Hipoteca

Según el derecho inmobiliario angloamericano , una hipoteca se produce cuando un propietario (generalmente de plena propiedad , aunque frecuentemente de arrendamiento en Inglaterra y Gales) ofrece su derecho sobre la propiedad como garantía para un préstamo. Por lo tanto, una hipoteca constituye una limitación al derecho sobre la propiedad, al igual que una servidumbre . Sin embargo, dado que la mayoría de las hipotecas se otorgan como condición para la concesión de nuevos préstamos, el término " hipoteca" se ha convertido en el término genérico para un préstamo garantizado por dicha propiedad . Al igual que otros tipos de préstamos, las hipotecas tienen un tipo de interés y se amortizan en un plazo determinado, normalmente 30 años en Estados Unidos. Todo tipo de propiedad inmobiliaria puede estar, y generalmente está, garantizada con una hipoteca, cuyo tipo de interés refleja el riesgo del prestamista.

Los préstamos hipotecarios son el principal mecanismo utilizado en muchos países para financiar la propiedad privada de inmuebles residenciales y comerciales (véase hipotecas comerciales ). Si bien la terminología y las formas precisas varían de un país a otro, los componentes básicos suelen ser similares:

• Propiedad: la vivienda física que se financia. La forma exacta de propiedad varía de un país a otro y puede limitar los tipos de préstamos posibles.
• Hipoteca : garantía real del prestamista sobre la propiedad, que puede implicar restricciones sobre su uso o disposición. Dichas restricciones pueden incluir la obligación de contratar un seguro de hogar y un seguro hipotecario , o liquidar la deuda pendiente antes de vender la propiedad.
• Prestatario (también llamado "hipotecario"): la persona que solicita el préstamo y que tiene o está creando un derecho de propiedad sobre el inmueble.
• Prestamista (también llamado "acreedor hipotecario"): cualquier prestamista, pero generalmente un banco u otra institución financiera . (En algunos países, particularmente en Estados Unidos, los prestamistas también pueden ser inversionistas que poseen un interés en la hipoteca a través de un título respaldado por hipoteca . En tal caso, el prestamista inicial se conoce como originador de la hipoteca, quien luego estructura y vende el préstamo a inversionistas. Los pagos del prestatario son cobrados posteriormente por un administrador de préstamos . ^{[ 3 ]} )
• Capital: el importe original del préstamo, que puede incluir o no otros gastos; a medida que se amortiza el capital, este irá disminuyendo.
• Interés : un cargo financiero por el uso del dinero del prestamista.
• Ejecución hipotecaria o recuperación de bienes : la posibilidad de que el prestamista tenga que ejecutar la hipoteca, recuperar o embargar la propiedad en determinadas circunstancias es esencial para un préstamo hipotecario; sin este aspecto, el préstamo no se diferencia en absoluto de cualquier otro tipo de préstamo.
• Formalización : formalización legal de la escritura hipotecaria y, por lo tanto, inicio de la hipoteca.
• Amortización : reembolso final del importe pendiente, que puede ser una amortización natural al final del plazo previsto o un pago único, generalmente cuando el prestatario decide vender la propiedad. Se dice que una hipoteca cerrada ha sido amortizada.

Si bien muchos mercados comparten otras características específicas, las mencionadas anteriormente constituyen los rasgos esenciales. Los gobiernos suelen regular diversos aspectos de los préstamos hipotecarios, ya sea directamente (mediante requisitos legales, por ejemplo) o indirectamente (a través de la regulación de los participantes o de los mercados financieros, como el sector bancario), y a menudo mediante la intervención estatal (préstamos directos del gobierno, préstamos directos de bancos estatales o el patrocinio de diversas entidades). Otros aspectos que definen un mercado hipotecario específico pueden ser regionales, históricos o estar determinados por características particulares del sistema legal o financiero.

Los préstamos hipotecarios suelen estructurarse como préstamos a largo plazo, cuyos pagos periódicos se asemejan a una anualidad y se calculan según las fórmulas del valor temporal del dinero . El acuerdo más básico requiere un pago mensual fijo durante un período de diez a treinta años, según las condiciones locales. Durante este período, el capital del préstamo (el préstamo original) se amortiza gradualmente. En la práctica, existen muchas variantes posibles y comunes tanto a nivel mundial como en cada país.

Los prestamistas proporcionan fondos con garantía hipotecaria para obtener intereses y, por lo general, también obtienen esos fondos mediante préstamos (por ejemplo, captando depósitos o emitiendo bonos ). Por lo tanto, el precio al que los prestamistas obtienen el dinero prestado influye en el costo del préstamo. En muchos países, los prestamistas también pueden vender la hipoteca a terceros interesados ​​en recibir los pagos en efectivo del prestatario, a menudo en forma de garantía (mediante una titulización ).

En la concesión de préstamos hipotecarios también se tendrá en cuenta el riesgo (percibido) del préstamo, es decir, la probabilidad de que se reembolsen los fondos (que suele considerarse una función de la solvencia del prestatario); que, si no se reembolsan, el prestamista podrá ejecutar la hipoteca sobre los bienes inmuebles; y el riesgo financiero, el riesgo de tipo de interés y los retrasos que puedan surgir en determinadas circunstancias.

Durante el proceso de aprobación de un préstamo hipotecario, un analista de crédito hipotecario verifica la información financiera proporcionada por el solicitante en cuanto a ingresos, empleo, historial crediticio y el valor de la vivienda que se va a adquirir mediante una tasación. ^{[ 4 ]} Se puede solicitar una tasación. El proceso de análisis de crédito puede durar desde unos pocos días hasta varias semanas. En ocasiones, el proceso se prolonga tanto que es necesario volver a presentar los estados financieros proporcionados para que estén actualizados. ^{[ 5 ]} Es recomendable mantener el mismo empleo y no utilizar ni solicitar nuevos créditos durante el proceso de análisis de crédito. Cualquier cambio en el historial crediticio, el empleo o la información financiera del solicitante podría resultar en la denegación del préstamo.

Existen muchos tipos de hipotecas en todo el mundo, pero varios factores definen a grandes rasgos sus características. Todas ellas pueden estar sujetas a la normativa y los requisitos legales locales.

• Intereses: Los intereses pueden ser fijos durante toda la vigencia del préstamo o variables, y cambiar en determinados periodos predefinidos; el tipo de interés también puede ser, por supuesto, más alto o más bajo.
• Plazo: Los préstamos hipotecarios generalmente tienen un plazo máximo, es decir, el número de años después de los cuales se amortizará el préstamo. Algunos préstamos hipotecarios pueden no tener amortización, o requerir el reembolso total del saldo restante en una fecha determinada, o incluso una amortización negativa .
• Importe y frecuencia de pago: El importe a pagar por período y la frecuencia de los pagos; en algunos casos, el importe a pagar por período puede cambiar o el prestatario puede tener la opción de aumentar o disminuir el importe a pagar.
• Pago anticipado: Algunos tipos de hipotecas pueden limitar o restringir el pago anticipado de la totalidad o una parte del préstamo, o exigir el pago de una penalización al prestamista por dicho pago.

Los dos tipos básicos de préstamos amortizados son la hipoteca a tipo fijo (FRM) y la hipoteca a tipo variable (ARM) (también conocida como hipoteca a tipo flotante o variable ). En algunos países, como Estados Unidos, las hipotecas a tipo fijo son la norma, pero las hipotecas a tipo flotante son relativamente comunes. También son frecuentes las combinaciones de hipotecas a tipo fijo y flotante, en las que un préstamo hipotecario tiene un tipo fijo durante un periodo determinado, por ejemplo, los primeros cinco años, y varía una vez finalizado dicho periodo.

• En una hipoteca a tipo fijo, el tipo de interés se mantiene constante durante toda la vigencia del préstamo. En un plan de amortización con amortización variable, la cuota periódica permanece invariable durante todo el plazo. En un plan de amortización lineal, la cuota periódica disminuye gradualmente.
• En una hipoteca de tasa variable, el tipo de interés suele ser fijo durante un período determinado, tras el cual se ajusta periódicamente (por ejemplo, anualmente o mensualmente) al alza o a la baja según algún índice de mercado. Las tasas variables transfieren parte del riesgo de tipo de interés del prestamista al prestatario y, por lo tanto, se utilizan ampliamente cuando la financiación a tipo fijo es difícil de obtener o prohibitivamente cara. Dado que el riesgo se transfiere al prestatario, el tipo de interés inicial puede ser, por ejemplo, entre un 0,5 % y un 2 % inferior al tipo fijo medio a 30 años; la magnitud de la diferencia de precio estará relacionada con las condiciones del mercado de deuda, incluida la curva de rendimiento .

El cargo para el prestatario depende del riesgo crediticio, además del riesgo de la tasa de interés. El proceso de originación y evaluación de hipotecas implica verificar los puntajes crediticios, la relación deuda-ingresos, los pagos iniciales (depósitos), los activos y la valoración de la propiedad. Las hipotecas jumbo y los préstamos subprime no cuentan con garantías gubernamentales y enfrentan tasas de interés más altas. Otras innovaciones descritas a continuación también pueden afectar las tasas. Las tasas de interés hipotecarias tienden a disminuir con una mayor competencia entre las instituciones financieras. ^{[ 6 ]}

La forma más común de amortizar un préstamo hipotecario garantizado es mediante pagos periódicos de capital e intereses durante un plazo determinado, conocido como amortización automática en EE. UU. y como hipoteca de amortización en el Reino Unido. Una hipoteca es una forma de anualidad (desde la perspectiva del prestamista), y el cálculo de los pagos periódicos se basa en fórmulas de valor temporal del dinero . Algunos detalles pueden variar según la ubicación: por ejemplo, los intereses pueden calcularse sobre la base de un año de 360 ​​días; pueden capitalizarse diaria, anual o semestralmente; pueden aplicarse penalizaciones por pago anticipado ; y existen otros factores. Puede haber restricciones legales sobre ciertos asuntos, y las leyes de protección al consumidor pueden especificar o prohibir determinadas prácticas.

Dependiendo del importe del préstamo y de la práctica habitual en el país, el plazo puede ser corto (10 años) o largo (más de 50 años). En el Reino Unido y Estados Unidos, el plazo máximo habitual es de 25 a 30 años (aunque son comunes plazos más cortos, como las hipotecas a 15 años). Los pagos de la hipoteca, que normalmente se realizan mensualmente, incluyen la amortización del capital y los intereses. La cantidad destinada al capital en cada pago varía a lo largo de la duración de la hipoteca. En los primeros años, los pagos se destinan principalmente a intereses. Hacia el final de la hipoteca, los pagos se destinan principalmente al capital. De esta forma, el importe del pago determinado inicialmente se calcula para garantizar que el préstamo se liquide en una fecha futura específica. Esto ofrece a los prestatarios la seguridad de que, al mantener los pagos, el préstamo se liquidará en una fecha determinada si el tipo de interés no cambia. Algunos prestamistas y terceros ofrecen un programa de pagos quincenales de la hipoteca diseñado para acelerar la amortización del préstamo. De manera similar, una hipoteca puede terminarse antes de su vencimiento programado mediante el pago anticipado de parte o la totalidad del saldo restante, lo que se denomina reducción. ^{[ 9 ]}

Un plan de amortización generalmente se calcula tomando el capital restante al final de cada mes, multiplicándolo por la tasa mensual y luego restando el pago mensual. Esto generalmente se genera mediante una calculadora de amortización utilizando la siguiente fórmula :

$${\displaystyle A=P\cdot {\frac {r(1+r)^{n}}{(1+r)^{n}-1}}}$$

dónde:

• ${\displaystyle A}$es el pago de amortización periódica
• ${\displaystyle P}$es el monto principal prestado
• ${\displaystyle r}$es la tasa de interés expresada como una fracción; para un pago mensual, tome ( Tasa anual )/12
• ${\displaystyle n}$es el número de pagos; para pagos mensuales durante 30 años, 12 meses x 30 años = 360 pagos.

La principal alternativa a una hipoteca de capital e intereses es una hipoteca de solo intereses , donde el capital no se amortiza durante el plazo. Con este tipo de hipoteca, se realizan aportaciones periódicas a un plan de inversión independiente diseñado para acumular una suma global que permita amortizar la hipoteca al vencimiento. Este tipo de hipoteca se denomina hipoteca con respaldo de inversión o, a menudo, está relacionada con el tipo de plan utilizado: hipoteca de capitalización si se utiliza una póliza de capitalización, hipoteca de plan de capital personal (PEP), hipoteca de cuenta de ahorro individual (ISA) o hipoteca de pensión . Históricamente, las hipotecas con respaldo de inversión ofrecían diversas ventajas fiscales sobre las hipotecas de amortización, aunque esto ya no es así en el Reino Unido. Las hipotecas con respaldo de inversión se consideran de mayor riesgo, ya que dependen de que la inversión genere una rentabilidad suficiente para saldar la deuda. Las hipotecas de solo intereses se han asociado con la crisis de las hipotecas subprime . ^{[ 10 ]}

Las recientes directrices de la Autoridad de Servicios Financieros (FSA) para las entidades crediticias del Reino Unido en relación con las hipotecas de solo intereses han endurecido los criterios para la concesión de nuevos préstamos bajo esta modalidad. El problema para muchas personas radicaba en que no se había implementado ningún mecanismo de amortización, o bien el mecanismo en sí (por ejemplo, un plan de ahorro/cuenta de ahorro individual) tenía un rendimiento deficiente, lo que resultaba en fondos insuficientes para amortizar el saldo al final del plazo. La FSA, en el marco de la Revisión del Mercado Hipotecario (MMR, por sus siglas en inglés), ha establecido que deben existir criterios estrictos para el mecanismo de amortización utilizado. Por consiguiente, entidades como Nationwide y otras se han retirado del mercado de hipotecas de solo intereses.

Para los prestatarios de mayor edad (generalmente jubilados), puede ser posible obtener una hipoteca en la que no se amortizan ni el capital ni los intereses. Los intereses se suman al capital, lo que incrementa la deuda cada año.

Según el país, estos préstamos reciben diferentes nombres: hipotecas inversas , hipotecas vitalicias o hipotecas de capital diferido (en referencia al valor de la vivienda ). Por lo general, no se reembolsan hasta el fallecimiento del prestatario, de ahí la restricción de edad.

A través de la Administración Federal de Vivienda , el gobierno de EE. UU. asegura las hipotecas inversas mediante un programa llamado HECM (Home Equity Conversion Mortgage). A diferencia de las hipotecas estándar (donde el monto total del préstamo generalmente se desembolsa al momento del cierre), el programa HECM permite al propietario recibir fondos de diversas maneras: como un pago único; como un pago mensual que continúa hasta que el prestatario fallece o se muda de la casa definitivamente; como un pago mensual durante un período de tiempo definido; o como una línea de crédito. ^{[ 11 ]}

En Estados Unidos, un préstamo con amortización parcial o con pago final único es aquel en el que el importe de las cuotas mensuales se calcula (amortiza) durante un plazo determinado, pero el saldo pendiente del capital vence antes de que finalice dicho plazo. En el Reino Unido, las hipotecas con amortización parcial son bastante comunes, sobre todo cuando la hipoteca original estaba respaldada por inversiones.

Los préstamos hipotecarios de pago gradual tienen costos crecientes con el tiempo y están dirigidos a prestatarios jóvenes que esperan aumentos salariales con el tiempo. Las hipotecas de pago final tienen solo una amortización parcial, lo que significa que el monto de los pagos mensuales adeudados se calcula (amortiza) durante un plazo determinado, pero el saldo de capital pendiente vence en algún momento antes de ese plazo, y al final del plazo vence un pago final . Cuando las tasas de interés son altas en relación con la tasa de un préstamo existente del vendedor, el comprador puede considerar asumir la hipoteca del vendedor . ^{[ 12 ]} Una hipoteca envolvente es una forma de financiamiento del vendedor que puede facilitarle al vendedor la venta de una propiedad. Una hipoteca quincenal tiene pagos que se realizan cada dos semanas en lugar de mensualmente.

Los préstamos presupuestarios incluyen impuestos y seguros en el pago de la hipoteca; ^{[ 13 ]} los préstamos combinados agregan los costos de los muebles y otros bienes personales a la hipoteca. Las hipotecas de reducción de tasa permiten al vendedor o prestamista pagar algo similar a los puntos para reducir la tasa de interés y alentar a los compradores. ^{[ 14 ]} Los propietarios de viviendas también pueden obtener préstamos de capital en los que reciben efectivo por una deuda hipotecaria sobre su casa. Las hipotecas de apreciación compartida son una forma de liberación de capital . En los EE. UU., los ciudadanos extranjeros debido a su situación particular están sujetos a condiciones hipotecarias para extranjeros .

Las hipotecas flexibles ofrecen mayor libertad al prestatario para omitir pagos o realizar pagos anticipados. Las hipotecas con compensación permiten que los depósitos se tengan en cuenta para el préstamo hipotecario. En el Reino Unido también existe la hipoteca con seguro de vida, donde los prestatarios pagan intereses mientras que el capital se amortiza mediante una póliza de seguro de vida.

Las hipotecas comerciales suelen tener tasas de interés, riesgos y condiciones contractuales diferentes a los de los préstamos personales. Las hipotecas participativas permiten que varios inversores compartan un préstamo. Los constructores pueden obtener préstamos globales que cubren varias propiedades a la vez. Los préstamos puente pueden utilizarse como financiación temporal mientras se tramita un préstamo a largo plazo. Los préstamos de capital privado ofrecen financiación a cambio de la hipoteca de una garantía inmobiliaria.

En la mayoría de las jurisdicciones, un prestamista puede ejecutar la hipoteca si se cumplen ciertas condiciones, principalmente el impago del préstamo. Conforme a la legislación local, la propiedad puede venderse. El producto de la venta (después de deducir los gastos) se aplica a la deuda original. En algunas jurisdicciones, las hipotecas son préstamos sin recurso : si los fondos obtenidos de la venta de la propiedad no son suficientes para cubrir la deuda pendiente, el prestamista no puede reclamar el pago al prestatario tras la ejecución hipotecaria. En otras jurisdicciones, el prestatario sigue siendo responsable de la deuda restante.

En prácticamente todas las jurisdicciones, se aplican procedimientos específicos para la ejecución hipotecaria y la venta de la propiedad hipotecada, los cuales pueden estar estrictamente regulados por el gobierno correspondiente. Existen ejecuciones hipotecarias judiciales y extrajudiciales, también conocidas como ejecuciones por ejecución hipotecaria. En algunas jurisdicciones, la ejecución hipotecaria y la venta pueden llevarse a cabo con bastante rapidez, mientras que en otras pueden demorar meses o incluso años. En muchos países, la capacidad de los prestamistas para ejecutar hipotecas es extremadamente limitada, y el desarrollo del mercado hipotecario ha sido notablemente más lento.

El estatus migratorio temporal puede contribuir a las ejecuciones hipotecarias. ^{[ 15 ]}

El sector hipotecario de Estados Unidos es un sector financiero de gran importancia. El gobierno federal creó varios programas, o entidades patrocinadas por el gobierno , para fomentar los préstamos hipotecarios, la construcción y la adquisición de viviendas . Entre estos programas se encuentran la Asociación Nacional Hipotecaria Gubernamental (conocida como Ginnie Mae), la Asociación Nacional Hipotecaria Federal (conocida como Fannie Mae) y la Corporación Federal de Préstamos Hipotecarios para Viviendas (conocida como Freddie Mac).

El sector hipotecario estadounidense ha sido el epicentro de importantes crisis financieras durante el último siglo. Las prácticas crediticias irresponsables dieron lugar a la crisis hipotecaria nacional de la década de 1930 , la crisis de las cajas de ahorros de las décadas de 1980 y 1990 y la crisis de las hipotecas subprime de 2007, que condujo a la crisis de ejecuciones hipotecarias de 2010 .

En Estados Unidos, el préstamo hipotecario consta de dos documentos separados: el pagaré hipotecario y la garantía real que constituye el documento de hipoteca. Generalmente, ambos se ceden conjuntamente, pero si se separan, tradicionalmente el titular del pagaré, y no el de la hipoteca, tiene derecho a ejecutar la hipoteca. [ ^{17 ] Por} ejemplo, Fannie Mae publica un contrato estándar, el Pagaré Multiestatal de Tasa Fija 3200 ^{[ 18 ]} , y también formularios de hipotecas de instrumentos de garantía separados que varían según el estado. ^{[ 19 ]}

En Canadá, la Corporación Canadiense de Hipotecas y Vivienda (CMHC, por sus siglas en inglés) es la agencia nacional de vivienda del país, que proporciona seguros de préstamos hipotecarios, valores respaldados por hipotecas, políticas y programas de vivienda, e investigación sobre vivienda a los canadienses. ^{[ 20 ]} Fue creada por el gobierno federal en 1946 para abordar la escasez de viviendas en el país después de la guerra y para ayudar a los canadienses a alcanzar sus objetivos de ser propietarios de una vivienda.

La hipoteca más común en Canadá es la hipoteca cerrada a tasa fija a cinco años, a diferencia de Estados Unidos, donde el tipo más común es la hipoteca abierta a tasa fija a 30 años. ^{[ 21 ]} Durante la crisis de las hipotecas subprime y la recesión subsiguiente, el mercado hipotecario canadiense continuó funcionando bien, en parte debido al marco normativo del mercado hipotecario residencial, que incluye un régimen regulatorio y de supervisión eficaz que se aplica a la mayoría de los prestamistas. Sin embargo, desde la crisis, el entorno de bajas tasas de interés que ha surgido ha contribuido a un aumento significativo de la deuda hipotecaria en el país. ^{[ 22 ]}

En abril de 2014, la Oficina del Superintendente de Instituciones Financieras (OSFI) publicó directrices para los proveedores de seguros hipotecarios con el objetivo de endurecer los estándares en materia de suscripción y gestión de riesgos. En un comunicado, la OSFI afirmó que las directrices "aportarán claridad sobre las mejores prácticas en materia de suscripción de seguros hipotecarios residenciales, lo que contribuye a un sistema financiero estable". Esto se produce tras varios años de escrutinio por parte del gobierno federal sobre la CMHC, y el exministro de Finanzas, Jim Flaherty, ya en 2012 había considerado públicamente la posibilidad de privatizar la corporación estatal. ^{[ 23 ]}

En un intento por enfriar los precios de los bienes raíces en Canadá, Ottawa introdujo una prueba de estrés hipotecario vigente a partir del 17 de octubre de 2016. ^{[ 24 ]} Bajo esta prueba, todo comprador de vivienda que desee obtener una hipoteca de cualquier prestamista regulado federalmente debe someterse a una prueba en la que se evalúa la capacidad de pago del prestatario con base en una tasa que no sea inferior a una tasa de estrés establecida por el Banco de Canadá. Para hipotecas de alto índice (préstamo a valor superior al 80%), aseguradas por la Corporación Canadiense de Hipotecas y Vivienda , la tasa es el máximo entre la tasa de la prueba de estrés y la tasa objetivo actual. Sin embargo, para hipotecas no aseguradas, la tasa es el máximo entre la tasa de la prueba de estrés y la tasa de interés objetivo más un 2%. ^{[ 25 ]} Esta prueba de estrés ha reducido el monto máximo de hipoteca aprobado para todos los prestatarios en Canadá.

La tasa de la prueba de estrés aumentó constantemente hasta alcanzar su máximo del 5,34 % en mayo de 2018 y no se modificó hasta julio de 2019, cuando por primera vez en tres años disminuyó al 5,19 %. ^{[ 26 ]} Esta decisión puede reflejar la resistencia del sector inmobiliario ^{[ 27 ]} y la introducción del programa de incentivos para compradores de vivienda por primera vez (FTHBI) por parte del gobierno canadiense en el presupuesto federal canadiense de 2019. Debido a todas las críticas del sector inmobiliario, el ministro de finanzas de Canadá, Bill Morneau, ordenó revisar y considerar cambios en la prueba de estrés hipotecario en diciembre de 2019. ^{[ 28 ]}

El sector hipotecario del Reino Unido ha estado tradicionalmente dominado por las sociedades de crédito hipotecario , pero desde la década de 1970 su cuota de mercado en el sector de préstamos hipotecarios nuevos ha disminuido sustancialmente. Entre 1977 y 1987, su cuota cayó del 96% al 66%, mientras que la de los bancos y otras instituciones aumentó del 3% al 36%. (Desde entonces, las cifras han seguido cambiando a favor de los bancos, en parte debido a la desmutualización ). Actualmente, existen más de 200 importantes entidades financieras independientes que ofrecen préstamos hipotecarios a compradores de vivienda en Gran Bretaña. Entre los principales prestamistas se incluyen sociedades de crédito hipotecario, bancos, entidades hipotecarias especializadas, compañías de seguros y fondos de pensiones.

En el Reino Unido, las hipotecas de tipo variable son más comunes que en Estados Unidos. ^{[ 29 ] [ 30 ]} Esto se debe en parte a que la financiación de préstamos hipotecarios depende menos de activos titulizados de renta fija (como los valores respaldados por hipotecas ) que en Estados Unidos, Dinamarca y Alemania, y más de depósitos de ahorro minoristas como en Australia y España. ^{[ 29 ] [ 30 ]} Por lo tanto, los prestamistas prefieren las hipotecas de tipo variable a las de tipo fijo y las hipotecas de tipo fijo durante todo el plazo generalmente no están disponibles. Sin embargo, en los últimos años, fijar el tipo de la hipoteca durante períodos cortos se ha vuelto popular y los primeros dos, tres, cinco e incluso diez años de una hipoteca pueden ser fijos. ^{[ 31 ]} Desde 2007 hasta principios de 2013, entre el 50 % y el 83 % de las nuevas hipotecas tenían períodos iniciales fijos de esta manera. ^{[ 32 ]}

Las tasas de propiedad de vivienda son comparables a las de Estados Unidos, pero las tasas generales de incumplimiento son más bajas. ^{[ 29 ]} Las penalizaciones por pago anticipado durante un período de tasa fija son comunes, mientras que Estados Unidos ha desalentado su uso. ^{[ 29 ]} Al igual que otros países europeos y el resto del mundo, pero a diferencia de la mayor parte de Estados Unidos, los préstamos hipotecarios generalmente no son deuda sin recurso , lo que significa que los deudores son responsables de cualquier deficiencia del préstamo después de la ejecución hipotecaria. ^{[ 29 ] [ 33 ]}

Los aspectos del sector hipotecario residencial que afectan directamente al cliente están regulados por la Autoridad de Conducta Financiera (FCA), mientras que la probidad financiera de los prestamistas está supervisada por un regulador independiente, la Autoridad de Regulación Prudencial (PRA), que forma parte del Banco de Inglaterra . La FCA y la PRA se crearon en 2013 con el objetivo de responder a las críticas sobre las deficiencias regulatorias puestas de manifiesto por la crisis financiera de 2008 y sus consecuencias. ^{[ 34 ] [ 35 ] [ 36 ]}

Los países de Europa occidental presentan un panorama diverso, con algunos países (Francia, Bélgica, Alemania, Países Bajos, Dinamarca) donde las hipotecas a tipo fijo son la norma y otros (Austria, Grecia, Italia, Portugal, España, Suecia) que favorecen las hipotecas a tipo variable. ^{[ 29 ] [ 30 ] [ 37 ]} Gran parte de Europa tiene tasas de propiedad de vivienda comparables a las de Estados Unidos, pero las tasas generales de impago son más bajas en Europa que en Estados Unidos. ^{[ 29 ]} La financiación de préstamos hipotecarios depende menos de la titulización de hipotecas y más de garantías gubernamentales formales respaldadas por bonos garantizados (como el Pfandbriefe ) y depósitos , excepto en Dinamarca y Alemania, donde los valores respaldados por activos también son comunes. ^{[ 29 ] [ 30 ]} Las penalizaciones por pago anticipado siguen siendo comunes, mientras que Estados Unidos ha desalentado su uso. ^{[ 29 ]} A diferencia de gran parte de Estados Unidos, los préstamos hipotecarios generalmente no son deuda sin recurso . ^{[ 29 ]}

Dentro de la Unión Europea , el volumen del mercado de bonos garantizados (bonos garantizados en circulación) ascendía a unos 2  billones de euros a finales de 2007, con Alemania, Dinamarca, España y Francia registrando cada uno más de 200.000  millones de euros en circulación. ^{[ 38 ]} Se han introducido valores similares a los Pfandbrief en más de 25 países europeos —y en los últimos años también en EE. UU. y otros países fuera de Europa—, cada uno con su propia legislación y normativa. ^{[ 39 ]}

Tendencias recientes

El 28 de julio de 2008, el secretario del Tesoro de Estados Unidos, Henry Paulson, anunció que, junto con cuatro grandes bancos estadounidenses, el Tesoro intentaría impulsar un mercado para estos valores en Estados Unidos, principalmente para ofrecer una forma alternativa de valores respaldados por hipotecas. ^{[ 40 ]} De manera similar, en el Reino Unido, «el Gobierno está solicitando opiniones sobre opciones para un marco británico que permita ofrecer hipotecas a largo plazo a tipo fijo más asequibles, incluyendo las lecciones aprendidas de los mercados e instituciones internacionales». ^{[ 41 ]}

El editorial de George Soros publicado el 10 de octubre de 2008 en The Wall Street Journal promovió el modelo del mercado hipotecario danés . ^{[ 42 ]}

En Malasia, las hipotecas se pueden clasificar en dos grupos: préstamos hipotecarios convencionales y préstamos hipotecarios islámicos. En los préstamos convencionales, los bancos suelen aplicar una tasa de interés fija, una variable o ambas. Estas tasas están vinculadas a una tasa base (la tasa de referencia de cada banco).

La financiación islámica de viviendas se rige por la ley islámica (Sharia) y se presenta en dos modalidades principales: Bai' Bithaman Ajil (BBA) y Musharakah Mutanaqisah (MM). En Bai' Bithaman Ajil, el banco compra la propiedad al precio de mercado actual y se la revende a usted a un precio mucho mayor. En Musharakah Mutanaqisah, el banco compra la propiedad junto con usted. Posteriormente, usted irá adquiriendo gradualmente la parte de la propiedad que corresponde al banco mediante el alquiler (una parte del alquiler se destina a pagar la compra de una porción de la participación del banco en la propiedad hasta que esta pase a ser de su propiedad total).

La ley islámica Sharia prohíbe el pago o la recepción de intereses , lo que significa que los musulmanes no pueden usar hipotecas convencionales. El préstamo hipotecario islámico cancela cualquier forma de interés debido a doctrinas, por lo que en el proceso del préstamo hipotecario, el prestamista y el prestatario se asemejan más a una sociedad de capital compartido que a una relación de deuda. ^{[ 43 ]} Sin embargo, los bienes raíces son demasiado caros para que la mayoría de las personas los compren directamente con efectivo: las hipotecas islámicas resuelven este problema haciendo que la propiedad cambie de manos dos veces. En una variante, el banco compra la casa directamente y luego actúa como arrendador. El comprador de la vivienda, además de pagar el alquiler , realiza un pago inicial para la compra de la propiedad. Cuando se realiza el último pago, la propiedad cambia de manos.

Por lo general, esto puede resultar en un precio final más alto para los compradores. Esto se debe a que en algunos países (como el Reino Unido e India ) existe un impuesto de timbre , que es un gravamen que el gobierno aplica a los cambios de propiedad. Dado que la propiedad cambia dos veces en una hipoteca islámica, el impuesto de timbre puede aplicarse dos veces. Muchas otras jurisdicciones tienen impuestos similares sobre las transacciones de cambio de propiedad que pueden aplicarse. En el Reino Unido, la doble aplicación del impuesto de timbre en dichas transacciones se eliminó en la Ley de Finanzas de 2003 para facilitar las hipotecas islámicas. ^{[ 44 ]}

Una alternativa consiste en que el banco revenda la propiedad a plazos , a un precio superior al precio original.

Ambos métodos remuneran al prestamista como si cobrara intereses, pero los préstamos están estructurados de tal manera que, en teoría, no lo son, y el prestamista comparte con el comprador de la vivienda los riesgos financieros que conlleva la transacción.

• Hipoteca comercial
• Análisis de hipotecas
• Discriminación hipotecaria
• Sin ingresos, sin patrimonio (NINA)
• deuda sin recurso
• Refinanciación
• Segunda hipoteca

• Comprar para alquilar
• Reembolso hipotecario
• Refinanciación hipotecaria
• Terminología hipotecaria del Reino Unido

• Prestamista comercial (EE. UU.) : término que se utiliza para referirse a una entidad crediticia que ofrece propiedades no residenciales como garantía.
• Hipotecas electrónicas
• Préstamo FHA – Relacionado con la Administración Federal de Vivienda de los Estados Unidos
• Cálculos de hipotecas a tipo fijo (EE. UU.)
• Hipoteca con ubicación eficiente : un tipo de hipoteca para zonas urbanas.
• Asunción de hipoteca
• preaprobación – terminología hipotecaria estadounidense
• precalificación – terminología hipotecaria estadounidense
• Préstamos hipotecarios abusivos
• Préstamo VA – Relacionado con el Departamento de Asuntos de Veteranos de los Estados Unidos .

• mercado hipotecario danés
• Hipoteca - equivalente en países de derecho civil
• Corporación de Inversión Hipotecaria

• Escritura – aspectos legales
• Gravamen mecánico : un concepto legal
• Perfección : requisitos legales de presentación aplicables