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Valores respaldados por hipotecas

Un valor respaldado por hipotecas ( MBS , por sus siglas en inglés) es un tipo de valor respaldado por activos (un " instrumento ") que está garantizado por una hipoteca o un co...

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Un valor respaldado por hipotecas ( MBS , por sus siglas en inglés) es un tipo de valor respaldado por activos (un " instrumento ") que está garantizado por una hipoteca o un conjunto de hipotecas. Las hipotecas se agrupan y se venden a un grupo de personas (una agencia gubernamental o un banco de inversión) que tituliza , o empaqueta, los préstamos en un valor que los inversores pueden comprar. Los bonos que titulizan hipotecas generalmente se tratan como una clase separada, denominada residencial ; [ 1 ] otra clase es comercial , dependiendo de si el activo subyacente son hipotecas propiedad de los prestatarios o activos para fines comerciales que van desde espacios de oficinas hasta edificios de viviendas múltiples.

La estructura de los MBS puede denominarse "de transferencia directa" , donde los pagos de intereses y capital del prestatario o comprador de vivienda se transfieren directamente al tenedor del MBS, o puede ser más compleja, compuesta por un conjunto de otros MBS. Otros tipos de MBS incluyen las obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO, a menudo estructuradas como vehículos de inversión en hipotecas inmobiliarias) y las obligaciones de deuda garantizadas (CDO). [ 2 ]

En EE. UU., el mercado de MBS tiene más de 11 billones de dólares en valores en circulación y casi 300 mil millones de dólares en volumen de negociación diario promedio. [ 3 ]

Un bono hipotecario es un bono respaldado por un conjunto de hipotecas sobre un bien inmueble , como una vivienda . En términos más generales, los bonos garantizados por la prenda de activos específicos se denominan bonos hipotecarios. Los bonos hipotecarios pueden pagar intereses mensualmente, trimestralmente o semestralmente. La popularización de los bonos hipotecarios se atribuye comúnmente a Mike Vranos .

Las participaciones de los MBS subprime emitidos por diversas estructuras, como las CMO, no son idénticas, sino que se emiten en tramos (del francés «slices»), cada uno con un nivel de prioridad diferente en el flujo de reembolso de la deuda, lo que les confiere distintos niveles de riesgo y rentabilidad. Los tramos de un MBS —especialmente los de menor prioridad y mayor interés— a menudo se reempaquetaban y revendían como obligaciones de deuda garantizadas. [ 4 ] Estos MBS subprime emitidos por bancos de inversión fueron un factor clave en la crisis de las hipotecas subprime de 2006-2008.

El valor nominal total de un MBS disminuye con el tiempo, ya que, al igual que las hipotecas y a diferencia de los bonos y la mayoría de los demás valores de renta fija, el capital de un MBS no se reembolsa al tenedor del bono en un solo pago al vencimiento, sino que se paga junto con los intereses en cada pago periódico (mensual, trimestral, etc.). Esta disminución del valor nominal se mide mediante el "factor" del MBS, que representa el porcentaje del valor nominal original que aún queda por reembolsar.

En Estados Unidos, los títulos respaldados por hipotecas (MBS, por sus siglas en inglés) pueden ser emitidos por estructuras creadas por empresas patrocinadas por el gobierno, como Fannie Mae o Freddie Mac , o pueden ser de "marca privada", emitidos por estructuras creadas por bancos de inversión.

Puesta en seguridad

Valor de las emisiones de valores respaldados por hipotecas en billones de dólares estadounidenses, 1990-2009. (Fuente: estadísticas de sifma, finanzas estructuradas )
Emisión de valores respaldados por hipotecas de viviendas unifamiliares, 2003–2017

El proceso de titulización es complejo y depende en gran medida de la jurisdicción en la que se lleva a cabo. Entre otras cosas, la titulización distribuye el riesgo y permite a los inversores elegir diferentes niveles de inversión y riesgo. [ 5 ] Los aspectos básicos son:

  1. Los préstamos hipotecarios ( pagarés hipotecarios ) se compran a bancos y otras entidades crediticias, y posiblemente se asignen a una entidad de propósito especial (SPV).
  2. El comprador o cesionario agrupa estos préstamos en colecciones o "grupos".
  3. El comprador o cesionario tituliza los fondos mediante la emisión de valores respaldados por hipotecas.

Mientras que un valor respaldado por hipotecas residenciales (RMBS) está garantizado por bienes inmuebles unifamiliares de una a cuatro unidades, un valor respaldado por hipotecas comerciales (CMBS) está garantizado por propiedades comerciales y multifamiliares, como edificios de apartamentos, locales comerciales u oficinas, hoteles, escuelas, propiedades industriales y otros emplazamientos comerciales. Un CMBS suele estar estructurado como un tipo de valor diferente al de un RMBS.

Estos fideicomisos de titulización pueden ser estructurados tanto por entidades patrocinadas por el gobierno como por entidades privadas que pueden ofrecer mecanismos de mejora crediticia para mitigar el riesgo de pago anticipado e impago asociado a estas hipotecas. Dado que los titulares de hipotecas residenciales en Estados Unidos tienen la opción de pagar más de la cuota mensual requerida (reducción de la cuota) o liquidar el préstamo en su totalidad, generalmente sin penalización financiera ( pago anticipado ), el flujo de caja mensual de un MBS no se conoce de antemano, por lo que un MBS representa un riesgo para los inversores.

En Estados Unidos, los fideicomisos de titulización más comunes son los patrocinados por Fannie Mae y Freddie Mac , empresas patrocinadas por el gobierno estadounidense. Ginnie Mae , una empresa patrocinada por el gobierno estadounidense respaldada por la plena fe y el crédito del gobierno de Estados Unidos, garantiza que sus inversores reciban pagos puntuales, pero compra un número limitado de pagarés hipotecarios. Algunas instituciones privadas también titulizan hipotecas, conocidas como valores hipotecarios de "etiqueta privada". [ 6 ] [ 7 ] Las emisiones de valores respaldados por hipotecas de etiqueta privada aumentaron drásticamente entre 2001 y 2007 y luego terminaron abruptamente en 2008, cuando los mercados inmobiliarios comenzaron a tambalearse. [ 8 ] Un ejemplo de emisor de etiqueta privada es el conducto de inversión en hipotecas inmobiliarias (REMIC), una entidad con estructura fiscal que se suele utilizar para las CMO; entre otras cosas, una estructura REMIC evita la llamada doble imposición. [ 9 ]

Ventajas y desventajas

La titulización de hipotecas en la década de 1970 tuvo la ventaja de proporcionar más capital para vivienda en un momento en que el auge demográfico de la generación del baby boom creó una escasez de viviendas y la inflación estaba socavando una fuente tradicional de financiación de vivienda, las asociaciones de ahorro y préstamo (o cajas de ahorro), que se limitaban a ofrecer tasas de interés poco competitivas del 5,75 % en cuentas de ahorro y, en consecuencia, perdían el dinero de los ahorradores frente a los fondos del mercado monetario . A diferencia del mercado hipotecario tradicional, localizado e ineficiente, donde podía haber escasez o excedente de fondos en cualquier momento, los MBS tenían un alcance nacional e internacional y estaban diversificados regionalmente. [ 10 ] Los valores respaldados por hipotecas ayudaron a trasladar las tasas de interés fuera del sector bancario y facilitaron una mayor especialización entre las instituciones financieras.

Sin embargo, los valores respaldados por hipotecas pueden haber "conducido inexorablemente al auge de la industria de las hipotecas de alto riesgo" y "creado riesgos sistémicos ocultos". También "deshicieron la conexión entre prestatarios y prestamistas". Históricamente, "menos del 2% de las personas perdían sus hogares por ejecución hipotecaria", pero con la titulización, "una vez que un prestamista vendía una hipoteca, ya no tenía ningún interés en si el prestatario podía realizar sus pagos". [ 11 ]

Historia

Entre los primeros ejemplos de valores respaldados por hipotecas en los Estados Unidos se encuentran los bonos hipotecarios de esclavos de principios del siglo XVIII [ 12 ] y los bonos hipotecarios de ferrocarriles agrícolas de mediados del siglo XIX, que pudieron haber contribuido al pánico de 1857. [ 13 ] También existió un extenso mercado comercial de MBS en la década de 1920. [ 14 ]

gobierno de Estados Unidos

En junio de 1933, el presidente Franklin D. Roosevelt promulgó la Ley Glass-Steagall . Esta iniciativa legislativa separó la banca comercial de la banca de inversión , estableciendo salvaguardias contra la posible corrupción en muchos tipos de valores de inversión (como los MBS). Si bien la hipoteca a tasa fija aún no existía en ese momento, la ley consideraba ilegal que una institución bancaria patrocinara deudas y, al mismo tiempo, diseñara vehículos de inversión o herramientas de creación de mercado como la misma entidad. En otras palabras, los valores respaldados por hipotecas probablemente no habrían existido en ese momento (sin algunas modificaciones a la legislación). [ 15 ]

Como parte del New Deal tras la Gran Depresión , el gobierno federal de EE. UU. creó la Administración Federal de Vivienda (FHA) mediante la Ley Nacional de Vivienda de 1934 para ayudar en la construcción, adquisición y rehabilitación de propiedades residenciales. [ 16 ] La FHA ayudó a desarrollar y estandarizar la hipoteca de tasa fija como alternativa a la hipoteca con pago final único (balloon payment ) al asegurarlas, y contribuyó a que este diseño hipotecario se popularizara. [ 17 ]

En 1938, el gobierno también creó la corporación patrocinada por el gobierno Fannie Mae para crear un mercado secundario líquido en estas hipotecas y así liberar a los originadores de préstamos para originar más préstamos, principalmente mediante la compra de hipotecas aseguradas por la FHA. [ 18 ] Como parte de la Ley de Vivienda y Desarrollo Urbano de 1968 , Fannie Mae se dividió en la actual Fannie Mae y Ginnie Mae para respaldar las hipotecas aseguradas por la FHA, así como las hipotecas aseguradas por la Administración de Veteranos (VA) y la Administración de Vivienda para Agricultores (FmHA), con la plena fe y crédito del gobierno de los EE. UU. [ 19 ] En 1970, el gobierno federal autorizó a Fannie Mae a comprar hipotecas convencionales, es decir, aquellas no aseguradas por la FHA, VA o FmHA, y creó Freddie Mac para desempeñar un papel similar al de Fannie Mae. [ 19 ] Ginnie Mae no invierte en hipotecas convencionales.

Puesta en seguridad

Ginnie Mae garantizó el primer título hipotecario de transferencia de un prestamista aprobado en 1968. [ 20 ] En 1971, Freddie Mac emitió su primer título hipotecario de transferencia, llamado certificado de participación , compuesto principalmente por hipotecas convencionales. [ 20 ] En 1981, Fannie Mae emitió su primer título hipotecario de transferencia, llamado título respaldado por hipoteca . [ 21 ] En 1983, Freddie Mac emitió la primera obligación hipotecaria garantizada . [ 22 ]

En 1960, el gobierno promulgó la Ley de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces para permitir la creación de fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT) para fomentar la inversión en bienes raíces, y en 1977 Bank of America emitió el primer pass-through de etiqueta privada. [ 23 ] En 1983, la Junta de la Reserva Federal modificó la Regulación T para permitir que los corredores de bolsa utilicen pass-throughs como garantía de margen , equivalente a los bonos no convertibles extrabursátiles . [ 24 ] En 1984, el gobierno aprobó la Ley de Mejora del Mercado Hipotecario Secundario para mejorar la comerciabilidad de los valores respaldados por hipotecas de marca privada, [ 23 ] que declaró que los valores respaldados por hipotecas con calificación AA de la organización de calificación estadística reconocida a nivel nacional eran inversiones legales equivalentes a los valores del Tesoro y otros bonos del gobierno federal para bancos con estatuto federal (como bancos de ahorro federales y asociaciones de ahorro federales ), instituciones financieras con estatuto estatal (como bancos depositarios y compañías de seguros ) a menos que la ley estatal lo anulara antes de octubre de 1991 (lo que hicieron 21 estados [ 25 ] ), y fondos de pensiones regulados por el Departamento de Trabajo . [ 26 ]

La Ley de Reforma Tributaria de 1986 permitió la creación del vehículo de propósito especial REMIC ( inversor hipotecario inmobiliario exento de impuestos ) con el propósito expreso de emitir valores de transferencia. [ 27 ] La Ley de Reforma Tributaria pudo haber contribuido a la crisis de las cajas de ahorro y préstamo de las décadas de 1980 y 1990, que resultó en la Ley de Reforma, Recuperación y Aplicación de la Ley de Instituciones Financieras de 1989 , la cual cambió drásticamente la industria de las cajas de ahorro y préstamo y su regulación federal, alentando la originación de préstamos. [ 28 ] [ 29 ]

Sin embargo, probablemente la acción más influyente que impulsó la crisis de las hipotecas subprime de 2008 (aparte de las acciones negligentes de las instituciones bancarias) fue la Ley de Moderación de los Servicios Financieros (también conocida como Ley Gramm-Leach-Bliley ). [ 30 ] Fue promulgada en 1999 por el presidente Clinton y permitió la creación exclusiva e interna (por instituciones bancarias individuales) de valores respaldados por hipotecas como instrumentos de inversión y derivados. Esta decisión legislativa no solo modificó o perfeccionó la ley preexistente, sino que derogó de hecho la Ley Glass-Steagall de 1933, la única salvaguarda legal restante contra el desastre subsiguiente. [ 31 ]

crisis de las hipotecas subprime

Los títulos respaldados por hipotecas de baja calidad, respaldados por hipotecas subprime en Estados Unidos, provocaron una crisis que desempeñó un papel fundamental en la crisis financiera de 2008. Para 2012, el mercado de títulos respaldados por hipotecas de alta calidad se había recuperado y era una fuente de beneficios para los bancos estadounidenses. [ 32 ]

Tipos

La mayoría de los bonos respaldados por hipotecas se clasifican como MBS. Esto puede resultar confuso, ya que un valor derivado de un MBS también se denomina MBS. Para distinguir el bono MBS básico de otros instrumentos respaldados por hipotecas, se utiliza el calificativo " pass-through" (transferencia directa ), del mismo modo que "vanilla" (sin características especiales) designa una opción sin particularidades.

Los subtipos de valores respaldados por hipotecas incluyen:

Los valores de transferencia directa son emitidos por un fideicomiso y distribuyen los flujos de efectivo del fondo subyacente a los tenedores de valores de forma proporcional. Un fideicomiso que emite certificados de transferencia directa tributa según las normas de fideicomiso del otorgante del Código de Rentas Internas. Según estas normas, el tenedor de un certificado de transferencia directa tributa como propietario directo de la parte del fideicomiso asignable al certificado. Para que el emisor sea reconocido como un fideicomiso a efectos fiscales, el contrato de fideicomiso no debe tener facultades significativas para modificar la composición del fondo de activos ni para reinvertir los pagos recibidos, y el fideicomiso debe tener, con excepciones limitadas, una sola clase de participaciones. [ 33 ]

Una obligación hipotecaria garantizada , o «bono de pago directo», es una obligación de deuda de una entidad jurídica que está garantizada por los activos que posee. Los bonos de pago directo suelen dividirse en clases con diferentes vencimientos y diferentes prioridades para el cobro del capital y, en algunos casos, de los intereses. [ 34 ] A menudo contienen una estructura de valores de pago secuencial, con al menos dos clases de valores respaldados por hipotecas emitidos, donde una clase recibe los pagos de capital programados y los pagos anticipados antes que cualquier otra clase. [ 35 ] Los valores de pago directo se clasifican como deuda a efectos del impuesto sobre la renta. [ 36 ]Un valor respaldado por hipotecas despojado de sus componentes (SMBS, por sus siglas en inglés) es aquel en el que cada pago de la hipoteca se utiliza parcialmente para amortizar el capital del préstamo y parcialmente para pagar los intereses. Estos dos componentes pueden separarse para crear SMBS, de los cuales existen dos subtipos:

    • Un valor respaldado por hipotecas con pago exclusivo de intereses (IO, por sus siglas en inglés) es un bono cuyos flujos de efectivo están respaldados por el componente de intereses de los pagos hipotecarios del propietario.
      • Un valor de margen de interés neto (NIMS) es el interés residual retitulizado de un valor respaldado por hipotecas [ 37 ].
    • Un valor respaldado por hipotecas con capital únicamente (PO) es un bono cuyos flujos de efectivo están respaldados por el componente de reembolso del capital de los pagos hipotecarios del propietario.

En el conjunto de hipotecas existen diversas clasificaciones subyacentes:

Las hipotecas Prime son hipotecas conformes con prestatarios Prime, documentación completa (como verificación de ingresos y activos), puntajes crediticios sólidos , etc. Las hipotecas Alt-A son una categoría mal definida, generalmente prestatarios Prime pero no conformes de alguna manera, a menudo con documentación menor (o de alguna otra manera: casa de vacaciones, etc.) [ 38 ] Las hipotecas Alt-A tienden a ser más grandes en

Usos

Riesgo, Retorno, Calificación y Rendimiento están relacionados

Existen muchas razones por las que los originadores de hipotecas financian sus actividades mediante la emisión de valores respaldados por hipotecas. Valores respaldados por hipotecas:

  1. transformar activos financieros individuales relativamente ilíquidos en instrumentos del mercado de capitales líquidos y negociables.
  2. permitir a los originadores de hipotecas reponer sus fondos, que luego pueden utilizarse para actividades de originación adicionales.
  3. Los bancos de Wall Street pueden utilizarlo para monetizar el diferencial de crédito entre la originación de una hipoteca subyacente (transacción en el mercado privado) y el rendimiento exigido por los inversores en bonos mediante la emisión de bonos (normalmente una transacción en el mercado público).
  4. Suelen ser una fuente de financiación más eficiente y de menor coste en comparación con otras alternativas de financiación bancaria y de los mercados de capitales.
  5. permitir a los emisores diversificar sus fuentes de financiación ofreciendo alternativas a las formas más tradicionales de financiación mediante deuda y capital.
  6. permitir a los emisores eliminar activos de su balance, lo que puede ayudar a mejorar varios ratios financieros, utilizar el capital de forma más eficiente y lograr el cumplimiento de las normas de capital basadas en el riesgo.

La elevada liquidez de la mayoría de los valores respaldados por hipotecas significa que un inversor que desee tomar una posición no tiene que lidiar con las dificultades de la fijación de precios teóricos que se describen a continuación; el precio de cualquier bono se cotiza esencialmente a su valor justo, con un diferencial de compra/venta muy estrecho .

Entre los motivos (además de la inversión o la especulación ) para entrar en el mercado se incluye el deseo de protegerse contra una caída en los tipos de interés de los pagos anticipados (un riesgo empresarial crítico para cualquier empresa especializada en refinanciación).

Tamaño del mercado y liquidez

A finales del segundo trimestre de 2011, la deuda hipotecaria pendiente en Estados Unidos ascendía a unos 13,7 billones de dólares. Los valores relacionados con hipotecas en Estados Unidos sumaban aproximadamente 8,5 billones de dólares, de los cuales unos 7 billones estaban titulizados o garantizados por empresas o agencias gubernamentales, y los 1,5 billones restantes estaban agrupados por entidades hipotecarias privadas.

En 2021, el volumen de valores respaldados por hipotecas (MBS) en circulación en Estados Unidos superó los 12 billones de dólares, lo que representa un crecimiento significativo del mercado. Esta expansión refleja el papel cada vez más importante de los MBS en la financiación de bienes raíces residenciales, lo que demuestra la relevancia de estos valores en el sistema financiero y el mercado inmobiliario en general.

Según la Bond Market Association, la emisión bruta de MBS de agencias en EE. UU. fue:

2005: USD 0,967 billones 2004: USD 1,019 billones 2003: USD 2,131 billones 2002: USD 1,444 billones 2001: USD 1,093 billones Estos datos ponen de manifiesto la naturaleza fluctuante del mercado de MBS a lo largo del tiempo, influenciado por las diferentes condiciones económicas, los tipos de interés y la dinámica del mercado inmobiliario.

Precios

Valuación

El vencimiento promedio ponderado (WAM) y el cupón promedio ponderado (WAC) se utilizan para la valoración de un MBS de transferencia, y constituyen la base para calcular los flujos de efectivo de dicho MBS. Así como este artículo describe un bono como un bono a 30 años con una tasa de cupón del 6% , este artículo describe un MBS de transferencia como un MBS de transferencia de $3 mil millones con una tasa de transferencia del 6%, un WAC del 6,5% y un WAM de 340 meses. La tasa de transferencia es diferente del WAC; es la tasa que el inversionista recibiría si poseyera este MBS de transferencia, y la tasa de transferencia es casi siempre menor que el WAC. La diferencia se destina a los costos de administración (es decir, los costos incurridos en el cobro de los pagos del préstamo y su transferencia a los inversionistas).

Para ilustrar estos conceptos, consideremos un conjunto de hipotecas con solo tres préstamos hipotecarios que tienen los siguientes saldos pendientes, tasas de interés y meses restantes hasta el vencimiento:

Madurez promedio ponderada

El vencimiento promedio ponderado (WAM, por sus siglas en inglés) de un MBS de transferencia directa es el promedio de los vencimientos de las hipotecas en la cartera, ponderado por sus saldos al momento de la emisión del MBS. Cabe destacar que este es un promedio de las hipotecas, a diferencia de conceptos como la vida y la duración promedio ponderadas , que son promedios de los pagos de un solo préstamo.

Las ponderaciones se calculan dividiendo el importe pendiente de cada préstamo entre el importe total pendiente en la cartera de hipotecas (es decir, 900 000 $). Estos importes son los importes pendientes en el momento de la emisión o inicio de los MBS. El WAM para el ejemplo anterior se calcula de la siguiente manera:

WAM = (22,2² % × 300) + (44,4⁴ % × 260) + (33,3³ % × 280) = 66,6⁶ + 115,5⁵ + 93,3³ = 275,5⁵ meses

Otra medida que se utiliza con frecuencia es la antigüedad media ponderada de los préstamos .

Cupón promedio ponderado

El cupón promedio ponderado (WAC) de un MBS de transferencia directa es el promedio de los cupones de las hipotecas en el conjunto, ponderado por sus saldos originales al momento de la emisión del MBS. Para el ejemplo anterior, esto es:

WAC = (22,22 % × 6,00 %) + (44,44 % × 6,25 %) + (33,33 % × 6,50 %) = 1,33 % + 2,77 % + 2,166 % = 6,277 %

Precios teóricos

La valoración de un bono corporativo "vanilla" se basa en dos fuentes de incertidumbre: el riesgo de impago (riesgo crediticio) y la exposición al tipo de interés (TI). [ 39 ] Los MBS añaden un tercer riesgo: el reembolso anticipado ( pago anticipado ). El número de propietarios de viviendas en titulizaciones de MBS residenciales que realizan pagos anticipados aumenta cuando los tipos de interés disminuyen. Una razón para este fenómeno es que los propietarios pueden refinanciar a un tipo de interés fijo más bajo . Los MBS comerciales suelen mitigar este riesgo mediante la protección contra la amortización anticipada . [ 40 ]

Dado que estas dos fuentes de riesgo (IR y prepago) están vinculadas, resolver modelos matemáticos del valor de los MBS es un problema complejo en finanzas . El nivel de dificultad aumenta con la complejidad del modelo IR y la sofisticación de la dependencia IR del prepago, hasta el punto de que no existe una solución analítica (es decir, una que pueda expresarse por escrito) ampliamente conocida. En modelos de este tipo, los métodos numéricos proporcionan precios teóricos aproximados. Estos también son necesarios en la mayoría de los modelos que especifican el riesgo crediticio como una función estocástica con una correlación IR . Los profesionales suelen utilizar métodos especializados de Monte Carlo o soluciones numéricas de árbol binomial modificado .

Riesgo de tipo de interés y riesgo de prepago

Los modelos de precios teóricos deben tener en cuenta el vínculo entre las tasas de interés y la velocidad de amortización anticipada de los préstamos. Las amortizaciones anticipadas de hipotecas suelen producirse cuando se vende una vivienda o cuando el propietario refinancia su hipoteca, presumiblemente con una tasa más baja o un plazo más corto. La amortización anticipada se clasifica como un riesgo para el inversor en MBS, a pesar de que reciba el dinero, porque tiende a ocurrir cuando las tasas variables bajan y la renta fija del bono sería más valiosa ( convexidad negativa ). En otras palabras, los fondos recibidos tendrían que reinvertirse a una tasa de interés más baja. [ 9 ] De ahí el término riesgo de amortización anticipada .

Los inversores profesionales suelen utilizar modelos de precios de arbitraje para valorar los MBS. Estos modelos emplean escenarios de tipos de interés coherentes con la curva de rendimiento actual como factores determinantes de los modelos econométricos de prepago que modelan el comportamiento de los propietarios de viviendas en función de los tipos hipotecarios proyectados. Dado el precio de mercado, el modelo genera un diferencial ajustado por opciones , una métrica de valoración que tiene en cuenta los riesgos inherentes a estos valores complejos. [ 41 ]

Existen otros factores que influyen en la función de prepago (o riesgo de prepago), independientemente del tipo de interés , tales como:

  • crecimiento económico, que está correlacionado con un mayor volumen de transacciones en el mercado inmobiliario.
  • inflación de los precios de la vivienda
  • desempleo
  • riesgo regulatorio (si cambian los requisitos de endeudamiento o las leyes fiscales de un país, esto puede alterar profundamente el mercado).
  • Las tendencias demográficas y un perfil de aversión al riesgo cambiante pueden hacer que las hipotecas a tipo fijo sean relativamente más o menos atractivas.

Riesgo de crédito

El riesgo crediticio de los títulos respaldados por hipotecas depende de la probabilidad de que el prestatario pague puntualmente los flujos de efectivo prometidos (capital e intereses). La calificación crediticia de los títulos respaldados por hipotecas es bastante alta porque:

  1. La mayoría de las entidades que otorgan hipotecas realizan un análisis de la capacidad de pago del solicitante y procuran conceder préstamos únicamente a personas solventes. Una excepción importante a esto son los préstamos sin documentación o con documentación mínima.
  2. Algunos emisores de MBS, como Fannie Mae , Freddie Mac y Ginnie Mae , ofrecen garantías contra el riesgo de impago de los propietarios. En el caso de Ginnie Mae, esta garantía está respaldada por la plena confianza y el crédito del gobierno federal de EE. UU. [ 42 ] Este no es el caso de Fannie Mae y Freddie Mac, pero estas dos entidades tienen líneas de crédito con el gobierno federal de EE. UU.; sin embargo, estas líneas de crédito son extremadamente pequeñas en comparación con el monto promedio de dinero que circula a través de estas entidades en un día de negocios. Además, Fannie Mae y Freddie Mac generalmente requieren un seguro hipotecario privado para los préstamos en los que el prestatario proporciona un pago inicial inferior al 20 % del valor de la propiedad.
  3. La agrupación de numerosas hipotecas con probabilidades de impago no correlacionadas crea un bono con una probabilidad mucho menor de impago total, en el que ningún propietario puede realizar sus pagos (véase Cópula ). Si bien el diferencial de crédito neutral al riesgo es teóricamente idéntico entre un conjunto de hipotecas y la hipoteca promedio dentro del mismo, la probabilidad de una pérdida catastrófica se reduce.
  4. Si el propietario incumple sus obligaciones, la propiedad permanece como garantía . Si bien los precios de los bienes raíces pueden caer por debajo del valor del préstamo original, esto aumenta la solidez de las garantías de pago y disuade al prestatario de incumplir sus obligaciones.

Si los títulos respaldados por hipotecas no estuvieran garantizados por los bienes inmuebles originales y la garantía del emisor, la calificación de los bonos sería mucho menor. Esto se debe, en parte, a la previsible selección adversa en contra de los prestatarios con una mejor calificación crediticia (provenientes de títulos respaldados por hipotecas agrupados según su calidad crediticia inicial), quienes tendrían un incentivo para refinanciar (y, en última instancia, unirse a un grupo de títulos respaldados por hipotecas con una calificación crediticia más alta).

Precios reales

Debido a la diversidad de tipos de MBS, existe una amplia variedad de fuentes de precios. En general, cuanto más uniforme o líquido sea el MBS, mayor será la transparencia o disponibilidad de precios. [ 43 ] La mayoría de los operadores y gestores de fondos utilizan Bloomberg e Intex para analizar fondos de MBS y productos más especializados como los CDO , aunque herramientas como The Yield Book de Citi , POINT de Barclays y AnSer de BlackRock también son comunes en Wall Street, especialmente para gestores de múltiples clases de activos. Algunas instituciones también han desarrollado su propio software propietario.

Los productos estructurados complejos tienden a negociarse con menos frecuencia e implican mayor negociación. Los precios de estos MBS más complejos, así como de los CMO y CDO, tienden a ser más subjetivos y, a menudo, solo están disponibles a través de intermediarios. [ 43 ]

El precio de un conjunto de valores respaldados por hipotecas (MBS, por sus siglas en inglés) se ve influenciado por la velocidad de prepago, que generalmente se mide en unidades de CPR o PSA . Cuando una hipoteca se refinancia o el prestatario realiza un prepago durante el mes, la medición del prepago aumenta.

Si un inversor ha adquirido una cartera de préstamos hipotecarios con una prima superior a 100, como suele ocurrir con los cupones más altos, corre el riesgo de amortizar anticipadamente el préstamo. Si el precio de compra fue de 105, el inversor pierde 5 centavos por cada dólar amortizado anticipadamente, lo que puede reducir significativamente la rentabilidad. Esto es probable que ocurra, ya que los titulares de hipotecas con cupones más altos pueden tener un mayor incentivo para refinanciar.

Por el contrario, puede resultar ventajoso para el tenedor del bono que el prestatario realice pagos anticipados si la cartera de MBS de bajo cupón se adquirió con descuento (<100%). Esto se debe a que, al reembolsar la hipoteca, el prestatario lo hace a la par. Si un inversor compra un bono a 95 centavos por dólar, al realizar el pago anticipado, el inversor recupera el valor total, aumentando así su rentabilidad. Sin embargo, esto es menos probable, ya que los prestatarios con hipotecas de bajo cupón tienen pocos o ningún incentivo para refinanciar.

El precio de una cartera de MBS también se ve influenciado por el saldo del préstamo. Las especificaciones comunes para las carteras de MBS incluyen rangos de monto de préstamo que cada hipoteca en la cartera debe superar. Por lo general, los MBS de alta prima (alto cupón) respaldados por hipotecas con un saldo original no superior a $85,000 obtienen los mayores rendimientos. Si bien el prestatario paga una rentabilidad superior a la del mercado, se le disuade de refinanciar un saldo pequeño debido al alto costo fijo involucrado.

Saldo bajo del préstamo: < $85,000 Saldo medio del préstamo: $85,000–$110,000 Saldo alto del préstamo: $110,000–$150,000 Saldo muy alto del préstamo: $150,000–$175,000 Nuevos tramos de saldo del préstamo:

$175,000–$200,000 $200,000–$225,000 $225,000–$250,000 $250,000–$275,000 TBA: > $275,000 La pluralidad de factores dificulta el cálculo del valor de un título MBS. A menudo, los participantes del mercado no coinciden, lo que genera grandes diferencias en los precios cotizados para el mismo instrumento. Los profesionales intentan constantemente mejorar los modelos de prepago y esperan medir los valores de las variables de entrada implícitas en el mercado. Las primas de liquidez variables para instrumentos relacionados y la liquidez cambiante a lo largo del tiempo hacen que esta sea una tarea difícil. Un factor utilizado para expresar el precio de un título MBS es el factor pool .

Sistemas electrónicos de registro de hipotecas y documentos

Un componente crítico del sistema de titulización en el mercado estadounidense es el Sistema Electrónico de Registro Hipotecario (MERS, por sus siglas en inglés), creado en la década de 1990. Este sistema privado permitía la asignación y reasignación de hipotecas subyacentes fuera del proceso tradicional de registro a nivel de condado. La legitimidad y la precisión general de este sistema de registro alternativo se han visto seriamente cuestionadas con el inicio de la crisis hipotecaria: a medida que los tribunales estadounidenses se ven inundados de casos de ejecución hipotecaria , se exponen las deficiencias del modelo MERS, y tanto los gobiernos locales como el federal han comenzado a emprender acciones legales mediante demandas propias y la negativa (en algunas jurisdicciones) de los tribunales a reconocer la validez legal de las asignaciones realizadas por MERS. [ 44 ] [ 45 ] La asignación de la documentación de la hipoteca (escritura de fideicomiso) y del pagaré (obligación de pago de la deuda) fuera de los tribunales tradicionales de los condados estadounidenses (y sin el pago de la tasa de registro) está sujeta a impugnación legal. Las inconsistencias legales en MERS inicialmente parecían triviales, pero podrían reflejar la disfuncionalidad de toda la industria de titulización hipotecaria en Estados Unidos.

Véase también

Referencias

  1. ↑ Moorad, Choudhry (2013). La mecánica de la titulización: una guía práctica para estructurar y cerrar transacciones de valores respaldados por activos . Serie de finanzas de Wiley. ISBN 9781118234549Consultado el 2 de octubre de 2019 .
  2. ↑ Lemke, Lins y Picard, Valores respaldados por hipotecas , capítulos 4 y 5 (Thomson West, ed. 2013).
  3. ↑ "Valores respaldados por hipotecas (MBS): definición y tipos de inversión" . Investopedia . Consultado el 18 de septiembre de 2024 .
  4. ↑ ¿Cómo pueden los títulos respaldados por hipotecas provocar el colapso de la economía estadounidense? | Josh Clark | How Stuff Works.
  5. ↑ Lemke, Lins y Picard, Valores respaldados por hipotecas , Capítulo 1 (Thomson West, ed. 2013).
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Bibliografía

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