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Zonificación en los Estados Unidos

Los cables antiestéticos figuraban entre los objetivos de las protestas de finales del siglo XIX a favor de la zonificación. La zonificación es un sistema de leyes que divide el...

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Los cables antiestéticos figuraban entre los objetivos de las protestas de finales del siglo XIX a favor de la zonificación.

La zonificación es un sistema de leyes que divide el territorio de una jurisdicción en distritos o zonas, y limita el uso que se le puede dar a cada distrito. [ 1 ] [ 2 ] En Estados Unidos, la zonificación incluye diversas leyes de uso del suelo que se aplican mediante el poder de policía que ejercen los gobiernos estatales (a menudo delegado a sus gobiernos locales ) para controlar la propiedad privada . [ 3 ]

Las leyes de zonificación en las principales ciudades se originaron con la Resolución de Zonificación de la Ciudad de Nueva York de 1916. [ 4 ] Antes de la zonificación, algunas ciudades tenían ordenanzas locales como las de Los Ángeles en 1904 que limitaban el funcionamiento de lavanderías (comúnmente llamadas "casas de lavado") en una zona residencial. [ 5 ] [ 6 ] Estas primeras ordenanzas municipales estuvieron motivadas en algunos casos por el racismo y el clasismo .

Después de que la Corte Suprema declarara inconstitucionales las ordenanzas raciales en 1917, muchas localidades descubrieron la zonificación y comenzaron a establecer restricciones a nivel de ciudad. En las localidades suburbanas, la zonificación a menudo exige viviendas unifamiliares. [ 7 ] [ 8 ] Aunque no siempre explícitamente discriminatorias , las ordenanzas de zonificación a menudo se aplicaban de manera que impedían que los afroamericanos se mudaran a vecindarios predominantemente blancos, bajo la creencia de que su presencia disminuiría el valor de las propiedades. [ 9 ] La constitucionalidad de las ordenanzas de zonificación fue confirmada por la Corte Suprema de los Estados Unidos en Village of Euclid, Ohio v. Ambler Realty Co. en 1926.

Según el New York Times , " la zonificación para viviendas unifamiliares es prácticamente un dogma en Estados Unidos", ya que un gran número de ciudades zonifican extensamente terrenos para viviendas unifamiliares aisladas. [ 10 ] La zonificación residencial de baja densidad es mucho más predominante en las ciudades estadounidenses que en otros países. [ 7 ] La escasez de vivienda en muchas áreas metropolitanas, junto con la segregación residencial racial , ha generado una creciente atención pública y un debate político sobre las leyes de zonificación. [ 11 ] [ 12 ] Los estudios indican que las regulaciones estrictas de zonificación limitan la oferta de vivienda e inflan los precios de la vivienda, aumentan la falta de vivienda y contribuyen a la desigualdad, una economía más débil y la segregación racial en la vivienda en los Estados Unidos . [ 13 ] [ 14 ] [ 15 ] [ 16 ] [ 17 ] [ 18 ] [ 19 ] [ 20 ] [ 21 ] [ 22 ] [ 23 ] [ 24 ] [ 25 ] [ 26 ]

Las leyes de zonificación que priorizan la vivienda unifamiliar han generado preocupación con respecto a la disponibilidad de vivienda, la asequibilidad de la vivienda y los daños ambientales. [ 10 ] [ 27 ] [ 28 ] En los EE. UU., el apoyo a la zonificación local en contra de la vivienda multifamiliar se concentra entre los propietarios blancos y adinerados. [ 29 ] No hay diferencias sustanciales entre los propietarios liberales y conservadores en su oposición a la construcción de viviendas densas en sus vecindarios. [ 30 ] Sin embargo, entre el público en general y los funcionarios electos, los electores demócratas son más propensos a apoyar la vivienda multifamiliar densa. [ 31 ]

Algunas estimaciones sugieren que la zonificación restrictiva en los Estados Unidos puede resultar en pérdidas de producción económica de cientos de miles de millones a más de un billón de dólares por año. [ 32 ] [ 33 ]

Orígenes e historia

Algunos estudiosos señalan que el planificador urbano alemán Reinhard Baumeister fue el primero en desarrollar un sistema de separación de usos del suelo que influyó en las prácticas de zonificación posteriores. [ 2 ] Los planes de zonificación de Frankfurt del siglo XIX sirvieron como modelos para la planificación urbana en los Estados Unidos y otros países de Europa Occidental .

Edward Murray Bassett, "el padre de la zonificación estadounidense" [ 34 ]

La necesidad percibida de una zonificación formal en Estados Unidos surgió a principios del siglo XX, cuando ciudades de rápido crecimiento como Nueva York se enfrentaron a desafíos, experimentando una rápida urbanización y crecimiento industrial, sintieron una creciente necesidad de reducir la congestión , estabilizar los valores de las propiedades, combatir el mal diseño urbano [ 35 ] y proteger a los residentes de problemas como las condiciones de vida de hacinamiento, los brotes de enfermedades y la contaminación industrial [ 3 ] a través de medios legales [ 36 ] . Edward M. Bassett , autor de la primera ordenanza de zonificación integral en los Estados Unidos, escribió en 1922:

Los rascacielos se construían a alturas innecesarias, con cornisas que se proyectaban hacia la calle y bloqueaban la luz y el aire. Los pisos inferiores necesitaban luz artificial durante el día. Los centros comerciales, en lugar de estar distribuidos racionalmente, estaban densamente congestionados. El transporte público y las infraestructuras viales se veían desbordados... [ 35 ]

Además, muchas de las primeras leyes de zonificación en los Estados Unidos estuvieron influenciadas por los esfuerzos para imponer la segregación basada en la clase, [ 2 ] la etnia y la raza. [ 37 ] [ 38 ] Las primeras ordenanzas de zonificación en los Estados Unidos tenían un alcance más limitado y posteriormente se volvieron más completas. [ 2 ] La ordenanza de Modesto, California , de 1885 que prohibía los lavaderos públicos en ciertas áreas de la ciudad se cita a menudo como la primera ordenanza de zonificación verdadera de Estados Unidos. [ 39 ] [ 40 ] La ordenanza de zonificación de Richmond de 1908 que regulaba la altura y la disposición de los edificios fue confirmada por la Corte Suprema de Apelaciones de Virginia en 1910, una decisión utilizada como precedente en la implementación de la Resolución de Zonificación de la Ciudad de Nueva York de 1916. [ 41 ]

1904 – 1930

Los Ángeles, 1904-1909

Operaciones de perforación petrolífera en Los Ángeles, 1905

Se cree comúnmente que la zonificación en Los Ángeles se promulgó por primera vez en 1908, aunque el Ayuntamiento de Los Ángeles aprobó la primera ordenanza municipal de zonificación en los Estados Unidos, la Ordenanza 9774, el 25 de julio de 1904. [ 5 ] [ 6 ] Aunque la ordenanza no asignó todas las partes de la ciudad a un mapa de zonificación, como lo hicieron las ordenanzas estadounidenses posteriores, sí estableció tres distritos residenciales en los que se prohibieron las lavanderías y los lavaderos. La prohibición contra las lavanderías tenía un componente racial, ya que muchas eran propiedad de residentes y ciudadanos chinos. [ 42 ] Esta ordenanza sería reemplazada más tarde en 1908 por otras ordenanzas que ampliaron el alcance de los distritos residenciales y ampliaron considerablemente el alcance de las industrias prohibidas. [ 43 ] Las leyes existentes sobre molestias ya habían prohibido algunos usos industriales del suelo en Los Ángeles . Las actividades peligrosas (como el almacenamiento de explosivos) eran ilegales antes de 1908, al igual que los usos del suelo que generaban olores, como los mataderos y las curtidurías . El Tribunal Supremo de California ya había ratificado estas normas en el caso Yick Wo (1886). Muchos casos posteriores de los tribunales de California respaldaron las ordenanzas de 1908, incluso en un caso de reubicación retroactiva de una fábrica de ladrillos ya existente. [ 44 ]

La Ordenanza 16170, adoptada el 16 de septiembre de 1908, estableció seis distritos industriales. [ 43 ] Estos se trazaron principalmente en áreas que ya habían albergado un desarrollo industrial significativo, como los corredores a lo largo de los ferrocarriles de carga y el río Los Ángeles . Una nueva ordenanza adoptada el 3 de agosto de 1909 estableció que todo el terreno dentro de Los Ángeles que no formara parte de un distrito industrial se convertiría en un distrito residencial. [ 43 ] Sin embargo, entre 1909 y 1915, el Ayuntamiento de Los Ángeles respondió a algunas solicitudes de intereses comerciales para crear excepciones a las prohibiciones industriales dentro de los tres distritos residenciales. Lo hicieron a través del recurso legal de distritos dentro de distritos. Si bien algunos podrían haber sido inocuos, como los distritos cinematográficos, otros eran contaminantes, como los distritos de mataderos de aves de corral. A pesar de la creciente lista de excepciones, las nuevas ordenanzas en otras ciudades (por ejemplo, la ordenanza de Oakland de 1914) siguieron el modelo de Los Ángeles de 1908 hasta aproximadamente 1917. [ 44 ] Para 1913, veintidós ciudades contaban con ordenanzas de zonificación. [ 45 ]

Ordenanzas de zonificación basadas en la raza, 1910-1917

Muchas ciudades estadounidenses aprobaron leyes de segregación residencial basadas en la raza entre 1910 y 1917. El Ayuntamiento de Baltimore aprobó una ley de este tipo en diciembre de 1910. [ 46 ] [ 47 ] A diferencia del Distrito Residencial de Los Ángeles, que creó áreas bien definidas para el uso residencial del suelo, el plan de Baltimore se implementó manzana por manzana. Druid Hill ya existía como un barrio de facto exclusivamente negro, pero algunos blancos de barrios cercanos protestaron por la segregación formal. Apenas unos meses después, Richmond, Virginia, aprobó su ley de zonificación basada en la raza, que fue ratificada por la Corte Suprema de Virginia en el caso Hopkins v. City of Richmond de 1915. [ 42 ] Durante los años siguientes, varias ciudades del sur establecieron ordenanzas de zonificación residencial basadas en la raza, incluidas otras cuatro ciudades en Virginia , una en Carolina del Norte y otra en Carolina del Sur . Atlanta aprobó una ley similar a la ordenanza de Baltimore de 1910. Antes de 1918, se adoptaron ordenanzas de zonificación basadas en la raza en Nueva Orleans , Louisville , San Luis y Oklahoma City . [ 47 ]

Al final, la Corte Suprema de los Estados Unidos anuló la ordenanza de Louisville, dictaminando en Buchanan v. Warley que la zonificación basada en la raza era una violación de la Decimocuarta Enmienda; [ 46 ] [ 47 ] más específicamente, la Corte sostuvo que la ley violaba el "derecho a contratar" y el derecho a enajenar la propiedad. [ 48 ] A pesar del fallo de Buchanan , la ciudad de Atlanta ideó una nueva ordenanza de zonificación basada en la raza, argumentando que la Corte Suprema solo se había aplicado a defectos específicos de la ordenanza de Louisville. Incluso después de que la Corte Suprema de Georgia anulara la ordenanza de Atlanta, la ciudad continuó utilizando sus mapas de zonificación residencial basados ​​en la raza. Otros municipios pusieron a prueba los límites de Buchanan ; Florida , Apopka y West Palm Beach redactaron ordenanzas de zonificación residencial basadas en la raza. Birmingham , Indianápolis y Nueva Orleans aprobaron leyes de zonificación basadas en la raza, mientras que Atlanta, Austin , Kansas City, Misuri y Norfolk consideraron la raza en sus decisiones de "zonificación puntual". En algunos casos, estas prácticas continuaron durante décadas después de Buchanan . [ 48 ]

Aunque no se basa explícitamente en la raza, se cree que Berkeley, California , es donde se originó la zonificación para viviendas unifamiliares, como un esfuerzo por mantener a las minorías fuera de los barrios blancos. [ 49 ] [ 50 ]

Resolución de zonificación de Nueva York de 1916

Antigua postal que muestra el Edificio Equitativo
Gráfico de la ordenanza de zonificación de la ciudad de Nueva York de 1916 con un ejemplo de elevación para una calle de 80 pies en un distrito de 2 ½ veces la altura.

En 1916, la ciudad de Nueva York adoptó las primeras normas de zonificación aplicables a toda la ciudad como reacción a la construcción del Edificio Equitable (que aún se conserva en el número 120 de Broadway). El edificio se alzaba imponente sobre las viviendas vecinas, cubriendo por completo toda la superficie disponible dentro de los límites de la propiedad, bloqueando las ventanas de los edificios colindantes y reduciendo la entrada de luz solar a los residentes de la zona afectada. [ 51 ]

El mapa de zonificación de Bassett estableció restricciones de altura para toda la ciudad, expresadas como proporciones entre la altura máxima de los edificios y el ancho de las calles adyacentes. Las zonas residenciales eran las más restrictivas, limitando la altura de los edificios a no superar el ancho de las calles contiguas. La ley también regulaba el uso del suelo, impidiendo que las fábricas y los almacenes invadieran los distritos comerciales. [ 52 ]

Estas leyes , redactadas por una comisión encabezada por Edward Bassett y firmadas por el alcalde John Purroy Mitchel , se convirtieron en el modelo para la zonificación en el resto del país, en parte porque Bassett lideró el grupo de abogados urbanistas que redactaron la Ley Habilitante de Zonificación Estatal Estándar , publicada por el Departamento de Comercio de los Estados Unidos en 1924 y aceptada casi sin modificaciones por la mayoría de los estados. El efecto de estas regulaciones de zonificación en la forma de los rascacielos fue ilustrado de manera célebre por el arquitecto e ilustrador Hugh Ferriss . [ 53 ]

Ley Habilitante de Zonificación Estatal Estándar

La Ley Habilitante de Zonificación Estatal Estándar (SZEA, por sus siglas en inglés) es un documento de planificación federal redactado y publicado por primera vez por el Departamento de Comercio de los Estados Unidos en 1922, [ 54 ] que proporcionó a los estados un modelo para promulgar sus propias leyes habilitantes de zonificación. El origen de esta ley se remonta a la iniciativa de Herbert Hoover, cuando era Secretario de Comercio. Partiendo de una política general para aumentar la propiedad de viviendas en los Estados Unidos, el Secretario Hoover estableció el Comité Asesor de Zonificación, al que se le encomendó la tarea de redactar estatutos modelo de zonificación. Este comité fue conocido posteriormente como el Comité Asesor de Planificación Urbana y Zonificación. Entre los miembros de este comité se encontraban Edward Bassett, Alfred Bettman , Morris Knowles , Nelson Lewis , Frederick Law Olmsted Jr. y Lawrence Veiller . [ 55 ]

El Comité Asesor de Zonificación designó un subcomité bajo el título de "Leyes y Ordenanzas". Este comité , integrado por Bassett, Knowles, Lewis y Veiller , elaboró ​​una serie de borradores para la SZEA, uno de los cuales data del 15 de diciembre de 1921. Un segundo borrador fue presentado por el subcomité en enero de 1922. Varios borradores culminaron en el primer documento publicado en 1924, el cual fue revisado y republicado en 1926. [ 55 ]

Recepción inicial

Durante su creación, las leyes de zonificación fueron duramente criticadas por considerarse un abuso de poder gubernamental. [ 2 ] Algunos creían que constituían una restricción injusta de la acción privada, mientras que otros creían que el poder de zonificación se corrompería en manos de burócratas. El general P. Lincoln Mitchell llegó incluso a calificar las leyes de zonificación como "una forma avanzada de comunismo". [ 2 ] Otros apoyaban las leyes de zonificación por su aplicación uniforme y coherente, y creían que serían un motor de igualdad social. La constitucionalidad de las leyes de zonificación fue objeto de un intenso debate hasta el fallo del caso Village of Euclid v. Ambler Realty . [ 56 ]

Village of Euclid contra Ambler Realty Co.

La constitucionalidad de las ordenanzas de zonificación fue confirmada por la Corte Suprema de los Estados Unidos en el caso Village of Euclid, Ohio v. Ambler Realty Co. en 1926. La ordenanza de zonificación de Euclid, Ohio, fue impugnada ante los tribunales por un propietario local con el argumento de que restringir el uso de la propiedad violaba la Decimocuarta Enmienda de la Constitución de los Estados Unidos . Ambler Realty Company presentó una demanda el 13 de noviembre de 1922 contra el pueblo de Euclid, Ohio, alegando que las ordenanzas de zonificación locales reducían efectivamente el valor de sus propiedades. El pueblo había zonificado un área de terreno propiedad de Ambler Realty como zona residencial. Ambler argumentó que perdería dinero porque si el terreno se pudiera arrendar a usuarios industriales, habría obtenido muchos más ingresos que como zona residencial. Ambler Realty afirmó que estas violaciones implicaban una expropiación inconstitucional de la propiedad y negaban la igualdad ante la ley. [ 57 ]

El tribunal de primera instancia falló inicialmente a favor de Ambler, declarando inconstitucional la zonificación. Entre otras razones, el tribunal consideró que la zonificación era un mecanismo ilegítimo para facilitar la segregación social y económica. No obstante, la Corte Suprema de los Estados Unidos revocó esa decisión, dictaminando que la zonificación era un mecanismo para prevenir molestias y, como tal, un ejercicio legítimo del poder policial y regulatorio del estado.

Houston, 1924 – 1929

Precios de la vivienda en Texas comparados con los de Seattle.
Precios de alquiler en el condado de Harris ( área metropolitana de Houston )
  4 habitaciones
  3 habitaciones
  2 habitaciones
  1 dormitorio

Houston sigue siendo una excepción en Estados Unidos porque nunca adoptó una ordenanza de zonificación. [ 58 ] Sin embargo, existía un fuerte apoyo a la zonificación en Houston entre ciertos sectores del gobierno municipal y entre las élites de la ciudad durante la década de 1920. En 1924, el alcalde Oscar Holcombe nombró la primera Comisión de Planificación Urbana financiada. El Ayuntamiento votó a favor de contratar a S. Herbert Hare, de Hare and Hare, como consultor de planificación. Tras la aprobación de una ley estatal que habilitaba la zonificación en 1927, Holcombe nombró a Will Hogg para presidir una nueva Comisión de Planificación Urbana. [ 45 ] Will Hogg era cofundador del desarrollo de River Oaks , hijo de un exgobernador de Texas y heredero de la fortuna petrolera familiar. [ 59 ] Para 1929, tanto Hare como Hogg abandonaron los esfuerzos por someter la ordenanza de zonificación a referéndum. En su opinión, no había suficiente apoyo para ello. Hogg renunció a la presidencia de la Comisión de Planificación Urbana ese mismo año. [ 45 ]

1931 – 2000

Houston, 1948 – 1993

Houston es la ciudad más grande del país sin ordenanzas de zonificación . Los votantes de Houston rechazaron los intentos de implementar la zonificación en 1948, 1962 y 1993. [ 60 ] Houston es similar, sin embargo, a otras grandes ciudades del Cinturón del Sol , que experimentaron la mayor parte de su crecimiento demográfico durante la Era del Automóvil . Las más grandes de estas ciudades, como Los Ángeles , Atlanta , Miami , Tampa , Dallas , Phoenix y Kansas City , han expandido sus áreas metropolitanas junto con Houston, a pesar de contar con zonificación del uso del suelo. [ 61 ] [ 62 ] [ 63 ]

Aunque Houston no cuenta con ordenanzas de zonificación oficiales, muchas propiedades privadas tienen convenios legales o "restricciones de escritura" que limitan los usos futuros del terreno, con efectos similares a los de los sistemas de zonificación. [ 62 ] [ 64 ]

Además, la ciudad ha promulgado reglamentos de desarrollo que especifican cómo se subdividen los lotes, los retranqueos estándar y los requisitos de estacionamiento. [ 65 ] Estos reglamentos han contribuido a la expansión urbana dependiente del automóvil en la ciudad , al exigir la existencia de lotes residenciales mínimos de gran tamaño y grandes estacionamientos comerciales. [ 66 ]

Mediados del siglo XX

Durante mediados del siglo XX, la zonificación basada en el uso se hizo más horizontal y las disposiciones jerárquicas que permitían usos residenciales en áreas industriales se volvieron menos comunes. [ 2 ] Los distritos de zonificación también se hicieron más grandes, aumentando la distancia entre propiedades zonificadas para diferentes usos. [ 2 ]

siglo XXI

A principios del siglo XXI, varios gobiernos locales y estatales de Estados Unidos han estado flexibilizando o aboliendo clases específicas de zonificación (por ejemplo, la zonificación para viviendas unifamiliares ) para abordar diversos problemas que han surgido como resultado de la zonificación, como las crisis de asequibilidad de la vivienda y la segregación racial y socioeconómica. [ 67 ] [ 68 ] Además, políticos nacionales de los partidos Republicano y Demócrata han propuesto legislación federal para reformar la zonificación excluyente desde al menos la década de 2010. [ 67 ]

California

En septiembre de 2021, el estado de California aprobó el Proyecto de Ley del Senado 9, que permite el desarrollo de hasta cuatro unidades residenciales en lotes unifamiliares, tras una creciente presión de gobiernos locales como Berkeley (que tenía previsto eliminar gradualmente la zonificación unifamiliar para diciembre de 2022), San José y otras ciudades del estado. [ 68 ]

Massachusetts

En 2000, el gobernador republicano Paul Cellucci de Massachusetts aprobó la Ley de Preservación Comunitaria para la asequibilidad de la vivienda. [ 69 ] En 2004, el gobernador republicano Mitt Romney adoptó la ley 40R que proporcionó incentivos financieros a ciudades, suburbios y pueblos para adoptar legislación de zonificación para nuevas unidades de alquiler y condominios alrededor de estaciones de tren. [ 69 ] En 2012, el gobernador demócrata Deval Patrick amplió la 40R con los Vecindarios Compactos, incentivando la zonificación para viviendas multifamiliares más densas cerca de centros ferroviarios y de transporte en toda la Commonwealth. [ 69 ] En noviembre de 2017, el gobernador republicano Charlie Baker presentó la reforma de Elección de Vivienda (adoptada en enero de 2021), que incluye relajar el requisito de una mayoría de dos tercios a una mayoría simple a nivel local para aprobar enmiendas de zonificación para nuevas viviendas, un requisito para 175 ciudades y pueblos en el área metropolitana de Boston para rezonificar terrenos para viviendas multifamiliares más densas cerca de las estaciones del MBTA , y medios financieros para el cumplimiento de las nuevas regulaciones de zonificación además de los incentivos existentes. [ 69 ] A diferencia de California, donde la legislatura estatal ha tomado un papel más destacado en la reforma de zonificación local, el enfoque en Massachusetts está en el control del gobierno local de los cambios de política de zonificación; ambos enfoques tienen sus ventajas y desventajas. [ 69 ] En febrero de 2024, los residentes de la ciudad de Milton, un suburbio de Boston, votaron en contra de cumplir con la ley. La fiscal general de Massachusetts, Andrea Joy Campbell, ha presentado una demanda para forzar el cumplimiento. [ 70 ] El Boston Globe ha calificado los esfuerzos por actualizar los códigos de zonificación como un "campo minado político" para la alcaldesa de Boston, Michelle Wu. [ 71 ]

Minneapolis

El 7 de diciembre de 2018, Minneapolis , Minnesota , se convirtió en la primera ciudad de EE. UU. en decidir eliminar por completo las políticas de zonificación excluyentes para viviendas unifamiliares (que entonces cubrían el 70 % de su suelo residencial) en tres etapas. [ 67 ] También planeó permitir la construcción de nuevos edificios de tres a seis pisos cerca de paradas de transporte público, abolir los requisitos mínimos de estacionamiento fuera de la vía pública (la cuarta ciudad de EE. UU. en hacerlo), exigir que los nuevos desarrollos de apartamentos reservaran el 10 % de las unidades para hogares de ingresos moderados y aumentar la financiación para viviendas asequibles para combatir la falta de vivienda y apoyar a los inquilinos de bajos ingresos. [ 67 ] Además de aumentar la asequibilidad de la vivienda y reducir la segregación racial y económica, reducir los desplazamientos diarios y hacer que las viviendas fueran más respetuosas con el medio ambiente fue otro propósito declarado. [ 67 ]

Oregón

El proyecto de ley 2001 de la Cámara de Representantes, aprobado por el Senado de Oregón con una votación de 17 a 9 el 30 de junio de 2019, eliminó de hecho la zonificación para viviendas unifamiliares en las grandes ciudades de Oregón. [ 72 ] Los pueblos con al menos 10 000 residentes debían permitir la construcción de dúplex en zonas unifamiliares, mientras que las ciudades con más de 25 000 residentes y algunos lugares más pequeños en el área metropolitana de Portland también debían permitir tríplex, cuádruplex y "grupos de casas pequeñas" (varias casas pequeñas alrededor de un patio común) además de los dúplex en terrenos que hasta entonces habían estado reservados para viviendas unifamiliares. [ 72 ]

Alcance

En ocasiones se especifica la disponibilidad de plazas de aparcamiento.

En teoría, el propósito principal de la zonificación es separar usos que se consideran incompatibles y brindar estabilidad a los valores de las propiedades. [ 73 ] En la práctica, la zonificación también se utiliza como un sistema de permisos para evitar que los nuevos desarrollos perjudiquen a los residentes o negocios existentes . La zonificación suele ser ejercida por gobiernos locales como condados o municipios , aunque el estado determina la naturaleza del esquema de zonificación mediante una ley que la habilita. Los terrenos federales no están sujetos a los controles de planificación estatales. [ 74 ]

La zonificación puede incluir la regulación de los tipos de actividades que serán aceptables en lotes particulares (como espacios abiertos, residenciales, agrícolas , comerciales o industriales), las densidades a las que se pueden realizar esas actividades (desde viviendas de baja densidad como casas unifamiliares hasta viviendas de alta densidad como edificios de apartamentos de gran altura ), la altura de los edificios, la cantidad de espacio que las estructuras pueden ocupar, la ubicación de un edificio en el lote ( retranqueos ), las proporciones de los tipos de espacio en un lote (por ejemplo, cuánto espacio ajardinado y cuánto espacio pavimentado ) y cuánto estacionamiento se debe proporcionar ). [ 75 ] Algunas zonas comerciales especifican qué tipos de productos pueden vender ciertas tiendas. [ 76 ]

Implementación

La mayoría de los sistemas de zonificación cuentan con un procedimiento para otorgar variaciones [ 77 ] (excepciones a las normas de zonificación), generalmente debido a alguna dificultad percibida derivada de la naturaleza particular de la propiedad en cuestión. Si la variación no está justificada, puede dar lugar a una alegación de zonificación arbitraria . La mayoría de las leyes estatales que habilitan la zonificación prohíben a las autoridades locales de zonificación realizar cualquier tipo de zonificación arbitraria, ya que socavaría el propósito del plan de zonificación. [ 78 ]

Las leyes de zonificación en diferentes jurisdicciones pueden especificar sus reglas utilizando sus propios sistemas. Aunque existen algunos patrones generales, como abreviaturas que comienzan con R para residencial, C para comercial e I para industrial, las leyes de zonificación no siguen un sistema único y consistente. [ 79 ] Por ejemplo, las zonas residenciales en una ciudad podrían estar codificadas como R1 para viviendas unifamiliares y R5 para viviendas multifamiliares . [ 80 ] En otros lugares, el código R5 podría referirse a 5 unidades de vivienda residencial por acre o a viviendas en lotes de al menos 5000 pies cuadrados. [ 81 ]

Existen varias limitaciones a la capacidad de los gobiernos locales para ejercer poderes policiales en el control del uso del suelo. En primer lugar, las restricciones constitucionales incluyen la libertad de expresión (Primera Enmienda), la expropiación injusta de propiedades mediante la zonificación que impide a los propietarios destinar sus terrenos a usos razonables y generadores de ingresos (Quinta Enmienda) y la igualdad ante la ley (Decimocuarta Enmienda). Asimismo, existen leyes federales que en ocasiones limitan la zonificación local. Entre ellas se encuentran la Ley de Enmiendas Federales de Vivienda de 1988, la Ley de Estadounidenses con Discapacidades de 1990 y la Ley de Uso Religioso de Tierras y Personas Institucionalizadas de 2000. [ 82 ]

Libertad de interlocución

Los gobiernos locales regulan la señalización en propiedades privadas mediante ordenanzas de zonificación. En ocasiones, los tribunales invalidan leyes que regulan el contenido del discurso en lugar de las maneras y modos de expresión. Un tribunal invalidó una ordenanza local que prohibía los letreros de "se vende" y "vendido" en propiedades privadas. Otro tribunal anuló una ley que prohibía los letreros de cabarets para adultos. [ 82 ]

Recaudación después de 1987

A partir de 1987, varios casos de la Corte Suprema de los Estados Unidos fallaron en contra de las regulaciones de uso de tierras por considerarlas una expropiación que requiere justa compensación de conformidad con la Quinta Enmienda de la Constitución . First English Evangelical Lutheran Church v. Los Angeles County dictaminó que incluso una expropiación regulatoria temporal puede requerir compensación. Nollan v. California Coastal Commission dictaminó que las condiciones de los permisos de construcción que no promueven sustancialmente los propósitos autorizados de la agencia, requieren compensación. Lucas v. South Carolina Coastal Council dictaminó que numerosas preocupaciones ambientales no eran suficientes para negar todo desarrollo sin compensación. Dolan v. City of Tigard dictaminó que las condiciones de un permiso deben ser aproximadamente proporcionales a los impactos adversos del nuevo desarrollo propuesto. Palazzolo v. Rhode Island dictaminó que los derechos de propiedad no se ven disminuidos por leyes inconstitucionales que existían sin impugnación en el momento en que el propietario demandante adquirió el título.

Igualdad de protección

En algunos otros casos en Estados Unidos, se han revocado leyes de zonificación específicas cuando no se aplicaron de manera uniforme (violando la igualdad de protección ) o se consideró que violaban la libertad de expresión . En Roswell , un suburbio de Atlanta , Georgia , una ordenanza que prohibía las vallas publicitarias fue revocada por los tribunales por violar inconstitucionalmente el derecho a la libertad de expresión. [ 83 ] [ 84 ] Ahora se recomienda a las ciudades que no regulen los letreros en función de su contenido. [ 85 ] Roswell ha modificado su ordenanza sobre letreros para regularlos estrictamente en función de sus dimensiones y características estéticas, en lugar de su contenido. [ 85 ]

ejercicio religioso

En otras ocasiones, las instituciones religiosas intentaron eludir las leyes de zonificación, citando la Ley de Restauración de la Libertad Religiosa de 1993 (RFRA). La Corte Suprema finalmente anuló la RFRA en un caso de este tipo, City of Boerne v. Flores 521 US 507 (1997). Sin embargo, el Congreso promulgó la Ley de Uso de Tierras Religiosas y Personas Institucionalizadas (RLUIPA) en 2000, en un esfuerzo por corregir los problemas constitucionalmente objetables de la RFRA. [ 86 ] Se ha determinado que la RLUIPA es constitucional en su aplicación a personas institucionalizadas en tres casos de la Corte Suprema de los Estados Unidos ( Cutter v. Wilkinson , Sossamon v. Texas y Holt v. Hobbs ), pero hasta 2020 ningún caso había decidido la constitucionalidad de la RLUIPA en lo que respecta a los usos religiosos de la tierra. [ 87 ]

santuarios de vida silvestre

A principios de 2022, la ciudad de Woodside, California, fue objeto de burlas generalizadas por declararse " hábitat de pumas " para evitar los requisitos estatales de vivienda asequible . [ 88 ] Renunció a ese intento después de que el Fiscal General de California, Rob Bonta, negara esta afirmación. [ 89 ] Bonta escribió: "No hay base válida para afirmar que toda la ciudad de Woodside sea un hábitat para pumas. Los terrenos que ya están urbanizados —con, por ejemplo, una vivienda unifamiliar— no son, por definición, hábitat. (...) Nuestro mensaje a los gobiernos locales es simple: actúen de buena fe, cumplan la ley y hagan su parte para aumentar la oferta de vivienda". [ 90 ] Según la defensora de la vivienda Sonja Trauss, este fue solo uno de los aproximadamente 40 casos en los que las ciudades californianas intentaron limitar, bloquear o desalentar el desarrollo de viviendas para mantener zonas excluyentes de viviendas unifamiliares en violación del Proyecto de Ley del Senado 9 (SB9) aprobado en septiembre de 2021. [ 90 ]

Tipos

Los códigos de zonificación han evolucionado a lo largo de los años a medida que la teoría de la planificación urbana ha cambiado, las restricciones legales han fluctuado y las prioridades políticas han variado. [ 91 ] Los diversos enfoques de zonificación se pueden dividir en cuatro categorías: basados ​​en el uso (conocidos como euclidianos en EE. UU.), basados ​​en el rendimiento, en incentivos y basados ​​en la forma . [ 92 ] Los códigos de zonificación euclidianos con una estricta separación de usos son, con mucho, el tipo más frecuente en los Estados Unidos. [ 2 ] [ 93 ] : 38 Si bien el uso de innovaciones como la zonificación basada en la forma, el rendimiento, el desarrollo de unidades planificadas y la zonificación de uso mixto es común en EE. UU., tienden a liberar relativamente poca superficie de terreno de la estricta zonificación de uso único. [ 2 ] : 85–92 Según una encuesta de 25 ciudades, menos del 5 % del terreno permite usos mixtos residenciales y comerciales. [ 2 ] : 90

Modificaciones a las normas de zonificación

Las modificaciones a las normas de zonificación pueden estar sujetas a revisión judicial, en caso de que dichas modificaciones sean impugnadas por ser ultra vires o inconstitucionales.

El criterio que se aplica a la enmienda para determinar si puede superar el escrutinio judicial es el mismo que el de la revisión de una ordenanza de zonificación: si la restricción es arbitraria o si guarda una relación razonable con el ejercicio del poder policial del estado.

Si los residentes del vecindario afectado se quejan de la enmienda, su argumento ante el tribunal no les otorga ningún derecho adquirido a mantener la zonificación sin cambios. [ 94 ] Sin embargo, no tienen que probar el exigente estándar de que la enmienda constituye una expropiación. [ 94 ] Si el beneficio público derivado de la rezonificación es pequeño en comparación con las dificultades que afectarían a los residentes, entonces la enmienda puede ser aprobada si les proporciona alivio. [ 94 ]

Si la autoridad de zonificación local aprueba la modificación de la zonificación, podrían surgir alegaciones de zonificación irregular si la rezonificación fuera de carácter preferencial y no estuviera razonablemente justificada.

Limitaciones y críticas

La zonificación del uso del suelo es una herramienta para el tratamiento de ciertos males sociales y forma parte del concepto más amplio de ingeniería social . [ 95 ] Existen críticas a la zonificación, particularmente entre los defensores de un gobierno limitado o de perspectivas políticas de laissez-faire . El peligro inherente de la zonificación, como fuerza coercitiva utilizada contra los propietarios que buscan construir viviendas integradas, se ha descrito en detalle en el libro de Richard Rothstein , The Color of Law (2017). [ 48 ] : 85–92 La zonificación gubernamental se utilizó significativamente como instrumento para promover el racismo a través de la segregación forzosa en todas las regiones de los EE. UU., no solo en el Sur, desde principios del siglo XX hasta las últimas décadas. [ 48 ] : 7

Elusión

En general, el desarrollo existente en una comunidad no se ve afectado por las nuevas leyes de zonificación porque está " prescrito " o legalmente no conforme como un uso no conforme , lo que significa que el desarrollo anterior está exento de cumplimiento. [ 96 ] En consecuencia, la zonificación puede afectar solo al nuevo desarrollo en una comunidad en crecimiento. Además, si un terreno no urbanizado se zonifica para permitir el desarrollo, ese terreno se vuelve relativamente caro, lo que hace que los promotores busquen terrenos que no estén zonificados para desarrollo con la intención de solicitar una rezonificación de ese terreno. Las comunidades generalmente reaccionan no zonificando terrenos no urbanizados para permitir el desarrollo hasta que un promotor solicite una rezonificación y presente un plan adecuado. El desarrollo bajo esta práctica parece ser fragmentado y descoordinado. Las comunidades intentan influir en el cronograma del desarrollo mediante gastos gubernamentales para nuevas calles, alcantarillado y servicios públicos generalmente deseados para desarrollos modernos. Contrariamente a las recomendaciones federales que lo desaconsejan, el desarrollo de autopistas interestatales para fines no relacionados con el crecimiento planificado de la comunidad, crea una carrera inexorable para desarrollar el terreno relativamente barato cerca de los intercambios. Las medidas de supresión de impuestos a la propiedad, como la Proposición 13 de California, llevaron a muchas comunidades desesperadas por captar los ingresos del impuesto sobre las ventas a ignorar sus planes integrales y a recalificar terrenos no urbanizados para establecimientos comerciales. [ 97 ]

En Colorado, los gobiernos locales tienen la libertad de optar por no hacer cumplir sus propias leyes de zonificación y otras regulaciones territoriales. Esto se denomina aplicación selectiva de la ley. Steamboat Springs, Colorado, es un ejemplo de un lugar con construcciones ilegales y una aplicación laxa de la ley. [ 98 ] [ 99 ]

asequibilidad de la vivienda

La zonificación también se ha señalado como un factor determinante en la creciente escasez de viviendas asequibles en las zonas urbanas. [ 100 ] Un mecanismo para ello es la zonificación por parte de muchas comunidades suburbanas y periurbanas que exige tamaños mínimos de lotes residenciales y edificios muy grandes para preservar el valor de las viviendas limitando la oferta total, lo que excluye a las personas de bajos recursos. Esto desplaza el mercado hacia viviendas más caras de lo que normalmente se construirían. Según el Manhattan Institute, hasta la mitad del precio pagado por la vivienda en algunas jurisdicciones se atribuye directamente a los costos ocultos de la regulación restrictiva de la zonificación.

Por ejemplo, toda la ciudad de Los Altos Hills , California (con la excepción del colegio comunitario local y un convento religioso), está zonificada para uso residencial con un tamaño mínimo de lote de un acre (4000 m² ) y un límite de una sola vivienda principal por lote. Todas estas restricciones fueron declaradas constitucionales por tribunales federales y estatales a principios de la década de 1970. [ 101 ] [ 102 ] La ciudad tradicionalmente intentó cumplir con los requisitos estatales de vivienda asequible contabilizando las viviendas secundarias (es decir, apartamentos sobre garajes y casas de huéspedes) como vivienda asequible, y desde 1989 también ha permitido a los residentes construir las llamadas "unidades para abuelos". [ 103 ]

En 1969, Massachusetts promulgó la Ley Integral de Permisos de Massachusetts: Capítulo 40B , originalmente conocida como la ley de zonificación anti-snob. Según esta ley, en los municipios con menos del 10 % de viviendas asequibles, un promotor de viviendas asequibles puede solicitar una exención de la zonificación local y otros requisitos a la junta local de apelaciones de zonificación, con la posibilidad de revisión por parte del Comité Estatal de Apelaciones de Vivienda [ 104 ] si se deniega la exención. Leyes similares están vigentes en otras partes de los Estados Unidos (por ejemplo, Rhode Island, Connecticut e Illinois), aunque su efectividad es cuestionada.

Los críticos de la zonificación señalan que las leyes de zonificación desincentivan la provisión de vivienda, lo que resulta en un aumento de los costos de la vivienda y una disminución de la producción económica productiva. [ 105 ] Por ejemplo, un estudio de 2017 mostró que si todos los estados desregularan sus leyes de zonificación solo hasta la mitad del nivel de Texas, un estado conocido por sus bajas regulaciones de zonificación, su PIB aumentaría en un 12 por ciento debido a trabajadores más productivos y oportunidades. [ 106 ] Además, los críticos señalan que impide que quienes desean proporcionar vivienda caritativa puedan hacerlo. Por ejemplo, en 2022, la Iglesia Metodista Libre de Gloversville en Nueva York deseaba proporcionar 40 camas para la población sin hogar en un clima de -4 grados y se le impidió hacerlo. [ 107 ]

Impuesto de zonificación

Según un estudio de 2021, en San Francisco, se prevé que el "impuesto de zonificación" —que se refiere a los precios artificialmente inflados del suelo debido a las estrictas normas de zonificación residencial— supere los 400.000 dólares por vivienda. El estudio halló que el impuesto de zonificación en Seattle, Nueva York y Los Ángeles podría alcanzar los 200.000 dólares. En Chicago, Filadelfia, Portland y Washington D. C., llegó a los 80.000 dólares. [ 108 ]

Social

En tiempos más recientes, la zonificación ha sido criticada por planificadores urbanos y académicos (en particular Jane Jacobs ) como una fuente de nuevos males sociales, incluyendo la expansión urbana , la separación de los hogares del empleo y el auge de la " cultura del automóvil ". [ 2 ] Algunas comunidades han comenzado a fomentar el desarrollo de vecindarios más densos, homogeneizados y de uso mixto que promueven caminar y andar en bicicleta para ir al trabajo y de compras. Sin embargo, una casa unifamiliar y un automóvil son partes importantes del " sueño americano " para las familias nucleares , y las leyes de zonificación a menudo reflejan esto: en algunas ciudades, las casas que no tienen un garaje adjunto han sido consideradas " deterioradas " y están sujetas a reurbanización . [ 109 ] Los movimientos que desaprueban la zonificación euclidiana, como el Nuevo Urbanismo y el Crecimiento Inteligente , generalmente intentan conciliar estas demandas contrapuestas. Los nuevos urbanistas, en particular, favorecen soluciones de diseño urbano creativas que se remontan a las prácticas de las décadas de 1920 y 1930 de zonificación jerárquica, [ 110 ] o códigos basados ​​en la forma. [ 111 ]

Exclusivo

La zonificación ha sido criticada durante mucho tiempo como una herramienta de exclusión y segregación racial y socioeconómica, principalmente a través de requisitos de tamaño mínimo de lote y segregación del uso del suelo. [ 112 ] Los primeros códigos de zonificación a menudo eran explícitamente racistas, [ 113 ] o estaban diseñados para separar clases sociales. [ 2 ]

Las prácticas excluyentes siguen siendo comunes entre los suburbios que desean mantener alejados a aquellos considerados socioeconómica o étnicamente indeseables: por ejemplo, representantes de la ciudad de Barrington Hills , Illinois, dijeron una vez a los editores de la sección de Bienes Raíces del Chicago Tribune que el tamaño mínimo de lote de 5 acres (20,000 m 2 ) de la ciudad ayudaba a "mantener alejada a la chusma". 

Las restricciones de ocupación, como las que limitan el número de ocupantes no emparentados que pueden ocupar una vivienda unifamiliar, han sido criticadas por su rigidez respecto a las ideas tradicionales de la familia nuclear . El juez de la Corte Suprema William O. Douglas argumentó en el caso Village of Belle Terre v. Boraas que el objetivo del estado era preservar los valores familiares tradicionales , [ 114 ] algo que los críticos han utilizado como un término peyorativo contra la zonificación unifamiliar.

Zonificación segregada por motivos raciales

Desde 1910 en Baltimore, [ 115 ] numerosos estados de EE. UU. crearon leyes de zonificación racial; sin embargo, dichas leyes fueron declaradas inconstitucionales en 1917 cuando la Corte Suprema de EE. UU. dictaminó que tales leyes interferían con los derechos de propiedad de los propietarios ( Buchanan v. Warley ). [ 116 ] Desde entonces, varios estados, municipios e individuos han intentado repetidamente crear leyes de zonificación y vivienda basadas en la raza; sin embargo, dichas leyes finalmente fueron anuladas por los tribunales. La legalidad de toda discriminación en la vivienda, por parte de entidades públicas o privadas, terminó con la Ley de Vivienda Justa (Título VIII de la Ley de Derechos Civiles de 1968). [ 117 ] A pesar de tales fallos, existe amplia evidencia de que las leyes de zonificación todavía se utilizan con el propósito de la segregación racial. [ 118 ] Tras la Ley de Vivienda Justa, las localidades utilizaron cada vez más leyes de zonificación supuestamente no raciales para mantener a las personas no blancas fuera de los barrios blancos. [ 38 ] Las localidades prohibieron los dúplex, las casas pequeñas y los edificios multifamiliares, que tenían más probabilidades de ser ocupados por minorías raciales, inmigrantes recientes y hogares pobres. [ 38 ] El resultado de segregar diferentes áreas de ciudades y regiones por usos o características de usos ha resultado en una mayor segregación racial y económica. [ 119 ]

Preocupaciones sanitarias y medioambientales

Un estudio sobre las emisiones de gases de efecto invernadero reveló que las estrictas leyes de zonificación "parecen impulsar el nuevo desarrollo hacia lugares con mayores emisiones". [ 120 ] Los funcionarios públicos han argumentado que, si bien las leyes de zonificación históricamente han tenido un impacto negativo en el medio ambiente al promover la expansión urbana de baja densidad y el desarrollo centrado en el automóvil, la zonificación puede utilizarse para preservar espacios abiertos y como herramienta para promover el uso de energías renovables . [ 121 ] Estas formas de desarrollo, al fomentar la dependencia del automóvil , también pueden contribuir a un aumento de los estilos de vida sedentarios y la obesidad . [ 122 ]

Véase también

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