Zonificación

En la planificación urbana , la zonificación es un método mediante el cual un municipio u otro nivel de gobierno divide el terreno en "zonas" de uso del suelo y de construcción, cada una con un conjunto de regulaciones para nuevos desarrollos que difiere de las demás. Las zonas pueden definirse para un solo uso (por ejemplo, residencial , industrial ), pueden combinar varias actividades compatibles según su uso, o, en el caso de la zonificación basada en la forma, las diferentes regulaciones pueden regir la densidad, el tamaño y la forma de los edificios permitidos, independientemente de su uso. Las normas de planificación para cada zona determinan si se puede otorgar el permiso de construcción para un desarrollo determinado. La zonificación puede especificar una variedad de usos del suelo, tanto explícitos como condicionales. Puede indicar el tamaño y las dimensiones de los lotes en los que se puede subdividir el terreno , o la forma y la escala de los edificios. Estas directrices se establecen para orientar el crecimiento y el desarrollo urbanos. ^{[ 1 ]}^{[ 2 ]}

La zonificación es el método de planificación urbana regulatoria más común utilizado por los gobiernos locales en los países desarrollados. ^{[ 3 ]}^{[ 4 ]}^{[ 5 ]} Las excepciones incluyen el Reino Unido y la ciudad de Houston , Texas. ^{[ 6 ]} La mayoría de los sistemas de zonificación tienen un procedimiento para otorgar variaciones (excepciones a las reglas de zonificación), generalmente debido a alguna dificultad percibida causada por la naturaleza particular de la propiedad en cuestión.

Historia

Los orígenes de las zonas de zonificación se remontan a la antigüedad . ^{[ 7 ]} La antigua ciudad amurallada fue la precursora de la clasificación y regulación del suelo, según su uso. Fuera de las murallas se realizaban las actividades indeseables, generalmente relacionadas con el ruido y los malos olores. En el espacio entre las murallas se llevaban a cabo actividades insalubres y peligrosas, como el despiece de animales, la eliminación de residuos y la cocción de ladrillos. Dentro de las murallas se encontraban los lugares cívicos y religiosos, y donde vivía la mayoría de la población. ^{[ 8 ]}

Además de distinguir entre terrenos urbanos y no urbanos, la mayoría de las ciudades antiguas clasificaban los tipos y usos del suelo dentro de sus murallas. Esta práctica se extendió por muchas regiones del mundo; por ejemplo, en China durante la dinastía Zhou (1046-256 a. C.), en la India durante la era védica (1500-500 a. C.) y en los campamentos militares que se propagaron por todo el Imperio Romano (31 a. C.-476 d. C.).

A lo largo de la Ilustración y la Revolución Industrial , los cambios culturales y socioeconómicos propiciaron el rápido aumento de la aplicación y la invención de regulaciones urbanas. ^{[ 8 ]} Estos cambios se vieron influenciados por una nueva racionalidad científica, el advenimiento de la producción en masa y la manufactura compleja, y el consiguiente inicio de la urbanización. La industria, al abandonar el ámbito doméstico, transformó las ciudades modernas. La definición de hogar se vinculó a la de economía, lo que generó una mayor mezcla de usos dentro de los barrios residenciales de las ciudades. ^{[ 9 ]}

La separación de usos es una característica de muchas ciudades planificadas diseñadas antes de la llegada de la zonificación. Un ejemplo notable es Adelaida , en Australia Meridional , cuyo centro urbano, junto con el suburbio de North Adelaide , está rodeado por un parque, el Adelaide Park Lands . El parque fue diseñado por el coronel William Light en 1836 con el fin de separar físicamente el centro de la ciudad de sus suburbios. Zonas residenciales de baja densidad rodean el parque, ofreciendo un agradable paseo entre el centro urbano y las viviendas familiares.

Sir Ebenezer Howard , fundador del movimiento de las ciudades jardín , citó a Adelaida como ejemplo de cómo se podían utilizar los espacios verdes abiertos para evitar que las ciudades se expandieran más allá de sus límites y se fusionaran. ^{[ 10 ]}^{: 94} Su diseño para una ciudad ideal, publicado en su libro de 1902, Ciudades Jardín del Mañana , contemplaba anillos concéntricos separados de edificios públicos, parques, espacios comerciales, áreas residenciales y áreas industriales, todos rodeados de espacios abiertos y tierras de cultivo. Toda la actividad comercial se llevaría a cabo dentro de un único edificio con techo de cristal, un concepto temprano para el centro comercial moderno inspirado en el Crystal Palace . ^{[ 10 ]}^{: 4}

Sin embargo, estas ciudades planificadas o ideales eran diseños estáticos plasmados en un único plan maestro . Lo que faltaba era un mecanismo regulatorio que permitiera el desarrollo de la ciudad a lo largo del tiempo, estableciendo directrices para los promotores y los ciudadanos sobre qué se podía construir y dónde. Los primeros sistemas modernos de zonificación se aplicaron en Estados Unidos con las ordenanzas de zonificación de Los Ángeles de 1904 ^{[ 11 ]}^{[ 12 ]} y la Resolución de Zonificación de la Ciudad de Nueva York de 1916. ^[¹³^]

Tipos

Existe una gran variedad de sistemas de zonificación, algunos de los cuales se centran en regular la forma de los edificios y su relación con la calle en usos mixtos (conocidos como zonificación basada en la forma), otros en la separación de usos del suelo (conocidos como zonificación basada en el uso), o una combinación de ambos. Los sistemas de zonificación basados en el uso pueden comprender zonas de uso único, zonas de uso mixto (donde se permite la coexistencia de un grupo compatible de usos) o una combinación de zonas de uso único y mixto en un mismo sistema.

Los enfoques principales incluyen la zonificación basada en el uso, la zonificación basada en la forma, el desempeño y la zonificación de incentivos. ^{[ 14 ]}^{[ 15 ]} También existen varias disposiciones de zonificación adicionales que se utilizan en combinación con los enfoques principales.

Principales enfoques de zonificación

Zonificación basada en el uso

Los sistemas de zonificación basados en el uso o funcionales ^{[ 15 ]} pueden comprender zonas de uso único, zonas de uso mixto —donde se permite la coexistencia de un grupo compatible de usos— o una combinación de zonas de uso único y mixto en un mismo sistema. ^{[ 16 ]}

Zonificación de uso único

El objetivo principal de la zonificación de uso único es separar geográficamente usos que se consideran incompatibles. En la práctica, la zonificación también se utiliza para evitar que los nuevos desarrollos interfieran con los usos existentes y/o para preservar el carácter de una comunidad.

La zonificación de uso único consiste en permitir solo un tipo de uso por zona o distrito. También se conoce como zonificación excluyente ^{[ 8 ]}^{: 65} o, en Estados Unidos, como zonificación euclidiana debido a un caso judicial en Euclid, Ohio , Village of Euclid, Ohio v. Ambler Realty Co. 272 U.S. 365 (1926) , que estableció su constitucionalidad. ^[¹⁷^] Ha sido el sistema de zonificación dominante en Norteamérica, especialmente en Estados Unidos , desde su primera implementación. ^[⁸^]^:^61–63

Los distritos comúnmente definidos para un solo uso incluyen: residencial, comercial e industrial. ^{[ 18 ]} Cada categoría puede tener varias subcategorías; por ejemplo, dentro de la categoría comercial puede haber distritos separados para pequeños comercios, grandes comercios, oficinas, alojamiento y otros, mientras que la industria puede subdividirse en manufactura pesada, ensamblaje ligero y usos de almacenamiento. ^{[ 19 ]} También se pueden crear distritos especiales para fines tales como instalaciones públicas, servicios recreativos y espacios verdes. ^{[ 18 ]}

La aplicación de la zonificación de uso único ha dado lugar a la forma distintiva de muchas ciudades en Estados Unidos , Canadá , Australia y Nueva Zelanda , en las que un núcleo urbano muy denso , a menudo con rascacielos , está rodeado de suburbios residenciales de baja densidad , caracterizados por grandes jardines y calles arboladas . Algunas áreas metropolitanas, como Minneapolis-Saint Paul y Sídney, tienen varios de estos núcleos.

Zonificación de uso mixto

La zonificación de uso mixto combina usos residenciales, comerciales, de oficinas y públicos en un solo espacio. ^{[ 16 ]} La zonificación de uso mixto puede ser vertical, dentro de un solo edificio, u horizontal, involucrando varios edificios. ^{[ 16 ]}

La activista comunitaria y planificadora Jane Jacobs escribió extensamente sobre las conexiones entre la separación de usos y el fracaso de los proyectos de renovación urbana en la ciudad de Nueva York. Abogó por desarrollos densos de uso mixto y calles peatonales . A diferencia de los pueblos y aldeas, en los que muchos residentes se conocen entre sí, y los suburbios exteriores de baja densidad que atraen pocos visitantes, las ciudades y las áreas urbanas tienen el problema de mantener el orden entre extraños. ^{[ 20 ]}^{: 26, 39–44} Este orden se mantiene cuando, durante todo el día y la noche, hay suficientes personas presentes con ojos en la calle . ^{[ 20 ]}^{: 45-65} Esto puede lograrse en distritos urbanos exitosos que tienen una gran diversidad de usos, creando interés y atrayendo visitantes. ^{[ 20 ]}^{: 155-190} A los escritos de Jacobs, junto con la creciente preocupación por la expansión urbana, a menudo se les atribuye la inspiración del movimiento del Nuevo Urbanismo .

Para dar cabida a la visión del Nuevo Urbanismo de comunidades transitables que combinan cafés , restaurantes , oficinas y desarrollo residencial en una misma área, se han creado zonas de uso mixto dentro de algunos sistemas de zonificación. Estas zonas aún utilizan los mecanismos regulatorios básicos de la zonificación, excluyendo usos incompatibles como la industria pesada o las plantas de tratamiento de aguas residuales , al tiempo que permiten usos compatibles como actividades residenciales, comerciales y minoristas para que las personas puedan vivir, trabajar y socializar dentro de un área geográfica compacta. ^{[ 21 ]}

La mezcla de usos del suelo es común en todo el mundo. La zonificación de uso mixto tiene especial relevancia en Estados Unidos, donde se propone como solución a los problemas causados por la zonificación generalizada de uso único. ^{[ 22 ]}

Zonificación basada en la forma

La zonificación basada en la forma o intensidad ^{[ 15 ]} regula no el tipo de uso del suelo, sino la forma que este puede adoptar. ^{[ 23 ]} Por ejemplo, la zonificación basada en la forma en un área densa puede exigir retranqueos bajos, alta densidad y accesibilidad peatonal. Los códigos basados en la forma (CBF) están diseñados para responder directamente a la estructura física de una comunidad con el fin de crear entornos más transitables y adaptables. ^{[ 24 ]}

Los códigos de zonificación basados en la forma tienen cinco elementos principales: un plan regulador, normas públicas, normas de construcción y definiciones precisas de términos técnicos. ^{[ 23 ]} Los códigos basados en la forma reconocen la naturaleza interrelacionada de todos los componentes de la planificación del uso del suelo —zonificación, subdivisión y obras públicas— y los integran para definir distritos en función del carácter deseado de la comunidad y la intensidad del desarrollo. ^{[ 24 ]}

El sistema de planificación francés se basa principalmente en la forma; las zonas en las ciudades francesas generalmente permiten muchos tipos de usos. ^{[ 25 ]} La ciudad de París ha utilizado su sistema de zonificación para concentrar edificios de oficinas de alta densidad en el distrito de La Défense en lugar de permitir la demolición de edificios patrimoniales en toda la ciudad para dar paso a ellos, como suele ocurrir en Londres o Nueva York. ^{[ 26 ]} La construcción de la Torre Montparnasse en 1973 provocó una protesta. Como resultado, dos años después de su finalización se prohibió la construcción de edificios de más de siete pisos en el centro de la ciudad. ^{[ 27 ]}

Zonificación del rendimiento

La zonificación de desempeño, también conocida como zonificación flexible o de impacto ^{[ 28 ]} o planificación basada en efectos, fue defendida por primera vez por Lane Kendig en 1973. ^{[ 29 ]} Utiliza criterios basados en el desempeño u orientados a objetivos para establecer parámetros de revisión para los proyectos de desarrollo propuestos. ^{[ 8 ]}^{: 77} La zonificación de desempeño puede utilizar un menú de opciones de cumplimiento donde un promotor inmobiliario puede ganar puntos o créditos por limitar los impactos ambientales, incluidas las unidades de vivienda asequible, o proporcionar servicios públicos. Además del menú y el sistema de puntos, puede haber criterios discrecionales adicionales incluidos en el proceso de revisión. ^{[ 30 ]} La zonificación de desempeño puede aplicarse solo a un tipo específico de desarrollo, como la vivienda, y puede combinarse con un sistema de distritos basados en el uso. ^{[ 31 ]}

La zonificación basada en el desempeño es flexible, lógica y transparente, a la vez que ofrece una forma de rendición de cuentas. ^{[ 30 ]} Estas cualidades contrastan con la naturaleza aparentemente arbitraria de la zonificación basada en el uso. La zonificación basada en el desempeño también puede equilibrar de manera justa las necesidades ambientales y de vivienda de una región en las distintas jurisdicciones locales. ^{[ 32 ]} La zonificación basada en el desempeño equilibra los principios de los mercados y los derechos de propiedad privada con los objetivos de protección ambiental. ^{[ 30 ]} Sin embargo, la zonificación basada en el desempeño puede ser extremadamente difícil de implementar debido a la complejidad de preparar un estudio de impacto para cada proyecto, ^{[ 8 ]}^{: 77} y puede requerir que la autoridad supervisora ejerza una discreción considerable. ^{[ 30 ]} La zonificación basada en el desempeño no se ha adoptado ampliamente en los Estados Unidos. ^{[ 33 ]}^{[ 34 ]}

Zonificación de incentivos

La zonificación de incentivos permite a los promotores inmobiliarios desarrollar terrenos de forma más intensiva, por ejemplo, con mayor densidad o edificios más altos, a cambio de proporcionar algunos beneficios públicos, como servicios ambientales o viviendas asequibles. ^{[ 12 ]} Los beneficios públicos que las ciudades estadounidenses suelen incentivar son el desarrollo de usos mixtos, la conservación de espacios abiertos, la facilidad para desplazarse a pie, la vivienda asequible y los parques públicos. ^{[ 12 ]}

La zonificación de incentivos permite un alto grado de flexibilidad, pero puede ser compleja de administrar. Cuanto más se aproveche un proyecto de desarrollo de los criterios de incentivo, más rigurosamente deberá revisarse de forma discrecional. La creación inicial de la estructura de incentivos para servir mejor a las prioridades de planificación también puede ser un desafío y a menudo requiere una revisión continua y extensa para mantener el equilibrio entre la magnitud del incentivo y el valor otorgado a los desarrolladores. ^{[ 35 ]} La zonificación de incentivos puede ser más efectiva en comunidades con estándares bien establecidos y donde la demanda tanto de terrenos como de servicios específicos es alta. Sin embargo, los costos ocultos aún pueden contrarrestar sus beneficios. ^{[ 34 ]} La zonificación de incentivos también ha sido criticada por aumentar el tráfico, reducir la luz natural y ofrecer a los desarrolladores mayores recompensas que las que obtiene el público. ^{[ 35 ]}

Disposiciones adicionales

Existen disposiciones de zonificación adicionales que no constituyen tipos de zonificación distintos, sino que buscan mejorar las variedades existentes mediante la incorporación de prácticas flexibles y otros elementos como las tecnologías de la información y la comunicación (TIC). ^{[ 36 ]}

Zonificación inteligente

La zonificación inteligente es un término amplio que abarca varias alternativas a la zonificación basada en el uso que incorporan tecnologías de la información y la comunicación. ^{[ 36 ]} Existen diversas técnicas para lograr la zonificación inteligente. Las zonas flotantes, la zonificación por conglomerados y los desarrollos de unidades planificadas (PUD, por sus siglas en inglés) son posibles, incluso cuando existe el código convencional basado en el uso ^{[ 8 ]} , o bien, el código convencional puede ser reemplazado por completo por un código inteligente basado en el rendimiento o la forma, como lo hizo la ciudad de Miami en 2019. ^{[ 37 ]} La incorporación de las TIC para medir métricas como la transitabilidad , y la flexibilidad y adaptabilidad que puede proporcionar la zonificación inteligente, se han citado como ventajas de la zonificación inteligente sobre los códigos "no inteligentes" basados en el rendimiento o la forma. ^{[ 36 ]}

Zonas flotantes

Las zonas flotantes describen las características de un distrito de zonificación y codifican los requisitos para su establecimiento, pero su ubicación permanece sin especificar hasta que existan las condiciones para implementar ese tipo de distrito de zonificación. ^{[ 34 ]} Cuando se cumplen los criterios para la implementación de una zona flotante, esta deja de ser "flotante" y su ubicación se establece mediante una modificación de la zonificación. ^{[ 34 ]}

Zonificación de clústeres

La zonificación por agrupamiento permite que los usos residenciales se agrupen más de cerca de lo que normalmente se permite, dejando así una superficie considerable de terreno destinada a espacios abiertos. ^{[ 38 ]} La zonificación por agrupamiento se ha favorecido por su preservación de espacios abiertos y la reducción de los costos de construcción y servicios públicos mediante la consolidación, ^{[ 38 ]} aunque los residentes existentes a menudo pueden mostrarse en desacuerdo debido a la reducción del tamaño de los lotes. ^{[ 39 ]}

Desarrollo urbanístico planificado (PUD)

El término desarrollo de unidades planificadas (PUD, por sus siglas en inglés) puede referirse tanto al proceso regulatorio como al desarrollo en sí. ^{[ 40 ]} Un PUD agrupa múltiples usos del suelo compatibles dentro de un único desarrollo unificado. ^{[ 40 ]} Un PUD puede ser residencial, de uso mixto o una comunidad planificada maestra más grande. ^{[ 41 ]} En lugar de regirse por las ordenanzas de zonificación estándar, el desarrollador negocia los términos con el gobierno local. ^{[ 41 ]} En el mejor de los casos, un PUD proporciona flexibilidad para crear formas convenientes para que los residentes accedan a servicios comerciales y de otro tipo. ^{[ 41 ]} En los EE. UU., los residentes de un PUD tienen un papel continuo en la administración del desarrollo a través de una asociación de propietarios . ^{[ 41 ]}

Zonificación de patrones

La zonificación por patrones es una técnica de zonificación en la que un municipio proporciona diseños de edificios preaprobados y con licencia, generalmente con un proceso de permisos acelerado. ^{[ 42 ]}^{[ 43 ]}^{[ 44 ]} La zonificación por patrones se utiliza para reducir las barreras al desarrollo de viviendas, crear más viviendas asequibles, reducir la carga de trabajo del personal de revisión de permisos y crear diseños de viviendas de calidad dentro de un vecindario o jurisdicción determinados. ^{[ 42 ]}^{[ 45 ]} La zonificación por patrones también puede utilizarse para promover ciertos tipos de edificios, como viviendas de densidad media y propiedades comerciales asequibles a pequeña escala. ^{[ 46 ]}^{[ 47 ]}^{[ 48 ]} En algunos casos, un municipio compra patrones de diseño y construye las propiedades por sí mismo, mientras que en otros casos el municipio ofrece los patrones para el desarrollo privado. ^{[ 49 ]}^{[ 50 ]}^{[ 51 ]}^{[ 52 ]}^{[ 53 ]}

Zonificación híbrida

Un código de zonificación híbrido combina dos o más enfoques, a menudo la zonificación basada en el uso y la zonificación basada en la forma. ^{[ 54 ]} La zonificación híbrida puede utilizarse para introducir consideraciones de forma y diseño en la zonificación de una comunidad existente sin reescribir completamente la ordenanza de zonificación. ^{[ 54 ]}

La zonificación compuesta es un tipo particular de zonificación híbrida que combina componentes de uso, forma y diseño del sitio:

El componente de uso establece cómo se puede utilizar el terreno dentro de un distrito, como en la zonificación basada en el uso o funcional;
El componente de forma (también conocido como arquitectónico) establece estándares para el diseño de edificios, como la altura y las fachadas;
El componente de diseño del sitio especifica cómo se ubican los edificios en el sitio, como los retranqueos y el espacio abierto. ^{[ 55 ]}

Una ventaja de la zonificación compuesta es la capacidad de crear distritos de zonificación flexibles para transiciones más suaves entre propiedades adyacentes con diferentes usos. ^{[ 55 ]}

Zonificación inclusiva

La zonificación inclusiva se refiere a las políticas para aumentar el número de unidades de vivienda dentro de un desarrollo que sean asequibles para hogares de ingresos bajos y medios. Estas políticas pueden ser obligatorias como parte de la zonificación de desempeño ^{[ 30 ]} o basarse en incentivos voluntarios, ^{[ 12 ]} como permitir una mayor densidad de desarrollo. ^{[ 56 ]}

Zonificación superpuesta

Una zona superpuesta es un distrito de zonificación que se superpone a uno o más distritos de zonificación para abordar una preocupación o característica particular de esa área, como humedales, edificios históricos o desarrollo orientado al transporte público . ^{[ 34 ]}^{[ 57 ]} La zonificación superpuesta tiene la ventaja de proporcionar una regulación específica para abordar un problema concreto, como un riesgo natural, sin tener que reescribir significativamente una ordenanza de zonificación existente. ^{[ 58 ]} Sin embargo, el desarrollo de la regulación de la zonificación superpuesta a menudo requiere una importante experiencia técnica. ^{[ 58 ]}

Derechos de desarrollo transferibles

Los derechos de desarrollo transferibles, también conocidos como transferencia de créditos de desarrollo y unidades de desarrollo transferibles, ^{[ 59 ]} se basan en el concepto de que la propiedad de la tierra conlleva el derecho de uso de la misma, o desarrollo territorial . Estos derechos de desarrollo territorial pueden, en algunas jurisdicciones, ser utilizados, no utilizados, vendidos o transferidos de cualquier otra forma por el propietario de una parcela. ^{[ 60 ]} Estos derechos se utilizan normalmente para transferir derechos de desarrollo de zonas rurales (sitios de origen) a zonas urbanas (sitios de destino) con mayor demanda e infraestructura para apoyar el desarrollo. ^{[ 60 ]}

Zonificación puntual

La zonificación puntual es una práctica controvertida en la que una pequeña parte de un distrito de zonificación más grande se rezonifica de una manera que no es coherente con el proceso de planificación general de la comunidad. ^{[ 61 ]} Si bien una jurisdicción puede rezonificar incluso una sola parcela de tierra en algunos casos, la zonificación puntual a menudo se prohíbe cuando el cambio entraría en conflicto con las políticas y los objetivos de los planes de uso del suelo existentes. ^{[ 62 ]} Otros factores que pueden considerarse en estos casos son el tamaño de la parcela, las categorías de zonificación involucradas, cómo están zonificadas y utilizadas las propiedades adyacentes, y los beneficios y perjuicios esperados para el propietario, los vecinos y la comunidad. ^{[ 62 ]}

Zonificación condicional

La zonificación condicional es un proceso legislativo en el que las normas y condiciones específicas del sitio se incorporan a la ordenanza de zonificación a solicitud del propietario. ^{[ 63 ]} Las condiciones pueden ser más o menos restrictivas que la zonificación estándar. ^{[ 63 ]} La zonificación condicional puede considerarse zonificación puntual y puede impugnarse por esos motivos. ^{[ 63 ]}

La zonificación condicional no debe confundirse con los permisos de uso condicional (también llamados permisos de uso especial ), un proceso cuasi judicial que permite usos del suelo que, debido a su naturaleza especial, pueden ser adecuados solo en ciertas ubicaciones o cuando se organizan u operan de una manera particular. ^{[ 64 ]}^{[ 63 ]} Los usos que podrían estar prohibidos bajo la zonificación actual, como una escuela o un centro comunitario, pueden permitirse mediante permisos de uso condicional. ^{[ 64 ]}

Zonificación contractual

La zonificación por contrato es una práctica controvertida en la que existe un acuerdo bilateral entre el propietario de un inmueble y el gobierno local para rezonificarlo a cambio de un compromiso por parte del promotor. ^{[ 65 ]} Generalmente implica flexibilizar las restricciones sobre el uso del inmueble. ^{[ 66 ]} La zonificación por contrato es controvertida y a veces está prohibida porque se desvía del proceso de planificación general y se ha considerado una renuncia ilegal a las facultades policiales del gobierno para hacer cumplir la zonificación. ^{[ 66 ]}

zonificación fiscal

La zonificación fiscal es una práctica controvertida en la que los gobiernos locales utilizan la regulación del uso del suelo, incluida la zonificación, para fomentar usos del suelo que generen altos ingresos fiscales y excluir usos que impongan una alta demanda de servicios públicos. ^{[ 67 ]}

Eficacia y crítica

Los activistas ambientales argumentan que ubicar los usos cotidianos lejos unos de otros provoca un aumento del tráfico, ya que las personas necesitan tener automóviles para llevar una vida normal donde se satisfacen sus necesidades humanas básicas, y se suben a sus automóviles y conducen para satisfacer sus necesidades a lo largo del día. La zonificación de uso único y la expansión urbana también han sido criticadas por dificultar el logro del equilibrio entre el trabajo y la familia, ya que se deben cubrir mayores distancias para integrar los diferentes ámbitos de la vida. ^{[ 68 ]} Estos problemas son especialmente graves en los Estados Unidos, con su alto nivel de uso de automóviles ^{[ 69 ]} combinado con sistemas de metro y ferrocarril urbanos insuficientes o mal mantenidos . ^[⁷⁰^]

Algunos economistas ^{[ 71 ]} afirman que las leyes de zonificación perjudican la eficiencia económica, reducen la capacidad de respuesta a las demandas de los consumidores y obstaculizan el desarrollo en una economía libre, ya que las restricciones de zonificación deficientes dificultan el uso más eficiente de un área determinada. Incluso sin restricciones de zonificación, un vertedero, por ejemplo, probablemente se ubicaría en terrenos más baratos y no en una zona residencial. Las leyes de zonificación de uso único pueden obstaculizar desarrollos creativos como edificios de uso mixto e incluso detener actividades inofensivas como ventas de garaje. ^{[ 72 ]} El ejemplo de Houston de zonificación no regulada o zonificación privada sin restricciones sobre el uso particular del suelo, pero con otro código de desarrollo ^[⁷³^] muestra una combinación de planificación pública y privada. ^[⁷⁴^]

Otros críticos de la zonificación argumentan que las leyes de zonificación son un desincentivo para la provisión de vivienda, lo que resulta en un aumento en los costos de la vivienda y una disminución en la producción económica productiva. ^{[ 75 ]} Por ejemplo, un estudio de 2017 mostró que si todos los estados desregularan sus leyes de zonificación solo hasta la mitad del nivel de Texas, un estado conocido por sus bajas regulaciones de zonificación, su PIB aumentaría en un 12 por ciento debido a trabajadores más productivos y oportunidades. ^{[ 76 ]} Además, los críticos señalan que impide que quienes desean proporcionar vivienda caritativa lo hagan. Por ejemplo, en 2022, la Iglesia Metodista Libre de Gloversville en Nueva York deseaba proporcionar 40 camas para la población sin hogar en un clima de −4 °F (−20 °C) y se les impidió hacerlo. ^[⁷⁷^]

La corrupción es un desafío para la zonificación. ^{[ 78 ]} Algunos han argumentado que las leyes de zonificación aumentan la desigualdad económica . ^{[ 79 ]} Las estimaciones de efectividad empírica muestran que algunos enfoques de zonificación pueden contribuir a la crisis de vivienda . ^{[ 80 ]}

Alternativas

En Houston, Texas , la falta de una ordenanza de zonificación local implica que los propietarios recurren con frecuencia a las restricciones de escritura para evitar desarrollos no deseados. ^{[ 81 ]} Esta práctica se conoce a veces como "zonificación privada". ^{[ 82 ]} Las regulaciones de terrenos no zonificados aún pueden incluir requisitos como el tamaño mínimo del lote y los retiros. ^{[ 83 ]}

Por país

Australia

El marco legal para la zonificación del uso del suelo en Australia lo establecen los estados y territorios , por lo que cada uno tiene normas de zonificación diferentes. Las zonas de uso del suelo generalmente se definen a nivel de gobierno local y suelen denominarse planes urbanísticos. Sin embargo, en la práctica, los gobiernos estatales tienen plena potestad para anular las decisiones locales. Existen procesos de apelación administrativa, como el VCAT, para impugnar dichas decisiones.

La planificación reglamentaria , también conocida como planificación urbana, control del desarrollo o gestión del desarrollo, se refiere a la parte del proceso de planificación que se ocupa de la regulación y gestión de los cambios en el uso del suelo y el desarrollo. ^{[ 84 ]} La planificación y la zonificación tienen una gran dimensión política, y los gobiernos suelen ser criticados por favorecer a los promotores inmobiliarios; además, el NIMBYismo (síndrome NIMBY) es muy frecuente.

Canadá

En Canadá, el control del uso del suelo es responsabilidad provincial, derivada de la autoridad constitucional sobre la propiedad y los derechos civiles. Esta autoridad fue otorgada a las provincias en virtud de las Leyes de la Norteamérica Británica de 1867 y se mantuvo en la Ley Constitucional de 1982. La facultad de zonificación se refiere a los bienes inmuebles , es decir, a la tierra y las mejoras construidas en ella que pasan a formar parte de la misma (en Quebec, immeubles ). Las provincias facultaron a los municipios y regiones para controlar el uso del suelo dentro de sus límites, permitiéndoles establecer sus propias ordenanzas de zonificación. Existen disposiciones para el control del uso del suelo en las zonas no organizadas de las provincias. Los tribunales provinciales son la máxima autoridad para apelaciones y revisiones.

Francia

En Francia, el Código de Urbanismo ( también conocido como Código de Ordenación del Territorio), una ley nacional, rige la planificación regional y local y establece los procedimientos para obtener permisos de construcción. A diferencia de Inglaterra, donde los urbanistas deben ejercer su criterio para autorizar cambios de uso o tipo de edificio, en Francia se permite la construcción privada siempre que el promotor cumpla con la normativa vigente.

Japón

Los distritos de zonificación se clasifican en doce zonas de uso. ^{[ 85 ]} Cada zona determina la forma de un edificio y los usos permitidos. La forma de un edificio está controlada por restricciones zonales sobre el coeficiente de edificabilidad y la altura permitidos (en términos absolutos y en relación con los edificios y carreteras adyacentes). ^{[ 12 ]} Estos controles tienen como objetivo permitir luz y ventilación adecuadas entre los edificios y en las carreteras. ^{[ 12 ]} En lugar de una zonificación de uso único, las zonas se definen por el uso "más intenso" permitido. Se permiten usos de menor intensidad en zonas donde se permiten usos de mayor intensidad, pero los usos de mayor intensidad no están permitidos en zonas de menor intensidad. ^{[ 12 ]}

Nueva Zelanda

El sistema de planificación de Nueva Zelanda se basa en la zonificación por rendimiento orientada a los efectos, según lo estipulado en la Ley de Gestión de Recursos.

Filipinas

La zonificación y la planificación del uso del suelo en Filipinas están regidas por el Departamento de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano (DHSUD) y anteriormente por la Junta Reguladora de Vivienda y Uso del Suelo (HLURB), que establece las directrices y regulaciones nacionales de zonificación y supervisa la preparación e implementación de planes integrales de uso del suelo (CLUP) y ordenanzas de zonificación por parte de los gobiernos municipales y de las ciudades en virtud de su mandato en el Código de Gobierno Local de 1991 (Ley de la República N.° 7160).

El esquema de zonificación actual utilizado en Filipinas se detalla en la Ordenanza Modelo de Zonificación de la HLURB publicada en 2014, que describe 26 tipos básicos de zonas según el uso principal y las normas de construcción (tal como se definen en el Código Nacional de Construcción), e incluye también el dominio público y los cuerpos de agua dentro de la jurisdicción del municipio. ^{[ 86 ]} Los gobiernos locales también pueden agregar superposiciones que identifiquen zonas de uso especial, como áreas propensas a desastres naturales , tierras ancestrales de pueblos indígenas (PI), zonas patrimoniales, áreas de ecoturismo , desarrollos orientados al transporte (DOT) y corredores panorámicos. Las zonas residenciales y comerciales se subdividen a su vez en subclases definidas por densidad; las zonas comerciales también permiten usos residenciales, y las zonas industriales se subdividen por su intensidad y el impacto ambiental de los usos permitidos. ^{[ 86 ]} Las regulaciones sobre zonas residenciales, comerciales e industriales pueden diferir entre municipios, por lo que un municipio puede permitir edificios de 4 pisos en zonas residenciales de densidad media, mientras que otro solo puede permitir edificios de 2 pisos. ^{[ 87 ]}

Singapur

El marco normativo para la regulación del uso del suelo en Singapur es administrado por la Autoridad de Reurbanización Urbana (URA) a través del Plan Maestro. ^{[ 88 ]} El Plan Maestro es un documento legal dividido en dos secciones: los planos y la Declaración Escrita. Los planos muestran la zonificación del uso del suelo permitida en todo Singapur, mientras que la Declaración Escrita proporciona una explicación por escrito de las zonas disponibles y sus usos permitidos.

Sudáfrica

En Sudáfrica existen cinco (5) categorías de zonificación : residencial, comercial, industrial, agrícola y de espacios abiertos. ^{[ 89 ]}^{[ 90 ]} Estas cinco categorías se subdividen en subcategorías. Las categorías de zonificación se rigen por la Ley de Planificación Espacial y Gestión del Uso de la Tierra, promulgada en 2016. ^{[ 91 ]}^{[ 92 ]} Para cambiar el uso de la tierra de una zona a otra se requiere un proceso de rezonificación . ^{[ 30 ]}

Reino Unido

El Reino Unido no utiliza la zonificación como técnica para controlar el uso del suelo. El control del uso del suelo británico comenzó su fase moderna tras la Ley de Planificación Urbana y Rural de 1947. En lugar de dividir los mapas municipales en zonas de uso del suelo, la legislación urbanística inglesa somete todo el desarrollo al control de los gobiernos locales y regionales, suprimiendo de facto la posibilidad de desarrollar terrenos sin restricciones. Sin embargo, los desarrollos existentes permiten el uso del suelo sin restricciones siempre que dicho uso no suponga un cambio en el tipo de uso del suelo. El propietario de un inmueble debe solicitar un cambio en el tipo de uso del suelo de cualquier edificio existente, y dichos cambios deben ser coherentes con los planes de uso del suelo locales y regionales.

El control urbanístico o control de la planificación es el elemento del sistema de planificación urbana y rural del Reino Unido mediante el cual el gobierno local regula el uso del suelo y las nuevas construcciones. Existen 421 Autoridades Locales de Planificación (ALP) en el Reino Unido. Generalmente, se trata de los ayuntamientos locales , los consejos de distrito o las autoridades unitarias . Cada una utiliza un sistema discrecional basado en planes, mediante el cual se elaboran los planes urbanísticos y se consulta al público. El desarrollo posterior requiere un permiso de planificación , que se concederá o denegará teniendo en cuenta el plan urbanístico como factor determinante. ^{[ 93 ]}

El plan no ofrece directrices específicas sobre el tipo de edificios permitidos en una ubicación determinada, sino que establece principios generales para el desarrollo y objetivos para la gestión del cambio urbano. Dado que los comités de planificación (integrados por concejales locales elegidos directamente) o, en algunos casos, los propios funcionarios de planificación (mediante decisiones delegadas) tienen discreción sobre cada solicitud de desarrollo o cambio de uso, el sistema se considera discrecional.

Las solicitudes de planificación pueden variar enormemente en escala, desde aeropuertos y ciudades nuevas hasta pequeñas modificaciones en viviendas individuales. Para evitar que las autoridades locales se vean desbordadas por un gran volumen de solicitudes de pequeña escala de propietarios individuales, se ha introducido un sistema separado de desarrollo permitido . Las normas de desarrollo permitido se basan principalmente en la forma, pero, en ausencia de zonificación, se aplican a nivel nacional. Algunos ejemplos incluyen permitir una ampliación de dos plantas de hasta tres metros en la parte trasera de una propiedad, ampliaciones de hasta el 50 % del ancho original en cada lado y ciertos tipos de dependencias en el jardín, siempre que no se construya sobre más del 50 % de la superficie del terreno. ^{[ 94 ]} Estas dimensiones son apropiadas para una vivienda adosada típica de tres dormitorios , pero deben aplicarse a una amplia variedad de tipos de vivienda, desde pequeñas casas adosadas hasta propiedades independientes más grandes y casas señoriales .

En agosto de 2020, el Gobierno del Reino Unido publicó un documento de consulta titulado «Planificación para el futuro». ^{[ 95 ]} Las propuestas insinuaban una posible zonificación en Inglaterra, con áreas designadas como de Crecimiento, Renovación o Protección, con la posibilidad de «subáreas dentro de cada categoría», aunque el documento no especificaba cuáles serían los detalles. Estas propuestas no se implementaron y, tras las elecciones generales de 2024, no existen planes para que el Reino Unido adopte la zonificación en su sistema de planificación.

Estados Unidos

Bajo los derechos de poder policial , los gobiernos estatales pueden ejercerlo sobre la propiedad privada . Con este poder, se han promulgado leyes y reglamentos especiales que restringen los lugares donde se pueden realizar ciertos tipos de negocios. En 1904, Los Ángeles estableció las primeras restricciones de uso del suelo del país para una parte de la ciudad. ^{[ 96 ]}^{[ 97 ]} La ciudad de Nueva York adoptó las primeras regulaciones de zonificación que se aplicaron a toda la ciudad en 1916. ^{[ 98 ]}

La constitucionalidad de las ordenanzas de zonificación fue confirmada por la Corte Suprema de los Estados Unidos en el caso Village of Euclid, Ohio v. Ambler Realty Co. de 1926. Entre las grandes ciudades pobladas de los Estados Unidos, Houston es única por no tener ordenanzas de zonificación . ^{[ 99 ]} En cambio, la ciudad tiene una proliferación de restricciones de escritura privada ^{[ 81 ]} y mantiene regulaciones gubernamentales como el tamaño mínimo de lote y los retiros. ^{[ 83 ]}

Escala

Las primeras prácticas de zonificación fueron sutiles y a menudo objeto de debate. Algunos afirman que comenzaron en la década de 1920 ^{[ 100 ]} , mientras que otros sugieren que el origen de la zonificación se produjo en Nueva York en 1916 ^{[ 101 ].} Sin embargo, ambos ejemplos del inicio de la zonificación correspondían a casos urbanos. La zonificación se convirtió en una fuerza legal cada vez mayor a medida que continuaba expandiendo su alcance geográfico mediante su introducción en otros centros urbanos y su uso en límites políticos y geográficos más amplios. La zonificación regional fue el siguiente paso en el aumento del tamaño geográfico de las áreas sujetas a las leyes de zonificación ^{[ 102 ]} . Una diferencia importante entre la zonificación urbana y la regional era que "las áreas regionales, en consecuencia, rara vez guardan una relación directa con límites políticos arbitrarios" ^{[ 102 ]} . Esta forma de zonificación también incluía áreas rurales, lo cual era contrario a la intuición de la teoría de que la zonificación era resultado de la densidad de población ^{[ 102 ]} . Finalmente, la zonificación también se expandió nuevamente, pero de nuevo a un límite político, con la zonificación estatal ^{[ 102 ] .}

Tipos utilizados en Estados Unidos

La zonificación basada en el uso, especialmente la zonificación de uso único, es con mucho el tipo de zonificación más común en los EE. UU., donde se conoce como zonificación euclidiana, en honor al papel de Euclid, Ohio, en un caso histórico de la Corte Suprema de los EE. UU., Village of Euclid v. Ambler Realty Co. ^{[ 103 ]}^{[ 104 ]}

Zonificación de uso único en los Estados Unidos

La zonificación de uso único adopta dos formas: plana y jerárquica, también conocida como acumulativa o piramidal. ^{[ 8 ]}^{: 61–63}^{[ 105 ]} En la zonificación plana, cada distrito está estrictamente designado para un solo uso. En un sistema de zonificación jerárquica simple, los distritos se organizan con la residencial (la categoría más sensible y menos disruptiva) en la parte superior, seguida de la comercial e industrial. Se permiten edificios residenciales y comerciales en zonas industriales y edificios residenciales en zonas comerciales. ^{[ 8 ]}^{: 61–63} Los sistemas jerárquicos más complejos contemplan múltiples niveles dentro de las categorías, como múltiples tipos de edificios residenciales en distritos residenciales multifamiliares. ^{[ 8 ]}^{: 130} La zonificación jerárquica generalmente cayó en desuso en los Estados Unidos a mediados del siglo XX, y la zonificación plana se hizo más popular, aunque muchos municipios todavía incorporan cierto grado de jerarquía en sus ordenanzas de zonificación. ^{[ 8 ]}^{: 65}

La zonificación de uso único es utilizada por muchos municipios debido a su facilidad de implementación (un conjunto de reglas explícitas y prescriptivas), precedentes legales de larga data y familiaridad para planificadores y profesionales del diseño. Sin embargo, la zonificación de uso único ha sido criticada por su falta de flexibilidad. La separación de usos puede contribuir a la expansión urbana , la pérdida de espacios abiertos, altos costos de infraestructura y dependencia del automóvil . ^{[ 8 ]}^{: 266–275} En particular, la zonificación unifamiliar , distritos residenciales donde solo se pueden construir viviendas unifamiliares, ha sido ampliamente criticada como causa de la expansión urbana y la segregación racial. ^{[ 106 ]}

Problemas sociales en Estados Unidos

Estados Unidos sufre mayores niveles de desurbanización y deterioro urbano que otros países desarrollados, ^{[ 107 ]} y problemas adicionales como praderas urbanas que no ocurren en otros lugares. ^{[ 108 ]} Jonathan Rothwell ha argumentado que la zonificación fomenta la segregación racial . ^{[ 109 ]} Afirma que existe una fuerte relación entre la autorización de un área para construir viviendas con mayor densidad y la integración racial entre negros y blancos en Estados Unidos. ^{[ 109 ]} Rothwell y Massey explican la relación entre segregación y densidad como la zonificación de densidad restrictiva que produce precios de vivienda más altos en áreas blancas y limita las oportunidades para que las personas con ingresos modestos abandonen las áreas segregadas. ^{[ 109 ]} Entre 1980 y 2000, la integración racial ocurrió más rápidamente en áreas que no tenían regulaciones de densidad estrictas que en aquellas que sí las tenían. ^{[ 109 ]} Rothwell y Massey sugieren que los propietarios de viviendas y los intereses comerciales son los dos actores clave en las regulaciones de densidad que surgen de una economía política. ^{[ 109 ]} Proponen que en los estados más antiguos donde las jurisdicciones rurales están compuestas principalmente por propietarios de viviendas, son los intereses particulares de los propietarios los que bloquean el desarrollo porque las tasas impositivas son más bajas en las áreas rurales y es más probable que la tributación recaiga sobre el propietario medio. Los intereses comerciales no pueden contrarrestar los intereses de los propietarios de viviendas en las áreas rurales porque los intereses comerciales son más débiles y la propiedad de las empresas rara vez está controlada por personas que viven fuera de la comunidad. Esto se traduce en comunidades rurales que tienen una tendencia a resistir el desarrollo utilizando regulaciones de densidad para hacer que las oportunidades comerciales sean menos atractivas. Las regulaciones de zonificación de densidad en los EE. UU. aumentan la segregación residencial en las áreas metropolitanas al reducir la disponibilidad de vivienda asequible en algunas jurisdicciones; otras regulaciones de zonificación, como las regulaciones de infraestructura escolar y los controles de crecimiento, también son variables asociadas con una mayor segregación. Con regulaciones de zonificación más permisivas hay niveles más bajos de segregación; la desegregación es mayor en lugares con regulaciones de zonificación más liberales, lo que permite a los residentes integrarse racialmente. ^{[ 110 ]} Las áreas metropolitanas que permitieron un desarrollo de mayor densidad avanzaron más rápidamente hacia la integración racial que sus contrapartes con limitaciones de densidad estrictas. Cuanto mayor sea la densidad permitida, menor será el nivel de segregación racial. ^{[ 110]}

Las leyes de zonificación que limitan la construcción de nuevas viviendas (como la zonificación para viviendas unifamiliares ) están asociadas con una menor asequibilidad y son un factor importante en la segregación residencial en los Estados Unidos por ingresos y raza. ^{[ 111 ]}^{[ 112 ]}^{[ 113 ]}

La primera ordenanza de zonificación formal en los Estados Unidos tenía como objetivo la segregación racial . En 1885, la ciudad de Modesto, California, aprobó una ley que restringía el establecimiento de lavanderías en el barrio chino de la ciudad , una medida destinada a detener la invasión de inmigrantes chinos en áreas de la ciudad que antes eran de población blanca. ^{[ 114 ]}

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Enlaces externos

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