Historia del control de alquileres en Inglaterra y Gales

La nueva forma de control era relativamente sencilla e inflexible. La ley se aplicaba a viviendas independientes con valores catastrales o rentas estándar que no superaran las 35 libras esterlinas en Londres , las 30 libras esterlinas en Escocia y las 26 libras esterlinas en el resto del país.

Se excluyeron específicamente:

• Viviendas arrendadas con terreno distinto a un jardín o arrendadas con otros locales;
• alquileres con una renta inferior a dos tercios del valor catastral;
• alquileres en los que la renta incluía el pago de la manutención, el servicio de habitaciones o el mobiliario.

Tras el informe del Comité de Salisbury sobre el continuo deterioro de la oferta de vivienda, se promulgó la Ley de Restricciones al Aumento de Alquileres e Intereses Hipotecarios de 1920 ( 10 & 11 Geo. 5 . c. 17), que consolidó y modificó la legislación anterior. La mayoría de las disposiciones estaban previstas para un período de tres años, pero fueron prorrogadas y modificadas sucesivamente.

Las disposiciones restantes fueron derogadas y consolidadas por la Ley de Alquileres de 1968 y, en Escocia, por la Ley de Alquileres (Escocia) de 1971. La ley de 1920 sigue siendo la base del derecho actual; la mayoría de los conceptos de las Leyes de Alquileres derivan de ella. Se sugiere como primera fuente de referencia para cualquier concepto original que no se incluya en este breve resumen.

Tras el informe del Comité Onslow, elLa Ley de Restricciones de Alquileres e Intereses Hipotecarios de 1923 (13 & 14 Geo. 5. c. 32) se convirtió en la primera medida para revertir el mecanismo de control.

Las viviendas más grandes quedaron desreguladas cuando tanto el alquiler anual recuperable como el valor catastral superaban las 45 libras esterlinas en Londres y Escocia, y las 35 libras esterlinas en el resto del país.

El grupo intermedio comprendía todas las viviendas existentes sujetas a control cuyo valor catastral superaba las 20 libras en Londres, las 25 libras y 5 chelines en Escocia y las 13 libras en otros lugares. Estas viviendas quedaron exentas de control en virtud de la Ley de Restricción de Alquileres e Intereses Hipotecarios de 1923 cuando el propietario obtuvo la posesión libre de ocupantes o concedió un nuevo contrato de arrendamiento o alquiler con un plazo mínimo de dos años.

Las viviendas restantes sujetas a control, las más pequeñas, eran aquellas con valores catastrales que no superaban las 20 £/25,25 £/13 £, como se indicó anteriormente. Estas no podían quedar exentas de control de forma gradual, sino que debían permanecer sujetas a control hasta la expiración de las Leyes de Alquiler. Si una vivienda dentro de estos límites de valor catastral había quedado exenta de control en virtud de la Ley de Restricciones de Alquileres e Intereses Hipotecarios de 1923, no volvía automáticamente a estar sujeta a control con la Ley de Restricciones de Alquileres e Intereses Hipotecarios (Enmienda) de 1933. Podía permanecer exenta de control siempre que el arrendador la registrara como tal en un plazo de tres meses a partir de la entrada en vigor de la ley de 1933.

Los alquileres podrían incrementarse en un porcentaje del gasto correspondiente para reflejar la provisión de instalaciones o accesorios adicionales o mejorados realizados después de la promulgación de la ley de 1933.

A los inquilinos de una vivienda que había quedado desregulada por esta ley se les debía notificar con un mes de antelación que se les exigiría la posesión en la fecha especificada en la notificación, a menos que se hubiera negociado un nuevo contrato de arrendamiento antes de que expirara el plazo de la notificación.

Como se mencionó anteriormente, el derecho de sucesión otorgado por la Ley de Aumento de Alquileres e Intereses Hipotecarios (Restricciones) de 1920 ahora requería seis meses de residencia, excepto en el caso de una viuda. Un viudo también podía heredar el arrendamiento como miembro de la familia de su difunta esposa, siempre que se cumpliera el requisito de los seis meses.

La ley también añadió nuevos motivos para que el propietario pudiera recuperar la posesión del inmueble (por ejemplo, la disponibilidad de una vivienda alternativa adecuada se convirtió en un motivo suficiente para la recuperación de la posesión).

Se hizo un segundo intento (el primero se había realizado en la Ley de Incremento de Alquileres, etc. (Enmienda) de 1919) para impedir que un inquilino cobrara un alquiler excesivo por el subarriendo de parte del local. Sin duda, la situación se estaba complicando.

Después de otro informe más, este del Comité del Vizconde Ridley, elSe introdujo la Ley de Aumento de Alquileres e Intereses Hipotecarios (Restricciones) de 1938 (1 & 2 Geo. 6

Justo cuando parecía que el fin del control estaba cerca, la amenaza de guerra reavivó los temores a los aumentos excesivos de los alquileres que llevaron a la introducción inicial del control en 1915, y se promulgó la Ley de Restricción de Alquileres e Intereses Hipotecarios de 1939 .

Todas las viviendas que no estaban sujetas a control y cuyos valores catastrales no superaban las 100 libras esterlinas en Londres, las 90 libras esterlinas en Escocia y las 75 libras esterlinas en otros lugares volvieron a estar sujetas a control.

También puso fin a la progresiva desregulación contemplada en la Ley de Restricciones de Alquileres e Intereses Hipotecarios (Enmienda) de 1933 (mediante la cual el arrendador podía obtener la posesión libre de ocupantes o la desregulación se producía mediante la concesión de un contrato de arrendamiento de dos años). La forma de control introducida para las viviendas recientemente reguladas difería de la existente anteriormente y se denominaron, respectivamente, «nuevo control» y «antiguo control». Esta distinción ya no es relevante, puesto que «control» ha sido sustituido por «regulación». Por primera vez, las viviendas de propiedad municipal quedaron excluidas del control.

Al igual que su predecesora de la Primera Guerra Mundial, la legislación de la Segunda Guerra Mundial solo tenía como objetivo mantener en vigor las leyes principales hasta seis meses después de finalizado el estado de emergencia. Estas eran las Leyes de Restricción de Alquileres e Intereses Hipotecarios de 1920 a 1938, cuya vigencia expiraba en 1942. La Orden del Consejo que debería haber declarado el fin del estado de emergencia nunca se promulgó, y las leyes, con sus enmiendas, continuaron en vigor hasta 1968 (1971 en Escocia).

Tras los daños causados ​​por los bombardeos de la guerra, la escasez de materiales y las restricciones a la construcción, la creciente demanda de viviendas por parte de quienes regresaban del conflicto provocó una escasez que se prolongó durante la década siguiente. No se intentó introducir ningún tipo de desregulación de los alquileres.

La Ley de Materiales de Construcción y Vivienda de 1945 , aprobada el 20 de diciembre de 1945, limitaba los precios de venta y alquiler de determinadas viviendas.

Esta ley aumentó a 200 millones de libras esterlinas el importe de los préstamos que el Tesoro podía obtener en virtud de la Ley de Vivienda (Alojamiento Temporal) de 1944.  Las autoridades locales estaban facultadas para conceder préstamos para adquirir o construir viviendas con un coste de hasta 1.500 libras esterlinas cada una.

La Ley de Fuerzas de Reserva y Auxiliares (Protección de Intereses Civiles) de 1951 ( 14 & 15 Geo. 6 . c. 65) confirió a los militares la misma protección que la prevista en las Leyes de Alquiler en los casos en que sus arrendamientos no estuvieran ya comprendidos en dichas leyes.

Cabe mencionar que esta ley ha sido modificada en varias ocasiones sucesivas siempre que se ha producido una enmienda a la protección que brindan las Leyes de Alquiler para garantizar que los militares tuvieran una vivienda alquilada a la que regresar.

La Ley de Arrendatarios de la Corona (Protección de Subarrendatarios) de 1952 incluyó dentro de las Leyes de Alquiler a los inquilinos, arrendatarios e hipotecarios de propiedades de la Corona, excepto cuando la Corona era el propietario, arrendador o acreedor hipotecario inmediato.

La Ley de Agencias de Alojamiento de 1953 prohibía cobrar dinero a un posible inquilino simplemente por registrar su nombre y requisitos, e impedía el cobro de tarifas por facilitar las direcciones de las viviendas disponibles para alquilar. Las autoridades locales de Inglaterra y Gales recibieron la facultad de iniciar acciones legales ante los tribunales de primera instancia.

La Ley de Reparaciones y Alquileres de Viviendas de 1954 ( 2 & 3 Eliz. 2 . c. 53) buscaba incentivar a los propietarios a reparar las viviendas controladas, permitiendo un "aumento por reparaciones" en el alquiler de las viviendas que se mantenían en buen estado. También buscaba incentivar la construcción y la conversión de viviendas para su alquiler, excluyendo del control todas las viviendas construidas después del 30 de agosto de 1954 y todas las viviendas independientes resultantes de una conversión posterior a esa fecha, excepto en los casos que hubieran recibido subvenciones para mejoras.

Los tribunales de alquileres estaban facultados para fijar, previa solicitud, un aumento apropiado del alquiler para compensar el incremento en el costo de la prestación de servicios en los arrendamientos controlados por la ley anterior a 1939.

Todos los arrendamientos pertenecientes a autoridades locales, corporaciones de desarrollo y asociaciones y fideicomisos de vivienda quedaron excluidos de la aplicación de las Leyes de Alquiler.

El repercusión al inquilino de los aumentos de impuestos y los incrementos limitados del alquiler atribuibles a mejoras o modificaciones estructurales realizadas por el propietario en una vivienda estaban permitidos desde la entrada en vigor de las Leyes de Alquiler. La ley de 1954 permitía incrementos específicos para viviendas que el propietario mantenía en buen estado, pero limitaba el alquiler total recuperable al doble del valor bruto de la vivienda.

Eliminó la prohibición de las primas en el caso de la cesión de arrendamientos otorgados por períodos superiores a 21 años, y flexibilizó las normas si se pagaba una prima por la concesión, continuación, renovación o cesión de un arrendamiento, siempre que consistiera en gastos razonables en modificaciones o mejoras, o una cantidad razonable por fondo de comercio.

ElLa Ley de Arrendamiento (Disposiciones Temporales) de 1958 prohibió la recuperación de la posesión, salvo mediante procedimiento judicial, de ciertas viviendas exentas del control del artículo 11(1) de laLey de Alquileres de 1957.Asimismo, suspendió durante un período limitado la ejecución de cualquier orden de desalojo para quienes aún permanecieran en sus hogares el 1 de agosto de 1958, aplazando los efectos de cualquier orden de desalojo anterior. Reguló el alquiler pagadero durante la recuperación de la posesión (al doble del valor bruto de 1956, más impuestos, y por servicios y mobiliario, a menos que el alquiler contractual previamente pagadero fuera superior). Constituyó delito la recuperación de la posesión por medios distintos a los judiciales y la retención de servicios o mobiliario a los que el inquilino tenía derecho.

Se establecieron ciertos fundamentos mediante los cuales un propietario podía intentar convencer al tribunal de que posteriormente debía concederse una orden de desalojo.

ElLa Ley de Arrendamiento de Viviendas (Mobiliario y Enseres) de 1959 , que entró en vigor el 29 de julio de 1959, prohibió a los arrendadores exigir pagos excesivos por muebles, enseres y otros artículos como condición para la concesión, renovación, continuación o cesión de contratos de arrendamiento de viviendas. Dichos pagos fueron un intento de eludir la prohibición de exigir una prima establecida en laLey de Arrendamiento de Viviendas (Control de Alquileres) de 1949.

Los infractores que intentaran obtener de los posibles inquilinos cantidades excesivas por muebles y enseres podían ser sancionados con una multa de hasta 100 libras esterlinas. Las autoridades locales recibieron facultades para inspeccionar las viviendas donde sospecharan que se había cometido un delito.

Las obras realizadas en vías privadas en virtud de la Ley de Carreteras de 1959 ( 7 & 8 Eliz. 2 . c. 25), que actualizó disposiciones anteriores de la Ley de Salud Pública de 1875 y la Ley de Obras en Vías Privadas de 1892, se consideraron mejoras. Su coste neto se incluyó en el cálculo de los aumentos de renta.

La negligencia en el mantenimiento de las viviendas durante y después de la Segunda Guerra Mundial provocó que muchos inquilinos con contratos de corta duración tuvieran que afrontar enormes facturas por desperfectos para adecuar viviendas que originalmente se habían alquilado en mal estado. En aquel entonces, dichos inquilinos no contaban con la suficiente seguridad en la tenencia como para beneficiarse de la realización de reparaciones importantes.

Según la Ley de Vivienda de 1961 (véanse en particular los artículos 32 y 33), cuando se otorgaba un contrato de arrendamiento de una vivienda por menos de siete años después del 24 de octubre de 1961, el arrendador estaba obligado, por un pacto implícito, a mantener en buen estado la estructura y el interior (incluidos desagües, canaletas y tuberías exteriores), así como las instalaciones de suministro de agua, gas y electricidad, el saneamiento y la calefacción. Esto se aplicaba independientemente del alquiler o del valor catastral. La ley incluía una disposición que prohibía la retroactividad de un contrato de arrendamiento. El plazo se contaba a partir de la fecha de la firma del contrato.

La ley de 1961 aumentó el porcentaje adicional al alquiler correspondiente al coste neto de las obras de mejora realizadas después del 24 de noviembre de 1961, del ocho por ciento (como figuraba en la Ley de Alquileres de 1957 ) al doce y medio por ciento.

La Ley de Arrendamiento de 1962 ( 10 & 11 Eliz. 2 . c. 50) obligaba a los arrendadores a proporcionar libros de alquiler para los arrendamientos cuando el alquiler se pagaba semanalmente (excepto cuando el alojamiento representaba una parte sustancial del alquiler). Esta ley tenía una aplicación más general que la ley de 1938 y consolidaba ciertos requisitos de la ley de 1933 y la Ley de Alquileres de 1957. Se prescribía la información que debía incluirse y se otorgaba al arrendatario el derecho a obtenerla, especialmente cuando el arrendador era una empresa. La sanción por una infracción era una multa que no excedía las 50 libras esterlinas (o 100 libras esterlinas en caso de reincidencia).

La Ley de Vivienda de 1964 creó la Corporación de Vivienda para ayudar a las asociaciones de vivienda a proporcionar alojamiento en Inglaterra, Gales y Escocia. Autorizó a la Asociación Escocesa de Vivienda Especial a actuar en nombre de la Corporación de Vivienda en Escocia.

La Ley de 1964 confirió a las autoridades locales el deber de obligar a mejorar las viviendas que carecían de servicios básicos y modificó la legislación sobre subvenciones para mejoras con el fin de proporcionar subvenciones para mejoras y subvenciones para servicios básicos. Los servicios básicos eran:

• una bañera o ducha fija en un baño con suministro de agua fría y caliente;
• un lavabo con suministro de agua caliente y fría;
• un suministro de agua fría y caliente a un lavabo;
• un inodoro; y
• Instalaciones adecuadas para almacenar alimentos.

La Ley de Protección contra el Desalojo de 1964, del 17 de diciembre de 1964, fue una medida provisional que debía estar vigente hasta finales de 1965 y luego expirar. Esto con el fin de dar tiempo para una revisión completa de la legislación.

Restringía el desalojo de los ocupantes de viviendas. También incluía a las viudas, los viudos y los familiares que convivían con el ocupante en el momento de su fallecimiento. A efectos de la ley de 1964, los trabajadores agrícolas eran considerados arrendatarios.

Se ilegalizó el desahucio, salvo mediante un procedimiento judicial en un juzgado de distrito , así como la retirada o retención de servicios o mobiliario. En caso de condena sumaria, el infractor podía ser sancionado con una multa de 100 libras esterlinas o seis meses de prisión, o ambas penas.

Estos nuevos delitos de desahucio ilegal y acoso pronto se incorporarían a la Ley de Alquileres de 1965 y, finalmente, se transferirían a la Ley de Protección contra el Desalojo de 1977 .

Los tribunales podrían suspender las órdenes de posesión recientes, suspender la ejecución de una orden de posesión por hasta doce meses y podrían imponer ciertas condiciones y términos.

Hubo algunas excepciones (por ejemplo, los arrendamientos a los que se aplicaban las siguientes leyes: Leyes de Pequeños Propietarios (Escocia) de 1886-1931, Ley de Arrendamiento de Tiendas (Escocia) de 1949 ( 12, 13 y 14 Geo. 6 . c. 25), Ley de Propiedades Agrícolas (Escocia) de 1949 ( 12, 13 y 14 Geo. 6 . c. 75), Leyes de Arrendatarios (Escocia) de 1955-1961). Nada afectó la aplicación de la Ley de Recuperación de Pequeñas Viviendas de 1838 ( 1 & 2 Vict. c. 74) (que incluía burdeles y locales adquiridos con fines de defensa), ni la Ley de Pluralidades de 1838 ( 1 & 2 Vict. c. 106), ni la Ley de Lecturers y Secretarios Parroquiales de 1844 ( 7 & 8 Vict. c. 59) (propiedad eclesiástica).

Se pospuso hasta finales de marzo de 1966 la desregulación de las viviendas requisadas durante la guerra.

El gobierno laborista elegido en 1964 se había comprometido a derogar la Ley de Alquileres de 1957. Resultaba claramente imposible reimponer el control de alquileres de forma sencilla. Un Comité de Vivienda del Gran Londres, presidido por Sir Milner Holland, QC , presentó su informe en marzo de 1965. En él constataron que existía una grave escasez de viviendas de alquiler en Londres y numerosas dificultades y penurias derivadas de ella. Esta situación no era exclusiva de Londres. Observaron que ni un control rígido ni una desregulación fragmentada y desordenada podrían aliviar la situación, y que cualquier nuevo sistema de control (o regulación) debería prever que los alquileres futuros estuvieran sujetos a revisiones periódicas.

En esta situación y bajo estas circunstancias surgió una nueva ley que supuso un punto de inflexión importante. Richard Crossman , Lord Goodman, quien llegó a ser presidente del Instituto de Funcionarios de Alquileres, y otros reclamaron derechos de paternidad.

La Ley de Alquileres de 1965 (c. 75) introdujo el Servicio de Funcionarios de Alquileres. El Ministerio de Vivienda y Gobierno Local , que más tarde pasó a formar parte del Departamento de Medio Ambiente , y luego del Departamento de Medio Ambiente, Transporte y Regiones , fue responsable de establecer los arreglos administrativos y el nombramiento de los primeros Funcionarios de Alquileres en Inglaterra y Gales. Los nombramientos los realizaba el "funcionario competente", un funcionario designado en cada autoridad local (generalmente el director ejecutivo o el alto ejecutivo jurídico del consejo del condado o de cada distrito londinense que era responsable de proporcionar alojamiento, para la supervisión y los asuntos disciplinarios). El servicio fue financiado por el gobierno central mediante solicitudes de subvención.

En la práctica, estas cuestiones se delegaban a un funcionario superior de alquileres en cada una de las setenta y siete oficinas de registro originales. Las decisiones de cada funcionario se consideraban independientes. El sistema se diseñó para que las decisiones de los funcionarios de alquileres no pudieran verse influenciadas por el gobierno local ni por el central. El personal administrativo era contratado por la autoridad local.

Los primeros nombramientos de inspectores de alquileres se realizaron en la Ciudad de Westminster, donde se formaba a los inspectores designados en otras áreas de registro. Los primeros nombramientos procedían del ámbito jurídico, de la oficina de valoración de la Hacienda Pública, de antiguos agentes inmobiliarios, administradores de propiedades y exmilitares y expolicías retirados. El primer registro de alquiler se realizó en un piso situado encima de una pescadería en Paddington Street, Marylebone , Londres W1.

El Instituto de Funcionarios de Alquileres (IRO) se creó para promover un enfoque profesional y para impartir formación y capacitación. La Revista del Instituto de Funcionarios de Alquileres (JIRO) se publicaba trimestralmente para fomentar el debate sobre los procedimientos y las prácticas de valoración, así como para proporcionar información sobre la nueva legislación y la jurisprudencia derivada de las decisiones judiciales en materia de arrendamiento.

El Patronato Educativo del Instituto de Funcionarios de Alquileres publicó guías y un Manual de Regulación de Alquileres de color marrón que proporcionaba a los profesionales las enmiendas anotadas, en formato de hojas sueltas, de la legislación sobre arrendamiento residencial. Este importante y rápido servicio de actualización incorporó las numerosas enmiendas señaladas en dicha guía. El manual marrón se podía ver con frecuencia en los estrados de los jueces del Tribunal Superior y en manos de los abogados que representaban a propietarios e inquilinos ante los tribunales.

ElLa Ley de Alquileres de 1965 (c. 75) incluyó bajo protección a la mayoría de las viviendas que habían sido desreguladas por la Ley de Alquileres de 1957, así como a las viviendas más nuevas que nunca habían estado reguladas (es decir, las de nueva construcción o las resultantes de una conversión posterior al 30 de agosto de 1954). Proporcionó seguridad a los arrendamientos de la mayoría de las viviendas con valores catastrales de hasta 400 libras esterlinas en el Gran Londres y 200 libras esterlinas en el resto del país que aún no estaban reguladas. La Ley de Alquileres de 1965 comenzó, de forma ingeniosa, estableciendo que un arrendamiento en virtud del cual una vivienda (que podía ser una casa o parte de una casa) se alquilaba como vivienda independiente era un arrendamiento protegido.

Hubo ciertas excepciones (que fueron modificadas y ampliadas en legislación posterior). Las referencias son las de la Parte I de la posterior Ley de Alquileres consolidada de 1977 :

• Sección 4 Viviendas con un valor catastral superior a determinados valores.
• Sección 5. Arrendamientos a precios bajos.
• Sección 5A Determinados arrendamientos de propiedad compartida
• Sección 6 Viviendas arrendadas con terreno distinto al solar de la casa.
• Sección 7 Viviendas alquiladas de buena fe con una renta que incluye manutención (una o varias comidas) y/o asistencia (servicios personales al inquilino) cuando el valor para el inquilino constituye una parte sustancial de la renta.
• Sección 8 Alquileres a estudiantes que cursan un programa de estudios
• Sección 9 Cuando una vivienda se alquila con fines vacacionales.
• Sección 10 Arrendamientos agrícolas
• Sección 11 Locales con licencia
• Sección 12 Cuando el arrendador residía en la misma casa
• Artículo 13 Cuando el interés del arrendador pertenecía a Su Majestad en derecho de la Corona
• Sección 14 Arrendamientos de la autoridad local
• Sección 15 Arrendamientos de asociaciones de vivienda
• Sección 16 Arrendamientos en cooperativas de vivienda
• Artículo 22. Inquilinos que comparten alojamiento con personas distintas del propietario.
• Artículo 24 Locales con uso comercial

La Ley de Alquileres de 1965 introdujo tres innovaciones importantes. En primer lugar, salvo en el caso de los alquileres amueblados, fue la primera vez que se aplicó un nuevo enfoque flexible a largo plazo al antiguo problema del control de alquileres. Sustituyó la fórmula de fijación de alquileres de la legislación anterior por una regulación independiente de los alquileres por parte de los funcionarios de alquileres. Esto introdujo los principios de valoración habituales en la evaluación de un alquiler justo (artículo 68 de la Ley de Alquileres de 1965 y artículo 70 de la Ley de Alquileres consolidada de 1977 ), al exigir que se tuviera en cuenta específicamente la antigüedad, el carácter, la ubicación y el estado de conservación de la vivienda. Las circunstancias personales debían obviarse, así como las mejoras realizadas voluntariamente por el inquilino o un predecesor en el título, y cualquier desperfecto o defecto atribuible a este o a un predecesor en el título. Se introdujo un concepto fundamental según el cual debía asumirse que el número de personas que buscaban convertirse en arrendatarios de viviendas similares en la localidad bajo las condiciones (excepto las relativas al alquiler) del arrendamiento regulado no era sustancialmente mayor que el número de viviendas de ese tipo en la localidad que estaban disponibles para alquilar bajo esas condiciones. Este requisito de asumir un mercado aproximadamente equilibrado fue descrito por los comentaristas como el "factor de escasez" (término que no apareció en la ley). Existía una revisión automática del alquiler (pero solo si se solicitaba) a intervalos de tres años (reducida a intervalos de dos años en la Ley de Vivienda de 1980 ).

En segundo lugar, se instituyó el registro de alquileres, planes para el nombramiento de inspectores de alquileres y un Servicio Nacional de Inspectores de Alquileres. Estos inspectores debían, de acuerdo con procedimientos específicos, determinar y registrar alquileres justos previa solicitud. Las objeciones a los alquileres determinados por los inspectores, ya fueran presentadas por arrendadores o inquilinos, se remitirían a una red de comités de evaluación de alquileres con jurisdicción de apelación. Por lo tanto, los inspectores de alquileres designados como "funcionarios estatutarios" tenían una función cuasi judicial. Como tribunal de primera instancia, tenían la misma obligación que los antiguos tribunales de alquileres de determinar su propia jurisdicción para actuar ante una solicitud. Las apelaciones contra dichas decisiones sobre jurisdicción debían ser examinadas por un tribunal de condado.

En tercer lugar, la ley tipificaba como delito el desalojo ilegal (es decir, sin orden judicial) de un inquilino o el acoso con la intención de persuadirlo para que se mudara o renunciara a sus derechos sobre la propiedad. Estos delitos se aplicaban independientemente del valor catastral de la vivienda, y también protegían a los ocupantes de servicios y otros licenciatarios cuya licencia aún estuviera vigente.

El porcentaje de incremento del coste neto que debía añadirse al alquiler por las mejoras realizadas después del 8 de diciembre de 1965 y una vez acordado el alquiler, era del doce y medio por ciento.

El derecho de sucesión de un arrendamiento legal se amplió para permitir que el arrendamiento se transmitiera a un segundo sucesor según las mismas reglas aplicables a la transmisión tras el fallecimiento del arrendatario original o del primer sucesor.

La Ley de Alquileres de 1965 también elevó a 400 libras esterlinas en el Gran Londres y a 200 libras esterlinas en el resto del país los límites del valor catastral de las viviendas amuebladas bajo la jurisdicción de los tribunales de alquileres , y amplió a seis meses el plazo máximo para que estos pudieran retrasar la ejecución de un aviso de desalojo. Los presidentes de los paneles de evaluación de alquileres en Inglaterra y Gales fueron facultados para nombrar a los miembros de los Tribunales de Alquileres en sus respectivas áreas.

La Ley de Alquileres de 1965 preveía la conversión de los arrendamientos legales vigentes en virtud de la Ley de Viviendas Requisadas (Enmienda) de 1955, ampliando su plazo para tal fin. Esto resolvió definitivamente una de las consecuencias restantes de la emergencia bélica. La Ley de la Autoridad Aeroportuaria de 1965 añadió el coste neto de las obras de insonorización a la lista de mejoras que podían incrementar los alquileres.

La Ley de Agricultura de 1967 (c. 22) contenía disposiciones relativas al arrendamiento y la recuperación de las casas de campo que quedaron en desuso tras la fusión de explotaciones agrícolas en virtud de dicha ley.

La Ley de Reforma de Arrendamientos de 1967 (c. 88) reintrodujo en la legislación los arrendamientos de larga duración (un arrendamiento otorgado por un plazo determinado de años superior a veintiún años) (excepto aquellos con renta baja), pero, sin querer, les aplicó las restricciones de la Ley de Alquileres sobre las primas.

La Ley de Campings de 1968 (c. 52) declaró ilegal, sin la autorización de los tribunales, privar a una persona que ocupaba una caravana como residencia, ya fuera propia o alquilada, en una parcela protegida (que requería una licencia de emplazamiento según la Ley de Campings y Control del Desarrollo de 1960 ). La Ley de Campings de 1968 otorgó a los tribunales la facultad de suspender las órdenes de desahucio hasta por doce meses y protegió a los ocupantes de caravanas contra el acoso. Las autoridades locales tenían potestad para procesar. El acoso y el desahucio ilegal se castigaban con una multa de 100 libras esterlinas por la primera infracción y con 500 libras esterlinas y seis meses de prisión (o ambas) por la segunda.

Con la excepción del artículo 16 de la Ley de Alquileres de 1957 (avisos de desalojo) y la parte III de la Ley de Alquileres de 1965 (desalojo ilegal y acoso), la Ley de Alquileres de 1968 consolidó todas las leyes de alquileres anteriores: la Ley de Viviendas Amuebladas (Control de Alquileres) de 1946 , la Ley de Propietarios e Inquilinos (Control de Alquileres) de 1949 , la parte II de la Ley de Reparaciones de Viviendas y Alquileres de 1954 y otras disposiciones legales relacionadas (unas veinticuatro en total), sin racionalizarlas ni simplificarlas.

La Ley de Alquileres de 1965 había previsto, mediante decreto ministerial, la conversión progresiva de los arrendamientos controlados existentes a arrendamientos regulados. Esta facultad nunca se ejerció, y la Ley de Vivienda de 1969 introdujo un programa de conversión por fases, determinado por los valores catastrales, y el procedimiento de certificación de cualificación que se describe a continuación, para aquellos arrendamientos controlados que se encontraban en buen estado y contaban con servicios básicos.

Se concedieron subvenciones para la construcción de viviendas mediante la conversión de las existentes o para la mejora de las mismas, y hubo subvenciones especiales para viviendas de ocupación múltiple. Se especificaron subvenciones para la instalación de servicios básicos (por ejemplo, 30 libras para una bañera o ducha; 50 libras para un inodoro y 30 libras para un suministro de agua fría y caliente en un lavabo). El término "mejoras" incluía la sustitución de un accesorio o instalación existente.

Los certificados de cualificación podían ser emitidos por una autoridad local para locales que contaran con todas las comodidades estándar y estuvieran en buen estado. Un certificado de renta justa emitido por el funcionario de rentas indicaba cuál sería la renta justa una vez que se hubieran proporcionado las comodidades estándar faltantes. Entonces se podía determinar una renta justa (la solicitud estaba respaldada por el certificado de renta justa), pero el aumento de la renta se realizaba de forma gradual durante un período de cuatro años (dos años si la obra había sido ayudada por una subvención para mejoras). Cantidad atribuible a los servicios Los funcionarios de rentas habían mostrado previamente de manera informal una cantidad por el valor de los servicios en el registro. La ley de 1969 exigía que hubiera una nota en el registro de rentas que indicara la cantidad atribuible a la prestación de servicios (pero no si el cargo por los servicios era variable). Ahora también se requería una nota del aumento con respecto a la cantidad por servicios en la renta anterior (que podía calcularse por prorrateo si fuera necesario). Esta cantidad afectaba al cálculo de la fase.

La ley introdujo una nueva definición de vivienda de ocupación múltiple (HMO, por sus siglas en inglés) y estableció registros y órdenes para la aplicación de un código de gestión. Se otorgaron facultades a las autoridades locales para clausurar una HMO (o parte de ella) si no era posible instalar una salida de emergencia. Se introdujo la posibilidad de emitir órdenes de control que pudieran derivar en órdenes de expropiación forzosa. Se dictaron directrices para evitar o reducir el hacinamiento.

Para determinar si un contrato de arrendamiento de larga duración era un contrato de arrendamiento con renta baja, ahora debían obviarse las sumas que el inquilino debía pagar en concepto de impuestos, servicios, reparaciones, mantenimiento o seguros.

La ley eliminó la mayoría de las consecuencias no deseadas de la Ley de Reforma del Arrendamiento de 1967 en lo que respecta a las primas y el precio a pagar por la adquisición de la propiedad. Los aumentos de renta registrados entre el 10 de julio de 1968 y el 31 de diciembre de 1969 estaban sujetos a la aplicación gradual de las Regulaciones de Precios e Ingresos de 1968 (que solo se aplicaron hasta finales de 1969). Cuando dichas regulaciones expiraron, la Ley de Alquileres (Control de Aumentos) de 1969 (que solo se aplicó hasta finales de 1971) introdujo la aplicación gradual de los aumentos de renta, en general, en tres incrementos anuales iguales.

La Ley de Agricultura de 1970 (c. 40) introdujo mejoras en la seguridad de la tenencia para los ocupantes de viviendas agrícolas vinculadas a la explotación. Modificó el artículo 33 de la Ley de Alquileres de 1965 para garantizar que, bajo ciertas condiciones, el arrendatario de una vivienda vinculada a la explotación, o su viuda, obtuviera automáticamente al menos seis meses de seguridad de tenencia una vez finalizada la relación laboral. Esta ley extendió las disposiciones de la Ley de Agricultura de 1967 (c. 22) a todas las casas de campo en desuso, y no solo a aquellas que quedaron en desuso debido a la fusión de explotaciones agrícolas en virtud de la ley de 1967.

La Ley de Precauciones contra Incendios de 1971 (c. 40) modificó la Ley de Alquileres de 1968 y dispuso la modificación de la Ley de Alquileres (Escocia) de 1971. Cuando una vivienda estaba sujeta a un contrato de arrendamiento controlado o regulado y se le expidió un certificado de seguridad contra incendios, el importe de los gastos (o una parte proporcional aprobada por un tribunal de condado) incurridos en obras de prevención de incendios se consideraría una mejora en la solicitud de un certificado de renta justa. Un tribunal de condado podía, previa solicitud, determinar un aumento en la renta de los contratos de arrendamiento controlados o regulados debido al coste de las obras de prevención de incendios.

En octubre de 1969 se encargó una revisión, presidida por Hugh Francis QC, para analizar el funcionamiento de la regulación de alquileres en virtud de las Leyes de Alquiler, especialmente en los grandes centros de población donde la vivienda era escasa, y para considerar la relación entre los códigos de viviendas amuebladas y no amuebladas.

Su conclusión, publicada el 2 de marzo de 1971, fue que la regulación de los alquileres estaba funcionando bien. El informe formuló 36 recomendaciones, cuatro de las cuales se incorporaron a la Ley de Financiación de la Vivienda de 1972 , una ley que en su momento tuvo cierta notoriedad: 57 sesiones de comité que consumieron la excepcional cifra de 248 horas de debate en la Cámara de los Comunes .

La ley de 1972 introdujo muchos conceptos nuevos:

• Se debían ofrecer descuentos en el alquiler a todos los inquilinos de viviendas sociales. Cada ayuntamiento debía implementar un modelo de programa. Se debían conceder subsidios de alquiler a los inquilinos de viviendas privadas, tanto protegidas como subvencionadas. Estos subsidios serían administrados por la autoridad local de vivienda y la información sobre su disponibilidad debía registrarse en los libros de alquiler.

Anteriormente, las rebajas de alquiler se habían introducido de forma discrecional (en Escocia mediante la Ley de Vivienda (Escocia) de 1966 ), lo que había dado lugar a una aplicación caótica, fragmentada e inconsistente.

• También se exigía una mayor difusión pública. Los propietarios privados debían informar a los inquilinos, tanto actuales como nuevos, sobre la disponibilidad de subsidios para el alquiler.
• Los arrendamientos controlados restantes podían convertirse por etapas. El mecanismo de conversión introducido por la Ley de Vivienda de 1969 había permitido convertir los arrendamientos controlados en arrendamientos regulados cuando la propiedad cumplía, o se mejoraba para cumplir, con el estándar requerido. El proceso se aceleró con la ley de 1972, que preveía la conversión automática de todos los arrendamientos controlados restantes, independientemente de si cumplían o no los criterios de la ley de 1969, por etapas (que se preveía completar en dos años) según el valor catastral de la propiedad. El procedimiento anterior de certificación de cualificación no se estaba implementando según lo previsto. Algunas autoridades locales demasiado celosas habían interpretado erróneamente lo que constituía un "buen mantenimiento" y habría llevado varios años completar el progreso previsto.
• Las autoridades locales recibieron facultades para solicitar al funcionario encargado de los alquileres que evaluara si debía registrarse un alquiler en relación con cualquier arrendamiento regulado. El funcionario debía cerciorarse de que el alquiler máximo estipulado en el contrato de arrendamiento excedía un alquiler justo antes de proceder al registro.
• Los arrendadores y arrendatarios tenían derecho (sujeto a ciertas condiciones) a solicitar conjuntamente la cancelación de un alquiler registrado. Dicha solicitud solo podía ser considerada por un funcionario de alquileres una vez transcurrido el período de registro (entonces) de tres años. La cancelación solo se autorizaría si el funcionario de alquileres consideraba que el alquiler acordado no excedía un alquiler justo.
• Se introdujo el derecho a solicitar, con tres meses de antelación al vencimiento de un contrato de arrendamiento previamente regulado, la consideración de un alquiler justo. Esto permitió completar los trámites administrativos habituales a tiempo, de modo que la decisión del funcionario de alquileres coincidiera con el vencimiento del registro anterior.
• Descongeló el límite contractual del alquiler, que anteriormente había estado fijado hasta el registro de un alquiler justo (parte del cual podría haberse establecido en 1965).
• Se previó que los arrendadores y arrendatarios de arrendamientos regulados para los que no se había registrado un alquiler justo, pudieran acordar (mediante un acuerdo escrito especial) aumentos de renta sin necesidad de consultar al funcionario de alquileres y sin perder su derecho a solicitar en el futuro la determinación de un alquiler justo. Sin embargo, si el acuerdo de renta era el primero en entrar en vigor después de que el arrendamiento controlado se hubiera convertido en un arrendamiento regulado por la ley de 1972, el acuerdo debía presentarse ante el funcionario de alquileres, quien solo lo validaría si la renta acordada no excedía un alquiler justo.
• Se introdujeron cambios en la sucesión legal. Hasta esta ley, un nuevo arrendamiento otorgado a un primer o segundo arrendatario por sucesión legal creaba nuevos derechos sucesorios. A partir del 27 de agosto de 1972, un nuevo arrendamiento otorgado por sucesión a una persona que era arrendatario legal por sucesión no creaba nuevos derechos sucesorios. Otra de las recomendaciones del Comité Francis, la de aumentar las penas máximas por acoso y desalojo ilegal, se incluyó en la Ley de Justicia Penal de 1972 .

La Ley de Financiación de la Vivienda de 1972 también introdujo cambios fundamentales en la legislación sobre alquileres. Se convirtió en obligación de cada autoridad local y nueva corporación municipal determinar un alquiler justo (con la misma base y definición que un alquiler justo para arrendamientos regulados) para cada una de sus viviendas en la cuenta de ingresos de vivienda. Esto se debía hacer mediante evaluaciones provisionales de alquileres justos para sus propiedades. Estas evaluaciones debían presentarse a una junta de control de alquileres que podía confirmarlas o sustituirlas por otros alquileres. Estas disposiciones fueron derogadas en 1976. Las viviendas propiedad de asociaciones de vivienda y fideicomisos de vivienda (generalmente organizaciones benéficas), que estaban registradas en la Corporación de Vivienda (pero no aquellas que eran sociedades registradas bajo la Ley de Sociedades Industriales y de Previsión de 1965 ) se incluyeron en el sistema de alquiler justo. A partir del 1 de enero de 1973, sus alquileres debían ser determinados por funcionarios de alquiler y registrados en una sección separada del Registro de Alquileres. Se introdujeron nuevas subvenciones para las asociaciones de vivienda y los fideicomisos de vivienda registrados en la Corporación de Vivienda.

Por primera vez, los inquilinos tenían derecho a recibir información sobre el coste de los servicios prestados por los arrendadores cuando este superaba las 80 libras esterlinas. Quedaban excluidas las autoridades locales, otros arrendadores del sector público (incluidas las asociaciones de vivienda) y las empresas de gestión dirigidas por sus inquilinos. La negativa a proporcionar esta información se convirtió en delito.

El Reglamento del Comité de Evaluación de Alquileres (Inglaterra y Gales) de 1971 fue el primero de muchos instrumentos legales que regulaban los procedimientos a seguir al tramitar las apelaciones contra las decisiones de los funcionarios de alquileres.

Las órdenes dictadas en virtud de la Ley de Medidas Temporales contra la Inflación de 1972 congelaron los alquileres al nivel del 6 de noviembre de 1972 (así como los precios y los salarios) como parte de las medidas gubernamentales contra la inflación. La congelación duró inicialmente 90 días y fue prorrogada a 150 días mediante una orden posterior. Las conversiones de arrendamientos controlados a regulados (y, en general, los aumentos de alquileres en las viviendas de las asociaciones de vivienda) se aplazaron hasta el final del período de suspensión.

La congelación se aplicó a todos los arrendamientos residenciales privados, incluidos aquellos con valores catastrales superiores a los límites establecidos por la Ley de Alquileres.

La Ley de Lucha contra la Inflación de 1973 impuso una nueva congelación a partir de marzo de 1974 (hasta marzo de 1975 en Inglaterra y Gales) (hasta mayo de 1975 en Escocia).

La Ley de Alquileres Amueblados (Subsidios de Alquiler) de 1973 extendió el régimen de subsidios de alquiler a los alquileres amueblados (aquellos contratos contemplados en la Parte VI de la Ley de Alquileres de 1968) y a ciertos alquileres amueblados de las autoridades de vivienda, excepto cuando el arrendador era la Corona o cuando se proporcionaba una manutención sustancial.

Debido a la creciente presión de la demanda de vivienda que resultó en un aumento de los precios de las casas por una tendencia continua durante 1971 y 1972, un gobierno conservador utilizó la Ley de Lucha contra la Inflación de 1973 para extender el alcance de la protección de la Ley de Alquileres a las viviendas de mayor valor catastral el 23 de marzo de 1973. Los límites del valor catastral se incrementaron de 400 £ a 600 £ en Londres y de 200 £ a 400 £ en el resto del país para aquellas propiedades que figuraban en la lista de valoración de 1963. Dichos límites se incrementaron a 1500 £ en Londres y a 750 £ en el resto del país a partir del 1 de abril de 1973 para tener en cuenta la lista de valoración revisada que entró en vigor en esa fecha. Se estimó que esto puso bajo protección a otros 16 000 arrendamientos. Los bloques de apartamentos de lujo con amplios servicios de conserjería y otros servicios quedaron bajo control, e incluso en el centro de Londres, solo unas pocas casas individuales muy grandes en Regent's Park quedaron fuera del alcance de la protección de la Ley de Alquileres.

Los límites del valor catastral para la protección que ofrece la Ley de Alquileres no se modificaron en Escocia.

En los dos años siguientes se aprobaron tres leyes importantes. La Ley de Alquileres de 1974 otorgó plena protección a los alquileres amueblados existentes en los que el arrendador no residía en el mismo inmueble. Anteriormente, solo contaban con una protección limitada en virtud de las leyes de 1943, 1946 y 1949. El concepto de "arrendador residente" era completamente nuevo. Para todos los nuevos contratos de arrendamiento creados a partir del 14 de agosto de 1974, ya fueran amueblados o no, el factor determinante para su protección sería la residencia o no residencia del arrendador.

La Ley de Vivienda de 1974 otorgó a muchos inquilinos privados el derecho a obtener información adicional sobre la identidad de su arrendador, e introdujo la obligación de informarles sobre la cesión de los derechos del propietario. Además, amplió el derecho a la información sobre los gastos de comunidad e introdujo el derecho a impugnarlos. El Secretario de Estado se encargaría de regular la forma y el contenido de ciertos avisos de desalojo , y se reformó el sistema de subvenciones para mejoras. Se crearon zonas de acción para la vivienda, zonas de mejora general y barrios prioritarios.

Se introdujeron subvenciones para la provisión de servicios básicos, mejoras (que en algunos casos eran obligatorias) y para la reparación de viviendas. La ley también amplió las facultades de la Corporación de Vivienda con respecto a las asociaciones de vivienda y modificó el sistema de prestación de asistencia financiera a estas.

ElLa Ley de Alquileres y Subsidios de Vivienda de 1975 derogó las disposiciones de laLey de Financiamiento de Vivienda de 1972relativas a las viviendas del sector público y, en general, otorgó a las autoridades locales plena libertad para determinar sus políticas de alquiler. Se interrumpió el proceso gradual de desregulación basado en los valores catastrales y se introdujo un sistema de aumentos de alquiler escalonados para todos los arrendamientos. Aparte de las disposiciones temporales de la legislación contra la inflación de 1972 y 1973, mencionadas anteriormente, no existía hasta entonces un sistema de aumentos escalonados de alquiler tras la revalidación de un alquiler justo.

Estos planes de implementación graduales requerían un examen minucioso del costo de la prestación de servicios y una evaluación del valor de los mismos. La Ley de Seguridad Social (Disposiciones Consecuentes) de 1992 exigía que el monto atribuible a los servicios se registrara en el Registro de Alquileres para facilitar la evaluación del subsidio de vivienda .

Las nuevas comodidades o mejoras en una localidad que no fueran costeadas por el arrendador debían ignorarse al determinar un alquiler justo; y, mediante una enmienda muy tardía, cualquier deterioro en una localidad que no fuera culpa del arrendador debía ignorarse. La semántica se convirtió en un factor determinante en el proceso de valoración. Afortunadamente, estas excepciones fueron posteriormente derogadas.

Algunos trabajadores agrícolas, forestales y sus familias gozaban de seguridad en la ocupación gracias a las Leyes de Alquiler. La Ley de Alquiler (Agricultura) de 1976 otorgó a los ocupantes de viviendas unifamiliares protegidas una protección similar a la de los arrendatarios amparados por dichas leyes. Los alquileres pasaron a ser registrables bajo el sistema de alquiler justo, y dichas decisiones se conservaron en una sección aparte del Registro de Alquileres.

En 1977, la legislación anterior (excepto la Ley de Alquileres (Agricultura) de 1976, que se consolidó en la Ley de Alquileres de 1977 (que incorporaba el mecanismo "temporal" de contrainflación de la fase) y la Ley de Protección contra el Desalojo de 1977 (que contenía disposiciones especiales con respecto a los trabajadores agrícolas) consolidó las disposiciones de las leyes de alquileres anteriores (principalmente las leyes de 1957 y 1965), que protegían a todos los ocupantes residenciales del desalojo sin el debido proceso legal.

El término "arrendatario vigente" no se utiliza en la legislación, pero se usa comúnmente para referirse a cualquier persona que tenga un contrato de arrendamiento protegido por la ley. Estos suelen ser considerados arrendatarios de larga duración. Un "alquiler justo" es un alquiler registrado bajo la Ley de Alquileres de 1977. Un "arrendamiento controlado" es un arrendamiento creado antes de 1957. Un "arrendamiento regulado" es aquel creado después de 1965 que ahora está regulado por la Ley de Alquileres de 1977 y para el cual el funcionario de alquileres (a veces llamado "funcionario de alquileres justos") puede registrar un alquiler. Un "arrendatario protegido" es alguien que tiene un arrendamiento protegido por las Leyes de Alquileres. Esto puede ser un "arrendamiento contractual" durante la vigencia de un contrato de arrendamiento o un acuerdo de arrendamiento. Cuando este contrato expira, el arrendamiento se convierte en un «arrendamiento legal», en el que el inquilino «continúa» bajo la protección de las leyes (Leyes de Arrendamiento) en los mismos términos que el contrato original (en la medida en que no sean derogados por ley). Puede parecer obvio, pero vale la pena reiterar que un inquilino protegido con seguridad de tenencia no sirve de mucho si no se puede controlar el alquiler. Un alquiler justo no sirve de mucho a menos que el inquilino esté protegido contra el desahucio.

La Ley de Vivienda de 1980 introdujo varias enmiendas a la Ley de Alquileres de 1977 que modificaron los procedimientos de registro de alquileres. El período de revisión del registro de alquileres se redujo de tres a dos años. En consecuencia, se aceleraron los períodos de incremento gradual. Tras la remisión de una decisión a un Comité de Evaluación de Alquileres, el período de dos años comenzó a contar desde la fecha de su decisión en lugar de la fecha de entrada en vigor original. Los alquileres registrados entraron en vigor a partir de la fecha de registro en lugar de la fecha de la solicitud. En los casos en que el registro se realizó antes de la expiración del período de dos años, el registro entró en vigor al día siguiente de la expiración de dicho período. La ley modificó los procedimientos relativos a la necesidad de que los funcionarios de alquileres convocaran consultas en determinadas circunstancias. La ley también modificó los requisitos necesarios para la cancelación de un registro. El registro original debía tener al menos dos años de antigüedad. Solo el arrendador podía presentar una solicitud si el inmueble ya no se alquilaba con un contrato de arrendamiento regulado.

Se introdujo un nuevo motivo obligatorio de desalojo (Caso 20) para los alquileres realizados por militares. Se modificaron los motivos obligatorios de desalojo para los alquileres realizados por antiguos propietarios y por quienes poseen viviendas destinadas a la jubilación, para abarcar circunstancias que no pudieron preverse en el momento del alquiler.

Los tribunales de alquiler fueron abolidos. Sus funciones, salvo la facultad de otorgar seguridad en la tenencia, se transfirieron a los comités de evaluación de alquileres. Se otorgó al tribunal de condado una discreción más limitada para conceder seguridad en la tenencia (un máximo de tres meses), como parte del procedimiento de desahucio.

Los contratos de arrendamiento controlados que aún quedaban se convirtieron en contratos de arrendamiento regulados.

Se crearon nuevos contratos de arrendamiento de corta duración protegidos que brindaban protección durante el plazo contractual de un alquiler fijo a corto plazo. El alquiler debía registrarse al momento de otorgarse el contrato o, alternativamente, obtenerse un certificado de alquiler justo con anterioridad y registrarse dentro de los veintiocho días posteriores al inicio del mismo. Este requisito se eliminó para todas las áreas de registro fuera del Gran Londres mediante la Orden de Arrendamientos de Corta Duración Protegidos (Registro de Alquileres) de 1981 ( SI 1981/1578 ) y para las áreas de registro en el Gran Londres mediante una orden similar en 1987.

Se crearon contratos de arrendamiento garantizados que otorgaban a ciertos organismos autorizados el derecho a crear contratos de arrendamiento garantizados de viviendas nuevas fuera de la protección de la Ley de Alquileres a precios de mercado. Estos contratos estaban sujetos a las disposiciones de la Parte II de la Ley de Arrendadores e Inquilinos de 1954 .

Se otorgó protección adicional a los inquilinos municipales y a muchos inquilinos de asociaciones de vivienda, que serían conocidos como inquilinos con protección garantizada.

A los inquilinos del ayuntamiento se les concedió el derecho a comprar sus viviendas.

Los albaceas de los propietarios fallecidos disponían de un plazo de dos años (en lugar del año previsto en la ley de 1974) para desalojar a sus inquilinos. La ley especificaba la descripción de las viviendas, de modo que el alquiler de parte de un piso en un edificio construido expresamente para ello y ocupado por un propietario residente no podía estar sujeto a un contrato de alquiler protegido, un efecto no intencionado de la redacción de la Ley de Alquileres de 1974.

Las asociaciones de vivienda registradas bajo la Ley de Sociedades Industriales y de Previsión de 1965 ahora pueden registrarse en la Corporación de Vivienda incluso si sus objetivos son adquirir, reparar, mejorar o convertir viviendas para su eventual venta, así como para su posterior arrendamiento.

Antes de la ley de 1980, las asociaciones de vivienda debían mantener sus casas disponibles para alquiler y, por lo tanto, tenían prohibido venderlas. Ahora, las asociaciones de vivienda podían construir o mejorar propiedades, o bien poner a la venta las propiedades existentes bajo un régimen de propiedad compartida.

La protección podría extenderse ahora a los arrendamientos previamente protegidos: aquellos que pertenecían a Su Majestad en derecho de la Corona, si eran administrados por los Comisionados de la Corona (principalmente en derecho del Ducado de Lancaster , arrendamientos que pertenecen al Ducado de Cornualles ), arrendamientos legales según la Ley de Alquileres (Agricultura) de 1976 y arrendamientos a largo plazo con rentas bajas (Parte I de la Ley de Propietarios e Inquilinos de 1954). (Los arrendatarios directos de la Corona y de los departamentos gubernamentales (que incluyen a los arrendatarios de un organismo del Servicio de Salud) siguen sin estar protegidos).

Los contratos de arrendamiento de propiedad compartida no debían considerarse arrendamientos a largo plazo con renta baja a efectos de la Ley de Reforma del Arrendamiento de 1967. Se solicitó a los funcionarios de alquileres que determinaran rentas justas sobre una base no reglamentaria para las propiedades de propiedad compartida. El entusiasmo inicial se vio atenuado cuando surgieron algunas dificultades en la evaluación de una renta justa en relación con las participaciones y primas de capital. Estas cuestiones se abordaron posteriormente en la Ley de Vivienda y Planificación de 1986 .

La Ley de Viviendas Matrimoniales de 1983 consolidó ciertas disposiciones legales relativas al derecho de un cónyuge a ocupar una vivienda que había sido el hogar conyugal. La ocupación por uno de los cónyuges se consideraría como la ocupación por el otro. La ley preveía la transferencia de ciertos arrendamientos en caso de divorcio.

La Ley de Violencia Doméstica y Procedimientos Matrimoniales de 1976 estableció disposiciones para la variación de los derechos de ocupación cuando ambos cónyuges (y un hombre y una mujer que conviven como marido y mujer) tenían derechos en el domicilio conyugal. La Ley de 1976 y la Ley de 1983 fueron desarrolladas posteriormente por la Ley de Procedimientos Matrimoniales y Familiares de 1984, que también otorgó facultades al tribunal en relación con la transferencia de ciertos arrendamientos tras una sentencia de divorcio, de nulidad matrimonial o de separación judicial.

La Ley de Casas Móviles de 1983 sustituyó los artículos 1 a 6 de la Ley de Casas Móviles de 1976. Introdujo nuevas normas importantes sobre la seguridad de la tenencia para los propietarios de parcelas residenciales para casas móviles y para quienes poseían la casa móvil y alquilaban una parcela al propietario del terreno (incluidas las autoridades locales, pero no los campamentos para viajeros). Eximió a quienes alquilaban la casa móvil al propietario del terreno y a quienes la utilizaban únicamente con fines vacacionales.

También se ocupaba de la compraventa y donación de casas móviles, herencias y cambios de titularidad de terrenos, tasas por parcela, otras condiciones de los acuerdos y proporcionaba mecanismos para la resolución de conflictos.

The Rent (Amendment) Act 1985 reversed the decision in Pocock v. Steel (1985 CA), which decided that an owner-occupier had to live in the house immediately before each and every letting to be able to obtain a mandatory order for possession. Words were inserted so that if it had "at any time" before the letting been occupied as the owner-occupier's residence, the Rent Act 1977 and the Rent (Scotland) Act 1984 applied. This restored the original intention that had been destroyed by redrafting in the consolidation in 1968. This act (apart from emergency legislation) broke all speed records in its passage through the parliamentary timetables.

On 30 October 1985 there was a burst of general tidying up and consolidation with the publication of four acts. The Housing (Consequential Provisions) Act 1985 (c. 71) repealed 80 parts of acts or whole acts relating to England and Wales, 18 relating to Scotland and 4 to Northern Ireland (from the Brine Pumping (Compensation for Subsidence) Act 1891 (54 & 55 Vict. c. 40) to acts only just passed in 1985).

The Landlord and Tenant Act 1985 (c. 70) consolidated certain provisions relating to the law of landlord and tenant formerly found in the Housing Acts, Rent Acts and various other places. As such it created no new law. It incorporated sections as follows:

• Information to be given to a tenant (e.g. landlord's identity etc.).
• Provision of rent books (information to be contained and offences).
• Implied terms as to fitness for human habitation.
• Repairing obligations.
• Reasonableness of service charges.
• Leasehold Valuation Tribunals jurisdiction in certain cases to be exercisable by rent assessment committees.

The Housing Act 1985 (c. 68) consolidated certain provisions of the Housing Acts relating to housing associations and made some amendments to give effect to recommendations of the Law Commission and of the Scottish Law Commission. Its main headings were:

• The regulation of Housing Associations
• Housing association finance
• The Housing Corporation

The Housing Act 1985 consolidated the Housing Acts (except the Landlord and Tenant Act 1985 (c. 70) and the Housing Associations Act 1985 (c. 69)) and certain related provisions, with amendments intended to implement the recommendations of the Law Commission. This mammoth initiative reduced the principal acts relating to private lettings to the Rent Act 1977, the Landlord and Tenant Act 1985 and the Housing Associations Act 1985. However, it was not to be very long before further amendments were needed.

La Ley de Vivienda y Planificación de 1986 exigía que las primas legales (pagadas en relación con algunos arrendamientos de propiedad compartida y ciertos arrendamientos de larga duración (artículo 127 de la Ley de Alquileres de 1977) se tuvieran en cuenta para determinar un alquiler justo. Ciertos arrendamientos de propiedad compartida quedaron excluidos del ámbito de aplicación de la Ley de Alquileres de 1977, la Ley de Alquileres (Agricultura) de 1976 y la parte I de la Ley de Reforma de Arrendamientos de 1967.

Hasta mediados de la década de 1970, las hipotecas eran prácticamente inaccesibles para la compra de pisos (o se requerían grandes depósitos con amortizaciones a un tipo de interés elevado). En la década de 1930 se construyeron numerosos bloques de pisos, generalmente con contratos de arrendamiento a largo plazo de 99 años. Los pisos individuales solo podían venderse con contratos de arrendamiento a largo plazo por los sesenta años restantes. Las entidades de crédito hipotecario no consideraban esto una garantía suficiente para una hipoteca. Una vez que estas entidades modificaron sus políticas para ofrecer hipotecas del 75% o incluso superiores a los mismos tipos de interés que las de la compra de viviendas, los propietarios pudieron vender los pisos a medida que quedaban vacíos con contratos de arrendamiento a largo plazo. Los contratos de arrendamiento en bloques antiguos con menos de veinte años de vigencia eran prácticamente imposibles de vender. Los propietarios también comenzaron a ofrecer contratos de arrendamiento a largo plazo a los inquilinos, a veces con descuentos considerables respecto a los precios de mercado. Ante el aumento de los precios de las casas y los pisos, estimulados por la demanda, la gente se apresuró a acceder al mercado inmobiliario. Tras los conflictos civiles en el Líbano, inversores de Oriente Medio compraron muchos bloques de pisos y se trasladaron al Reino Unido.

Desafortunadamente para los nuevos propietarios, heredaron responsabilidades en sus nuevos contratos de arrendamiento a largo plazo que les obligaban a contribuir al coste de las reparaciones y sustituciones. Gran parte del equipamiento se había instalado en la década de 1930, cuando se construyeron los edificios (ascensores, calefacción central, calderas de agua caliente, tejados y ventanas), y había sido descuidado durante la época de alquileres bajos. Las asociaciones de vecinos eran escasas y transcurrieron casi diez años antes de que se promulgara una ley para controlar la explotación por parte de los propietarios y administradores de fincas (cuyos honorarios, calculados sobre el coste total de las nuevas obras a menudo con precios inflados, también debían ser pagados por los residentes).

El Comité Nugee (presidido por Edward Nugee QC), que inició sus trabajos en febrero de 1984, presentó su informe final en febrero de 1986 sobre la gestión de bloques de pisos de propiedad privada. La Ley de Arrendamiento de 1987 implementó las principales recomendaciones e incluyó otras medidas relativas a los derechos de los inquilinos de dichos pisos y otras viviendas. Diversas disposiciones de la ley entraron en vigor entre febrero de 1988 y abril de 1989.

• A determinados inquilinos que cumplían los requisitos se les concedió el derecho de tanteo para adquirir la participación de su arrendador en caso de una enajenación pertinente.
• Existía una disposición que facultaba al tribunal para designar administradores que asumieran la responsabilidad de la gestión de los inmuebles que contenían pisos cuando el propietario incumplía alguna obligación contraída con un inquilino.
• A ciertos inquilinos que cumplían los requisitos se les concedió el derecho a adquirir los derechos de su arrendador sin su consentimiento, presentando una solicitud ante el tribunal del condado.
• Cualquiera de las partes de un contrato de arrendamiento a largo plazo tenía derecho a solicitar al tribunal del condado una orden que modificara los términos del contrato.
• En la Ley de Arrendamiento de 1985 se introdujeron cambios sustanciales en las disposiciones relativas a los gastos de servicio. Estos gastos debían mantenerse en fideicomiso, se otorgarían a los inquilinos derechos adicionales en materia de seguros y se consultaría a las asociaciones de inquilinos reconocidas sobre los administradores de fincas.
• Se amplió el derecho de los inquilinos residenciales a obtener información sobre el propietario. La Orden de Alquileres (Exención de la Fase) de 1987 eliminó la obligación de aplicar gradualmente el aumento de los alquileres registrados en virtud de la Ley de Alquileres de 1977 y de los arrendamientos legales en virtud de la Ley de Alquileres (Agricultura) de 1976, pero no modificó las disposiciones de aplicación gradual para los arrendamientos de asociaciones de vivienda. Estas últimas adoptaron medidas similares tiempo después. Sin embargo, los aumentos de alquiler para los primeros registros de antiguos arrendamientos desregulados seguían sujetos a la aplicación gradual.

A partir del 15 de enero de 1989, se preveía que dos sistemas funcionaran simultáneamente: uno en virtud de la Ley de Alquileres de 1977 y el otro en virtud de la Ley de Vivienda de 1988, dependiendo de si el contrato de arrendamiento había comenzado antes o después de esa fecha.

Pero además de introducir cambios que, a largo plazo, afectaron al futuro del papel del funcionario encargado de los alquileres, la Ley de Vivienda de 1988 creó nuevas e importantes funciones adicionales relacionadas con la evaluación de las subvenciones a las ayudas a la vivienda.

Anteriormente, las ayudas a la vivienda eran administradas por las autoridades locales. Existían pruebas contundentes a nivel nacional de una importante connivencia fraudulenta entre propietarios e inquilinos cuando estos últimos solicitaban dichas ayudas. El consiguiente aumento de los alquileres también contribuía a incrementar los precios de los alquileres en el mercado libre para quienes no las recibían. Se ahorraron millones de libras en subsidios solo en el primer año de la intervención de los inspectores de alquiler. Si bien, para reducir costes, se desaconsejaba a estos inspectores que inspeccionaran las propiedades antes de realizar una tasación, se llevaban a cabo inspecciones siempre que se disponía de recursos y, sobre todo, cuando la propiedad les era desconocida o cuando el importe del alquiler parecía excesivo para la vivienda conocida. Gracias a estas inspecciones, se descubrieron numerosas solicitudes fraudulentas.

El Secretario de Estado recibió facultades para exigir a los funcionarios encargados del cobro de alquileres que desempeñaran estas funciones mediante un instrumento legal . Estos instrumentos han resultado mucho más fáciles de elaborar y modificar para promover una organización del trabajo eficiente (en comparación con el plazo más prolongado que requiere la elaboración de leyes parlamentarias).

La orden original y una enmienda se realizaron en 1989. La orden principal fue la Orden de Funcionarios de Alquiler (Funciones Adicionales) de 1990 ( SI 1990/428 ), que estableció procedimientos por los cuales un funcionario de alquiler, al recibir una solicitud de una autoridad local, debía determinar si el alquiler pagadero bajo un contrato de arrendamiento garantizado por un beneficiario de subsidio de vivienda era significativamente superior al alquiler de mercado. La disponibilidad del subsidio de vivienda debía obviarse y una definición informal consistía en preguntar qué alquiler estaría dispuesto a pagar de su propio bolsillo una persona que no recibe subsidio de vivienda. Se debían cumplir plazos estrictos para la emisión de decisiones (en cuatro días o siete días cuando fuera necesaria una inspección) para no generar demoras en el pago del subsidio durante este proceso adicional.

El funcionario encargado del alquiler también debía determinar si la vivienda excedía los criterios de tamaño establecidos en la orden, que incluían la consideración del tamaño del hogar y las edades de sus miembros. Si la vivienda excedía dichos criterios, el funcionario debía fijar un alquiler acorde con el tamaño de la vivienda para los ocupantes.

Existían disposiciones para una nueva determinación a solicitud de la autoridad local. El asunto sería tratado por un máximo de dos funcionarios de alquileres de áreas de registro colindantes, quienes serían asesorados por un funcionario de alquileres del área de registro original (pero no por la persona que tomó la decisión original).

Las Órdenes de Enmienda de 1991, 1993, 1994 y 1995, relativas a las funciones adicionales del funcionario de alquileres, introdujeron nuevas modificaciones, entre las que se incluía la obligación de determinar si el alquiler a pagar era excepcionalmente alto para el tamaño de la vivienda en esa zona. En caso afirmativo, el funcionario de alquileres debía fijar un alquiler de mercado que no resultara excepcionalmente alto para una propiedad de tamaño similar.

Cuando se prestaban servicios, se proporcionaban instalaciones o se otorgaban derechos al inquilino, inicialmente el funcionario encargado del alquiler debía determinar por separado la parte del alquiler correspondiente a dichos servicios. Posteriormente, esto se modificó, de modo que ya no era necesario distinguir entre los importes correspondientes a muebles, comidas o combustible.

Las subvenciones para la reparación y mejora de viviendas figuraban entre las numerosas disposiciones de la Ley de Gobierno Local y Vivienda de 1989. Estas nuevas subvenciones para la renovación también estaban disponibles para las zonas comunes de los edificios; para la adecuación de instalaciones para personas con discapacidad; para la mejora o reparación de viviendas (y su conversión en viviendas de ocupación múltiple); y para obras menores como el aislamiento térmico.

Las autoridades locales tuvieron la oportunidad de solicitar y actuar en base al asesoramiento de los funcionarios de alquiler sobre el importe del alquiler a pagar y sobre cualquier incremento del mismo, si el inmueble ya estaba alquilado. Si no estaba alquilado, se podía solicitar y actuar en base al asesoramiento sobre el importe del alquiler que razonablemente se podría esperar obtener cuando el inmueble se alquilara con un contrato de arrendamiento garantizado. Se modificó la Ley de Vivienda de 1988 para incluir estas funciones adicionales para los funcionarios de alquiler. Posteriormente, un instrumento legal estableció los procedimientos necesarios. Las autoridades locales fueron facultadas para solicitar el asesoramiento de los funcionarios de alquiler para obtener información que facilitara el cálculo de la subvención a pagar. Con respecto a Escocia, existían disposiciones adicionales en relación con la progresión gradual hacia el alquiler registrado para las viviendas alquiladas por asociaciones de vivienda o Scottish Homes.

Los contratos de arrendamiento de larga duración y renta baja suscritos después de la entrada en vigor del artículo 186 de la ley se convertirían en contratos de arrendamiento garantizados al finalizar dichos contratos de larga duración. La Orden de 1990 sobre el Funcionario de Alquileres (Funciones Adicionales) (n.º 2) ( SI 1990/1068 ) exigía a los funcionarios de alquileres que asesoraran (en un plazo de 45 días a partir de la solicitud) sobre los aumentos de renta que cabría esperar razonablemente una vez finalizadas las obras de renovación.

A partir del 4 de enero de 1991, el Secretario de Estado para Gales ejerció las facultades conferidas por la Ley de Gobierno Local y Vivienda de 1989, y ampliadas por la Ley del Idioma Galés de 1967 , para prescribir ciertos formularios para subvenciones de renovación de viviendas que podían presentarse en galés, mediante el instrumento legal denominado Reglamento de 1991 sobre Subvenciones para la Renovación de Viviendas (Formularios y Detalles Prescritos) (Formularios y Detalles en Galés) ( SI 1991/80 ). Se introdujeron nuevas modificaciones en 1992 y 1994.

La Orden de 1993 sobre Finanzas del Gobierno Local (Vivienda) (Enmiendas Consecuentes) ( SI 1993/1120 ) introdujo una enmienda al artículo 70 de la Ley de Alquileres de 1977 para que el alquiler registrado tuviera en cuenta las cantidades que el inquilino debía pagar al propietario en concepto de impuesto municipal . Ciertas definiciones fueron introducidas por el Reglamento de Impuestos Municipales (Responsabilidad de los Propietarios) de 1992 ( SI 1992/551 ) y posteriormente modificadas por instrumento legal.

El 10 de junio de 1993, el Secretario de Estado para Gales, en ejercicio de las facultades conferidas por la Ley de Alquileres de 1977, ampliadas por la Ley del Idioma Galés de 1967, mediante el Reglamento de 1993 sobre la Ley de Alquileres de 1977 (Formularios, etc.) (Formularios y Detalles en Galés) ( SI 1993/1511 ), dictó un reglamento que prescribía versiones en galés de los formularios, que podían utilizarse en lugar de las versiones en inglés.

La Ley de Reforma del Arrendamiento, Vivienda y Desarrollo Urbano de 1993, entre otras disposiciones, confirió a los inquilinos de pisos el derecho a la adquisición colectiva de la propiedad y a la renovación del contrato de arrendamiento, así como a los inquilinos de casas. Las decisiones debían ser tomadas por tribunales de valoración de arrendamientos. Se previó la auditoría de los gastos de administración y servicios reclamados para las propiedades residenciales y la promoción de códigos de buenas prácticas de gestión.

La Ley de Derecho de Familia de 1996 (que establecía disposiciones relativas al divorcio y la separación, así como a la asistencia jurídica en relación con la mediación en disputas relacionadas con asuntos familiares) incluía legislación que trataba sobre el derecho de ocupación de determinadas viviendas y la transferencia de arrendamientos entre cónyuges y personas que hubieran convivido como marido y mujer.

La Ley de Vivienda de 1996 incluía disposiciones sobre el sector de alquiler social; las viviendas de ocupación múltiple; la administración de las ayudas a la vivienda, la conducta de los inquilinos, la asignación de viviendas por parte de las autoridades locales de vivienda y la falta de vivienda .

Un arrendador ya no puede ejercer el derecho de recuperación de la posesión o de rescisión del contrato por falta de pago de los gastos de servicio, a menos que el inquilino lo haya acordado o haya sido objeto de una resolución judicial o de apelación. Se establecieron nuevas normas sobre la determinación de la razonabilidad de los gastos de servicio y los derechos, previa solicitud de una asociación de inquilinos, para designar a un perito que asesore sobre dichos gastos, modificando la Ley de Arrendamiento de 1985. La facultad de designar a un administrador de la propiedad se transfirió de los tribunales a un tribunal de valoración de arrendamientos mediante modificaciones a la Ley de Arrendamiento de 1987.

El artículo 122 facultaba al Secretario de Estado, mediante una orden legal (que se emitiría por instrumento legal), para exigir a los funcionarios de alquileres que desempeñaran funciones específicas en relación con las ayudas a la vivienda y los subsidios de alquiler. Permitía a un posible arrendador solicitar al funcionario de alquileres una resolución a efectos de cualquier solicitud de ayuda a la vivienda presentada por un inquilino de una vivienda que el arrendador se propusiera alquilar.

Las autoridades locales o los organismos de vivienda tenían la facultad de optar por un régimen de arrendamiento introductorio. Estos arrendamientos (y las licencias de ocupación) se otorgaban a los inquilinos por un período de prueba. Existían disposiciones para la sucesión de los arrendamientos introductorios tras el fallecimiento del inquilino, a favor de su cónyuge o de un miembro de su familia que hubiera convivido con él durante los doce meses anteriores.

El Capítulo III otorgaba al Tribunal Superior o a un tribunal de condado, a solicitud de una autoridad local, la facultad de dictar órdenes judiciales contra conductas antisociales y de arrestar a quienes las incumplieran. Algunas disposiciones de esta ley entraron en vigor tras la sanción real , otras dos meses después y otras en una fecha futura que determinaría el Secretario de Estado. Algunas disposiciones también se aplicaban a las Islas Sorlingas, Irlanda del Norte y Escocia, pero no todas.

La Ley de Subvenciones para la Vivienda, la Construcción y la Regeneración de 1996 preveía subvenciones para la renovación y otras ayudas destinadas a la mejora o reparación de viviendas, casas de ocupación múltiple o las zonas comunes de edificios con uno o más pisos. Incluía subvenciones para la adaptación de instalaciones para personas con discapacidad. Los edificios debían tener más de diez años de antigüedad.

Se preveían subvenciones y otras ayudas para la regeneración y el desarrollo, así como para la rehabilitación de zonas y la implementación de programas de eficiencia energética en viviendas. Las subvenciones estarían disponibles para los propietarios de viviendas que tuvieran derecho a prestaciones sociales, y para los propietarios de casas móviles o casas flotantes, para la reparación de sus viviendas. Los responsables de alquileres continuaron asesorando a las autoridades locales, como ya lo habían hecho anteriormente en la administración de las subvenciones para la renovación de viviendas. Esta función legal cesó en el año 2000.