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Articulo de referencia

Asociación de propietarios de viviendas

Una asociación de propietarios (o asociación de propietarios [ HOA ], a veces denominada asociación de propietarios de propiedades [ POA ], desarrollo de interés común [ CID ] o...

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Una asociación de propietarios (o asociación de propietarios [ HOA ], a veces denominada asociación de propietarios de propiedades [ POA ], desarrollo de interés común [ CID ] o comunidad de propietarios ) es una organización privada, legalmente constituida, que gobierna una comunidad de viviendas, recauda cuotas y establece normas para sus residentes. [ 1 ] Se forman ipso jure (como en un edificio con múltiples propietarios ocupados ) o por un promotor inmobiliario con el propósito de comercializar , administrar y vender casas y lotes en una subdivisión residencial . [ 2 ] El promotor puede transferir el control de una HOA después de vender un número predeterminado de lotes. [ 2 ] Estas estructuras legales, aunque más comunes en desarrollos residenciales, también se pueden encontrar en desarrollos comerciales, industriales y de uso mixto , en cuyo contexto se las denomina asociaciones de propietarios (POA) o desarrollos de interés común (CID) en lugar de HOA.

Las HOA se encuentran con mayor frecuencia en los Estados Unidos , Japón , Canadá , Australia y Filipinas , [ 3 ] y en cierta medida en otros países, como Nueva Zelanda , Israel , Mauricio , Sudáfrica , la mayoría de los países de la Unión Europea , como Dinamarca , Francia , Alemania , Italia , España , los Países Bajos , Irlanda , Austria , Polonia , Hungría , Bulgaria , Grecia , Suecia , Bélgica , Croacia , la República Checa , Letonia , Lituania , Chipre , Luxemburgo , Estonia , Eslovaquia y Eslovenia , y algunos de los países latinoamericanos, como Chile , Argentina , Brasil y México .

En otros lugares, también se encuentran conceptos como el título de propiedad horizontal (originario de Australia, pero posteriormente imitado por varios otros países, incluidas las provincias canadienses de Alberta y Columbia Británica), que son similares en principio a las asociaciones de propietarios, pero tienen un origen legal diferente. [ 4 ]

En la mayoría de los casos, una persona que desea comprar una residencia dentro del área de una HOA debe hacerse miembro y, por lo tanto, debe cumplir con los documentos rectores, incluidos los estatutos, los convenios , las condiciones y restricciones (CC&R) y los reglamentos internos, que pueden limitar las opciones del propietario, por ejemplo, las modificaciones de diseño exterior (p. ej., colores de pintura). Las HOA son especialmente activas en la planificación urbana , la zonificación y el uso del suelo, decisiones que afectan el ritmo de crecimiento, la calidad de vida, el nivel de impuestos y el valor del suelo en la comunidad. [ 5 ] : página?

La mayoría de las HOA están constituidas y sujetas a las leyes locales que rigen las corporaciones sin fines de lucro y las HOA. La supervisión regulatoria de las HOA varía de una jurisdicción a otra; algunas jurisdicciones, como Florida y California , [ 6 ] [ 7 ] tienen un amplio cuerpo de leyes sobre HOA. Sin embargo, otras jurisdicciones, por ejemplo Massachusetts , [ 8 ] tienen leyes limitadas sobre HOA. Las HOA se encuentran comúnmente en desarrollos residenciales desde la aprobación de la Ley Davis-Stirling de Desarrollo de Interés Común en 1985. En Canadá, las HOA están sujetas a regulaciones provinciales estrictas y, por lo tanto, son bastante raras en comparación con los Estados Unidos. Sin embargo, en las últimas décadas, se han creado HOA con poca frecuencia en nuevos desarrollos de subdivisiones en Alberta y Ontario .

La forma de vivienda de más rápido crecimiento en los Estados Unidos hoy son los desarrollos de interés común (CID), una categoría que incluye desarrollos de unidades planificadas de casas unifamiliares , condominios y cooperativas de vivienda . [ 9 ] Desde 1964, las HOA se han vuelto cada vez más comunes en los Estados Unidos. También han sido comunes en Japón, Canadá y Australia desde años anteriores. La asociación comercial Community Associations Institute estimó que en 2010, las HOA administraban 24,8 millones de hogares estadounidenses y 62 millones de residentes. [ 10 ] En el resto del mundo, las HOA, aunque existen en algunos vecindarios, son poco comunes.

Historia temprana

Durante siglos, las comunidades han aunado recursos, de forma informal o formal, para el mantenimiento de áreas comunes, como pozos o caminos. Sin embargo, las asociaciones de propietarios modernas establecieron convenios y restricciones de escritura para determinar quién podía comprar una vivienda en una urbanización. Estas restricciones surgieron de las existentes en un nuevo tipo de subdivisión planificada y sentaron el precedente legal nacional para la zonificación de distritos exclusivamente para residencias unifamiliares de lujo. Las restricciones privadas normalmente incluían disposiciones como los costos mínimos requeridos para la construcción de viviendas.

Historia en los Estados Unidos

En Estados Unidos, la evolución de las asociaciones de propietarios está estrechamente ligada al racismo, ya que muchas de ellas excluyen a todas las personas no blancas, y en ocasiones también a las no cristianas, de la ocupación, con excepción del personal doméstico. [ 11 ] [ 12 ] En el período inmediatamente posterior a la Segunda Guerra Mundial, muchas asociaciones de propietarios se definieron para excluir a los afroamericanos y, en algunos casos, a los judíos, y también a los asiáticos en la costa oeste. [ 13 ]

Algunas de las primeras HOA se formaron a principios del siglo XX en el condado de Los Ángeles . [ 14 ] La Asociación de Mejoras de Arroyo Seco en Pasadena fue fundada alrededor de 1905 por Henry Huntington , un magnate del transporte que desarrolló varias divisiones de viviendas solo para blancos. [ 14 ] La Asociación de Mejoras de Los Feliz (que aún opera hoy) en Los Ángeles fue fundada en 1916. Un pacto racial en un vecindario de Seattle, Washington , establecía: "Ninguna parte de dicha propiedad aquí transferida será jamás utilizada u ocupada por ningún hebreo o por ninguna persona de raza etíope, malaya o cualquier asiática". [ 15 ] En 1948, la Corte Suprema de los Estados Unidos dictaminó que tales pactos no eran exigibles en Shelley v. Kraemer . Sin embargo, los contratos privados los mantuvieron vigentes hasta que la Ley de Vivienda Justa de 1968 prohibió tal discriminación. [ 16 ] Sin embargo, al requerir la aprobación de inquilinos y nuevos propietarios, las HOA aún tienen el potencial de permitir una discriminación menos formalizada.

En 1963, la FHA aprobó el seguro hipotecario federal estadounidense exclusivamente para condominios o viviendas en urbanizaciones con una asociación de propietarios (HOA) que cumpliera con los requisitos. La razón era que los promotores querían eludir las leyes de densidad . Sin embargo, esto provocó una desviación de la inversión en viviendas multifamiliares y en la construcción o renovación de viviendas en los centros urbanos. Esto aceleró el éxodo de la clase media hacia los suburbios y hacia las viviendas de interés común. La rápida expansión de las autopistas subvencionadas por el gobierno federal facilitó el acceso a nuevas áreas.

Según Donald R. Stabile, el auge en el número de CID en los EE. UU. (muchos de los cuales se basaban en asociaciones de propietarios) estuvo fuertemente influenciado por una publicación de 1964 (TB 50) del Urban Land Institute . [ 17 ] Este boletín técnico fue financiado por la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas y por ciertas agencias federales: la FHA , el Servicio de Salud Pública de los Estados Unidos , la Oficina de Defensa Civil , la Administración de Veteranos y la Administración de Renovación Urbana . [ 18 ]

Para lograr esto sin perder la apariencia suburbana, agruparon las casas alrededor de áreas verdes abiertas mantenidas por asociaciones. Estas asociaciones proporcionaban servicios que antes habían sido ofrecidos por agencias municipales financiadas con impuestos a la propiedad. Los residentes de dichas urbanizaciones también debían pagar sus impuestos locales. En consecuencia, los gobiernos locales comenzaron a promover el desarrollo de subdivisiones como un medio para mejorar su flujo de efectivo. [ 19 ]

En un esfuerzo por controlar la contaminación del agua, la Ley de Agua Limpia de EE. UU. de 1977 exigió que todos los nuevos desarrollos inmobiliarios retuvieran el agua de lluvia para que el flujo hacia las propiedades colindantes no superara el caudal previo al desarrollo. Como resultado, casi todos los desarrollos residenciales tuvieron que construir áreas de retención para almacenar el exceso de agua de lluvia hasta que pudiera liberarse al nivel de caudal previo al desarrollo. Dado que estas áreas de retención dan servicio a varias viviendas, casi siempre se designan como áreas comunes. Este requisito motivó a los promotores a establecer una asociación de propietarios. Si bien estas áreas pueden ubicarse en el lote de un propietario individual, eliminando la necesidad de una asociación, algunos municipios de EE. UU. ahora exigen que estas áreas formen parte de un área común para garantizar que una entidad, en lugar de un individuo o el propio municipio, sea responsable del mantenimiento. Los promotores inmobiliarios han establecido con frecuencia asociaciones de propietarios para el mantenimiento de dichas áreas comunes. Tras la creación de la asociación de propietarios, los promotores han ampliado su ámbito de competencias, otorgándoles autoridad para regular los cambios en las viviendas, el paisajismo y los requisitos de mantenimiento, el color de las casas, etc., así como una variedad de otros requisitos y servicios que, según los promotores, harán que su proyecto sea más atractivo para el mercado.

En Estados Unidos, el Community Associations Institute (CAI) es una asociación comercial de individuos y empresas que venden suministros o servicios a las HOA, y está dominada por abogados y administradores de HOA . [ 20 ] El CAI no representa a las HOA. Presiona a las legislaturas de los estados que tienen HOA para promover legislación que beneficie sus intereses. [ 21 ] [ 22 ] [ 23 ]

Operación

Si bien en algunos casos la membresía en una asociación de propietarios puede ser voluntaria, en la mayoría de los casos es obligatoria. Una vez que un propietario adquiere una propiedad dentro de la urbanización, se convierte en miembro obligatorio de la asociación y debe pagar las cuotas y acatar sus normas.

A cambio, el propietario/miembro tiene derecho a participar en la administración de la asociación de propietarios y a utilizar las instalaciones que esta ofrece, siempre que esté al día con sus cuotas (o tenga un plan de pagos para ponerse al día). Una vez que un propietario vende o transfiere de cualquier otra forma su participación en la totalidad de la propiedad que posee dentro de la asociación, deja de ser miembro de la misma y pierde todos los derechos que tenía anteriormente.

Gobernancia

Por lo general, las HOA se estructuran como corporaciones privadas o asociaciones privadas no incorporadas (comúnmente como organizaciones sin fines de lucro). Sin embargo, a pesar de ser generalmente corporaciones sin fines de lucro , no están exentas de impuestos y los pagos que reciben no son deducibles para fines del impuesto sobre la renta. [ 24 ] Las HOA se rigen por las leyes federales y estatales aplicables a las corporaciones (o asociaciones no incorporadas si están estructuradas de esa manera), así como por los propios "documentos rectores" de la HOA. [ 25 ]

Los documentos que rigen la asociación de propietarios generalmente "se transmiten con la propiedad" , lo que significa que todos los propietarios actuales y futuros de propiedades dentro de la asociación estarán sujetos a ellos como condición para la propiedad. Por lo general, incluyen:

  • Los convenios, condiciones y restricciones (CC&R) de la subdivisión . Estos son probablemente los documentos más importantes que afectan a la subdivisión y generalmente se crean cuando la subdivisión se forma inicialmente, y como tales, a menudo se registran en los registros oficiales de propiedad del condado u otra jurisdicción donde se ubica la subdivisión. Comúnmente, los CC&R especifican qué tipos de estructuras se pueden colocar en un lote (por ejemplo, una comunidad de alto nivel puede prohibir casas móviles o remolques de viaje y exigir tamaños mínimos para las viviendas, junto con desfases de la línea de propiedad donde está prohibido construir) y otras restricciones de propiedad (por ejemplo, no se permiten animales excepto mascotas domésticas tradicionales, no se permite operar negocios comerciales).
  • Estatutos y reglamentos de la asociación de propietarios
  • En algunos casos, los documentos pueden incluir normas aprobadas por la junta directiva, autorizadas (expresa o implícitamente) por los estatutos y reglamentos.

En general, los estatutos y reglamentos de la comunidad (CC&R) son documentos legales exigibles. Sin embargo, existen casos en los que un CC&R se declara ilegal por una ley estatal o federal posterior y, por lo tanto, deja de ser exigible. Por ejemplo, un pacto redactado por el promotor inmobiliario que le otorgaba el derecho exclusivo a modificar los CC&R fue declarado inaplicable por razones de orden público en al menos un estado, donde el promotor intentó modificarlo años después de haber vendido toda la propiedad. La legislatura de ese estado posteriormente codificó dicha política pública. [ 26 ] Otros ejemplos incluyen los CC&R que prohibían la venta de propiedades a ciertos grupos raciales; la Ley de Vivienda Justa también los declaró inconstitucionales e inaplicables. [ 27 ]

Junta Directiva

La asociación de propietarios estará regida por una junta directiva .

Inicialmente, la junta directiva está compuesta por miembros designados por el promotor, con el fin de preservar el carácter de la comunidad que este ha concebido. A medida que el porcentaje de propiedad se desplaza del promotor hacia los propietarios, el porcentaje correspondiente cambia, pasando de miembros designados por el promotor a propietarios elegidos en una asamblea anual, hasta que finalmente la junta directiva estará compuesta exclusivamente por miembros elegidos por los propietarios.

Por lo general, la junta directiva (o parte de ella) se elige en la asamblea anual de propietarios, según lo estipulado en los estatutos. Para evitar que un propietario con varios lotes (que probablemente los posea para revenderlos o alquilarlos) controle el funcionamiento de la asociación de propietarios (en detrimento de aquellos propietarios que solo poseen un lote o dos lotes contiguos como residencia actual o futura, o como casa de vacaciones), los estatutos pueden limitar a todos los propietarios (independientemente del número de lotes que posean) a uno o dos votos por propietario.

Dependiendo del estado, las reuniones de la junta directiva pueden estar obligadas a ser públicas, excepto en los casos en que la junta pueda celebrar una "sesión ejecutiva" para tratar asuntos confidenciales (por ejemplo, conversaciones con su abogado sobre una demanda próxima).

La junta directiva toma decisiones con respecto a la HOA, incluyendo la administración de sus finanzas, la protección de sus activos reales e intangibles (generalmente las comodidades proporcionadas que sirvieron de base para incentivar la compra de lotes) y el cumplimiento de los documentos rectores. [ 28 ] Las juntas directivas tienen un deber fiduciario para con los propietarios; la violación de dicho deber puede resultar en responsabilidad para los directores individuales, y por ello la HOA suele adoptar un código de ética para los miembros de la junta a fin de garantizar que actúen éticamente y de acuerdo con sus responsabilidades. [ 28 ] Para comprender claramente las responsabilidades de la junta directiva de la HOA, los miembros de la comunidad deben leer los estatutos, los artículos de incorporación, los reglamentos internos y demás normas de su asociación. [ 29 ] [ 30 ]

Gestión de asociaciones

Muchas asociaciones de propietarios (especialmente las más grandes con servicios de mayor categoría) contratan empresas de administración para que se encarguen de las funciones de gobierno de la asociación.

Los servicios de administración se dividen generalmente en tres categorías: solo servicios financieros, administración integral y administración presencial. Los servicios financieros suelen abarcar la administración de cuentas bancarias, contabilidad , cobro de cuotas y el presupuesto de la asociación de propietarios. La administración integral generalmente incluye los servicios financieros, además de asistencia con las reuniones de la junta directiva (actas, agendas, etc.), las elecciones de la junta y las tareas de mantenimiento (obtención de presupuestos de contratistas, etc.). La administración presencial generalmente incluye todos los servicios de administración integral, además de asistencia directa a los propietarios mediante un administrador asignado a la asociación de propietarios.

Los requisitos educativos para los administradores varían según la jurisdicción; algunas exigen la certificación en todas las circunstancias, mientras que otras adoptan un enfoque más flexible. Por ejemplo, si bien California no exige que los administradores de asociaciones de propietarios estén certificados, sí exige que cumplan ciertos requisitos educativos para poder optar a la certificación. [ 31 ]

Potestades

A través de su junta directiva, una asociación de propietarios (HOA) proporcionará cierto nivel de servicios (aunque estos varían mucho entre las distintas HOA), regulará las actividades dentro de una urbanización, cobrará cuotas y podrá (si lo autorizan los estatutos o la legislatura estatal) imponer multas por incumplimiento.

Dependiendo de los documentos que rigen la asociación de propietarios, las juntas directivas pueden crear comités, como un "comité de control arquitectónico" (este es muy común y, con frecuencia, este comité tiene la autoridad final para aprobar o denegar una solicitud de construcción), un comité de piscina, un comité de vigilancia vecinal, etc.

Dependiendo de los documentos que rigen la comunidad o de la legislación estatal, la asociación de propietarios puede tener la facultad de imponer gravámenes sobre una propiedad (por falta de pago de cuotas o incumplimiento de las normas y reglamentos; un ejemplo serían los costos de retirar una estructura que no cumpla con la normativa, como una casa móvil en un lote restringido a viviendas construidas en el sitio) y, en última instancia, ejecutar la hipoteca.

Los propietarios tienen la capacidad de defenderse contra tales acciones y, por lo general, tienen derecho a demandar a las asociaciones de propietarios por violaciones contractuales o legales, o para obtener una determinación legal sobre la aplicabilidad de una disposición en los documentos rectores. Sin embargo, debido a que las asociaciones de propietarios son asociaciones privadas, no se consideran "agentes estatales" sujetos a restricciones constitucionales, [ 32 ] y, por lo tanto, los propietarios no pueden demandar por violaciones de derechos civiles conforme al artículo 1983 del Título 42 del Código de los Estados Unidos.

La principal facultad de la asociación de propietarios reside en su capacidad para obligar a los propietarios a pagar una parte de los gastos comunes destinados al mantenimiento general de la asociación y sus instalaciones, generalmente proporcional a la participación en la propiedad (ya sea por unidad o en función de la superficie). Estos gastos suelen derivarse del funcionamiento y mantenimiento de las zonas comunes, que varían considerablemente según el tipo de asociación. Además de las cuotas ordinarias, una asociación de propietarios puede establecer una cuota extraordinaria para gastos imprevistos (como el mantenimiento de las carreteras).

La cuota puede pagarse mensual, trimestral o anualmente; por lo general, cuantas más comodidades se ofrezcan, más frecuente será el pago. Algunas asociaciones gestionan poca o ninguna propiedad común, y los gastos se relacionan únicamente con el cumplimiento de las restricciones de uso o los servicios asumidos. Otras son, en la práctica, ciudades privadas, con elaboradas comodidades que incluyen calles privadas, alumbrado público, servicios, suministros, edificios de propiedad común, piscinas e incluso escuelas. Las cuotas pagadas a las asociaciones de propietarios en Estados Unidos ascienden a miles de millones de dólares al año, pero no se clasifican como impuestos sobre la propiedad. [ 33 ]

Al determinar la cuota de mantenimiento, es importante considerar los fondos necesarios. Siempre debe haber un mínimo de dos fondos: un fondo operativo y un fondo de reserva. El fondo operativo se utiliza para cubrir los gastos operativos de la asociación. El fondo de reserva se utiliza para cubrir los costos de mantenimiento, reparación y reemplazo de los bienes de las áreas comunes, que suelen ser poco frecuentes y costosos. El fondo de reserva es fundamental para reducir la probabilidad de una derrama extraordinaria (mencionada en los riesgos a continuación). Se recomienda realizar un estudio de reservas para determinar y establecer la tasa de contribución a la reserva, la cual se incluye en la cuota mensual ordinaria.

Efectos

Según un estudio de 2019 publicado en el Journal of Labor Economics , "las casas en asociaciones de propietarios tienen precios que, en promedio, son al menos un 4%, o $13,500, más altos que las casas observablemente similares fuera de las asociaciones de propietarios. La prima de las asociaciones de propietarios se correlaciona con la rigurosidad de la regulación local del uso del suelo, el gasto del gobierno local en bienes públicos y las medidas de actitudes sociales hacia la raza". [ 34 ] El estudio también encontró que las personas en vecindarios con asociaciones de propietarios "son, en promedio, más prósperas y están más segregadas racialmente que las que viven en otros vecindarios cercanos". [ 34 ]

Para propietarios de viviendas

La percepción de los beneficios que una HOA proporciona a los propietarios varía según las normas y prácticas específicas de la HOA. [ 35 ] Estos beneficios pueden incluir servicios (por ejemplo, piscina, canchas de tenis, casa club y áreas abiertas). [ 35 ] Los individuos también pueden beneficiarse más o menos según su posición política en la asociación y el grado en que las decisiones de la comunidad coincidan con sus preferencias. En el caso judicial de 1994 Nahrstedt v. Lakeside Village Condominium Assn. , la Corte Suprema de California señaló:

"...Las asociaciones de propietarios 'pueden ser una fuerza poderosa, para bien o para mal', en la vida de sus miembros. Por lo tanto, cualquiera que compre una unidad en un desarrollo de interés común con conocimiento del poder discrecional de su asociación de propietarios acepta 'el riesgo de que ese poder se utilice de una manera que beneficie a la comunidad pero perjudique al individuo'". [ 36 ]

Los beneficios para los propietarios pueden incluir servicios de mantenimiento y administración, provisión de servicios recreativos como piscinas y parques, cobertura de seguro, cumplimiento de las normas de apariencia de la comunidad que pueden conducir a un mayor valor de las propiedades y la oportunidad para que los miembros planifiquen el desarrollo de acuerdo con los valores de la comunidad. [ 37 ]

Las desventajas para los propietarios pueden incluir la carga financiera de las cuotas de la asociación, las multas punitivas y los costos de mantener los estándares de apariencia; restricciones en el uso de la propiedad y la autonomía personal; y el potencial de mala gestión por parte de la junta, incluyendo la posibilidad de una aplicación arbitraria o excesiva de las normas. [ 38 ]

Para el municipio

Muchos municipios han acogido con beneplácito las asociaciones de propietarios (HOA) con la creencia de que pueden reducir los costos operativos del gobierno local. Dado que los propietarios a veces pagan por carreteras, parques y otros servicios dentro del desarrollo, el gobierno local puede creer que puede obtener ingresos de los impuestos a la propiedad de los propietarios en un desarrollo que le cuesta poco o nada al municipio. [ 39 ]

Un estudio de 2009 sobre las asociaciones de propietarios de California sugirió que esta suposición era parcialmente cierta, pero que el efecto general de estas asociaciones en los municipios era mixto. Si bien las asociaciones de propietarios compensaban en cierta medida los costos de los gobiernos municipales, también reducían los ingresos fiscales generales, ya que sus miembros, aislados de la comunidad en general, tendían a votar en contra de los impuestos que la ciudad exigía para financiar los servicios. Esto conllevaba una disminución general del gasto público que afectaba de manera desproporcionada a los ciudadanos que no residían en una asociación de propietarios.

Como señaló el estudio,

"...los críticos de los gobiernos privados afirman que las asociaciones de propietarios erosionan el apoyo a las instituciones públicas. Quienes se unen pueden eludir el sistema público: los propietarios que temen la delincuencia no tienen que votar para que los impuestos se destinen a combatir la raíz del problema; pueden construir una verja para mantener alejados a los delincuentes. Los opositores sostienen que la erosión del apoyo público, reflejada en las urnas, conlleva un mayor deterioro de los servicios municipales y una reducción de los ingresos locales. Los no miembros experimentan una disminución en los niveles de servicios públicos y pueden verse perjudicados. En casos extremos, las asociaciones de propietarios pueden contribuir a sentimientos de secesión y retirada del sector público." [ 40 ]

Para promotores inmobiliarios

Los promotores inmobiliarios establecen asociaciones de propietarios (HOA) con la convicción de que estas pueden contribuir a su capacidad para construir y vender unidades de forma rentable. La provisión de servicios comunes puede permitirles construir con mayor densidad, si el gobierno local ha fomentado tales resultados. Además, al eximir a los municipios de los costos de mantenimiento de carreteras y servicios públicos, los promotores pueden obtener condiciones más favorables. [ 39 ] Por lo general, el promotor conserva cierto control sobre la HOA hasta que se vende un número determinado de unidades, y los convenios, condiciones y restricciones de la HOA se establecen para lograr este objetivo. [ 41 ]

La desventaja potencial para un promotor inmobiliario radica en que puede quedar expuesto a responsabilidades ante la asociación de propietarios por mala construcción, publicidad engañosa u otros problemas. En estos casos, la asociación de propietarios puede demandar al promotor. [ 42 ]

Reglamentos

En *The Voluntary City* , publicado por el Instituto Independiente libertario , Donald J. Boudreaux y Randall G. Holcombe señalan que el creador de la asociación (por ejemplo, un promotor inmobiliario) tiene un incentivo para establecer un gobierno estructurado de tal manera que maximice las ganancias y, por lo tanto, aumente el precio de venta de la propiedad. [ 2 ] Si una decisión determinada aumentara el precio de venta de ciertas parcelas y disminuyera el de otras, el promotor elegirá la opción que genere el mayor ingreso neto para su proyecto . Esto puede resultar en resultados subóptimos para los propietarios.

Críticas

Votación

Las HOA establecieron una nueva comunidad como una corporación municipal. [ 43 ] La votación en una HOA se basa en la propiedad de la propiedad, [ 44 ] Para la década de 1970, solo los propietarios de propiedades eran elegibles para votar, mientras que a los inquilinos se les prohibía votar directamente por la unidad. [ 43 ] Sin embargo, podían tratar directamente con sus arrendadores bajo su contrato de arrendamiento, ya que esta es la parte responsable ante ellos. En el libro de 1973 Comunidades con asistencia federal: Nuevas dimensiones en el desarrollo urbano , el autor Hugh Mields, Jr. planteó preguntas sobre la constitucionalidad de tener una asociación que tuviera la autoridad de un gobierno municipal, a pesar de ser de naturaleza privada. [ 43 ]

Además, la representación en el voto es igual a la proporción de propiedad, no al número de personas. [ 45 ] La mayoría de los propietarios pueden ser propietarios ausentes , cuyos valores o incentivos pueden no estar alineados con los de los inquilinos. Sin embargo, algunas asociaciones de propietarios limitan a los propietarios de múltiples propiedades a uno o dos votos, independientemente del número de lotes que posean, para que los propietarios ausentes no terminen controlando la asociación en detrimento de los residentes que solo poseen un lote o dos lotes contiguos como residencia actual o futura, o casa de vacaciones.

En algunas asociaciones de propietarios, el promotor puede tener varios votos por cada lote que conserva, pero los propietarios de viviendas están limitados a un solo voto por lote. Esto se ha justificado argumentando que permite a los residentes evitar los costos de decisión hasta que se hayan resuelto las cuestiones principales sobre el proceso de desarrollo y que, como reclamante residual , el promotor tiene el incentivo de maximizar el valor de la propiedad. [ 46 ]

Restricciones

Las asociaciones de propietarios han sido criticadas por tener normas y reglamentos excesivamente restrictivos sobre cómo los propietarios pueden comportarse y usar su propiedad. [ 47 ] [ 48 ]

Algunas de las restricciones comúnmente impuestas por las asociaciones de propietarios son limitar la longitud del césped , el número de automóviles en una propiedad, los animales que un propietario puede tener en su propiedad, el volumen máximo para reproducir música en ciertas horas del día, los letreros que se pueden exhibir en su propiedad y las plantas que se pueden plantar. [ 49 ] [ 50 ]

Los propietarios de viviendas han impugnado las restricciones a la libertad de expresión política en asociaciones que garantizan como derechos las constituciones federales o estatales, alegando que ciertas asociaciones privadas son de facto gobiernos municipales y, por lo tanto, deberían estar sujetas a las mismas restricciones legales.

En 2002, el Tribunal de Apelaciones del Undécimo Circuito , en el caso Loren v. Sasser , se negó a extender el alcance de Shelley más allá de la discriminación racial y desestimó una impugnación a la prohibición de una asociación de colocar letreros de "se vende" . En Loren , el tribunal dictaminó que, fuera del contexto de un pacto racial , no consideraría la ejecución judicial de un contrato privado como una acción estatal, sino como una acción privada, y, por consiguiente, denegaría cualquier recurso amparado por la Primera Enmienda. [ 51 ]

En el caso Twin Rivers , un grupo de propietarios, denominado colectivamente Comité para un Mejor Twin Rivers, demandó a la asociación para obtener una orden judicial que les permitiera colocar carteles políticos y anular las restricciones impuestas por la asociación sobre la colocación de dichos carteles por considerarlas inconstitucionales. El tribunal de apelaciones declaró inconstitucionales y nulas las restricciones sobre los carteles políticos, pero esta decisión fue revocada cuando la Corte Suprema de Nueva Jersey, en 2007, anuló la decisión del tribunal de apelaciones y restableció la del tribunal de primera instancia . [ 52 ]

Riesgo financiero para los propietarios de viviendas

En algunos estados de EE. UU. (como Texas ) una HOA puede ejecutar la hipoteca de la casa de un miembro sin ningún procedimiento judicial para cobrar cuotas especiales, tarifas y multas, o de otro modo colocar un gravamen ejecutable sobre la propiedad que, tras la venta de la propiedad, permite a la HOA cobrar las cuotas impagas. [ 53 ] En 2008, un soldado que prestaba servicio en Irak fue informado de que su casa totalmente pagada, de $300,000 en Frisco, Texas, había sido ejecutada y vendida por $3,500 para recuperar cuotas impagas de la HOA de $800. [ 53 ] En 2010, el caso se resolvió y el soldado recuperó la propiedad de la casa. La Ley de Alivio Civil para Miembros del Servicio pudo haber sido su defensa; [ 54 ] sin embargo, una orden de silencio impide que se conozcan los detalles.

Otros estados, como Florida , requieren una audiencia judicial . La ejecución hipotecaria sin audiencia judicial puede ocurrir cuando existe una cláusula de "poder de venta" en una hipoteca o escritura de fideicomiso. [ 55 ]

Un informe autopublicado por un profesor de la Universidad de Washington refuta la afirmación de que las asociaciones de propietarios protegen el valor de las propiedades, declarando, basándose en una encuesta del condado de Harris, Texas (que tenía un régimen legal inusual con respecto a las ejecuciones hipotecarias): "Aunque las ejecuciones hipotecarias de las asociaciones de propietarios están aparentemente motivadas por esfuerzos para mejorar el valor de las propiedades, ni la actividad de ejecuciones hipotecarias ni las asociaciones de propietarios parecen estar vinculadas con el crecimiento del precio de las viviendas por encima del promedio". [ 56 ]

Las juntas directivas de las asociaciones de propietarios también pueden cobrar cuotas extraordinarias a sus miembros, además de las cuotas establecidas, a veces sin la aprobación directa de los propietarios, aunque la mayoría de los estados imponen restricciones a esta posibilidad. Las cuotas extraordinarias suelen requerir la aprobación de los propietarios si el monto excede el límite establecido en los estatutos de la asociación.

En California , por ejemplo, la junta directiva puede imponer una cuota extraordinaria, sin votación de los miembros, únicamente cuando el monto total sea igual o inferior al cinco por ciento del presupuesto anual de la asociación. Por lo tanto, en el caso de una asociación de 25 unidades con un presupuesto operativo anual de $100,000, la junta directiva solo podría imponer una cuota de $5,000 a todos los miembros ($5,000 dividido entre 25 unidades equivale a $200 por unidad). Una cuota mayor requeriría la aprobación de la mayoría de los miembros.

En algunos casos excepcionales, sobre todo en asuntos de salud o seguridad pública , el monto de las cuotas extraordinarias puede quedar a discreción de la junta directiva. Por ejemplo, si se produce una rotura en la tubería de alcantarillado, la junta podría aprobar una cuota sustancial de inmediato, argumentando que el asunto afecta la salud y la seguridad públicas. Sin embargo, en la práctica, la mayoría de las juntas prefieren que los propietarios tengan la oportunidad de expresar sus opiniones y votar sobre las cuotas.

Cada vez más, las asociaciones de propietarios manejan grandes sumas de dinero. Ocasionalmente se han producido casos de malversación de fondos por parte de miembros deshonestos de la junta directiva o administradores de la comunidad, con pérdidas que ascienden a millones de dólares. [ 57 ] [ 58 ] La Ley Davis-Stirling de California, diseñada para proteger a los propietarios, exige que las juntas directivas cuenten con un seguro de responsabilidad civil adecuado para indemnizar a la asociación ante cualquier irregularidad. Los elevados presupuestos y la experiencia necesarios para administrar estos grupos son parte de los argumentos que justifican la exigencia de la certificación de los administradores (a través del Community Association Institute, las juntas estatales de bienes raíces u otras agencias).

En 2006, la AARP expresó su preocupación por el riesgo que representan las asociaciones de propietarios para el bienestar financiero de sus miembros. Propusieron que los 50 estados adoptaran una "Declaración de Derechos" de los propietarios para proteger a las personas mayores de las asociaciones de propietarios abusivas. [ 59 ]

Sin embargo, muchas HOA introducen auditorías contables regulares para mitigar los riesgos financieros de los propietarios . En el marco de dicha inspección, un CPA (Contador Público Certificado) independiente [ 60 ] lleva a cabo un análisis exhaustivo de los registros financieros y los procedimientos contables de una asociación, para determinar si son precisos, legítimos y cumplen con los Principios de Contabilidad Generalmente Aceptados (GAAP) [ 61 ] u otros marcos de presentación de informes. [ 62 ] Una vez finalizados los procedimientos de auditoría planificados, un CPA emite un informe oficial que expresa una opinión sobre la salud financiera de la organización.

En Estados Unidos, los requisitos de auditoría varían de un estado a otro, así como de una asociación de propietarios a otra. Algunas asociaciones están obligadas a auditar sus estados financieros anualmente o cada pocos años. Para otras, basta con realizar una revisión, una compilación o un encargo de procedimientos acordados. El presupuesto, el tamaño y los términos de la asociación de propietarios, estipulados en los convenios y estatutos [ 63 ], suelen ser factores decisivos para determinar si una auditoría es obligatoria para una junta directiva en particular. Se considera una buena práctica realizar una auditoría al final de cada año fiscal . Sin embargo, la necesidad de una auditoría no programada puede surgir en casos de cambios importantes, como la transición a una nueva junta directiva o empresa administradora, la implementación de un proyecto de mejora a gran escala, la recepción de una suma significativa de dinero en circunstancias inusuales, la sospecha de fraude o malversación, u otra mala conducta.

Proceso de auditoría

El proceso de auditoría para las HOA se puede dividir en cuatro etapas: [ 64 ]

Planificación
La junta directiva de la asociación de propietarios realiza una consulta inicial a un especialista en contabilidad sobre la necesidad de llevar a cabo una auditoría. Se celebra una reunión para acordar los objetivos, el plazo, las fechas límite para la presentación de informes y el costo de la auditoría.
Evaluación de riesgos
Un CPA determina qué obstáculos pueden surgir al probar los procedimientos contables de la asociación y preparar los estados financieros, evalúa la importancia de los problemas potenciales y encuentra formas de superarlos. Para recopilar la información necesaria y evaluar el desempeño financiero de una HOA, el auditor entrevista a los miembros de la junta en sus oficinas, supervisa las principales operaciones diarias, prueba su seguridad y realiza procedimientos analíticos . La entidad auditada debe proporcionar al CPA el informe de auditoría más reciente, copias de las declaraciones de impuestos anuales, el presupuesto del año en curso y del siguiente, las actas de la junta, los convenios, los estatutos y otros documentos internos. El CPA prueba los controles internos para las transacciones entrantes y salientes, el mantenimiento de un fondo de reserva , la idoneidad del financiamiento de contratos importantes y proyectos de mejora, la correcta disposición de los fondos adquiridos en casos legales y bajo otras circunstancias extraordinarias, y la disponibilidad y exactitud de los asientos contables de ingresos y egresos . Estos aspectos reciben la mayor atención, ya que tienen la mayor influencia en la salud financiera de una HOA. Además, un auditor se pone en contacto con organizaciones externas para verificar las transacciones de la asociación de propietarios en ambos lados:
  • Se solicitan confirmaciones de cuenta a los bancos para comprobar si las cuentas operativas y de reserva de la asociación contienen las sumas reclamadas.
  • Lo mismo se aplica a los préstamos. Un contador público certificado verifica los saldos, las tasas de interés, los plazos de pago y otros detalles importantes.
  • Se contacta al abogado de la asociación de propietarios para verificar si la asociación está involucrada en algún caso legal.
Trabajo de campo
El auditor realiza un análisis exhaustivo para establecer relaciones entre el estado de resultados y el balance general de la asociación . Los resultados del año anterior se comparan con los resultados actuales. Dado que es imposible abarcar todas las transacciones de una asociación de propietarios en una auditoría, un contador público certificado (CPA) selecciona una muestra de transacciones y examina los detalles. Por ejemplo, puede utilizar una muestra de transacciones de salida para verificar las facturas y asegurarse de que todos los fondos se gastaron según lo previsto y se documentaron correctamente. Asimismo, un auditor puede verificar los estados de cuenta bancarios, las conciliaciones, los registros de nómina, los cheques cancelados, los estados de cuenta de préstamos, los contratos y arrendamientos aprobados, la prueba de propiedad de bienes inmuebles y equipos, los registros de activos fijos, suministros e inventarios. Si el desempeño financiero real de la asociación de propietarios se desvía de los indicadores planificados, la entidad auditada debe proporcionar evidencia de que las fluctuaciones no se deben a negligencia o mala conducta de la junta directiva. [ 65 ]
Informes
Un informe de auditoría expresa la opinión del contador público certificado sobre la salud financiera de la asociación de propietarios y su cumplimiento con los documentos contables y las normas generalmente aceptadas. Existen tres tipos de informes de auditoría:
  • Opinión sin reservas: en todos los aspectos, los estados financieros de la asociación de propietarios son precisos, legítimos, reflejan la actividad real de la asociación y cumplen con los Principios de Contabilidad Generalmente Aceptados (GAAP).
  • Opinión con salvedades: se detectaron errores menores o desviaciones de los PCGA en los documentos contables de la asociación de propietarios. Esto no afecta significativamente su desempeño financiero general y los errores son fáciles de corregir.
  • Opinión desfavorable: se detectaron irregularidades contables que apuntan a fraude o a una negligencia manifiesta por parte del consejo de administración.
Otra opción es una declaración de exención de responsabilidad, un documento que se elabora cuando un contador público certificado no puede emitir un informe de auditoría debido a conflictos de intereses con una asociación de propietarios, la no entrega de los documentos financieros solicitados o una incertidumbre significativa en las operaciones contables de la asociación.
Las recomendaciones de mejora incluidas en un informe de auditoría pueden utilizarse para corregir errores pasados ​​del consejo, establecer disciplina interna y adoptar prácticas contables más eficaces. Asimismo, los estados financieros auditados sirven como prueba de la buena fe y las sólidas estrategias del consejo al informar a los propietarios de unidades, inversionistas, posibles compradores de bienes raíces, inquilinos y otras partes interesadas.
Auditorías repetidas
La necesidad de una auditoría de seguimiento puede surgir si el consejo de administración ha recibido una opinión desfavorable y desea recuperar su buena reputación ante los accionistas e inversores. Una vez corregidos los problemas detectados en la auditoría inicial, se realiza una auditoría de seguimiento según el procedimiento estándar.

Otro

Algunos académicos y funcionarios de la AARP han denunciado que, de diversas maneras, las asociaciones de propietarios reprimen los derechos de sus residentes. [ 66 ] Debido a decisiones judiciales que describen a las asociaciones de propietarios como una especie de entidad privada, las juntas directivas de estas asociaciones no están sujetas a las restricciones constitucionales que rigen a los gobiernos , aunque de facto constituyen un nivel de gobierno. [ 67 ]

Las leyes corporativas y de asociaciones de propietarios (HOA) limitan el papel de los propietarios de viviendas en una HOA. [ 68 ] A menos que la ley o los documentos que rigen la corporación reserven un asunto o acción en particular para su aprobación por los miembros, las leyes corporativas establecen que las actividades y asuntos de una corporación se llevarán a cabo y "todos los poderes corporativos se ejercerán" por o bajo la dirección de la junta directiva. Muchas juntas operan al margen de las leyes estatales para corporaciones sin fines de lucro. El conocimiento de las leyes corporativas y los estatutos estatales es esencial para administrar adecuadamente una HOA.

Una vez que un propietario, abogado u otro funcionario gubernamental notifica que una asociación de propietarios no cumple con los estatutos estatales, la junta tiene la responsabilidad de corregir su gestión. Algunos estados, como Texas , permiten presentar cargos por delitos menores contra una junta que no cumple con la normativa y permiten interponer demandas contra la junta y la asociación. En algunos casos, el incumplimiento manifiesto de la obligación de la junta de corregir su gestión para cumplir con los estatutos estatales puede exponer a sus miembros a responsabilidad personal, ya que la mayoría de las pólizas de seguro que indemnizan a los miembros de la junta contra acciones legales no cubren la mala conducta intencionada.

mala conducta de la junta directiva

El Departamento de Asuntos Comunitarios de Nueva Jersey informó estas observaciones sobre la conducta de la junta directiva de la asociación: [ 69 ]

"Es evidente, a juzgar por las quejas [presentadas ante la DCA], que los propietarios [de viviendas] no se dieron cuenta del alcance que las normas de la asociación podían tener sobre sus vidas."

Curiosamente, salvo raras excepciones, cuando el Estado ha notificado a las juntas directivas las obligaciones legales mínimas de la asociación para con los propietarios, estas se oponen a su cumplimiento. En un número alarmante de casos, los propietarios que ocupan cargos en la junta utilizan su influencia para castigar a otros propietarios con quienes discrepan. La ausencia total de normas, formación o incluso orientaciones mínimas para quienes integran las juntas, así como la falta de supervisión independiente, resulta evidente en la forma en que estas ejercen el control.

En general, las frustraciones que generan las quejas repetidas o los malentendidos de los denunciantes palidecen ante la imagen que revelan de la vida antidemocrática que enfrentan los propietarios en muchas asociaciones. Las cartas expresan habitualmente una frustración e indignación fácilmente explicables por la incapacidad de captar la atención de las juntas directivas o los administradores de propiedades, y mucho menos de atender sus quejas. Quizás lo más alarmante sea la constatación de que las juntas directivas, o sus presidentes, que desean actuar en contra de la ley, sus estatutos o los principios democráticos fundamentales, son imparables sin un esfuerzo extremo por parte de los propietarios y, a menudo, costosos litigios.

Algunos estados están impulsando mayores controles y equilibrios en las asociaciones de propietarios. La Ley de Comunidades Planificadas de Carolina del Norte , [ 70 ] por ejemplo, exige que se celebre una audiencia de debido proceso antes de que se pueda multar a un propietario por una infracción de los convenios. También limita el monto de la multa y establece otras restricciones.

La ley de California ha limitado estrictamente las prerrogativas de las juntas directivas al exigir audiencias antes de que se puedan imponer multas y luego reducir el monto de dichas multas incluso si los socios no comparecen. En California, cualquier cambio de reglamento realizado por la junta está sujeto a la ratificación por mayoría de los miembros si solo el cinco por ciento de los miembros solicita una votación. Esta parte del código civil [ 71 ] también garantiza que cualquier persona disidente que aspire a un puesto de director debe estar plenamente representada ante los miembros y que todas las reuniones sean abiertas y los puntos del orden del día se publiquen con anticipación. En estados como Massachusetts, no existen leyes que prohíban los cambios unilaterales a los documentos por parte de la junta directiva de la asociación.

Impuesto doble

La mayoría de los propietarios de viviendas están sujetos al impuesto predial, independientemente de si su propiedad se encuentra en un desarrollo urbanístico planificado regido por una asociación de propietarios. Estos impuestos son utilizados por los municipios locales para el mantenimiento de carreteras, alumbrado público, parques, etc. Además del impuesto predial municipal, los propietarios de inmuebles privados dentro de desarrollos urbanísticos planificados están sujetos a cuotas de la asociación, las cuales son utilizadas por el desarrollo para el mantenimiento de las vías privadas, el alumbrado público, el paisajismo, la seguridad y las comodidades dentro del desarrollo urbanístico. [ 72 ]

Un propietario que no pertenece a una asociación de propietarios paga impuestos para financiar las reparaciones de calles realizadas por la ciudad. Los propietarios de propiedades que sí pertenecen a una asociación de propietarios pagan estos mismos impuestos y se benefician del uso de las vías públicas, etc., sin que el gobierno local (es decir, los contribuyentes) tenga que pagar por las vías privadas de la asociación, etc., que el propietario que no pertenece a una asociación de propietarios no puede usar. La proliferación de desarrollos urbanísticos planificados ha generado un ahorro de costos para los gobiernos locales de dos maneras. Primero, al exigir a los promotores que construyan "mejoras públicas" como parques, transfiriendo el costo del mantenimiento de dichas mejoras a los propietarios de las áreas comunes; y segundo, al responsabilizarse los desarrollos urbanísticos planificados del costo del mantenimiento de infraestructuras que normalmente serían mantenidas por el municipio. [ 72 ]

Límites a los poderes

En junio de 2012, la Corte Suprema de Virginia dictaminó en el caso Shadowood Condominium Association et al. v. Fairfax County Redevelopment and Housing Authority que el poder de una HOA para multar a los propietarios por violaciones de las reglas (incluido el impago) se limita a las expresamente previstas en los documentos rectores válidos de la HOA (por ejemplo, los estatutos de la HOA). [ 73 ] [ 74 ]

Antes de la Ley de Telecomunicaciones de 1996 , las asociaciones de propietarios podían limitar o prohibir la instalación de antenas parabólicas . Muchas comunidades aún conservan estas normas en sus estatutos, pero después de octubre de 1996, ya no son exigibles. Con algunas excepciones, cualquier propietario puede instalar una antena parabólica de un metro o menos de diámetro (las antenas más grandes están protegidas en Alaska ). Si bien las asociaciones de propietarios pueden fomentar que las antenas se coloquen de la manera más discreta posible, se debe permitir su colocación en un lugar donde pueda recibir una señal útil. [ 75 ]

Muchas asociaciones de propietarios tienen cláusulas restrictivas que impiden a los propietarios instalar antenas de televisión digital terrestre (TDT) en el tejado. Estas restricciones ya no son exigibles, salvo en algunos casos. Por ejemplo: la antena puede instalarse en cualquier lugar, a menos que invada la propiedad común. Además, la antena debe estar diseñada para recibir señales locales, no de larga distancia, y no debe sobresalir más de doce pies por encima del tejado de la vivienda, a menos que la asociación de propietarios conceda una excepción debido a interferencias terrestres atenuantes. [ 75 ]

En Florida , la ley estatal prohíbe que los convenios y las restricciones de escritura prohíban el "paisajismo respetuoso con el medio ambiente de Florida" [ 76 ] , un tipo de xeropaisajismo . A pesar de la ley, al menos un propietario ha sufrido acoso y amenazas de multas por parte de una asociación de propietarios por tener césped insuficiente después de acondicionar su jardín para reducir el consumo de agua. [ 77 ] Una legislación similar fue presentada y aprobada por la legislatura de Colorado , pero fue vetada por el gobernador Bill Owens . [ 78 ] [ 79 ] Los residentes de Colorado han seguido exigiendo regulaciones para proteger el xeropaisajismo, citando asociaciones de propietarios que exigen el uso de césped que consume grandes cantidades de agua y amenazan con multas a quienes no cumplen con los convenios. [ 80 ]

Alternativa a los CID

Una alternativa a las HOA es la propiedad de renta de múltiples inquilinos (MTIP). Las HOA y las MTIP tienen formas de gobierno fundamentalmente diferentes. En una CID, las cuotas se pagan a una asociación sin fines de lucro. En una MTIP, los alquileres del terreno se pagan a un propietario, quien decide cómo gastarlos. [ 19 ]

En ambos casos, el convenio o el contrato de arrendamiento establecen ciertas directrices. En este último caso, el propietario tiene un mayor incentivo para maximizar el valor de toda la propiedad administrada a largo plazo (porque es el beneficiario residual de la misma) y para mantener contentos a los residentes, ya que sus ingresos dependen de su continua afluencia. Estos factores se citan como argumentos a favor de los MTIP. [ 19 ]

Véase también

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Lecturas adicionales

  • Fleischmann, Julius (1937). "Propiedad colectiva de la vivienda: una nueva actividad para las asociaciones de ahorro y préstamo" . The Journal of Land & Public Utility Economics . 13 (4): 411– 413. doi : 10.2307/3158226 . ISSN 1548-9000 . JSTOR 3158226 .  
  • Nelson, Robert Henry (2005). Barrios privados y la transformación del gobierno local . The Urban Institute. ISBN 978-0-87766-751-3.
  • Ronald M. Sandgrund y Joseph F. Smith, "¿Cuando el promotor controla la junta de la asociación de propietarios: ¿El dictador benevolente?" The Colorado Lawyer , enero de 2002, pág.  91.
  • Sussman, Marvin B. (octubre de 1957). "El papel de las asociaciones vecinales en la vivienda privada para minorías raciales". Journal of Social Issues . 13 (4): 31– 37. doi : 10.1111/j.1540-4560.1957.tb01387.x . ISSN 0022-4537 .