Cooperativa de vivienda

Existen dos tipos principales de valoración de acciones en cooperativas de vivienda: precio de mercado y capital limitado. En el caso del precio de mercado, el valor de las acciones puede subir libremente en el mercado abierto y los accionistas pueden venderlas al precio que el mercado determine cuando deseen mudarse. En muchos sentidos, el precio de mercado es financieramente similar a ser propietario de un condominio, con la diferencia de que, a menudo, la cooperativa puede tener una hipoteca, lo que resulta en una cuota mensual mucho más alta que la de un condominio. Sin embargo, el precio de compra de una unidad comparable en la cooperativa suele ser mucho menor.

Con un capital limitado, la cooperativa tiene normas sobre la fijación de precios de las acciones al venderlas. La idea detrás del capital limitado es mantener viviendas asequibles . Un subconjunto del modelo de capital limitado es el modelo sin capital, que se asemeja mucho al alquiler, con un precio de compra muy bajo (comparable a un depósito de seguridad) y una cuota mensual en lugar de alquiler. Al vender, lo único que se recupera es ese precio de compra tan bajo.

Las cooperativas de vivienda en Australia son principalmente cooperativas de alquiler sin participación accionaria, aunque también existen algunas con participación accionaria. Generalmente, las cooperativas de alquiler forman parte del sector de vivienda social /comunitaria australiano y han sido financiadas por diversos programas de financiación gubernamentales. ^{[ 12 ]}

Una de las mayores organizaciones cooperativas de vivienda en Australia es Common Equity Housing Ltd (CEHL), ubicada en el estado de Victoria . CEHL es una asociación de vivienda registrada cuyas acciones pertenecen a sus 103 cooperativas miembro. En 2023, las cooperativas de CEHL proporcionaban vivienda a 4291 personas en 2101 hogares. ^{[ 13 ]}

Common Equity, en el estado de Nueva Gales del Sur , también es un proveedor de vivienda registrado y administra 500 propiedades en 31 cooperativas de vivienda miembros. ^{[ 14 ]}

Las cooperativas sin participación accionaria en Canadá ofrecen una alternativa asequible al alquiler, pero las listas de espera para las unidades pueden durar años. ^{[ 15 ]} Según la Asociación de Vivienda Cooperativa de Canadá, existen aproximadamente 92 000 unidades de vivienda cooperativa en todo el país, muchas construidas con la ayuda de programas respaldados por el gobierno en las décadas de 1970 y 1980. ^{[ 16 ]} Se estimó que estas cooperativas de vivienda representaban en 2018 alrededor del 0,7 % del parque de viviendas del país. ^{[ 17 ]} Las cooperativas con participación accionaria son menos comunes, ^{[ 17 ]} y financiar la compra de una unidad en una cooperativa con participación accionaria es más difícil que financiar la compra de un condominio, ya que hay menos prestamistas dispuestos a otorgar préstamos. ^{[ 18 ]}

En 2013, la inauguración de La Maison des Babayagas , una innovadora cooperativa de vivienda en París, atrajo la atención mundial. Se formó como una comunidad de autoayuda y se construyó con apoyo financiero del gobierno municipal, específicamente para mujeres mayores. Ubicada en el suburbio parisino de Montreuil , tras muchos años de planificación, tiene el aspecto de un edificio de apartamentos cualquiera. Las mujeres mayores evitan ingresar en residencias de ancianos manteniéndose activas, atentas y ayudándose mutuamente. ^{[ 19 ] [ 20 ]}

El propósito de la Asociación Baba Yaga es crear y desarrollar una residencia laica innovadora para mujeres mayores que sea: (1) autogestionada, sin jerarquía ni supervisión; (2) colectiva y unida, tanto en lo financiero como en la vida cotidiana; (3) ciudadana con mentalidad cívica, a través de la apertura a la comunidad/ciudad y mediante la interacción mutua, participando en su vida política, cultural y social con espíritu de democracia participativa; (4) ecológica en todos los aspectos de la vida, en conformidad con los valores y acciones expresados ​​en la Carta de Vida de la Casa de Babayagas.

En general, las actividades de la asociación están vinculadas al propósito antes mencionado, en particular, al desarrollo de una entidad popular llamada Universidad del Saber de los Ancianos (UNISAVIE: Université du savoir des vieux) y al inicio de un movimiento para promover otros lugares de residencia organizados en redes similares. ^{[ 21 ]}

El reglamento de la comunidad establece las normas de privacidad. Cada apartamento es independiente. Las reuniones mensuales garantizan el buen funcionamiento del edificio y aseguran la plena participación de todos los residentes, con total libertad de expresión. El plan contempla la intervención periódica de un mediador que podría ayudar a esclarecer las causas de posibles conflictos para facilitar su resolución.

El éxito de la cooperativa de París inspiró a varios grupos comunitarios canadienses a adoptar valores similares en iniciativas de vivienda para personas mayores; estos valores incluyen autonomía y autogestión, solidaridad y ayuda mutua, participación cívica y responsabilidad ecológica. ^{[ 22 ]}

Las cooperativas de vivienda, o "Wohnungsgenossenschaften" en alemán, son un tipo de asociación de vivienda que proporciona viviendas asequibles a sus miembros. Se forman y gestionan mediante un grupo de personas que se unen para aunar sus recursos con el fin de comprar o construir viviendas para su propio uso.

En Alemania, las cooperativas de vivienda suelen estar organizadas como organizaciones sin ánimo de lucro, lo que significa que los beneficios obtenidos de la venta o el alquiler de las viviendas se reinvierten en la cooperativa en lugar de distribuirse entre los accionistas. Esto permite a las cooperativas ofrecer precios más bajos que los que podrían ofrecer las empresas con ánimo de lucro. Los miembros de una cooperativa de vivienda suelen tener derecho a ocupar una vivienda específica dentro del complejo residencial y también participan en la gestión y la toma de decisiones de la cooperativa. Esto incluye votar sobre cuestiones relacionadas con el mantenimiento y el funcionamiento del complejo, así como elegir un consejo de administración para supervisar las operaciones de la cooperativa.

Las cooperativas de vivienda son una forma popular de vivienda en Alemania, particularmente en las zonas urbanas, y a menudo se consideran una manera de proporcionar opciones de vivienda asequibles y orientadas a la comunidad.

Durante la industrialización del siglo XIX, se fundaron numerosas cooperativas de vivienda en Alemania. Actualmente, existen más de 2000 cooperativas de vivienda con más de dos millones de apartamentos y más de tres millones de socios en Alemania. Las cooperativas de vivienda pública están organizadas en la GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (Asociación Federal de Asociaciones Registradas de Empresas Inmobiliarias y de Vivienda Alemanas). ^{[ 23 ]}

Los proyectos de cooperativas de vivienda en Egipto tienen como objetivo servir a la clase de bajos ingresos, ya que les proporcionan unidades de vivienda que constan de dos habitaciones, un salón o tres habitaciones y un salón completamente terminado, con un área que oscila entre 75 y 90 metros cuadrados. ^{[ 24 ]} Además, estas unidades se ofrecen solo a precio de costo, con un apoyo directo que oscila entre 5 y 25 mil libras. El beneficiario de esta unidad puede pagar su precio en un período de 20 años, ya que se han implementado 538,000 unidades en todas las gobernaciones y ciudades nuevas hasta 2022, ^{[ 25 ]} implementado por el Ministerio de Vivienda, Servicios Públicos y Comunidades Urbanas .

En India, la mayoría de los apartamentos son de propiedad absoluta; es decir, el título de propiedad de cada apartamento es independiente. Generalmente existe una junta directiva, sociedad o asociación que administra el mantenimiento y otras necesidades del edificio. Estos edificios son similares a los condominios en Estados Unidos. Las leyes que rigen el edificio, su junta directiva y la forma en que se transfieren los apartamentos varían de un estado a otro.

Algunos edificios se organizan como «Sociedades Cooperativas de Vivienda», donde se posee una participación en la cooperativa en lugar de la vivienda en sí. Esta estructura fue muy popular en el pasado, pero se ha vuelto menos común en los últimos tiempos. La mayoría de los estados tienen leyes específicas que regulan las Sociedades Cooperativas de Vivienda.

En los Países Bajos existen tres tipos de organizaciones muy diferentes que podrían considerarse cooperativas de vivienda:

Los apartamentos de "participación corporativa" funcionan en el sistema de vivienda de Nueva Zelanda . ^{[ 28 ]}

Una asociación de propietarios-inquilinos ( en sueco : bostadsrättsförening , en noruego : borettslag , en danés : andelsboligforening ) es un término legal utilizado en los países escandinavos ( Suecia , Dinamarca y Noruega ) para referirse a un tipo de propiedad conjunta en la que la totalidad del inmueble pertenece a una cooperativa, que a su vez es propiedad de sus miembros. Cada miembro posee una participación en la asociación proporcional a la superficie de su apartamento. Los miembros deben tener una condición de propietarios-inquilinos, que representa el apartamento , y, en la mayoría de los casos, residir permanentemente en la dirección. Existen algunas diferencias legales entre los países, principalmente en lo que respecta a las condiciones de propiedad. ^{[ 29 ] [ 30 ]}

En Suecia, el 16% de la población vive en apartamentos en cooperativas de vivienda, mientras que el 25% vive en apartamentos alquilados (más común entre adultos jóvenes e inmigrantes) y el 50% vive en casas unifamiliares privadas (más común entre familias con hijos), el resto vive en otras formas como residencias de estudiantes o residencias de ancianos. ^{[ 31 ]}

En Finlandia , a diferencia de los países escandinavos, las cooperativas de vivienda en sentido estricto son extremadamente raras; en cambio, las viviendas de propiedad de los inquilinos finlandeses suelen estar organizadas como sociedades limitadas (en finés, asunto-osakeyhtiö ) en un sistema propio de la legislación finlandesa. Este sistema finlandés es similar al de una cooperativa de vivienda, ya que la propiedad pertenece a una corporación sin ánimo de lucro y el derecho de uso de cada vivienda está vinculado a la posesión de un determinado número de acciones.

En Filipinas , es común que se forme una asociación de propietarios e inquilinos para la compra de pisos nuevos. Al constituirse la cooperativa, esta asume la mayor parte del préstamo necesario para la adquisición de la propiedad. Estos préstamos se amortizan en un plazo fijo (normalmente de 20 a 30 años), tras lo cual la cooperativa se disuelve y los pisos se transforman en condominios.

Las cooperativas de vivienda son poco comunes en el Reino Unido, representando aproximadamente el 0,1% del parque de viviendas. ^{[ 32 ]}

La mayoría se ubican en áreas urbanas y consisten en alojamiento compartido asequible donde los miembros se encargan del mantenimiento de la propiedad. Las listas de espera pueden ser muy largas debido a la escasez de cooperativas de vivienda. En algunas áreas, el procedimiento de solicitud está integrado en el sistema de solicitud de vivienda del ayuntamiento . Las leyes difieren entre Inglaterra y Escocia. La Confederación de Vivienda Cooperativa proporciona información sobre cooperativas de vivienda en el Reino Unido y ha publicado una guía sobre cómo establecerlas. ^{[ 33 ]} El sitio web de Shelter proporciona información sobre vivienda y tiene información específica para Inglaterra y Escocia .

Catalyst Collective proporciona información sobre cómo iniciar cooperativas en el Reino Unido y explica la estructura legal de una cooperativa de vivienda. ^{[ 34 ]} Radical Routes ofrece una guía sobre cómo establecer una cooperativa de vivienda. ^{[ 35 ]}

En Estados Unidos , las cooperativas de vivienda suelen clasificarse como corporaciones o LLC y abundan en la zona que va desde Madison, Wisconsin , hasta el área metropolitana de Nueva York . También existen varios proyectos de vivienda cooperativa y mutua que siguen en funcionamiento en todo el país, resultado de la compra de complejos de vivienda federales para la defensa por parte de sus inquilinos o grupos de veteranos de guerra y sus familias. Estos complejos incluyen siete de los ocho proyectos de vivienda para la clase media construidos por el gobierno estadounidense entre 1940 y 1942 bajo los auspicios de la División de Vivienda de Defensa de Propiedad Mutua de la Agencia Federal de Obras Públicas . Existen numerosas asociaciones regionales de cooperativas de vivienda, como la Asociación de Cooperativas de Vivienda del Medio Oeste, con sede en Michigan , que presta servicios a la región del Medio Oeste, abarcando Ohio , Michigan , Indiana , Illinois , Wisconsin , Minnesota y otros estados. ^{[ 36 ]}

La Asociación Nacional de Cooperativas de Vivienda (NAHC) representa a todas las cooperativas de los Estados Unidos que son miembros de la organización. Esta organización es una federación nacional sin fines de lucro de cooperativas de vivienda, asociaciones mutuas de vivienda, otras viviendas propiedad de los residentes o controladas por ellos, profesionales, organizaciones e individuos interesados ​​en promover los intereses de las comunidades de vivienda cooperativa. ^{[ 37 ]} La NAHC es la única organización nacional de vivienda cooperativa y tiene como objetivo apoyar y educar a las comunidades de vivienda cooperativa existentes y nuevas como la mejor y más económica forma de propiedad de vivienda. ^{[ 37 ]}

NASCO, o North American Students of Cooperation , es una organización fundada en 1968 que ha ayudado a organizar la vida cooperativa para estudiantes. Con presencia en más de 100 pueblos y ciudades de Norteamérica, NASCO ha proporcionado vivienda sostenible a decenas de miles de estudiantes. ^{[ 38 ]} En Washington, D.C., las leyes de compra por parte de los inquilinos también han apoyado la preservación de viviendas cooperativas y asequibles. La Ley de Oportunidad de Compra para Inquilinos del Distrito brinda a los inquilinos la oportunidad de comprar ciertas viviendas de alquiler, y el gobierno del Distrito proporciona asistencia técnica y financiera a los grupos de inquilinos que buscan adquirir sus edificios. ^{[ 39 ]}

Área metropolitana de Nueva York

Las cooperativas tienen una larga historia en el área metropolitana de Nueva York ; en noviembre de 1882, la revista Harper's Magazine describió varios edificios de apartamentos cooperativos ya existentes, con planes para construir más ^{[ 41 ]} , y se pueden encontrar en toda la ciudad de Nueva York , el condado de Westchester , que limita con la ciudad al norte, y pueblos del norte de Nueva Jersey cercanos a Manhattan , como Fort Lee , Edgewater , Ramsey , Passaic y Weehawken . Alku y Alku Toinen , edificios de apartamentos construidos en 1916 por la comunidad de inmigrantes finlandeses-estadounidenses en el barrio de Sunset Park de Brooklyn , en la ciudad de Nueva York , fueron las primeras cooperativas de vivienda sin fines de lucro en la ciudad de Nueva York.

Los edificios de apartamentos y las viviendas multifamiliares constituyen una proporción más significativa del parque de viviendas en el área de la ciudad de Nueva York que en la mayoría de las demás ciudades de EE. UU., ya que más del 75 % de los edificios de apartamentos en la ciudad de Nueva York son cooperativas. Las razones sugeridas para explicar por qué las cooperativas son relativamente más comunes que los condominios en el área de la ciudad de Nueva York son: ^{[ 42 ]}

• Inspiradas por Abraham Kazan , las cooperativas aparecieron al menos desde la década de 1920, mientras que la base legal para la propiedad en condominio no estuvo disponible en el estado de Nueva York hasta 1964. ^{[ 43 ]} La aprobación de la Ley de Condominios abrió entonces una ola de construcción de edificios de condominios. ^{[ 44 ]}
• La forma cooperativa puede ser ventajosa, ya que la hipoteca del edificio puede ser financiada por la corporación cooperativa, lo que reduce la necesidad de financiamiento para cada propietario. En la propiedad de condominios, solo los propietarios individuales de los condominios aportan el financiamiento. Particularmente cuando las tasas de interés son altas, un promotor de conversión puede encontrar compradores de unidades con mayor facilidad bajo el esquema cooperativo, ya que los compradores tendrán menos financiamiento que gestionar por su cuenta; el precio de compra aparente de una unidad en un edificio cooperativo con una hipoteca subyacente es menor que el de un condominio. Los compradores de unidades cooperativas pueden no calcular con precisión su participación en la hipoteca del edificio. ^{[ 43 ]}
• Además, más adelante en la vida útil de un edificio después de su conversión, las grandes inversiones necesarias para reparar o reemplazar los sistemas del edificio pueden obtenerse mediante una nueva hipoteca central en una cooperativa, mientras que en un condominio los fondos solo podrían obtenerse mediante onerosas cuotas que se exigen a cada propietario individual. Sin embargo, la ley de condominios de Nueva York fue enmendada en 1997 para permitir que las asociaciones de condominios obtengan préstamos. ^{[ 45 ] [ 46 ]}
• La creación en 1974 y la posterior influencia en las políticas de la Urban Homesteading Assistance Board, ^{[ 47 ]} un grupo de defensa de la vivienda, que permitió la conversión de más de 1.600 viviendas de alquiler embargadas y propiedad de la ciudad en cooperativas de capital limitado controladas por los residentes.
• La junta directiva de un edificio cooperativo puede ejercer su propia discreción comercial para imponer restricciones a los accionistas y rechazar a los posibles compradores sin explicación, siempre que la junta no viole las leyes federales y estatales de vivienda o derechos civiles. ^{[ 43 ]}

La mayoría de las cooperativas de vivienda en el área metropolitana de Nueva York se convirtieron a este estatus durante la década de 1980; generalmente, se trataba de grandes edificios construidos entre las décadas de 1920 y 1950, propiedad de un único arrendador o corporación que los alquilaba y que dejaron de ser rentables como propiedades de alquiler. Para fomentar la propiedad individual de las unidades, los compradores iniciales (que compraban al propietario de todo el edificio) no tenían que ser aprobados por una junta directiva. Estas unidades se conocen como unidades de patrocinador. Además, a los inquilinos que vivían en el edificio en el momento de la conversión se les solía ofrecer la opción de compra con descuento. Si los inquilinos estaban sujetos a control de alquileres, la ley generalmente los protege permitiéndoles permanecer como arrendatarios, y la unidad no puede ser ocupada por un comprador hasta que dicho inquilino fallezca o se mude. Muchos de estos edificios, especialmente en Manhattan , son bastante lujosos y exclusivos; muchas celebridades viven en ellos e incluso algunas personas famosas son rechazadas por las juntas directivas de las cooperativas. En las décadas de 1990 y 2000, algunos edificios de alquiler en las áreas de Chicago , Washington, DC y Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach pasaron por un proceso de conversión similar, aunque no en la misma medida que en Nueva York.

Muchas de las cooperativas construidas originalmente como cooperativas fueron patrocinadas por sindicatos , como el Sindicato Unificado de Trabajadores de la Confección de América . Uno de los proyectos más grandes fue Cooperative Village en el Lower East Side de Manhattan . La Fundación United Housing se estableció en 1951 y construyó Co-op City en el Bronx , diseñada por el arquitecto Herman Jessor . Una de las primeras cooperativas subsidiadas de valor fijo fue Morningside Gardens en Morningside Heights , Manhattan .

Otro factor que contribuyó al gran número de cooperativas establecidas en las décadas de 1980 y 1990 en la ciudad de Nueva York —en este caso, por grupos de inquilinos de bajos y medianos ingresos— fue que, en la década de 1970, muchos propietarios privados de la ciudad de Nueva York luchaban por mantener sus propiedades antiguas frente a las altas tasas de interés, la discriminación hipotecaria, la huida de la población blanca y el aumento de los precios del combustible. ^{[ 48 ] [ 49 ]} Durante ese período también se registraron algunos incendios provocados por propietarios para obtener indemnizaciones de seguros y un impago generalizado de los impuestos sobre bienes inmuebles: a mediados de la década de 1970, más del 20 % de las propiedades residenciales multifamiliares estaban en mora. ^{[ 50 ] [ 51 ]} En 1977, la ciudad aprobó la Ley Local n.° 45 , que le permitió iniciar procedimientos de ejecución hipotecaria después de solo un año de impago de impuestos, no tres, lo que resultó en la toma de posesión de miles de edificios, muchos de ellos ocupados, por parte de la ciudad de Nueva York a través de una acción legal conocida como ejecución hipotecaria in rem . ^{[ 49 ]} En septiembre de 1978, la agencia de vivienda de la ciudad, el Departamento de Preservación y Desarrollo de Vivienda de la Ciudad de Nueva York (HPD), creó una serie de nuevos programas de vivienda diseñados para dar a los residentes de los edificios y a los grupos comunitarios el control y la eventual propiedad de los edificios in rem. ^{[ 52 ] [ 53 ]}

La Junta de Asistencia para la Autosuficiencia Urbana (UHAB), establecida en 1974, comenzó a ayudar a los residentes de estos edificios a administrar, rehabilitar y adquirir sus propiedades, y a formar cooperativas de vivienda de capital limitado. ^{[ 47 ]} Trabajando con la agencia de vivienda de la ciudad, sus programas de préstamos existentes y la facultad de enajenar propiedades abandonadas a organizaciones sin fines de lucro, así como las leyes estatales que rigen el establecimiento de cooperativas, la UHAB pudo proporcionar a las personas de bajos ingresos las herramientas (capital inicial, asesoría legal, planos arquitectónicos, capacitación en contabilidad) para construir y administrar cooperativas de vivienda de capital limitado. A través de un contrato de larga data con la ciudad para brindar capacitación y asistencia técnica a los residentes de edificios en el Programa de Arrendamiento Provisional para Inquilinos (TIL), la UHAB ha trabajado con más de 1600 cooperativas, preservando más de 30 000 unidades de vivienda asequible. ^{[ 53 ]}

Algunas cooperativas en la ciudad de Nueva York no son propietarias del terreno sobre el que se ubica su edificio. Estos edificios con arrendamiento de terreno suelen presentar importantes inconvenientes para los propietarios de las cooperativas. Sin embargo, ha habido casos en los que los accionistas de un edificio han comprado el terreno circundante, como en el caso del 167 East 61st Street (antes conocido como Trump Plaza), donde los residentes recaudaron 183 millones de dólares para adquirir el terreno. ^{[ 54 ] [ 55 ]}