Centro comercial

Los centros comerciales en general pueden tener su origen en los mercados públicos y, en Oriente Medio, en los bazares cubiertos .

En 1798, se construyó en París el primer pasaje comercial cubierto, el Passage du Caire . ^{[ 15 ]} En Londres, el Royal Opera Arcade abrió sus puertas en 1816, ^{[ 16 ]} y el más famoso Burlington Arcade abrió en 1819. ^{[ 17 ]} Las ciudades de Europa Occidental, en particular, construyeron muchos centros comerciales estilo galería. El Arcade en Providence, Rhode Island , construido en 1828, afirma ser la primera galería comercial en los Estados Unidos. ^{[ 18 ]} La Galleria Vittorio Emanuele II en Milán, que abrió en 1877, era más grande que sus predecesoras e inspiró el uso del término "galería" para muchas otras galerías comerciales y centros comerciales. ^{[ 19 ] [ 20 ]}

A mediados del siglo XX, con el auge de los suburbios y la cultura del automóvil en Estados Unidos, se creó un nuevo estilo de centro comercial alejado de los centros urbanos . ^{[ 21 ]} Entre los primeros centros comerciales diseñados para el automóvil se encuentran Market Square , en Lake Forest, Illinois (1916), y Country Club Plaza , en Kansas City, Missouri (1924). ^{[ 22 ]}

El concepto de centro comercial suburbano evolucionó aún más en los Estados Unidos después de la Segunda Guerra Mundial , con centros comerciales al aire libre más grandes anclados por grandes almacenes, como el Broadway-Crenshaw Center de 550.000 pies cuadrados (51.000 m² ⁾ en Los Ángeles , construido en 1947 y anclado por un Broadway de cinco pisos y un May Company California . ^{[ 23 ]} 

A finales de la década de 1950 y principios de la de 1960, se utilizó por primera vez el término "centro comercial", pero en el sentido original de la palabra "mall", que significa paseo peatonal en los EE. UU. o, en el Reino Unido, "distrito comercial". Entre los primeros centros comerciales peatonales del centro de las ciudades se encuentran el Kalamazoo Mall (el primero, en 1959), "Shoppers' See-Way" en Toledo , el Lincoln Road Mall en Miami Beach y el Santa Monica Mall (1965). ^{[ 24 ] [ 25 ] [ 26 ]}

Aunque Bergen Mall abrió sus puertas en 1957 con el nombre de "mall", inspirando a otros centros comerciales suburbanos a cambiar su nombre a malls, este tipo de propiedades todavía se denominaban "centros comerciales" hasta finales de la década de 1960. ^{[ 27 ]}

El centro comercial cerrado, que con el tiempo se conocería como centro comercial, no se popularizó hasta mediados de la década de 1950. Uno de los primeros ejemplos fue el Valley Fair Shopping Center en Appleton, Wisconsin , ^{[ 28 ]} que abrió sus puertas el 10 de marzo de 1955. Valley Fair contaba con varias características modernas, como calefacción y aire acondicionado centralizados, un amplio estacionamiento al aire libre, tiendas ancla adosadas y restaurantes. Ese mismo año, se inauguró en Luleå , al norte de Suecia, el primer centro comercial completamente cerrado del mundo (arquitecto: Ralph Erskine ), llamado Shopping ; actualmente, la región ostenta la mayor densidad de centros comerciales de Europa. ^{[ 29 ]}

La idea de un complejo comercial cerrado de tamaño regional fue impulsada en 1956 por el arquitecto de origen austriaco e inmigrante estadounidense Victor Gruen . ^{[ 30 ] [ 31 ] [ 32 ]} Esta nueva generación de centros comerciales de tamaño regional comenzó con el Southdale Center , diseñado por Gruen , que abrió sus puertas en el suburbio de Edina, Minnesota , Estados Unidos, en octubre de 1956. ^{[ 31 ] [ 32 ]} Por ser pionero en el concepto de centro comercial, que pronto se volvería enormemente popular, Gruen ha sido llamado el "arquitecto más influyente del siglo XX" por el escritor canadiense Malcolm Gladwell . ^{[ 33 ]}

El primer complejo comercial que se promocionó como un "centro comercial" fue el Bergen Mall de Paramus , Nueva Jersey , que abrió con un formato al aire libre el 14 de noviembre de 1957, ^{[ 34 ]} y posteriormente se cerró en 1973. Aparte del Southdale Center , los primeros centros comerciales cerrados importantes fueron el Harundale Mall (1958) en Glen Burnie , Maryland , ^{[ 35 ]} el Big Town Mall (1959) en Mesquite , Texas , el Chris-Town Mall (1961) en Phoenix , Arizona , y el Randhurst Center (1962) en Mount Prospect , Illinois .

Otros centros comerciales de la época trasladaron el comercio minorista de los densos centros urbanos comerciales a los suburbios, en su mayoría residenciales. Esta fórmula (espacio cerrado con tiendas anexas, alejado del centro y accesible solo en automóvil) se convirtió en una forma popular de construir espacios comerciales en todo el mundo. El propio Gruen llegó a aborrecer este efecto de su nuevo diseño; denunció la creación de enormes «mares de estacionamiento que desperdiciaban terreno» y la expansión suburbana. ^{[ 36 ] [ 37 ]}

Aunque los centros comerciales surgieron principalmente en las zonas suburbanas de Estados Unidos, algunas ciudades estadounidenses impulsaron la construcción de centros comerciales cerrados en el centro urbano con el objetivo de revitalizar los núcleos urbanos y permitirles competir eficazmente con los centros comerciales suburbanos. Ejemplos de ello son Main Place Mall en Buffalo (1969) y The Gallery (1977, ahora Fashion District Philadelphia ) en Filadelfia. Otras ciudades crearon paseos peatonales al aire libre .

En Estados Unidos, promotores inmobiliarios como A. Alfred Taubman, de Taubman Centers, ampliaron aún más el concepto en 1980, con baldosas de terrazo en el centro comercial Mall at Short Hills en Nueva Jersey , fuentes interiores y dos niveles, lo que permitía a los compradores recorrer todas las tiendas. Taubman creía que las alfombras aumentaban la fricción, ralentizando a los clientes, por lo que las eliminó. La luz natural que se filtraba a través de paneles de vidrio se complementaba con una iluminación eléctrica que aumentaba gradualmente, creando la sensación de que la tarde duraba más, lo que animaba a los compradores a quedarse más tiempo. ^{[ 38 ] [ 39 ]}

En Estados Unidos, a mediados de la década de 1990, todavía se construían centros comerciales a un ritmo de 140 por año. ^{[ 40 ]} Pero en 2001, un estudio de PricewaterhouseCoopers encontró que los centros comerciales con bajo rendimiento y vacíos, conocidos como "greyfield" y "dead mall estates", eran un problema emergente. En 2007, un año antes de la Gran Recesión , no se construyó ningún centro comercial nuevo en Estados Unidos, por primera vez en 50 años. ^{[ 41 ]} El City Creek Center Mall en Salt Lake City , que abrió en marzo de 2012, fue el primero en construirse desde la recesión. ^{[ 22 ]}

Los centros comerciales comenzaron a perder clientes frente a los centros comerciales al aire libre y los centros de estilo de vida durante la década de 1990, ya que los consumidores preferían estacionar justo enfrente y entrar directamente a las grandes superficies con precios más bajos y sin los gastos generales de los centros comerciales tradicionales (es decir, largos pasillos cerrados). ^{[ 42 ] [ 43 ] [ 44 ] [ 45 ]}

Otro problema fue que la industria inmobiliaria comercial estadounidense, obsesionada con el crecimiento, había construido demasiados lugares atractivos para ir de compras, muchos más de los que se justificaban razonablemente por el crecimiento real de la población estadounidense, las ventas minoristas o cualquier otro indicador económico. El número de centros comerciales estadounidenses se disparó de 4500 en 1960 a 70 000 en 1986 y a casi 108 000 en 2010. ^{[ 46 ]}

Así, el número de centros comerciales abandonados aumentó significativamente a principios del siglo XXI. La salud económica de los centros comerciales en Estados Unidos ha ido en declive, como lo demuestran las altas tasas de desocupación. Entre 2006 y 2010, el porcentaje de centros comerciales considerados en declive por los expertos inmobiliarios (con una tasa de desocupación de al menos el 40%), en mal estado (entre el 20% y el 40%) o con problemas (entre el 10% y el 20%) aumentó considerablemente, y estas altas tasas de desocupación solo disminuyeron parcialmente entre 2010 y 2014. En 2014, casi el 3% de todos los centros comerciales de Estados Unidos se consideraban en declive (con tasas de desocupación del 40% o superiores), y casi una quinta parte presentaba tasas de desocupación preocupantes (del 10% o superiores). Algunos expertos inmobiliarios afirman que el problema fundamental reside en la sobreabundancia de centros comerciales en muchas partes del país, lo que crea un mercado con una oferta comercial excesiva. ^{[ 47 ]} Para cuando el operador de centros comerciales Unibail-Rodamco-Westfield decidió abandonar el mercado estadounidense en 2022, Estados Unidos tenía un promedio de 24,5 pies cuadrados de espacio comercial per cápita (en contraste con 4,5 pies cuadrados per cápita en Europa). ^{[ 48 ]}

En 2019, The Shops & Restaurants at Hudson Yards abrió sus puertas como un centro comercial de lujo en la ciudad de Nueva York con una mezcla de tiendas al estilo de la Quinta Avenida , como H&M , Zara y Sephora . Este es uno de los dos primeros centros comerciales construidos recientemente, junto con American Dream , ambos inaugurados en 2019 desde City Creek Center . ^{[ 49 ]}

Las compras en línea también han surgido como un importante competidor de los centros comerciales. En Estados Unidos , las compras en línea han representado una proporción cada vez mayor de las ventas minoristas totales. ^{[ 50 ]} En 2013, aproximadamente 200 de los 1300 centros comerciales en Estados Unidos estaban cerrando. ^{[ 51 ]} Para combatir esta tendencia, los desarrolladores han convertido los centros comerciales en otros usos, incluyendo atracciones como parques, cines, gimnasios e incluso lagos para pescar. ^{[ 52 ]} En Estados Unidos, el Highland Mall de 600 000 pies cuadrados será un campus para Austin Community College . ^{[ 53 ]} En Francia , el centro comercial So Ouest, en las afueras de París , fue diseñado para parecerse a elegantes apartamentos de estilo Luis XV e incluye 17 000 metros cuadrados (180 000 pies cuadrados ) de espacio verde. ^{[ 54 ]} La empresa australiana de centros comerciales Westfield lanzó un centro comercial en línea (y posteriormente una aplicación móvil) con 150 tiendas, 3000 marcas y más de 1 millón de productos. ^{[ 55 ]}   

La pandemia de COVID-19 también impactó significativamente la industria minorista. Las regulaciones gubernamentales cerraron temporalmente los centros comerciales, aumentaron los controles de acceso e impusieron estrictos requisitos de higiene pública. ^{[ 56 ]}

Los altos precios del suelo en las ciudades populosas han dado lugar al concepto del "centro comercial vertical", en el que el espacio destinado al comercio minorista se configura a lo largo de varias plantas accesibles mediante ascensores y/o escaleras mecánicas (normalmente ambas) que conectan los diferentes niveles del centro comercial. El reto de este tipo de centro comercial es superar la tendencia natural de los compradores a moverse horizontalmente y animarlos a moverse hacia arriba y hacia abajo. ^{[ 57 ]} El concepto de un centro comercial vertical fue concebido originalmente a finales de la década de 1960 por la Mafco Company, antigua división de desarrollo de centros comerciales de Marshall Field & Co. El rascacielos Water Tower Place en Chicago , Illinois, fue construido en 1975 por Urban Retail Properties. Contiene un hotel, condominios de lujo y espacio para oficinas y se asienta sobre una base de una manzana de largo que contiene un centro comercial de estilo atrio de ocho niveles que da a la Magnificent Mile .

Los centros comerciales verticales son comunes en las conurbaciones densamente pobladas del este y sureste de Asia. Hong Kong, en particular, tiene numerosos ejemplos como Times Square , Dragon Centre , Apm , Langham Place , ^{[ 57 ]} ISQUARE , Hysan Place y The One .

También se puede construir un centro comercial vertical donde la geografía impide construir hacia afuera o existen otras restricciones a la construcción, como edificios históricos o arqueología importante . El Darwin Shopping Centre y los centros comerciales asociados en Shrewsbury , Reino Unido, están construidos en la ladera de una colina empinada, alrededor de las antiguas murallas de la ciudad; ^{[ 58 ]} en consecuencia, el centro comercial se divide en siete pisos verticalmente  – dos ubicaciones horizontalmente  – conectados por ascensores, escaleras mecánicas y pasarelas. Algunos establecimientos incorporan tales diseños en su distribución, como el antiguo McDonald's de Shrewsbury , dividido en cuatro pisos con múltiples entrepisos que presentaban bóvedas de castillo medieval – con aspilleras  incluidas – en los comedores del sótano. 

Una característica común de los centros comerciales es la zona de restauración: esta suele constar de varios puestos de comida rápida de distintos tipos, que rodean una zona de asientos compartida.

Cuando Victor Gruen desarrolló el formato de centro comercial a mediados de la década de 1950, la llegada de grandes almacenes era fundamental para la estabilidad financiera de los proyectos y para atraer clientes, lo que a su vez generaría visitas a las tiendas más pequeñas del centro comercial. Estas grandes tiendas se denominan tiendas ancla o inquilinos principales. Físicamente, las tiendas ancla suelen ubicarse lo más alejadas posible entre sí para maximizar el flujo de clientes entre ellas.

Según los informes, existen 222 centros comerciales en Europa. En 2014, estos centros comerciales registraron ventas combinadas de 12.470  millones de dólares estadounidenses. Esto representó un aumento del 10 % en los ingresos con respecto al año anterior. ^{[ 59 ]}

Una empresa de gestión de propiedades comerciales es una empresa que se especializa en poseer y administrar centros comerciales. La mayoría de las empresas de gestión de propiedades comerciales poseen al menos 20 centros comerciales. Algunas empresas utilizan un esquema de nombres similar para la mayoría de sus centros comerciales; por ejemplo, Mills Corporation pone "Mills" en la mayoría de los nombres de sus centros comerciales y SM Prime Holdings de Filipinas pone "SM" en todos sus centros comerciales, así como en tiendas ancla como The SM Store, SM Appliance Center, SM Hypermarket, SM Cinema y SM Supermarket. En el Reino Unido, The Mall Fund cambia el nombre de cualquier centro que compra a "The Mall (ubicación)" , utilizando su logotipo rosa de la M; cuando vende un centro comercial, el centro vuelve a su propio nombre y marca, como el Ashley Centre en Epsom . ^{[ 62 ]} De manera similar, después de su cambio de marca de Capital Shopping Centres, intu Properties cambió el nombre de muchos de sus centros a "intu (nombre/ubicación)" (como intu Lakeside ); Una vez más, los centros comerciales que se eliminan de la red vuelven a su propia marca (véase, por ejemplo, The Glades en Bromley ).

Un aspecto controvertido de los centros comerciales ha sido su efectivo desplazamiento de las calles principales tradicionales . Algunos consumidores prefieren los centros comerciales, con sus estacionamientos, entornos controlados y guardias de seguridad privados , a los distritos centrales de negocios (CBD) o centros urbanos , que con frecuencia tienen estacionamiento limitado, mantenimiento deficiente, exposición a la intemperie y escasa presencia policial . ^{[ 63 ] [ 64 ]}

En respuesta, algunas jurisdicciones, en particular California , han ampliado el derecho a la libertad de expresión para garantizar que los oradores puedan llegar a los consumidores que prefieren comprar, comer y socializar dentro de los límites de los centros comerciales de propiedad privada. ^{[ 42 ] [ 65 ]} La decisión de la Corte Suprema Pruneyard Shopping Center v. Robins se emitió el 9 de junio de 1980 y confirmó la decisión de la Corte Suprema de California en un caso que surgió de una disputa sobre la libertad de expresión entre el Pruneyard Shopping Center en Campbell, California, y varios estudiantes locales de secundaria.

Algunos complejos de mercados mayoristas también funcionan como centros comerciales, ya que contienen espacios minoristas que operan como tiendas en centros comerciales normales, pero también actúan como puntos de venta para productores que pueden recibir grandes pedidos para la exportación.