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Pacto (ley)

Un pacto , en su sentido más general e histórico , es una promesa solemne de realizar o abstenerse de una acción específica. Según el derecho consuetudinario inglés histórico , ...

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Un pacto , en su sentido más general e histórico , es una promesa solemne de realizar o abstenerse de una acción específica. Según el derecho consuetudinario inglés histórico , un pacto se distinguía de un contrato ordinario por la presencia de un sello . [ 1 ] Debido a que la presencia de un sello indicaba una solemnidad inusual en las promesas hechas en un pacto, el derecho consuetudinario lo hacía cumplir incluso en ausencia de contraprestación . [ 2 ] En el derecho contractual de los Estados Unidos, se presume un pacto implícito de buena fe .

Un pacto es un acuerdo similar a un contrato . El otorgante del pacto se compromete con el beneficiario a realizar una acción (pacto afirmativo en Estados Unidos o pacto positivo en Inglaterra y Gales ) o a abstenerse de realizarla (pacto negativo). En derecho inmobiliario , el término " pactos reales" se refiere a condiciones vinculadas a la propiedad o al uso del terreno. Un "pacto que se transmite con la propiedad", que cumple con los requisitos de redacción y circunstancias establecidos en la jurisprudencia , impone obligaciones o restricciones al uso de dicho terreno, independientemente del propietario.

Un pacto de titularidad que acompaña a una escritura o título de propiedad garantiza al comprador que el otorgante posee los derechos de propiedad que la escritura pretende transmitir. [ 3 ] Las cláusulas de no competencia en relación con el derecho contractual también se denominan pactos restrictivos.

Los arrendadores pueden solicitar y los tribunales pueden conceder la rescisión de los contratos de arrendamiento, como en el caso de los arrendamientos , por incumplimiento de las cláusulas contractuales, que en la mayoría de las jurisdicciones deben ser incumplimientos relativamente graves; sin embargo, la obligación de pagar el alquiler es una de las más fundamentales. La rescisión de una vivienda privada implica una injerencia en los derechos humanos sociales y económicos . En el caso de los arrendamientos que implican el pago de una suma elevada al inicio (una prima ), esto ha motivado la presión y las medidas gubernamentales de reforma de los arrendamientos , en particular en lo que respecta a la legislación sobre rentas del suelo y gastos de comunidad .

Los pactos restrictivos son algo similares a las servidumbres y a la servidumbre equitativa . [ 4 ] En los EE. UU., el Restatement (Third) of Property toma medidas para fusionar los conceptos como servidumbres. [ 5 ] Un tribunal se ha referido al derecho de pactos reales en los EE. UU. como un "atolladero indescriptible". [ 6 ]

En derecho inmobiliario , los pactos relacionados con la tierra se denominan "pactos reales", "pactos, condiciones y restricciones" (CCR) o "restricciones de escritura" y constituyen una forma importante de pacto, que generalmente impone restricciones sobre cómo se puede usar la tierra (un pacto negativo) o exige una acción continua determinada (un pacto afirmativo). Estos también pueden "transmitirse con la tierra" (denominados pactos accesorios ), lo que significa que cualquier futuro propietario de la tierra debe cumplir con los términos, o pueden aplicarse a una persona en particular (denominados pactos personales o de carácter puramente personal ). [ 7 ] Según el derecho inglés, los pactos afirmativos generalmente no se transmiten con la tierra; en Estados Unidos, dichos pactos se examinan con mayor detenimiento, pero, con excepciones, se ha permitido que los pactos afirmativos se transmitan con la tierra. [ 8 ]

El pacto puede constar en la escritura y debe divulgarse a los posibles compradores; también puede registrarse o, en el caso de los países de la Commonwealth , figurar en el título Torrens . Los pactos reales y las servidumbres o servidumbres equitativas son similares [ 9 ] y, en 1986, un simposio debatió si la ley de servidumbres, servidumbres equitativas y pactos reales debería unificarse. [ 4 ] Con el paso del tiempo, cuando el beneficiario original del pacto ya no está involucrado en la propiedad, su cumplimiento puede volverse menos riguroso. [ 10 ]

Los convenios pueden ser impuestos a través de asociaciones de propietarios de viviendas , y ha surgido controversia sobre la aplicación selectiva. [ 11 ] Históricamente, particularmente en los Estados Unidos, los convenios excluyentes se utilizaron para excluir a las minorías raciales. Algunos convenios existen por razones de seguridad, como un convenio que prohíbe la construcción de edificios altos en las cercanías de un aeropuerto o uno que restringe la altura de cercas/arbustos en las esquinas de las calles (para no interferir con las líneas de visión de los conductores). Los convenios pueden restringir todo, desde la altura y el tamaño de los edificios hasta los materiales utilizados en la construcción, hasta asuntos superficiales como el color de la pintura y las decoraciones navideñas. En áreas residenciales, los convenios pueden prohibir negocios "contaminantes" (como corrales de engorde o instalaciones de producción química) o el uso comercial por completo, o modificaciones como antenas de radioaficionados . Las restricciones de radioaficionados han sido particularmente controvertidas; en 1985, la Comisión Federal de Comunicaciones de los Estados Unidos emitió PRB-1 que anulaba las restricciones estatales y locales, pero no las restricciones privadas; En 2012, después de que el Congreso aprobara una ley que exigía el estudio de este tema (a instancias del grupo de radioaficionados ARRL [ 12 ] ), la FCC se negó a extender esta preeminencia. [ 13 ] Algunos estados de EE. UU. han promulgado legislación que exige a las asociaciones de propietarios de viviendas que proporcionen adaptaciones razonables para las antenas de radioaficionados bajo el argumento de que la radioafición proporciona comunicaciones de servicio público en caso de una emergencia, un desastre mayor o un evento especial.

Aplicación por jurisdicción

Canadá

En Canadá, las autoridades gubernamentales pueden utilizar cláusulas restrictivas además de la zonificación. Por ejemplo, el requisito de la ciudad de Calgary de que los edificios en las inmediaciones del Aeropuerto Internacional de Calgary tengan una altura inferior a un límite determinado está registrado en prácticamente todos los títulos de propiedad del cuadrante noreste de la ciudad como una cláusula restrictiva, no como una ordenanza de zonificación.

Inglaterra y Gales

En el derecho consuetudinario, el beneficio de un pacto restrictivo se transmite con la propiedad si se cumplen tres condiciones: [ 14 ]

  • El pacto no debe ser de carácter personal; debe beneficiar a la tierra y no a un individuo.
  • El pacto debe "tener relación con" la tierra; debe afectar la forma en que se usa la tierra o el valor de la misma.
  • Los terrenos beneficiados deben ser identificables.

En el derecho común, la carga de un pacto restrictivo no corre [ 15 ] excepto cuando existe una estricta relación de propiedad (una relación de arrendador/arrendatario).

La carga puede hacerse cumplir por ley en circunstancias limitadas bajo la prueba beneficio/carga, es decir, quien toma el beneficio también debe asumir la carga. En Halsall v Brizell [1957] Ch 169, se determinó que un pacto que requería el mantenimiento de caminos vinculaba al sucesor en título del deudor original porque había optado por tomar el beneficio. La regla en Halsall v Brizell se limita a los casos en que el beneficio puede vincularse a una carga específica y donde los sucesores en título del deudor pueden optar físicamente por tomar el beneficio. Por ejemplo, un pacto restrictivo para contribuir a los costos de mantenimiento de un área común no será vinculante si los sucesores en título del deudor no tienen derecho legal a usarlas. [ 16 ] Las reglas para determinar si el beneficio de un pacto se ha transferido a otra persona que desea hacer cumplir el pacto se resumieron en Small (Hugh) v Oliver & Saunders (Developments) Ltd . en 2006, a saber, mediante una cesión expresa del beneficio, a través de un acuerdo de plan de construcción, generalmente para un nuevo desarrollo de múltiples propiedades, o mediante la aplicación del artículo 78 de la Ley de Propiedad de 1925 , [ 17 ] que solo se aplica a los pactos realizados desde el 1 de enero de 1926. [ 18 ]

Una carga positiva puede correr en derecho, pero no en equidad, ya que se considera análoga a un contrato, al cual no se aplican los principios de equidad ( Rhone v Stephens (1994)).

La carga de un pacto restrictivo correrá en equidad si se cumplen estos requisitos previos: [ 19 ]

  • La carga no puede ser una carga positiva (es decir, requiere gastos para su cumplimiento);
  • El comprador debe tener conocimiento del pacto.
  • El pacto debe beneficiar a la tierra del beneficiario del pacto.
  • El pacto debe tener la intención de que se transmita con la propiedad del contrayente.

El caso más relevante sobre cláusulas restrictivas en equidad se considera generalmente el de Tulk v Moxhay , en el que se determinó que la carga podía recaer en equidad con sujeción a las salvedades enumeradas anteriormente.

El riesgo de que un comprador o promotor tenga conocimiento de una cláusula restrictiva no revelada tras la adquisición de un terreno se considera especialmente alto en el caso de proyectos de construcción residencial en terrenos baldíos . A menudo, se dispone de seguros de indemnización por cláusulas restrictivas para mitigar este riesgo. [ 17 ]

Requisitos en la ley estadounidense

El pacto normalmente estará escrito en la escritura, y debe estar por escrito debido al estatuto de fraudes . Aunque los juristas han argumentado que algunas de las siguientes disposiciones deberían flexibilizarse significativamente, para que la carga se transmita con la propiedad debe cumplirse lo siguiente: [ 20 ]

  • El pacto debe constar por escrito para cumplir con la Ley de Fraudes .
  • Las partes originales del acuerdo debieron haber tenido la intención de que sus sucesores quedaran obligados por el mismo.
  • Un propietario posterior debe haber tenido conocimiento real , conocimiento de consulta o conocimiento presunto (registro) del pacto en el momento de la compra.
  • El pacto debe estar relacionado con la tierra. El pacto debe estar vinculado al uso o disfrute de la tierra.
  • Debe existir una relación jurídica horizontal entre las partes originales.
    • Existe relación jurídica horizontal si, al momento de que las partes originales celebren el acuerdo, comparten algún interés en el terreno en cuestión, independientemente de la cláusula restrictiva (por ejemplo, arrendador y arrendatario , acreedor hipotecario y deudor hipotecario, o titulares de servidumbres mutuas ). Las leyes estatales pueden modificar los requisitos de la relación jurídica horizontal . Esta relación puede ser instantánea y mutua; la relación instantánea se da cuando la cláusula restrictiva se encuentra en la escritura de transmisión inicial del otorgante al beneficiario.
  • Debe existir una estricta relación vertical entre los propietarios .
    • La relación vertical caracteriza la vinculación entre la parte original del pacto y el propietario posterior. Para quedar vinculado por el pacto, el sucesor debe poseer la totalidad del inmueble propiedad de la parte original (relación vertical estricta). Cabe señalar que, dado que se requiere una relación vertical estricta para que se aplique una carga, no se podría exigir el cumplimiento de dicha carga a un arrendatario. Sin embargo, una parte beneficiada podría demandar al propietario de la reversión del inmueble, y este último podría demandar al arrendatario por daños y perjuicios .

Aplicación y modificación

Los tribunales estadounidenses interpretan los pactos de forma relativamente estricta y les otorgan su significado ordinario. Generalmente, si existe algún lenguaje poco claro o ambiguo con respecto a la existencia de un pacto, los tribunales favorecerán la libre enajenación de la propiedad. Los tribunales no interpretarán ninguna restricción sobre el terreno de forma implícita (como ocurre, por ejemplo, con las servidumbres). Un pacto puede rescindirse si se pierde su propósito original. En algunos casos, los propietarios pueden solicitar a un tribunal la eliminación o modificación de los pactos, y las asociaciones de propietarios pueden establecer procedimientos para su eliminación.

El pacto puede ser negativo o afirmativo. Un pacto negativo prohíbe a los propietarios realizar una actividad específica, como obstruir una vista panorámica. Un pacto afirmativo obliga a los propietarios a realizar activamente una actividad específica, como mantener el césped en buen estado o pagar las cuotas de la asociación de propietarios para el mantenimiento de la zona circundante.

Un acuerdo para no abrir un negocio competidor en una propiedad adyacente generalmente es exigible como un pacto que se transmite con la propiedad. Sin embargo, según la sentencia de la Corte Suprema federal en Shelley v. Kraemer , 334 US 1 (1948), un pacto que restringe la venta a una persona perteneciente a una minoría (comúnmente utilizado durante la era de Jim Crow ) no es exigible , ya que su cumplimiento requeriría que el tribunal actuara de manera discriminatoria por motivos raciales, en contra de la Cláusula de Igualdad de Protección de la Decimocuarta Enmienda .

En comunidades planificadas

En la práctica contemporánea en los Estados Unidos, un pacto generalmente se refiere a restricciones establecidas en contratos como escrituras de compraventa. Los "pactos, condiciones y restricciones", comúnmente abreviados como "CC&R" o "CCR", son un sistema complejo de pactos , conocidos genéricamente como "restricciones de escritura", incorporados a las escrituras de todos los lotes [ 21 ] en un desarrollo de interés común, particularmente en las decenas de millones de viviendas estadounidenses regidas por una asociación de propietarios (HOA) o una asociación de condominios . También existen algunos parques de oficinas o industriales sujetos a CCR.

Estas restricciones de construcción pueden, por ejemplo, dictar los tipos de estructuras que se pueden construir (por ejemplo, una restricción puede prohibir cualquier tipo de vivienda modular, prefabricada o móvil, o exigir que la estructura tenga un tamaño mínimo), la apariencia (por ejemplo, no se permiten autos viejos) u otros usos (por ejemplo, no se permite operar negocios desde casa, ni tener mascotas, excepto animales domésticos tradicionales). El propósito es mantener el carácter del vecindario o prevenir el uso indebido del terreno. Muchas restricciones de esta naturaleza se impusieron en Estados Unidos entre las décadas de 1920 y 1940, antes de que la zonificación se generalizara. Sin embargo, muchos desarrollos modernos también están sujetos a restricciones en los títulos de propiedad; esto a menudo se justifica como un medio para preservar el valor de las viviendas en la zona. Las restricciones pueden eliminarse mediante una acción judicial, aunque este proceso es largo y a menudo muy costoso. En algunos casos, incluso implica un plebiscito de los propietarios de propiedades cercanas. Aunque el control de estas cuestiones de planificación suele regirse por planes urbanísticos locales u otros marcos regulatorios, en lugar de mediante convenios, aún se imponen muchos convenios, especialmente en estados que limitan el nivel de control sobre el uso de bienes inmuebles que pueden ejercer los gobiernos locales. En Houston, Texas , la falta de una ordenanza de zonificación local implica que los propietarios recurren con frecuencia a las restricciones de escritura para evitar desarrollos no deseados. [ 22 ]

Pactos de exclusión

Los convenios se han utilizado para excluir a ciertas clases de la propiedad inmobiliaria basándose en la raza, la religión o el origen étnico. Estos grupos son generalmente grupos marginados. [ 23 ]

Estados Unidos

Un plano de subdivisión de Florida de 1926 con una restricción de escritura discriminatoria por motivos raciales: "En ningún momento el terreno incluido en dicho lote... podrá ser ocupado por ningún negro o persona de ascendencia negra".

En Estados Unidos, a principios del siglo XX, las leyes de zonificación se utilizaban para impedir la integración de los barrios, pero fueron anuladas en el caso Buchanan v. Warley . Así, las restricciones de escritura y los pactos restrictivos se convirtieron en un instrumento importante para imponer la segregación racial en la mayoría de los pueblos y ciudades, extendiéndose en la década de 1920 y proliferando hasta que fueron declarados inaplicables en 1948 [ 24 ] en el caso Shelley v. Kraemer de la Corte Suprema . Estos prohibían al comprador de una propiedad inmobiliaria permitir el uso u ocupación por miembros de una raza, etnia o religión determinada, según lo especificado en la escritura . Dichos pactos fueron empleados por muchos promotores inmobiliarios para "proteger" urbanizaciones enteras , con la intención principal de mantener los barrios " blancos " como tales. El noventa por ciento de los proyectos de vivienda construidos en los años posteriores a la Segunda Guerra Mundial estaban restringidos racialmente por dichos pactos. [ 25 ] Entre las ciudades conocidas por su uso generalizado de pactos raciales se incluyen Chicago , Baltimore , Detroit , Milwaukee , [ 26 ] Los Ángeles , Seattle y San Luis . [ 27 ]

Dichos locales no podrán ser alquilados, arrendados, cedidos ni ocupados por ninguna persona que no sea de raza blanca o caucásica.

— Pacto racial para una vivienda en Beverly Hills, California . [ 24 ]

A menudo, las restricciones se aplicaban solo a los afroamericanos que deseaban comprar una propiedad o alquilar una casa o apartamento, pero también se podía prohibir a otras poblaciones, como asiáticos , judíos , indios y algunos latinos . Por ejemplo, un pacto restrictivo que cubría un gran vecindario en Seattle declaraba que "ninguna parte de dicha propiedad aquí transferida será utilizada u ocupada por ningún hebreo ni por ninguna persona de raza etíope, malaya o asiática", prohibiendo así a los judíos y a cualquier persona de ascendencia africana, filipina o asiática. El lenguaje excluyente variaba ampliamente. Algunos vecindarios estaban reservados para la "raza blanca o caucásica". Otros enumeraban poblaciones prohibidas. Una subdivisión cerca de Seattle especificaba que "Esta propiedad no podrá ser revendida, arrendada, alquilada u ocupada excepto por personas de raza aria". [ 28 ] El Lake Shore Club District [ 29 ] en Fairview , Pensilvania, buscaba excluir a varias minorías, incluidos " negros ", " mongoles ", húngaros , mexicanos , griegos y varias otras etnias europeas. [ 30 ]

En el condado de Montgomery, Maryland , los convenios excluían a los afroamericanos y, en ocasiones, incluían cláusulas que excluían a judíos, armenios, iraníes, sirios, turcos, griegos, indios, chinos, japoneses, mongoles, asiáticos en general o "no caucásicos" en general. [ 31 ]

Los convenios en localidades de Massachusetts excluían a los afroamericanos y, en ocasiones, también a los irlandeses, italianos y polacos. Una escritura de 1881 de Lowell, Massachusetts, establecía que "la tierra nunca se escriturará ni se transferirá a ninguna persona nacida en Irlanda". Un convenio de 1916 en Springfield, Massachusetts , establecía que "dicho lote no se revenderá a una persona de color, un polaco o un italiano". [ 32 ]

Algunos convenios, como los vinculados a propiedades en Forest Hills Gardens , Nueva York , también buscaban excluir a la clase trabajadora ; sin embargo, este tipo de segregación social se lograba con mayor frecuencia mediante precios de propiedades elevados, requisitos de costos mínimos y verificación de referencias de los solicitantes. [ 30 ] : 131–137

Los pactos en Seattle , Washington, generalmente prohibían la entrada a personas negras y asiáticas y, en ocasiones, a judíos. [ 33 ]

Los convenios en los condados de Hennepin y Ramsey, Minnesota, excluían a los afroamericanos y, en ocasiones, a los asiáticos y a las personas de Oriente Medio. Antes de 1919, los convenios a veces excluían a los judíos. Un convenio de Minneapolis excluía a "cualquier persona o personas de ascendencia o sangre china, japonesa, morisca, turca, negra, mongola o africana". [ 34 ] En 1953, la Legislatura de Michigan prohibió los nuevos convenios y, en 1962, prohibió la discriminación en materia de vivienda por motivos de raza, religión u origen nacional. [ 35 ]

Historia

Restricciones a "cualquier persona de sangre o ascendencia china, japonesa, morisca, turca, negra, mongola, semítica [ sic ] o africana" ( Minneapolis Tribune, 1919) .

Los pactos raciales surgieron a mediados del siglo XIX y comenzaron a cobrar importancia a partir de la década de 1890. No fue hasta la década de 1920 que adquirieron una amplia relevancia nacional, y continuaron extendiéndose durante la década de 1940. Los pactos raciales constituían una alternativa a las ordenanzas de zonificación restrictivas por motivos raciales ( segregación residencial basada en la raza), que la sentencia del Tribunal Supremo de los Estados Unidos de 1917 en el caso Buchanan contra Warley invalidó por motivos constitucionales. [ 36 ] [ 37 ] : 26

Durante la década de 1920, la Asociación Nacional para el Progreso de las Personas de Color (NAACP) patrocinó varias demandas legales infructuosas contra los pactos raciales. En un revés para los activistas contra la segregación racial , la legalidad de los pactos restrictivos raciales fue confirmada por la histórica sentencia Corrigan v. Buckley 271 U.S. 323 (1926), que dictaminó que tales cláusulas constituían una "acción privada" no sujeta a la Cláusula del Debido Proceso de la Decimocuarta Enmienda . [ 37 ] : 31 [ 38 ] Esto allanó el camino para que los pactos restrictivos raciales proliferaran en todo Estados Unidos durante las décadas de 1920 y 1930.

Incluso la invalidación de tal pacto por la Corte Suprema de los Estados Unidos en el caso Hansberry v. Lee de 1940 hizo poco para revertir la tendencia, porque el fallo se basó en un tecnicismo y no estableció un precedente legal . [ 37 ] : 57 No fue hasta 1948 que el fallo Shelley v. Kraemer anuló la decisión Corrigan v. Buckley , declarando que los pactos de exclusión eran inconstitucionales bajo la Decimocuarta Enmienda y, por lo tanto, legalmente inaplicables. [ 37 ] : 94 [ 39 ] [ 40 ] El 2 de diciembre de 1949, el procurador general de los Estados Unidos, Philip Perlman, anunció que la "FHA ya no podía asegurar hipotecas con pactos restrictivos". [ 41 ]

Algunos comentaristas han atribuido la popularidad de los pactos de exclusión en esta época a la urbanización de los afroamericanos tras la Primera Guerra Mundial y al temor a una "invasión negra" en los barrios blancos, que los residentes creían que resultaría en una caída de los precios de las propiedades, un aumento de las molestias (delincuencia) y la inestabilidad social. [ 30 ] : 97–98 Muchos afroamericanos desafiaron abiertamente estos pactos e intentaron "ser pioneros" en áreas restringidas. [ 42 ] Pero aun así, los pactos desempeñaron un papel como "acuerdos de caballeros"; no fue hasta 1962 que el presidente John F. Kennedy firmó la orden ejecutiva sobre Igualdad de Oportunidades en la Vivienda , que prohibía el uso de fondos federales para apoyar la discriminación racial en la vivienda. Esto provocó que la FHA "dejara de financiar proyectos de urbanización cuyos constructores se negaran abiertamente a vender a compradores negros". [ 43 ]

En 1968, el Congreso aprobó la Ley de Vivienda Justa (Título VIII de la Ley de Derechos Civiles de 1968 ), que prohibía la discriminación en materia de vivienda por motivos de raza, color, religión, sexo u origen nacional. En 1988, se amplió para prohibir la discriminación por estado familiar (por ejemplo, la presencia de hijos) o discapacidad. [ 44 ] No fue hasta 1972 que la decisión del caso Mayers v. Ridley [ 45 ] dictaminó que los convenios en sí mismos violaban la Ley de Vivienda Justa y que se debía prohibir a los secretarios de los condados aceptar escrituras con tales cláusulas. [ 46 ]

Persistencia de los pactos de exclusión

Aunque los pactos de exclusión no son exigibles hoy en día, aún existen en muchas escrituras de propiedad originales como "documentos subyacentes", y las pólizas de seguro de título a menudo contienen exclusiones que impiden la cobertura de tales restricciones. No siempre es fácil eliminarlos de la cadena de titularidad. [ 47 ] Desde 2010, el Proyecto de Historia Laboral y de Derechos Civiles de Seattle ha localizado más de 500 pactos y escrituras restrictivas que cubren más de 20 000 propiedades en Seattle y sus suburbios. En respuesta, la legislatura del estado de Washington aprobó una ley que desde el 1 de enero de 2019 permite a los propietarios "modificar" los registros de propiedad, desautorizando la restricción ofensiva. [ 48 ] Mapping Inequality, una colaboración de tres equipos en cuatro universidades, ha identificado pactos restrictivos en varias partes de los Estados Unidos. [ 49 ] El proyecto Mapping Prejudice de la Universidad de Minnesota ha recopilado pactos restrictivos en el área de Minneapolis. [ 50 ]

Ejemplos

Fuera de Estados Unidos

Aunque se asocian más comúnmente con Estados Unidos, los pactos restrictivos por motivos raciales o étnicos se han utilizado en otros países:

  • Canadá – Urbanizaciones como Westdale, Ontario, emplearon cláusulas raciales para excluir a diversos grupos étnicos, como armenios, italianos nacidos en el extranjero y judíos. [ 30 ] : 103 La oposición a las cláusulas de exclusión fue significativa en Canadá, culminando en el fallo de 1945 del Tribunal Superior de Ontario en el caso Re Drummond Wren , que invalidó su uso. Este fallo influyó en decisiones similares en Estados Unidos y otros países. [ 56 ]
  • Francia – Durante la Segunda Guerra Mundial , bajo el régimen de Vichy en la Zona Libre fuera del área ocupada por los nazis , algunos condominios insertaron cláusulas que prohibían la venta a judíos. [ 57 ]
  • Sudáfrica – Los pactos raciales surgieron en Natal durante la década de 1890 como un intento de impedir que los indios adquirieran propiedades en zonas más caras, y se generalizaron en todo el país en la década de 1930. Posteriormente, se utilizaron como herramienta para promover el apartheid contra la población negra. [ 58 ]
  • Zimbabue – Los asiáticos y las personas de color fueron excluidos de comprar u ocupar viviendas en áreas europeas debido a cláusulas raciales restrictivas incluidas en la mayoría de los títulos de propiedad. [ 59 ]

Pactos de título

Los pactos de titularidad sirven como garantía para el receptor de la propiedad, asegurando que este reciba lo que acordó.

En Inglaterra y Gales

Desde 1989, los principales pactos implícitos en Inglaterra y Gales sobre la "garantía de título limitada" o "total" (a menos que se anulen expresamente) son: [ 60 ]

  1. que la persona que realiza la disposición tiene derecho (con el consentimiento de cualquier otra persona que transmita la propiedad) a disponer de la propiedad como pretende, y [ 61 ]
  2. que esa persona, a su propio costo, hará todo lo que razonablemente pueda para dar a la persona a quien le entrega la propiedad el título que pretende dar. [ 62 ]
  3. [En el caso de una disposición de un interés legal existente] (a) cuando el título del interés esté registrado, se presumirá que la disposición es de la totalidad de ese interés; (b) [si no está registrado y no es de arrendamiento, entonces se presumirá que es de la propiedad plena] [ 63 ]
  4. [Si se trata de un arrendamiento] (a) que el arrendamiento esté vigente en el momento de la enajenación, [ 64 ] y
b) que no exista ningún incumplimiento vigente de una condición u obligación del arrendatario, y nada que en ese momento pudiera hacer que el contrato de arrendamiento fuera susceptible de rescisión. [ 65 ]

Otros aspectos relativos a cargas, gravámenes y derechos de terceros varían según se acuerde una garantía de título total o limitada. [ 66 ]

Fuera de Inglaterra y Gales

Fuera de Inglaterra y Gales, las cláusulas de titularidad inglesas , a veces incluidas en las escrituras de bienes inmuebles, son: (1) que el otorgante está legalmente en posesión (en pleno dominio) de la propiedad, (2) que el otorgante tiene derecho a transmitir la propiedad al beneficiario, (3) que la propiedad se transmite sin gravámenes (esta cláusula se modifica frecuentemente para permitir ciertos gravámenes), (4) que el otorgante no ha realizado ningún acto para gravar la propiedad, (5) que el beneficiario tendrá posesión pacífica de la propiedad, y (6) que el otorgante otorgará las garantías adicionales sobre el terreno que sean necesarias (los puntos 3 y 4, que se superponen significativamente, a veces se tratan como un solo elemento). [ 67 ] Las cláusulas inglesas pueden describirse individualmente o pueden incorporarse por referencia, como en una escritura que otorga propiedad "con garantía general y cláusulas de titularidad inglesas...".

Véase también

Notas a pie de página

  1. ↑ Holmes, Eric M. (1993). "Estatuto y condición de promesa bajo sello como formalidad legal". Willamette Law Review . 29 : 617.
  2. ↑ "Desarrollos en el Derecho de Sellos y Contraprestaciones en Nueva York". Cornell Law Quarterly . 26 : 692. 1941.
  3. ↑ Swan, Edgar A. (1908). La ley del disfrute pacífico y el título con respecto al arrendador y al arrendatario . Boston: Sweet & Maxwell. pág. 15. 
  4. 1 2 "Integración del Derecho de Servidumbres, Pactos Reales y Servidumbres Equitativas" . Washington Law Review .
  5. ↑ Hernández MV. (2005). "Reafirmación de las servidumbres implícitas, prescriptivas y legales" . Revista de Bienes Raíces, Sucesiones y Fideicomisos .
  6. ↑ Lucas D. (2004). "Hay una tienda de pornografía en el barrio del Sr. Rogers: ¿Serás su vecino? Cómo aplicar los pactos restrictivos de uso residencial a los negocios domésticos modernos" . Campbell Law Review .
  7. ↑ Lehman, Jeffrey; Phelps, Shirelle (2005). West's Encyclopedia of American Law, Vol. 1 . Detroit: Thomson/Gale. p. 200. 
  8. ↑ Nueva York ha sido una de esas excepciones; véase Nicholson v. 300 Broadway Realty Corp., 7 NY 2d 240 - NY: Tribunal de Apelaciones 1959 .
  9. ↑ Schnably. Servidumbres, pactos y derechos de servidumbre equitativos . Archivado el 17 de julio de 2007 en Wayback Machine .
  10. ↑ Esquema ampliado sobre convenios de la Facultad de Derecho de Harvard.
  11. ↑ ¡ Vecinos en guerra!, de Ward Lucas; Hogback Publishing (2012).
  12. ↑ "El proyecto de ley sobre impuestos a la nómina incluye una disposición para un estudio sobre radioaficionados" . Noticias de la ARRL . Newington, Connecticut : American Radio Relay League . 17 de febrero de 2012. Consultado el 24 de febrero de 2012 .
  13. ↑ Jefe de la Oficina de Telecomunicaciones Inalámbricas de la FCC; Jefe de la Oficina de Seguridad Pública y Seguridad Nacional (16 de agosto de 2012). "DA 12-1342" (PDF) . Washington, DC : Comisión Federal de Comunicaciones . Consultado el 23 de agosto de 2012 .{{cite web}}: CS1 maint: varios nombres: lista de autores ( enlace )
  14. ↑ Gray et al., Derecho de propiedad en Nueva Gales del Sur, segunda edición, pág. 547
  15. ↑ Austerberry contra Oldham Corporation (1885) 29 Ch D 750
  16. ↑ Thamesmead Town Ltd v Allotey (2000) 79 P & CR 557
  17. 1 2 Edwards, L.,: ¿son exigibles?, RICS , publicado el 15 de noviembre de 2006, archivado el 28 de marzo de 2007, consultado el 26 de septiembre de 2024
  18. ↑ Legislación del Reino Unido, Ley de Propiedad de 1925, artículo 78(2) , consultado el 4 de octubre de 2024.
  19. ^ Tulk contra Moxhay (1848) 41 ER 1143)
  20. ↑ Cap. 33 Pactos reales . Esquema de estudio de LexisNexis.
  21. ↑ McKenzie, Evan (1994). Privatopia: Asociaciones de propietarios y el auge de los gobiernos privados residenciales . Yale University Press. pág . 20. ISBN  0-300-06638-4.
  22. ↑ Hanna Holthaus; Elena Bruess (3 de enero de 2025). "La ausencia de zonificación en Houston ofrece flexibilidad y, a la vez, complicaciones, según los expertos. ¿Por qué es importante? Houston Landing.
  23. ↑ Thompson, Cheryl W. (17 de noviembre de 2021). "Los pactos raciales, una reliquia del pasado, siguen vigentes en todo el país" . NPR . Consultado el 10 de mayo de 2026 .
  24. 1 2 Watt, Nick; Hannah, Jack (25 de febrero de 2020). "El lenguaje racista sigue presente en las escrituras de propiedad en todo Estados Unidos. Eliminarlo no es fácil, y algunos no quieren hacerlo" . CNN . Consultado el 5 de diciembre de 2020 .
  25. ↑ Kennedy, Stetson (1959). "Quién puede vivir dónde" . Guía Jim Crow: Así era antes .
  26. ↑ Michelle Maternowski; Joy ​​Powers (3 de marzo de 2017). "¿Cómo llegó el área metropolitana de Milwaukee a estar tan segregada?" . WUWM.
  27. ↑ "Pactos restrictivos raciales: imponiendo la segregación vecinal en Seattle - Proyecto de historia laboral y de derechos civiles de Seattle" . Universidad de Washington . Consultado el 5 de diciembre de 2020 .
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Lecturas adicionales

  • Richard RW Brooks y Carol M. Rose , Salvando el vecindario: Pactos restrictivos raciales, leyes y normas sociales. Cambridge, MA: Harvard University Press, 2013.
  • Jeffrey D. Gonda, Actos injustos: Los casos de cláusulas restrictivas y la formación del movimiento por los derechos civiles. Chapel Hill, Carolina del Norte: North Carolina Press, 2015.
  • Clement E. Vose, Solo caucásicos: La Corte Suprema, la NAACP y los casos de pactos restrictivos. Berkeley, CA: University of California Press, 1967.
  • Renton, Alexander Wood (1911). "Covenant"  . En Chisholm, Hugh (ed.). Encyclopædia Britannica . Vol.  7 (11.ª  ed.). Cambridge University Press. pág.  339.
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