas de terrenos para la construcción , como Henderson Land, Sun Hung Kai Properties, New World Development y Cheung Kong, que en conjunto poseen más de 10 kilómetros cuadrados (3,9 mi² ) en los Nuevos Territorios . [ 1 ] Las ganancias de los promotores se han reinvertido en otros sectores empresariales, como los servicios públicos, que se beneficiaban de su estabilidad y alta generación de efectivo, y que a menudo contaban con importantes propiedades inmobiliarias propias. [ 6 ] El conglomerado líder Cheung Kong Holdings , controlado por Li Ka-shing , es el principal operador portuario y también tiene una importante presencia minorista en el territorio en forma de hoteles, telecomunicaciones, tiendas minoristas (supermercados ParknShop ), electrodomésticos (Fortress) y cadenas de cosméticos ( Watsons ). [ 4 ]

En los últimos años, firmas de capital privado inmobiliarias como Gaw Capital y Phoenix Property Investors también han estado aumentando sus participaciones en el sector inmobiliario de Hong Kong. [ 7 ] [ 8 ] [ 9 ]

Sun Hung Kai es la mayor empresa inmobiliaria de Hong Kong por capitalización bursátil. Según estimaciones de Barclays Capital de 2012, Sun Hung Kai, Cheung Kong y Henderson Land Development, en conjunto, proporcionaron aproximadamente el 54 por ciento de las 20.398 viviendas privadas que se lanzarían en Hong Kong hasta 2012. [ 10 ]

Cifras de facturación consolidadas con sede en Hong Kong y periodos de referencia entre paréntesis. («Interino» indica cifras de 6 meses).

Solo propiedades comerciales

Representación

Los líderes de las diversas empresas de desarrollo son figuras públicas cuyas opiniones son solicitadas regularmente por los medios de comunicación. La Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (REDA), el organismo del sector que representa a los desarrolladores, establecido en 1965, [ 28 ] ha tenido solo 3 presidentes desde su creación. Estuvo dirigida por Stanley Ho durante 25 años [ 29 ] hasta que renunció en 2011, siendo reemplazado por el ex director gerente de Swire Properties, Keith Kerr. [ 30 ] [ 31 ] Cuatro de las personas más ricas de Hong Kong (contando a Raymond y Thomas Kwok de Sun Hung Kai como una sola), según Forbes – Li Ka-shing (Cheung Kong), los hermanos Kwok, Lee Shau-kee (Henderson Land Development) y Cheng Yu-tung (New World Development) – son vicepresidentes. [ 32 ] [ 31 ]

Según un análisis del South China Morning Post , doce importantes conglomerados inmobiliarios tienen influencia directa sobre al menos 64 puestos en el comité de 1200 miembros que selecciona al Jefe Ejecutivo . [ 33 ] A través de intereses distintos a los inmobiliarios, influyen en muchos más puestos, como los de transporte. [ 10 ]

Los intereses de los promotores inmobiliarios están representados en el Consejo Legislativo mediante un escaño específico para el subsector inmobiliario y de la construcción . Abraham Razack ocupa este escaño desde su primera elección en el año 2000 y, desde entonces, ha sido reelegido sin oposición en cuatro ocasiones.

Fracaso de la percepción pública y de las políticas públicas

Históricamente, ha existido la percepción pública de que el gobierno mantiene una política de precios altos de la tierra para beneficiarse económicamente de ella. [ 34 ] [ 6 ]

In a study commissioned by REDA in 2010, some 90 percent of property-buyers had an average, negative or very negative impression of the property tycoons. Those surveyed were unable to identify what the association did best, and their main criticisms were a lack of transparency coupled with a perceived closeness to the government.[32][35] Scholars note the drastic change in land use policies of the government since the early years of Tung Chee-hwa's administration: namely, a scaled back provision of public housing and an increase in land supply to the private sector. These measures had the effect of creating shortage and in driving up housing prices significantly since the SARS crisis in 2003.[35]

An editorial in Ming Pao said: "Though developers have used controversial marketing gimmicks, the government has rarely exercised its powers to protect consumers. Citizens disapprove of developers. Many are convinced that some government policies are excessively favourable to them. That is why the generality of citizens have the impression that the government colludes with businesses."[36] In addition to various misleading and opaque sales practices, the widening wealth gap and housing prices beyond the reach of everyday residents have become core livelihood issues.[28] According to BusinessWeek, property prices in Hong Kong have tripled and median monthly household incomes have stagnated at around HK$20,000 (US$2,580) since 1997.[37] The vicar-general of the Catholic diocese demonised Li Ka-shing for his policies, comparing him to the devil.[32] Suffering criticisms of opacity, the association engaged Ogilvy Public Relations, at whose behest a website was launched in July 2011.[32]

Según una encuesta de opinión publicada en agosto de 2011 por la Universidad China de Hong Kong , dos tercios de los entrevistados creían que a los promotores inmobiliarios solo les importaba ganar dinero y no la responsabilidad social. Aunque el Secretario Jefe Henry Tang afirmó en mayo de 2011 que no existía la "hegemonía inmobiliaria" —el supuesto dominio de los promotores sobre la política y la economía locales—, el 78% de los encuestados coincidió en que sí existía en Hong Kong. La mitad de los encuestados creía que el gobierno aún podía limitar el poder y la influencia de los promotores mediante el control de la oferta de terrenos y viviendas. Aproximadamente un tercio coincidió plenamente en que los promotores habían contribuido a la prosperidad económica de la ciudad, el 30% estuvo "bastante de acuerdo" y otro 30% no estuvo de acuerdo; el 44% opinó que los promotores tenían el mayor control sobre los precios de la vivienda, mientras que el gobierno obtuvo el 23%. [ 29 ]

REDA ha presionado constantemente contra la regulación gubernamental en el sector inmobiliario. Sin embargo, la influencia política que ejercen ha sido la fuente de desarmonía dentro de la sociedad de Hong Kong. [ 38 ] El descontento público ha escalado hasta convertirse en odio hacia los magnates inmobiliarios. [ 39 ] Markus, sobrino nieto de Run Run Shaw, observó: "Hasta hace poco, el capitalismo de amiguetes era una teoría de la conspiración... Ahora, con lo que ha sucedido con Donald Tsang y su relación con estos empresarios, la teoría de la conspiración se ha revelado como cierta". [ 10 ] Durante los últimos años de su administración, Tsang se convirtió en el centro de la controversia por los beneficios pecuniarios que supuestamente recibió de magnates inmobiliarios, como un viaje a Phuket en un jet privado supuestamente propiedad de Cheung Chung-kiu, un empresario multimillonario de Chongqing ; transporte a Hong Kong desde Macao a bordo de un yate de 19 millones de dólares propiedad de Thomas Lau . [ 10 ] Rafael Hui, Secretario Jefe designado por Tsang, también fue investigado por la ICAC y condenado a finales de 2014 junto con varios directivos del sector inmobiliario en un caso de corrupción sin precedentes . Este suceso llevó a algunos a sospechar que Tsang reprimió intencionadamente las políticas de desarrollo estratégico a largo plazo por temor a molestar al cártel de los promotores inmobiliarios. [ 38 ]

Durante las protestas de Hong Kong de 2019-2020 , la agencia de prensa estatal china Xinhua atribuyó los disturbios sociales a la inaccesibilidad de la vivienda y culpó a los intereses creados de "maximizar sus ganancias obstaculizando al gobierno en su intento de aumentar la oferta de terrenos, o elevando el precio de los terrenos que acaparaban, o cambiando el uso del suelo". Un comentario en el Diario del Pueblo instaba: "Por el bien del interés público... es hora de que los promotores inmobiliarios demuestren su máxima sinceridad en lugar de ocuparse de sus propios asuntos, acaparando terrenos para obtener ganancias y sacando hasta el último centavo". [ 40 ]

Ventas de terrenos gubernamentales

El gobierno de Hong Kong tiene el monopolio del suministro de terrenos y depende en gran medida de los ingresos derivados de la propiedad. Bajo el dominio colonial británico, el gobierno creó un sistema de uso de la tierra basado en la concesión de arrendamientos. [ 6 ] Cualquier reurbanización de propiedades bajo arrendamientos existentes estaría sujeta a negociaciones para determinar un nuevo arrendamiento y pagar la diferencia en el valor de mercado entre los dos usos en forma de una "prima de terreno". [ 41 ] Por lo tanto, el gobierno tenía interés en mantener altos los precios de los terrenos para mantener bajos los impuestos. [ 6 ] Las primas de terreno ascendieron a 65.500 millones de dólares de Hong Kong (8.400 millones de dólares estadounidenses) en el año fiscal 2010-2011, lo que representó el 17,4 por ciento de los ingresos; el impuesto de timbre sobre las ventas de propiedades representó otro 6,5 por ciento, lo que significa que el 24 por ciento de los ingresos del gobierno provino de transacciones inmobiliarias. [ 10 ] La naturaleza intensiva en capital de la práctica de las primas de terreno significa que los actores bien capitalizados y establecidos en la industria son favorecidos. [ 41 ] Se ha especulado que los funcionarios del departamento de Tierras tienen incentivos para ofrecer acuerdos favorables a los grandes promotores inmobiliarios, ya que muchos encuentran empleo fácilmente y también una vida profesional posterior con los grandes promotores. [ 41 ]

Tras la crisis financiera asiática de 1997 , el gobierno intentó proteger sus ingresos fijando un precio mínimo en las subastas de terrenos . Esta política ha sido criticada por el economista Andy Xie , quien considera que la oferta de terrenos debería ajustarse a las necesidades de desarrollo de la economía local, y no a los precios objetivo. Xie afirma además que esta política, respaldada por la liquidez del sector bancario, ha provocado una reestructuración de la economía en torno al precio de los terrenos impuesto por el gobierno. [ 42 ]

Quejas y protección del consumidor

Hong Kong, which has been ranked by the US conservative Heritage Foundation as 'World's Freest Economy' in their Index of Economic Freedom for 15 consecutive years,[43][44][45] has a strong consumer culture but a weak culture of consumer protection. Even the Consumer Council, the only body whose role is to protect consumers, has no investigative or disciplinary authority; furthermore, it has never reported on developers and property sales.[46] According to corporate governance activist David Webb, "the fact that we keep winning the freest economy in the world is only because there aren't measures of the freedom of the domestic economy."[10]

Controversies – deceptive practices

Over the years, there have been a number of controversies involving regulatory lapses and conflicts of interest in the sector.

The New York Times noted that Hong Kong has had many controversies over whether developers have overstated the square footage of apartments and the value per square foot of property transactions, for example, how to count terraces, common areas and other features.[47]

Supply manipulation

Developers have been long criticised for hoarding flats and otherwise deliberately withholding completed flats for later sale. Hang Lung Properties, having completed The Long Beach estate in Tai Kok Tsui in 2005, still had unsold units on hand 2018;[48] similarly, in The Cullinan, a high-end development in West Kowloon which was introduced in 2007, the developer was still holding 60 of the most luxurious units in the project's two towers more than a decade later, for revenue maximisation in a perpetually rising market.[49] In mid-June 2018, developers had unsold stock of more than 9,000 new flats according to government data, some of which had been held for more than a decade.[49]

A medida que los precios de las propiedades continuaron aumentando y la situación de la vivienda se volvió crítica en la década de 2010, el gobierno se vio presionado para actuar y aumentar la oferta de viviendas. Señalando datos que mostraban un aumento en el número de unidades sin vender en proyectos terminados, el gobierno introdujo medidas para evitar que los promotores acapararan pisos. [ 48 ] En 2018, el gobierno propuso un impuesto sobre las viviendas vacías que gravaría todos los pisos recién terminados que permanecieran desocupados durante seis meses al año. Los pisos se consideran terminados un año después de que el promotor obtenga el permiso de ocupación, momento a partir del cual se aplicaría el impuesto propuesto equivalente a dos años de valor catastral. [ 49 ]

Cálculo de la superficie bruta construida

Las ventas de propiedades generalmente se cotizan en precios de propiedades construidas basadas en "superficie bruta construida". Sin embargo, no hay una definición uniforme de este término en los documentos de venta, ni hay ninguna ley que regule tales medidas. [ 50 ] Según el Instituto de Agrimensores de Hong Kong , ha habido una amplia variación de precios de un proyecto a otro. La falta general de comparabilidad de los precios de venta para compradores y usuarios finales se debe a que los promotores tienen libertad para incluir todo tipo de diferentes áreas comunes en el cálculo del precio. [ 51 ] A diferencia de las medidas en otras jurisdicciones, como Columbia Británica, la "superficie bruta construida" se basa en una superficie que incluye balcones y terrazas y un porcentaje de todas las áreas comunes; en otras palabras, los compradores pagan por 30-35 por ciento de espacio de piso no habitable. [ 46 ] Por lo tanto, los compradores de propiedades de Hong Kong comúnmente aceptan que el espacio útil de una unidad residencial es solo 65-70 por ciento de su superficie bruta construida; esto se conoce como el Índice de Eficiencia. [ 46 ] [ 51 ] Esta proporción se situaba en el 93 por ciento treinta años antes. [ 51 ] El 29 de abril de 2013, entró en vigor la práctica de la Ordenanza de Propiedades Residenciales (Ventas de Primera Mano), que prohíbe el término "superficie bruta construida" en la publicidad de pisos en nuevas promociones; a partir de entonces, los promotores deben especificar el tamaño de los pisos en términos de "superficie vendible" – el espacio útil dentro del piso – en los folletos de venta de nuevos proyectos residenciales. [ 51 ]

Pisos piloto fuera de las instalaciones

Ante la ausencia de normas estrictas que obliguen a las autoridades de construcción a regular el diseño de los pisos piloto, los promotores han sido acusados ​​de engañar a los compradores mediante la creación de unidades engañosas para comercializar sus productos. Estas suelen estar ubicadas fuera de la obra, dentro de centros comerciales, y el único requisito es cumplir con normas básicas de seguridad contra incendios. Según The Standard , los promotores utilizan paredes de cristal, muebles deliberadamente pequeños, puertas faltantes y techos más altos de lo especificado para crear una falsa impresión de amplitud. REDA afirmó que los pisos piloto de sus miembros son representaciones fieles y negó la necesidad de regulación. [ 52 ]

Promocionando el Arco

Sun Hung Kai Properties fue criticada por sus tácticas de venta en su proyecto The Arch en West Kowloon en 2005. [ 53 ] La empresa fue acusada de la práctica de "ventas internas" de unidades sin terminar, la ausencia de listas de precios de venta y también de inflar las ventas de los apartamentos en The Arch anunciando precios (por metro cuadrado) excesivos. Un comprador pagó aparentemente 168 millones de dólares de Hong Kong, o 31.300 dólares de Hong Kong por pie cuadrado, por un ático de 5.360 pies cuadrados (498 m² ) . Supuestamente se otorgaron descuentos en unidades adicionales compradas por el mismo comprador, pero estos fueron excluidos del cálculo. Esto permitió a SHK aumentar los precios del siguiente lote de 500 unidades entre un 5 y un 10 por ciento; SHKP ha negado las acusaciones. [ 54 ]

opacidad del pago inicial

Las listas de precios minoristas a menudo no están disponibles o aparecen después del evento. [ 46 ] En la preventa de dos proyectos de vivienda, ' Park Island ' y ' Le Point ', los promotores, Sun Hung Kai y Cheung Kong respectivamente, les dijeron a los compradores que hicieran un pago inicial de HK$50,000 (US$6,430) sin ningún folleto de ventas ni lista de precios. [ 46 ] Esta táctica se explotó para ayudar a inflar las ventas creando falsas impresiones sobre la popularidad y los precios de un proyecto de desarrollo. [ 55 ] Después de las quejas, el gobierno, el Consejo del Consumidor, la Asociación de Promotores Inmobiliarios y la Autoridad de Agentes Inmobiliarios (EAA) negociaron un acuerdo a puerta cerrada en el que la EAA emitió un conjunto de directrices de ventas revisadas, mientras que los promotores eludieron la sanción. [ 46 ]

Controversia sobre la numeración de los pisos

En 2009, el plan de numeración de los niveles de piso de los promotores en 39 Conduit Road , donde se eliminaron 42 números de piso intermedios y el ático del piso 46 fue audazmente renumerado como "piso 88", generó controversia. [ 56 ] El Consejo del Consumidor reconoció la práctica común aceptada de omitir los pisos 13 y 14, pero sugirió que las "alturas imaginarias [de] los promotores [volvieran] a la realidad". [ 57 ]

New World Development se vio envuelta en una controversia cuando supuestamente vendió 39 apartamentos en The Masterpiece en Tsim Sha Tsui a socios comerciales antes de la venta pública en agosto de 2010 para crear una ilusión de gran interés. Esto llevó al gobierno a instar a los promotores a establecer un mecanismo de divulgación sobre las ventas de propiedades residenciales a partes relacionadas. [ 58 ]

Escándalos de corrupción

Controversia de Leung Chin-man

En agosto de 2008, se produjo un gran revuelo por el nombramiento del ex Secretario Permanente de Vivienda, Planificación y Tierras, Leung Chin-man , como subdirector general y director ejecutivo de New World China Land Ltd.

En 2004, mientras Leung era Director de Vivienda, el gobierno vendió Hung Hom Peninsula, un proyecto no utilizado del Programa de Participación del Sector Privado , [ 59 ] por menos de la mitad del precio de venta original. [ 60 ] Existía una sospecha generalizada entre el público de que la oferta de trabajo era un intercambio de favores por los supuestos favores que había concedido a su empresa matriz, New World Development (NWD), en 2004. [ 60 ]

Juicio por corrupción de Sun Hung Kai y Rafael Hui

El director ejecutivo de SHK, Thomas Chan, fue arrestado por la Comisión Independiente contra la Corrupción (ICAC) el 19 de marzo de 2013. Otras ocho personas vinculadas a la empresa fueron detenidas por la policía la tarde del 29 de marzo de 2012. Los copresidentes Thomas y Raymond Kwok, junto con otras cinco personas, fueron arrestados por la ICAC bajo acusaciones de corrupción. Rafael Hui , exsecretario jefe, también fue interrogado y posteriormente puesto en libertad bajo fianza. La investigación provocó una caída del 15% en el precio de las acciones de la empresa y una rebaja en su calificación crediticia. [ 61 ]

En diciembre de 2014, el jurado declaró culpables a Thomas Kwok y Rafael Hui del soborno de 8.500.000 HKD , y Hui fue declarado culpable de cuatro cargos más relacionados con mala conducta en el ejercicio de sus funciones públicas. El jurado absolvió a Raymond Kwok de todos los cargos. [ 62 ] [ 63 ]

Medidas legislativas

Medidas específicas

En consonancia con los principios del libre mercado, el gobierno se ha basado en gran medida en la autorregulación de la industria , lo cual ha resultado problemático: el papel del gobierno como principal proveedor de terrenos edificables en el territorio ha generado acusaciones de colusión y conflictos de intereses. [ 28 ] En 1995, tras tres años de deliberación, la Comisión de Reforma Legislativa (CRL) publicó un informe con recomendaciones sobre cómo los promotores debían describir los pisos en venta y adoptar métodos estandarizados para calcular el espacio habitable, [ 64 ] pero no fue hasta 2010 cuando, tras prolongadas discusiones con REDA y los promotores, la administración Tsang decidió superar el estancamiento. El gobierno anunció en octubre de 2010 que crearía un comité de 14 miembros para considerar legislación directa que regulara las transacciones inmobiliarias en el mercado primario y formular recomendaciones en el plazo de un año. [ 65 ]

En marzo de 2012, tras una consulta pública de dos meses durante la cual surgió un claro consenso para legislar lo antes posible para abordar las prácticas de venta engañosas, [ 66 ] [ 67 ] el gobierno presentó el Proyecto de Ley de Propiedades Residenciales (Ventas de Primera Mano) que incluye una serie de medidas destinadas a aumentar la transparencia de las transacciones inmobiliarias, abarcando pisos piloto, folletos promocionales, cómo se definen los tamaños de los pisos y el momento requerido para la publicación de datos sobre precios y transacciones. [ 68 ] La legislación propuesta obligaría a los promotores inmobiliarios a citar los precios de las propiedades nuevas utilizando la "superficie vendible" como única medida al citar el tamaño de una propiedad y el precio por pie cuadrado en todos los documentos relacionados con las ventas, incluidos los anuncios. [ 50 ] La medida está respaldada por una multa máxima por incumplimiento de 5 millones de dólares de Hong Kong y hasta siete años de prisión. [ 50 ] Según la legislación propuesta, los promotores pueden ser sancionados con una multa de hasta 500.000 HKD si se cobran depósitos a los compradores de apartamentos antes de que se publiquen las listas de precios. [ 55 ]

REDA se opuso a la legislación alegando que "contravenía la protección del derecho de propiedad privada y disposición de la propiedad estipulado en la Ley Fundamental". [ 69 ] También argumentaron que prohibir el uso de la medida GFA era una negación de su derecho constitucional a la libertad de expresión, [ 70 ] e insinuaron la posibilidad de una impugnación constitucional. [ 71 ] Asimismo, se quejaron de la injusticia de permitir GFA para segundas residencias pero no para la venta de propiedades de primera mano. REDA argumentó que se le permitiera incluir GFA "como referencia". La Secretaria de Vivienda, Eva Cheng, dijo: "Tener una definición unificada para calcular el área de una unidad es la base de la legislación... Pero es ridículo tener algunas partes de la lista de precios como referencias, cuando la información real ya está indicada". [ 50 ] En un artículo de opinión en el South China Morning Post , Alex Lo acogió con beneplácito las medidas y criticó la arrogancia de REDA, diciendo: "Las personas que disfrutan de demasiado poder y privilegios rara vez saben cuándo parar". [ 71 ]

Notas a pie de página

  1. ^ Notas a las cuentas 2. Volumen de negocios y contribución [ 12 ]
  2. ^ Información sobre ingresos y segmentos [ 13 ]
  3. ^ Notas a las cuentas 10. Informes por segmentos [ 14 ]
  4. ^ Información segmentada: actividades comerciales de la estación de Hong Kong $1.608 millones; alquiler y administración de propiedades en Hong Kong $1.495 millones, registró una ganancia adicional de $1.445 millones en desarrollos inmobiliarios para el semestre que finalizó en junio de 2011 [ 15 ]
  5. ^ Notas a las cuentas 2. Actividades principales y análisis segmentado de las operaciones [ 16 ]
  6. ^ Estado de resultados consolidado condensado – Volumen de negocios consolidado $5.761 millones para los 6 meses finalizados el 31 de diciembre de 2011 [ 17 ]
  7. ^ Declaración del presidente: Revisión empresarial [ 18 ]
  8. ^ Segmentos operativos [ 19 ]
  9. ^ Estado consolidado condensado del resultado integral – Volumen de negocios consolidado $1.048 millones para los 6 meses finalizados el 30 de septiembre de 2011 [ 20 ]
  10. ^ Estado consolidado condensado del resultado integral. – Volumen de negocios consolidado de $2.230 millones para los 6 meses finalizados el 30 de junio de 2011. [ 21 ]
  11. ^ Notas a las cuentas 3. Información sobre facturación y segmentos [ 22 ]
  12. ^Condensed Consolidated Statement of Comprehensive Income – Consolidated turnover $587 million for the 6 months ended 31 December 2011 [23]
  13. ^4. Operating Segment Information [24]
  14. ^Notes to the accounts 5. Segment information [25]
  15. ^Revenue (US$m) – Commercial revenue $804M; Residential revenue $420M [26]
  16. ^Review of Operations; Property division world-wide turnover $4,836 million for the 6 months ended 30 June 2011[27]

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